土地财政+晋升激励与房价棘轮效应的实证分析J可编辑.docx

1、土地财政+晋升激励与房价棘轮效应的实证分析J可编辑土地财政, 晋升激励与房价棘轮效应的实证分析J（可编辑）土地财政, 晋升激励与房价棘轮效应的实证分析J 土 地 财 政 、 晋 升 激 励 与 房 价 棘 轮 效 应 的 实 证 分 析 1 2 王 斌 高 波 1 南 京 大 学 经 济 学 院 博 士 生 南 京 2 1 0 0 9 3 2 南 京 大 学 经 济 学 院 教 授 、 博 导 南 京 2 1 0 0 9 3 摘 要 : 土 地 财 政 和 晋 升 激 励 是 激 发 地 方 政 府 推 动 房 价 上 涨 的 两 大 动 力 。 文 章 通 过 使 用 中 国 省 际 面 板

2、 数 据, 在 控 制 其 他 影 响 因 素 的 前 提 下, 就 土 地 财 政 和 晋 升 激 励 对 房 价 的 影 响 效 果 进 行 了 实 证 分 析, 发 现:1 土 地 财 政 没 有 推 高 房 价, 反 而 对 房 价 上 涨 产 生 抑 制 作 用;2 地 方 政 府 官 员 基 于 晋 升 需 要, 产 生 对 GDP 的 追 求, 对 房 价 的 影 响 相 对 更 加 显 著;3 总 的 看, 地 方 政 府 对 房 价 的 影 响 作 用 有 限, 我 国 房 价 走 势 主 要 由 居 民 收 入 、 货 币 供 应 和 房 价 自 身 等 经 济 因 数 所

3、 决 定 。 关 键 词 : 土 地 财 政; 晋 升 激 励; 房 价 棘 轮 效 应 中 图 分 类 号 : F 3 0 11文 献 标 识 码 : A文 章 编 号 : 1 0 0 1 - 8 2 6 3 2 0 1 1 0 5 - 0 0 2 8 - 0 7 改 革 后 , 地 方 财 政 中 的 财 权 和 事 权 不 对 称 , 国 家 财一 、 引 言 与 文 献 综 述 权 上 收 , 事 权 下 放 , 地 方 政 府 收 不 敷 支 的 矛 盾 越 来 随 着 土 地 出 让 金 收 入 在 地 方 财 政 收 入 中 比 重 越 大 。 这 导 致 地 方 政 府 一 方

4、 面 想 方 设 法 通 过 市 场 日 益 提 高 , 地 方 政 府 基 于 自 身 利 益 需 要 对 房 价 施 方 式 提 供 基 本 公 共 服 务 如 教 育 、 医 疗 、 社 会 保 障 加 影 响 的 问 题 , 越 来 越 成 为 社 会 大 众 和 理 论 界 关 等 , 以 减 少 公 共 支 出 ; 另 一 方 面 努 力 增 加 非 税 收 注 的 热 点 , 很 多 人 也 将 之 归 结 为 当 前 房 地 产 调 控 入 , 特 别 是 利 用 我 国 土 地 制 度 安 排 获 取 巨 额 的 土 困 局 的 症 结 所 在 。 的 确 , 中 央 政 府

5、 和 地 方 政 府 地 差 价 收 益 , 以 弥 补 财 政 收 支 的 巨 大 缺 口 , 这 一 途 在 房 价 走 向 问 题 上 存 在 利 益 分 歧 。 对 中 央 政 府 而 径 就 形 成 了 被 社 会 各 界 广 为 言 道 的 土 地 财 政 。 言 , 近 些 年 经 济 年 均 保 持 两 位 数 平 稳 增 长 态 势 , 经 刘 守 英 、 蒋 省 三 2005 通 过 典 型 案 例 调 研 发 现 , 发 济 领 域 取 得 的 成 绩 斐 然 , 在 中 央 政 府 效 用 函 数 里 达 地 方 政 府 财 政 存 在 预 算 内 依 靠 城 市 扩

6、张 带 来 税 民 生 的 分 量 就 更 重 。 在 当 前 仍 有 较 多 群 众 未 解 收 增 加 , 预 算 外 依 靠 土 地 出 让 收 入 的 现 象 。 蒋 省 决 住 房 问 题 的 背 景 下 , 房 价 过 快 上 涨 就 等 于 加 重 三 等 2007 研 究 认 为 ,20 世 纪 90 年 代 以 来 , 土 地 群 众 民 生 负 担 , 因 而 中 央 政 府 更 希 望 房 价 能 调 控 已 经 成 为 我 国 工 业 化 和 城 市 化 的 助 推 器 , 一 方 面 , 到 一 个 合 理 水 平 。 对 地 方 政 府 官 员 而 言 , 分 税

7、制 土 地 是 地 方 政 府 财 政 收 入 的 重 要 来 源 ; 另 一 方 面 , 本 文 是 教 育 部 哲 学 社 会 科 学 研 究 重 大 课 题 攻 关 项 目 我 国 城 市 住 房 制 度 改 革 研 究 10J Z D 062 5 、 国 家 社 科 基 金 重 点 项 目 扩 大 内 需 与 引 导 住 房 理 性 消 费 的 宏 观 经 济 政 策 研 究 08A J Y 010 的 阶 段 性 研 究 成 果 。 28土 地 财 政 、 晋 升 激 励 与 房 价 棘 轮 效 应 的 实 证 分 析 土 地 成 为 撬 动 银 行 资 金 、 城 市 基 础 设

8、施 及 房 地 产 导 认 为 , 房 价 上 涨 能 提 高 政 府 效 用 , 在 地 价 与 房 价 投 融 资 的 重 要 工 具 。 刘 立 峰 等 2010 认 为 土 地 存 在 互 为 因 果 关 系 情 况 下 , 政 府 追 求 土 地 收 益 最财 政 在 地 方 融 资 模 式 中 处 于 关 键 位 置 。 杜 雪 君 大 化 将 导 致 土 地 价 格 上 涨 , 从 而 推 动 房 价 上 涨 。 等 2009 采 用 我 国 30 个 省 市 区 1998- 2 005 年 面 张 双 长 、 李 稻 葵 2010 利 用 1999- 2007 年 35 个 城

9、 板 数 据 分 析 认 为 , 土 地 财 政 提 高 了 地 方 政 府 的 积 市 数 据 对 土 地 出 让 金 占 财 政 预 算 收 入 比 对 房 价 的 极 性 、 增 加 了 地 方 政 府 的 收 入 和 支 出 、 并 增 加 固 定 影 响 进 行 了 实 证 分 析 , 认 为 地 方 政 府 对 土 地 财 政 资 产 投 资 , 土 地 财 政 对 经 济 增 长 存 在 显 著 的 正 影 的 依 赖 程 度 越 高 , 房 价 指 数 也 越 高 。 并 且 他 们 通 响 。 辛 波 等 2010 认 为 土 地 财 政 可 以 从 招 商 引 过 引 入

10、房 价 升 降 哑 变 量 发 现 , 在 房 价 处 于 上 涨 时 , 资 、 扩 大 投 资 、 完 善 基 础 设 施 、 带 动 其 他 产 业 发 展 地 方 政 府 越 是 依 赖 于 土 地 财 政 , 其 越 愿 意 并 实 际 等 方 面 对 地 方 经 济 产 生 巨 大 影 响 , 并 通 过 格 兰 杰 推 动 了 房 价 持 续 上 涨 ; 在 房 价 处 于 下 跌 时 , 地 方 政 检 验 发 现 经 济 增 长 是 土 地 性 财 政 的 果 。 这 些 府 对 土 地 财 政 的 依 赖 程 度 越 高 , 其 倾 向 阻 止 房 价 研 究 清 晰 表

11、明 地 方 政 府 在 土 地 财 政 上 具 有 重 大 利 的 持 续 下 跌 , 但 效 果 不 明 显 。 益 。 人 们 在 看 到 土 地 财 政 对 房 价 影 响 的 同 时 , 却 忽 视 了 在 某 种 程 度 上 更 重 要 、 更 根 本 原 因 : 地 方 政 府 官 员 为 了 获 得 晋 升 , 他 们 需 要 经 济 保 持 较 快 增 长 , 投 资 又 是 拉 动 经 济 增 长 的 重 要 动 力 , 而 目 前 各 地 固 定 资 产 投 资 中 来 源 于 房 地 产 投 资 的 资 金 占 比 为 2 0% 左 右 , 成 了 固 定 资 产 投 资

12、 的 重 要 源 泉 。 特 别 是 东 部 发 达 地 区 , 房 地 产 投 资 占 全 社 会 固 定 资 产 投 资 的 比 重 更 高 ,2009 年 北 京 市 房 地 产 投 资 占 全 社 会 固 定 资 产 投 资 为 50.6% 。 从 这 个 层 面 看 , 图 1 房 价 和 土 地 财 政 占 比 走 势 图 为 了 保 持 并 扩 大 房 地 产 投 资 对 经 济 增 长 直 接 拉 动 为 了 维 持 并 扩 大 地 方 政 府 从 土 地 财 政 上 获 得 作 用 , 发 挥 房 地 产 业 对 其 他 行 业 的 辐 射 带 动 作 用 , 的 利 益 ,

13、 地 方 政 府 希 望 并 推 动 房 价 保 持 持 续 上 涨 。 并 借 助 房 地 产 来 提 升 城 市 建 设 水 平 , 地 方 政 府 有 房 价 下 跌 会 导 致 本 区 域 房 地 产 市 场 萧 条 , 地 价 下 更 强 的 动 力 维 持 房 价 稳 定 或 推 动 房 价 上 涨 , 这 可 以 称 为 晋 升 激 励 效 应 , 这 种 效 应 主 要 是 源 于 地 跌 , 政 府 售 地 规 模 下 降 , 进 而 影 响 土 地 出 让 金 收 益 和 房 地 产 税 收 收 入 。 房 价 持 续 上 涨 , 带 来 更 多 房 方 官 员 对 经 济

14、 增 长 政 绩 的 需 求 。 地 产 投 资 投 机 资 本 , 房 地 产 市 场 繁 荣 , 土 地 需 求 增 但 现 有 文 献 主 要 是 集 中 分 析 土 地 财 政 对 房 价 的 影 响 , 对 晋 升 激 励 效 应 对 房 价 影 响 的 研 究 不 加 , 土 地 价 格 上 涨 , 土 地 出 让 金 收 入 增 加 , 同 时 房 地 产 税 收 增 加 , 使 得 地 方 财 政 更 加 殷 实 。 因 而 , 作 多 。 事 实 上 , 从 我 国 30 个 省 区 市 房 价 与 土 地 财 政 为 理 性 政 府 , 地 方 政 府 有 动 力 推 动

15、房 价 上 涨 , 至 少 占 地 方 政 府 财 政 收 入 比 重 的 散 点 图 、 房 价 与 房 地 维 持 房 价 稳 定 , 这 就 可 能 导 致 房 价 出 现 只 升 不 产 投 资 占 地 方 固 定 资 产 投 资 比 重 的 散 点 图 看 , 房 跌 或 者 大 升 小 跌 的 局 面 , 即 房 价 棘 轮 效 应 。 价 与 土 地 财 政 在 地 方 政 府 财 政 收 入 中 占 比 的 关 如 图 1 所 示 ,1999 年 - 2009 年 我 国 土 地 财 政 占 财 系 , 并 没 有 呈 现 出 显 著 的 线 性 关 系 如 图 2 所 示 ;

16、 政 收 入 比 重 在 提 高 , 同 时 期 房 价 也 在 上 涨 。 特 别 相 反 , 房 价 与 房 地 产 投 资 占 地 方 总 投 资 比 重 的 关 系 几 乎 成 线 性 关 系 如 图 3 所 示 , 即 房 地 产 投 资 是 2002 年 严 格 实 行 经 营 性 土 地 出 让 招 拍 挂 之 后 , 土 地 财 政 收 入 大 幅 增 加 , 比 重 显 著 提 高 , 房 价 占 比 高 的 地 区 , 其 房 价 也 较 高 , 房 地 产 投 资 占 比 低 也 出 现 了 快 速 上 涨 。 因 而 , 社 会 普 遍 认 为 我 国 房 的 地 区

17、, 其 房 价 相 对 较 低 。 因 而 , 必 须 就 地 方 政 府 价 呈 现 棘 轮 式 上 涨 的 根 源 是 地 方 政 府 的 土 地 财 推 动 房 价 上 涨 的 动 力 机 制 进 行 全 面 准 确 地 分 析 , 政 。 如 周 彬 、 杜 两 省 2 010 构 建 一 般 均 衡 模 型 推 这 对 于 理 顺 房 地 产 调 控 政 策 在 地 方 政 府 中 的 传 导 29 2011 年 第 5 期 渠 道 、 制 定 有 效 的 房 地 产 调 控 政 策 具 有 重 要 意 义 。 出 让 金 占 财 政 收 入 比 , 就 会 出 现 高 估 欠 发

18、达 地 区 的 依 赖 程 度 , 低 估 发 达 地 区 的 依 赖 程 度 , 因 而 本 文 使 用 财 政 支 出 指 标 来 衡 量 。 2 r a t io 表 示 一 个 地 区 房 地 产 投 资 占 全 社 会 固 定 资 产 投 资 比 率 , 由 于 投 资 是 拉 动 经 济 的 动 力 , 这 一 比 率 越 高 , 意 味 着 地 区 经 济 增 长 政 绩 对 房 地 产 的 依 赖 程 度 大 , 因 而 地 方 政 府 也 越 会 想 法 设 法 推 高 房 价 , 以 维 持 并 扩 大 房 地 产 投 资 。 如 图 3 所 示 , 房 价 与 房 地 产

19、 投 资 占 比 几 乎 成 线 性 关 系 , 可 见 这 一 比 重 对 房 价 的 影 响 可 能 是 较 大 的 , 这 也 就 意 图 2 房 价 与 土 地 财 政 占 比 关 系 图 味 着 官 员 晋 升 激 励 对 房 价 的 影 响 是 巨 大 。 I 表 示 一 个 地 区 消 费 者 的 收 入 , 反 映 居 民 对 住 房 的 购 买 力 , 它 对 房 价 上 涨 有 正 向 作 用 ;P 表 示 人 口 指 标 , 国 内 外 很 多 文 献 都 对 人 口 总 量 、 结 构 、 密 度 等 因 素 对 房 价 的 影 响 进 行 过 实 证 分 析 , 因

20、而 人 口 对 房 价 也 具 有 较 大 影 响 ;R I 表 示 实 际 利 率 , 房 地 产 产 品 是 实 现 资 产 保 值 增 值 的 重 要 投 资 品 , 当 实 际 利 率 较 高 时 , 会 吸 引 房 地 产 投 资 资 本 流 入 图 3 房 价 与 房 地 产 投 资 占 比 关 系 图 银 行 , 相 反 , 当 实 际 利 率 较 低 时 , 银 行 存 款 会 用 于二 、 土 地 财 政 、 晋 升 激 励 与 房 价 棘 轮 效 应 的 实 房 地 产 投 资 , 因 而 房 价 与 实 际 利 率 呈 负 相 关 关 系 ; 证 检 验 D 表 示 信

21、贷 指 标 , 反 映 了 经 济 体 中 货 币 宽 松 程 度 , 信 贷 资 金 供 给 宽 松 将 推 高 房 价 , 信 贷 资 金 供 给 紧 一 模 型 设 定 张 将 抑 制 房 价 。 根 据 以 上 分 析 和 已 有 文 献 的 研 究 经 验 , 本 文 根 据 以 上 分 析 框 架 , 由 于 房 地 产 行 业 数 据 是 假 设 我 国 房 价 函 数 如 下 : 1 2 短 而 宽 的 数 据 , 因 而 本 文 将 使 用 我 国 30 个 省 市 H P f r a t io ,r a t i o ,I ,P ,R I ,D 1 1 区 1999- 200

22、7 年 的 面 板 数 据 对 土 地 财 政 和 晋 升 其 中 ,H P 表 示 房 价 。 r a t io 表 示 一 个 地 区 一 激 励 效 应 对 我 国 房 价 的 影 响 进 行 实 证 分 析 , 面 板 定 时 期 内 一 年 土 地 出 让 金 占 该 地 区 财 政 支 出 的 估 计 模 型 如 下 : 比 率 , 它 反 映 了 一 个 地 区 财 政 活 动 对 土 地 财 政 的 1 2 H P A+ r a t io + t a t io + I + P + i t i t i t it it 依 赖 程 度 。 根 据 上 述 分 析 , 这 一 比 率

23、 越 高 , 意 味 着 R I + D + 2 地 方 财 政 对 土 地 财 政 的 依 赖 程 度 高 , 因 而 地 方 政 it i t 府 越 会 想 法 设 法 推 高 房 价 , 如 果 政 府 行 为 确 实 能 其 中 ,H P 表 示 i 地 区 t 时 期 的 平 均 房 价 , 是 i t 对 房 价 产 生 影 响 , 那 么 这 一 变 量 的 系 数 应 该 为 正 。 模 型 的 被 解 释 变 量 , 我 们 用 各 地 住 宅 销 售 价 格 来 1 现 有 研 究 文 献 往 往 用 土 地 出 让 金 与 地 方 财 政 收 入 衡 量 ;A 为 常

24、数 项 ;r a t io i t 表 示 i 地 区 t 时 期 的 土 地 出 让 金 收 入 占 财 政 支 出 的 比 重 , 用 于 衡 量 土 地 财 的 比 值 来 反 映 地 方 财 政 对 土 地 财 政 的 依 赖 程 度 。 2 政 效 应 ;r a t io 表 示 i 地 区 t 时 期 房 地 产 投 资 占 全 事 实 上 , 由 于 我 国 地 方 财 政 收 入 实 行 先 上 缴 后 返 i t 社 会 固 定 资 产 投 资 比 率 , 用 于 表 示 晋 升 激 励 效 应 ; 还 和 转 移 支 付 政 策 , 这 往 往 会 导 致 发 达 地 区

25、的 财 政 收 入 大 于 支 出 , 欠 发 达 区 的 支 出 大 于 收 入 , 如 为 准 确 反 映 地 方 政 府 行 为 对 房 价 的 影 响 , 设 控 制 变 量 主 要 有 :I 表 示 i 地 区 t 时 期 消 费 者 收 入 水 2009 年 广 西 的 财 政 收 入 为 966 亿 元 , 但 财 政 支 出 i t 平 , 用 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入 衡 量 ;P 表 示 i 地 为 1621 亿 元 , 两 者 相 差 655 亿 元 。 如 果 使 用 土 地 it 30土 地 财 政 、 晋 升 激 励 与 房 价 棘 轮 效 应 的

26、 实 证 分 析 区 t 时 期 城 市 人 口 密 度 ;R I 表 示 实 际 利 率 , 等 于 三 面 板 模 型 的 固 定 效 应 和 随 机 效 应 检 验 i t 全 国 历 年 利 率 减 去 各 地 物 价 水 平 ;D 表 示 货 币 供 面 板 分 析 中 的 变 截 距 模 型 和 变 系 数 模 型 均 有 i t 应 量 , 用 M 2 货 币 存 量 表 示 ; 为 随 机 扰 动 项 ; , , 固 定 效 应 和 随 机 效 应 之 分 , 固 定 效 应 模 型 适 合 截 面 成 员 就 是 所 研 究 总 体 的 所 有 成 员 的 情 形 , 随 机

27、 , , , 为 各 解 释 变 量 的 回 归 系 数 。 以 上 数 据 效 应 模 型 适 合 截 面 成 员 只 是 所 研 究 总 体 中 的 一 部 中 , 土 地 出 让 金 收 入 数 据 来 源 于 刘 梦 珊 2010, 分 的 情 形 。 H a u s m a n 检 验 法 是 区 分 两 种 效 应 的 方 全 国 历 年 利 率 数 据 来 源 国 研 网 世 界 经 济 数 据 库 关 法 。 它 的 原 假 设 是 满 足 随 机 效 应 模 型 , 通 过 H a u s- 于 中 国 国 别 的 年 均 贷 款 利 率 , 其 他 数 据 均 来 自 于

28、m a n 检 验 发 现 如 表 3 所 示 , 应 该 拒 绝 原 假 设 , 即 中 经 网 数 据 库 。 应 该 选 择 固 定 效 应 模 型 。 二 序 列 基 本 特 征 与 平 稳 性 检 验 表 3 固 定 效 应 和 随 机 效 应 检 验 各 序 列 统 计 特 征 如 表 1 所 示 ,1999- 2007 年 1 统 计 量 值 土 地 出 让 金 收 入 占 财 政 支 出 的 比 重 r a t i o 平 均 值 检 验 方 法 检 验 假 设 统 计 量 名 称 P 值 为 17.2% , 可 见 地 方 财 政 对 土 地 出 让 金 依 赖 是 比 原

29、假 设 : 随 机 影 响 模 型 中 个 13.2 H a u sm a n 检 验 Ch i 平 方 体 影 响 与 解 释 变 量 不 相 关 0.0397 较 大 的 。 比 重 最 低 的 是 1999 年 青 海 省 , 仅 为 四 实 证 分 析 0 2% , 最 高 是 2003 年 的 浙 江 省 , 土 地 出 让 金 收 入 当 序 列 非 平 稳 时 , 应 该 先 对 序 列 进 行 协 整 性 是 财 政 收 入 的 1.3 倍 。 而 房 地 产 投 资 在 全 社 会 固 检 验 , 以 判 定 其 是 否 存 在 长 期 稳 定 关 系 。 由 于 目 定 资

30、 产 中 的 比 重 平 均 值 为 13.9% , 最 小 的 是 1999 前 尚 不 确 定 哪 些 变 量 对 房 价 的 影 响 是 显 著 的 , 因 年 的 海 南 省 , 为 3.2% , 最 大 的 是 2004 年 的 北 京 , 而 本 文 将 协 整 检 验 放 到 实 证 分 析 结 果 之 后 , 届 时 房 地 产 投 资 占 总 投 资 的 58.3% 。 总 的 看 , 这 两 个 检 验 模 型 是 否 具 有 长 期 稳 定 均 衡 关 系 。 同 样 基 于 指 标 在 各 省 市 区 均 呈 现 快 速 上 升 趋 势 , 并 且 经 济 上 述 原

31、因 , 本 文 没 有 先 进 行 面 板 模 型 选 择 检 验 , 而 发 达 地 区 要 比 欠 发 达 地 区 高 。 是 假 设 模 型 符 合 固 定 效 应 变 截 距 模 型 , 待 实 证 结 表 1 1 9 9 9 - 2 0 0 7 年 各 序 列 统 计 特 征 表 1 2 房 价 城 镇 居 民 可 支 城 镇 人 口 密 M 2 存 量 r a t io r a t io 果 出 来 后 再 对 其 适 合 性 进 行 检 验 。 上 述 做 法 的 目 2 元 配 收 入 元 亿 元 % % 度 人 /k m 的 主 要 是 减 少 重 复 性 繁 琐 的 检 验

32、 过 程 , 节 省 篇 幅 。 平 均 值 2096 0.172 0.162 8760 15 54 .2 2 35660 最 大 值 10661 1.305 0.583 2 362 2 6307.4 4034 4 2 为 减 少 截 面 样 本 带 来 的 异 方 差 干 扰 , 本 文 对 除 实 最 小 值 729 0.002 0.032 4 34 2 25.0 119897 际 利 率 之 外 的 各 变 量 取 对 数 值 , 实 证 分 析 结 果 如 标 准 差 1315 0.197 0.093 344 9 1255 .5 92 62 6 J a rq u e - Be ra 值 1393 799.5 5 17.9 165 .5 2 14 .4 21.2 表 4 所 示 。 观 察 样 本 2 70 2 70 2 70 270 2 70 2