xx创意产业园发展现状分析报告Word文档格式.docx

1、另外，青浦朱家角旅游区内也有1个创意产业园。2建筑风格在52个创意产业园中，建筑风格大致分以下几类：历史保护建筑改造共5个项目，属于xx登记在册的历史保护建筑。此种类型在不改变建筑外貌及建筑内部结构的情况下，将建筑外部环境进行整治，并完善相应的配套工程，使之适应现代化办公需求。案例说明湖丝栈（招商中）始建于清同治十三年（1874年），由湖州丝商筹建，当时主要用于湖州茧丝的加工、储存业务。现存的“湖丝栈”为一幢砖木结构二层楼房、一幢砖木结构三层楼房，楼上楼下均为仓库和工场实用的大统间格局，具有典型的时代烙印和江南风格。最为难得的是跨度分别为9米和17米的横梁均为整根原木，无任何拼接，顶楼更是连中

2、间支撑都没有，在xx实为罕见。四行创意仓库（已建）始建于1913年，解放前曾是金城、盐业、大陆和中南这四家银行的仓库。它是一座钢筋混凝土结构的六层大厦。在第二次中日战争期间，由于谢晋元中校率兵誓死抵抗日军，四行仓库成为了爱国主义的象征。德邻公寓（尚未启动）始建于1935年，英国设计师负责设计，原为解放前xx第一批白领居住区，1947年后由xx信谊药厂使用，经过1979年至1988年间三次改造加层后，现为六层（局部七层）钢筋混凝土框架结构房屋。老场坊建于1933年，是远东最大的屠宰场，总建筑面积3.3万平方米，堪称xx最大的保护建筑，充满英式建筑风格的主体建筑一侧呈圆形，一侧为方形。2577创意

3、大院始建于1870年（同治九年），李鸿章责成丁日昌、冯光骏等在龙华寺北购地80余亩，筹建龙华黑药厂（又称火药厂或制药厂等），并选中此地成立了中国第一个工业设计所。目前规划建筑物70幢，其中9幢为历史保护建筑。注：历史保护建筑改造为创意产业园，虽然成本不高（可改造部分很少），但最大的难度在于无法对外墙、内部结构进行调整，使一些公建配套设施无法更新，如中央空调外机安装、卫生间设施等，另外，底层也无法开辟通透的橱窗展示空间。但是，历史保护建筑所散发的文化气息是现代建筑无法比拟的，也受到创意型企业的追捧。旧厂房改造是创意园区最普遍的模式，有40个项目属于厂房改造项目，一般可分以下两种模式：改造型模式通

4、常用于容积率较低的项目，通过对外立面改造以及内部空间的再次分割，目前大部分旧厂房改造型项目都邀请世界著名建筑设计师进行设计，体现出强烈的文化氛围。案例：普陀的M50、长宁的创邑源、创邑河等旧厂房改造型创意园区，改造成本相对较高，但比较受市场欢迎，尤其是建筑风格比较有特色的项目，十分受创意型企业的追捧。改善型模式一般以独幢的厂房办公楼为主，楼层较高，外立面基本不作改造，仅进行翻新，同时，对内部配套设备进行更新，比较适合IT软件行业入驻。闸北的工业设计园、长宁的天山软件园、徐汇的X2创意空间等旧厂房改善型创意园区，多为七、八十年代建造，以单幢十层左右旧办公楼为主，内部设施相对略新，改造成本不高，相

5、对市场租金略低。新建项目以独幢高档办公楼为主，配套标准相对比较高。徐汇的数娱大厦、浦东的张江文化科技基地、杨浦的海xx等3创意产业园办公租金水平创意产业园是以产业为主的办公园区，办公部分的租金体现了整个园区的成熟度水平。通过对已开业和即将开业的37个创意产业园的租金调查（徐汇区的设计工厂目前只服务于上师大美术学院，暂不对外招租，故不作统计），各个区目前租金水平如下：中心城区地段优势带动租金水平，基本都达到3.5元/天。中心城区的黄浦、卢湾、静安区，共有9个已开业和即将开业的创意产业园（黄浦的旅游纪念品大厦属于商铺型创意园区，故未作统计），大部分租金水平都在2.5-4.5元/天；另外，卢湾的同乐

6、坊由于定位于时尚消费产业，商办区别不大，因此，整体租金报价略高，达到4-10元/中心城区（黄浦、卢湾、静安）创意产业园办公部分租金水平一览创意产业园区域地址租金物业费田子坊卢湾泰康路210弄3.5静安创艺空间静安康定路1147号2.8-3.6E仓宜昌路751号2.8-4.5传媒文化园昌平路990-1000号2.5-3.5卓维700黄陂南路700号3.5-4.5静安现代产业园昌平路68号3-4.598创意园延平路98号4-58号桥建国路8号6-8同乐坊余姚路66号4-10单位：租金-元/物业费-元/天西部地区整体租金水平较高，基本在2.5-3.5元/西部的长宁和徐汇区，共有13个已开业和即将开业

7、的创意产业园，其中，有6个项目租金水平在2.4-3.2元/天，大部分项目都为厂房改善型模式，改造力度相对较小，同时，内部基本以毛坯交付；湖丝栈、2577创意大院等2个项目属于历史保护建筑改造项目，由于历史文化氛围比较浓厚，虽然目前周边环境、交通情况都比较差，但租金水平依然高达3-5元/创邑河、创邑源、X2创意空间、新红钢（红坊）等4个项目都对厂房采用了较大力度的改造，尤其是建筑外立面作了大幅度的改造，使园区整体环境风貌得到大幅提升，租金也目前整个西部地区最高的，达到3.5-8元/另外，徐汇的数娱大厦作为为数不多5A甲级办公楼的创意园区，租金也高达5元/西部地区（长宁、徐汇）创意产业园办公部分租

8、金水平一览虹桥软件园长宁虹桥路333号2.20.2周家桥万航渡路2453号2.7-3.23（月）时尚产业园天山路1718号2.5-3含华联创业园江苏北路125号2.6-3.4乐山软件园乐山路33号6（月）天山软件园天山路641号2.5万航渡路1384弄3-5徐汇龙华路2577号3.5-5河万航渡路2170号3.5-4源凯旋路武夷路3.5-6X2创意空间茶陵北路20号3.4-515（月）新十钢（红坊）淮海西路570号5（月）数娱大厦番愚路1028号528（月）北部地区整体租金水平不高，基本在3元/天以内北部的杨浦、虹口、闸北和普陀区，共有12个已开业和即将开业的创意产业园，其中，7个项目的租金都

9、不到3元/天，处于较低水平，一般都为小规模、毛坯的厂房改建；虹口的绿地阳光园和空间188都对建筑内部进行了简单装修（如吊顶、地毯、分体式空调等），租金水平相对略高，基本可维持在3元/闸北的创意仓库、普陀的M50等在建筑设计上有特色的项目，租金十分坚挺，都在3.5元/天以上；而新建项目海xx，虽然采用LOFT等特色建筑，但由于产业定位不明确，使整个创意园区的租金水平受到一定限制，仅在2.4-2.6元/北部地区（杨浦、虹口、闸北、普陀）创意产业园办公部分租金水平一览空间188虹口东江湾路188号2.8-3.5绿地阳光园西江湾路500号3-3.5智慧桥广灵四路116号2.3通利园周家嘴路1010号1

10、.5-2.2xx创意联盟产业园杨浦平凉路1055号1.30.363号创意设计工场赤峰路63号1.9-2.1昂立设计创意园四平路1188号0.17海xx大连路950号2.4-2.60.4工业设计园闸北共和新路3201号1.55-2.20.26天地园普陀1.65创意仓库光复路181号M50莫干山路50号4产业特点根据对目前已开业和即将开业的37个创意产业园的产业调查，五大类创意产业分布如下：研发设计创意占主导地位，共有23个创意园区涉及该产业，主要包括有：广告设计、服装设计、工业设计、多媒体设计、软件开发、动漫影视制作等行业。产业园区相关行业广告创意设计工业设计服装设计工业设计（科技、食品等）多媒

11、体创意设计、影视制作、广告设计动漫制作工业设计（电子通讯、生物医药、新材料、服装、模具）软件开发、数字技术华联创意广场软件研发设计静安创意空间艺术设计旅游纪念品发展中心创意设计研发电子数码产品设计软件设计传媒广告设计张江游戏软件开发、动漫制作电脑动画、游戏开发、广告设计、艺术设计动漫广告、软件开发产品设计建筑设计创意有15个创意园区涉及该产业，主要包括有：建筑设计、室内设计、装潢设计、平面设计、城市规划等行业。环境建筑室内设计装潢设计、建筑艺术室内设计建筑设计绿地阳光园室内装潢设计、建筑设计新十钢红坊创邑河创邑源环境设计63号创意设计工厂建筑设计、平面设计城市规划、建筑设计文化艺术创意有14个

12、创意园区涉及该产业，主要包括有：动漫艺术、模型制作、视觉艺术、工艺美术、广告摄影、文化艺术、环境艺术等行业。动漫艺术、影视制作模型制作视觉艺术、工艺美术工艺品艺术、广告摄影影视制作逸飞创意街文化艺术张江文化科技基地文化产业传媒及艺术类美术摄影、动漫艺术环境艺术时尚消费创意有13个创意园区涉及该产业，主要包括有：娱乐休闲、时尚会展、网络媒体、画廊、数字娱乐、多媒体等行业。娱乐休闲、零售概念店、时尚会展网络媒体旅游纪念品展示画廊数字媒体产业数字娱乐工厂数码广告交易展示时尚艺术、品牌发布多媒体广告、影视、传媒、动漫时尚产业咨询策划创意有7个创意园区涉及该产业，主要包括有：投资咨询、设计咨询、教育培训

13、等行业。投资咨询设计咨询教育培训航运服务5配套设施特点根据对目前已开业和即将开业的37个创意产业园的配套服务机构的调查，其中，设置有配套服务机构的仅16个，主要分以下几大功能：1）商务功能：快递、复印、收发、票务等仅4个产业园提供商务服务功能，但服务内容相对比较低层次：商务功能信函收发、订阅报刊、票务购买、预订酒店、代客叫车等快递、复印、信件收发、票务等海泰大酒店作为园区配套，提供商务服务底层设置商务中心2）企业服务：员工食堂等仅5个产业园设置有员工食堂，多以IT软件产业为主，分别为：张江文化科技创意产业基地、虹桥软件园、乐山软件园、天山软件园、静安创意空间等。3）会议中心：各种规模的会议室等

14、有10个产业园为入住企业提供会议室功能，分别为：工业设计园、2577创意大院、天山软件园、华联创意广场、乐山软件园、虹桥软件园、时尚产业园、周家桥、张江文化科技创意产业基地、绿地阳光园、X2创意空间等。4）展示功能：商业展示、新闻发布等有7个产业园提供了一定面积的展示空间，主要集中在文化艺术、时尚消费类产业，同时、服装设计、广告设计等研发设计类产业也需要一定的展示空间。展示功能中央休闲庭院，提供商业展示、新闻发布服务多功能展厅展示厅大型展示厅演播厅、多功能展示厅在4层设置展示活动中心6配套商业特点1）规模在已开业和即将开业的创意产业园中，设置商铺的仅18个，而商铺体量占创意园区总规模的比例平均

15、为13.3%。总规模商业规模比例40,0002000.5%110,0002,0001.8%13,0006004.6%5.0%20,0001,2006.0%9006.9%5,7004007.0%12,0001,0508.8%1,8009.0%4,80048010.0%18,00011.1%14,50013.8%16.7%13,1102,11616.1%10,0002,57525.8%30,0008,00026.7%浦东19,3756,88435.5%78,00027,00034.6%合计473,48563,20513.3%2）业态从调查情况看，创意产业园商铺业态中，餐饮类占主导地位，咖啡厅紧随其

16、后，另外，还有超市、美容店、洗衣店、服饰店、面包房等。一般来看，决定创意园区商铺业态主要有以下两个因素：A区域商业业态目前xx的创意产业园区大部分都是旧厂房改造项目，地理位置都处于市区，项目周边的商业应该说相对比较成熟，而园区内的商铺，不仅为园区内企业提供便利，同时，还向社会开放，因此，商铺的业态定位更多地应符合区域的商业业态特点。周家桥项目位于万航渡路2453号，从大环境来看，属于天山商业圈，项目周边的xx春城等住宅小区都已建成入住，长宁路沿线已形成一定商业氛围，同时，距离不远的天山路又是长宁环外地区最主要的商业街，可以说本项目周边商业已相当完备。正是由于区域商业相当成熟，周家桥项目对商铺采

17、用了控制体量（仅设置3间），和走特色化（全部设置特色餐饮）路线，取得了较好的市场效应。周家桥配套商业业态一览商家名称单层面积层高设置租金水平（元/天）河畔人家200一层3.3米二层2.4米豪旺美食林3506火鲍坊5005.3B园区产业定位不同的创意者，有着不同的生活和工作方式，创意产业园的商铺应充分考虑创意者的特点进行业态定位。位于泰康路210弄，产业定位以室内设计、视觉艺术、工艺美术、画廊等为主，本项目为弄堂工厂改建项目，商铺多为入驻企业租赁作为艺术作品展示和交易场所。面积层高租金水平乐天陶社803-3.2米3.8刘伟光油画工作室604.8金粉世家504.0古着服饰铺304.2千意韵手工艺坊

18、4.5阿美服饰40百在艺术品陈逸飞工作室100自用杰禾陶艺工作室7配套商业租金水平创意产业园的配套商业租金水平，与项目所处地段、区域商业水平等多方面因素有关，一般商铺租金水平与办公租金水平保持在2：1关系。办公租金水平商业租金水平差距5-61.95.75-7731.74.5-5.21.412-151.55-91081.88-8.55-83-8142.92.88优惠政策情况创意产业作为政府倡导产业，在政策上具有一定扶持倾向，具体优惠政策的幅度可向项目所在街道进行了解，一般有以下几种：1）贴租创意型企业一般规模很小，尤其是刚刚创业的企业，初期资金压力比较大，贴租政策具有较大吸引力。目前虹口区政府对区内