某商业大厦房地产项目财务评价Word文档格式.docx
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设备层
19～29层
30层
31～39层
13869
40
停机坪
180
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64124
合计
71771
表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表
管理中心、维修间、变压器房等
2048
管理中心、低压配电房
组织者，支持者和参与者。
我们的任务不再是讲解教科书，而是努力创设适宜的活动环境和条件，灵活多样地选用教学活动和组织形式，帮助学生去体验、去探究。
为达成这样的目标，我们要放低姿态，与学生平等对话，倾听他们的需要；
要尊重学生的体验和判断，不用既定的结论代替学生的
思考；
要和学生交朋友，勇于承认并面对真实的自己；
要关注生活，开阔视野，勤于学习，不断吸收时代的信息，与时俱进；
对于教材倡导的教学活动，要在教学实践中进行探索和创新！
此外，为了体现一种儿童文化，使教材能真正成为学生喜爱的朋友，让他们愿意于教材中的儿童对话，我们4096
生动性和实效性。
2、树立以人为本的学生观生的品德形成和社会性发展源于他们对生活的体验、认知和感悟，我们引导他们区关注生活，珍视学生独特的生活经验，强调体验式、探究式和研讨式等学习方式，帮助他们尝试着自己区解决生活中的问题；
我们要关注学生的健康成长，就要尊重他1层
1803
技术夹层
6～18层
26624
19层
20～35层
1536
32768
36层
37层
38～45层
12888
46～49层
1024
4096
50层
50层核心部
283
91953
51～55层
5120
101169
二、项目投资估算与资金筹措
（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表
1、本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。
2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。
3、根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：
土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。
经测算，开发总投资为：
1712706132元人民币，汇总详见表3。
表3项目总投资估算表
项目
东塔成本
东塔单价
西塔成本
西塔单价
1、开发成本（静态）
907992780
8975
600371392
8365
1508364172
1.1土地购置费
292497398
2891
207502602
500000000
1.2前期工程费
1.3工程建设费
551302122
5449
356125727
4962
907427849
1.4开发期间税费
64193260
635
36743063
512
100936323
2、开发费用
104620067
1033
99721895
1390
204341962
2.1管理费
16539064
163
10683772
149
27222836
2.2其他费用
5058450
50
3588550
8647000
2.3不可预见费
2.4财务费用
66483489
657
47164512
113648001
2.5销售费用
27601289
385
3、总计
1012612847
10008
700093287
9755
1712706134
（二）各项投资与成本费用估算表（略）
（三）项目投资计划与资金筹措表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。
考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。
项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。
表4项目投资计划与资金筹措表
序号
建设经营期
2002
2003
2004
2005
1
投资总额
121271
2425
24254
33956
60635
1.1
建设投资
2
资金筹措
2.1
自有资金
9720
582
696
6017
2.2
借款资金
45500
6000
4500
35000
2.3
销售收入再投资
66051
17672
28760
19619
3
资金缺口（2.1+2.2）
55200
6582
5196
41017
三、项目销售与租赁收入测算
本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。
东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。
每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。
表5西塔楼写字楼销售收入测算表
售价
13000
销售率
30%
销售面积
17428
销售收入（万元）
22656
14000
75%
26142
36598
13500
100%
14523
19606
合计（万元）
78861
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
商场（-1至地面四层）
平均月租金（元）
380.643
400
415
430
450
470
460
480
410
出租率
20%
63%
81%
85%
93%
95%
96%
92%
90%
88%
87%
租赁费用（万元）
5
33
35
36
38
39
34
租金收入（万元）
307
4103
5483
5963
6832
7290
7210
7208
6610
6175
5821
6241
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
472.5
496.125
41
6553
6881
表6西塔楼商场租赁收入测算表
表7东塔楼出租收入测算表
147
150
155
165
168
140
15%
60%
80%
94%
91%
82%
13
14
12
609
9980
13755
17390
18106
17024
17520
16455
14144
12734
13311
商场（1至4层）
25%
70%
8
251
2979
3979
4397
4593
4543
4541
4164
3890
3666
3931
东塔小计（万元）
860
12959
17734
21787
22699
21566
22061
20619
18033
16401
17241
续表7东塔楼出租收入测算表
157.5
165.375
13977
14675
4127
4333
18104
19009
四、项目借款还本付息分析
根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500万元用于投资。
银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开始还本付息，2010年还清。
根据中国人民银行2002年2月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为5.76％。
目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：
5.76％*1.1＝6.336％。
本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表8。
表8借款还本付息表（单位：
元）
年初借款累计
61900800
112248435
480448496
395788457
305764359
210036334
108242981
本年借款
60000000
45000000
350000000
455000000
本年应计利息
1900800
5347635
18200061
30441217
25077157
19373230
13307902
6858275
120506276
年底还本付息
115101255
575506275
年末借款累计
五、项目销售与租赁税金及附加测算
本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表10所示。
表9销售税金及附加一览表
计算依据
销售收入
78860
销售税金及附加
1391
2247
1204
4842
营业税
（1）*5％
1133
1830
980
3943
城市维护建设税
（2.1）*7％
79
128
69
276
教育费附加
（2.1）*3％
55
29
118
2.4
防洪工程维护费
（1）*0.09％
20
18
71
2.5
交易印花税
（1）*0.05％
11
10
2.6
交易管理费
（1）*0.5％
113
183
98
394
土地增值税
（1）*1％
227
366
196
789
表10租赁税金及附加估算一览表
租赁收入
685530
4963
18442
23697
28619
29989
28776
29269
27229
24208
22222
23482
租赁税金及附加
120927
54
875
3253
4180
5048
5290
5076
5163
4803
4270
3920
4142
34276
15
248
922
1185
1431
1499
1439
1463
1361
1210
1111
1174
2399
17
65
83
100
105
101
102
95
85
78
82
1028
7
28
43
45
44
617
4
21
26
27
25
22
343
9
房产税
（1）*12％
82264
37
596
2213
2844
3434
3599
3453
3512
3267
2905
2667
2818
续表10租赁税金及附加估算一览表
24657
25890
4349
4567
1233
1295
86
91
23
2959
3107
六、项目财务评价
（一）本项目财务分析的假设前提
本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。
1、价格水平的假定
本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。
2、租金升幅的假定
在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5％。
本租金基本可视为净租金标准。
3、税费的规定
本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按
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