xx创意产业园发展现状分析报告Word文档格式.docx
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另外，青浦朱家角旅游区内也有1个创意产业园。
2．建筑风格
在52个创意产业园中，建筑风格大致分以下几类：
历史保护建筑改造——共5个项目，属于xx登记在册的历史保护建筑。
此种类型在不改变建筑外貌及建筑内部结构的情况下，将建筑外部环境进行整治，并完善相应的配套工程，使之适应现代化办公需求。
案例
说明
湖丝栈
（招商中）
始建于清同治十三年（1874年），由湖州丝商筹建，当时主要用于湖州茧丝的加工、储存业务。
现存的“湖丝栈”为一幢砖木结构二层楼房、一幢砖木结构三层楼房，楼上楼下均为仓库和工场实用的大统间格局，具有典型的时代烙印和江南风格。
最为难得的是跨度分别为9米和17米的横梁均为整根原木，无任何拼接，顶楼更是连中间支撑都没有，在xx实为罕见。
四行创意仓库
（已建）
始建于1913年，解放前曾是金城、盐业、大陆和中南这四家银行的仓库。
它是一座钢筋混凝土结构的六层大厦。
在第二次中日战争期间，由于谢晋元中校率兵誓死抵抗日军，四行仓库成为了爱国主义的象征。
德邻公寓
（尚未启动）
始建于1935年，英国设计师负责设计，原为解放前xx第一批白领居住区，1947年后由xx信谊药厂使用，经过1979年至1988年间三次改造加层后，现为六层（局部七层）钢筋混凝土框架结构房屋。
老场坊
建于1933年，是远东最大的屠宰场，总建筑面积3.3万平方米，堪称xx最大的保护建筑，充满英式建筑风格的主体建筑一侧呈圆形，一侧为方形。
2577创意大院
始建于1870年（同治九年），李鸿章责成丁日昌、冯光骏等在龙华寺北购地80余亩，筹建龙华黑药厂（又称火药厂或制药厂等），并选中此地成立了中国第一个工业设计所。
目前规划建筑物70幢，其中9幢为历史保护建筑。
注：
历史保护建筑改造为创意产业园，虽然成本不高（可改造部分很少），但最大的难度在于无法对外墙、内部结构进行调整，使一些公建配套设施无法更新，如中央空调外机安装、卫生间设施等，另外，底层也无法开辟通透的橱窗展示空间。
但是，历史保护建筑所散发的文化气息是现代建筑无法比拟的，也受到创意型企业的追捧。
旧厂房改造——是创意园区最普遍的模式，有40个项目属于厂房改造项目，一般可分以下两种模式：
改造型模式通常用于容积率较低的项目，通过对外立面改造以及内部空间的再次分割，目前大部分旧厂房改造型项目都邀请世界著名建筑设计师进行设计，体现出强烈的文化氛围。
案例：
普陀的M50、长宁的创邑·
源、创邑·
河等
旧厂房改造型创意园区，改造成本相对较高，但比较受市场欢迎，尤其是建筑风格比较有特色的项目，十分受创意型企业的追捧。
改善型模式一般以独幢的厂房办公楼为主，楼层较高，外立面基本不作改造，仅进行翻新，同时，对内部配套设备进行更新，比较适合IT软件行业入驻。
闸北的工业设计园、长宁的天山软件园、徐汇的X2创意空间等
旧厂房改善型创意园区，多为七、八十年代建造，以单幢十层左右旧办公楼为主，内部设施相对略新，改造成本不高，相对市场租金略低。
新建项目——以独幢高档办公楼为主，配套标准相对比较高。
徐汇的数娱大厦、浦东的张江文化科技基地、杨浦的海xx等
3．创意产业园办公租金水平
创意产业园是以产业为主的办公园区，办公部分的租金体现了整个园区的成熟度水平。
通过对已开业和即将开业的37个创意产业园的租金调查（徐汇区的设计工厂目前只服务于上师大美术学院，暂不对外招租，故不作统计），各个区目前租金水平如下：
中心城区——地段优势带动租金水平，基本都达到3.5元/㎡·
天。
中心城区的黄浦、卢湾、静安区，共有9个已开业和即将开业的创意产业园（黄浦的旅游纪念品大厦属于商铺型创意园区，故未作统计），大部分租金水平都在2.5-4.5元/㎡·
天；
另外，卢湾的同乐坊由于定位于时尚消费产业，商办区别不大，因此，整体租金报价略高，达到4-10元/㎡·
中心城区（黄浦、卢湾、静安）创意产业园办公部分租金水平一览
创意产业园
区域
地址
租金
物业费
田子坊
卢湾
泰康路210弄
3.5
静安创艺空间
静安
康定路1147号
2.8-3.6
E仓
宜昌路751号
2.8-4.5
传媒文化园
昌平路990-1000号
2.5-3.5
卓维700
黄陂南路700号
3.5-4.5
静安现代产业园
昌平路68号
3-4.5
98创意园
延平路98号
4-5
8号桥
建国路8号
6-8
同乐坊
余姚路66号
4-10
单位：
租金-元/㎡·
物业费-元/㎡·
天
西部地区——整体租金水平较高，基本在2.5-3.5元/㎡·
西部的长宁和徐汇区，共有13个已开业和即将开业的创意产业园，其中，有6个项目租金水平在2.4-3.2元/㎡·
天，大部分项目都为厂房改善型模式，改造力度相对较小，同时，内部基本以毛坯交付；
湖丝栈、2577创意大院等2个项目属于历史保护建筑改造项目，由于历史文化氛围比较浓厚，虽然目前周边环境、交通情况都比较差，但租金水平依然高达3-5元/㎡·
创邑·
河、创邑·
源、X2创意空间、新红钢（红坊）等4个项目都对厂房采用了较大力度的改造，尤其是建筑外立面作了大幅度的改造，使园区整体环境风貌得到大幅提升，租金也目前整个西部地区最高的，达到3.5-8元/㎡·
另外，徐汇的数娱大厦作为为数不多5A甲级办公楼的创意园区，租金也高达5元/㎡·
西部地区（长宁、徐汇）创意产业园办公部分租金水平一览
虹桥软件园
长宁
虹桥路333号
2.2
0.2
周家桥
万航渡路2453号
2.7-3.2
3（月）
时尚产业园
天山路1718号
2.5-3
含
华联创业园
江苏北路125号
2.6-3.4
乐山软件园
乐山路33号
6（月）
天山软件园
天山路641号
2.5
万航渡路1384弄
3-5
徐汇
龙华路2577号
3.5-5
河
万航渡路2170号
3.5-4
源
凯旋路武夷路
3.5-6
X2创意空间
茶陵北路20号
3.4-5
15（月）
新十钢（红坊）
淮海西路570号
5（月）
数娱大厦
番愚路1028号
5
28（月）
北部地区——整体租金水平不高，基本在3元/㎡·
天以内
北部的杨浦、虹口、闸北和普陀区，共有12个已开业和即将开业的创意产业园，其中，7个项目的租金都不到3元/㎡·
天，处于较低水平，一般都为小规模、毛坯的厂房改建；
虹口的绿地阳光园和空间188都对建筑内部进行了简单装修（如吊顶、地毯、分体式空调等），租金水平相对略高，基本可维持在3元/㎡·
闸北的创意仓库、普陀的M50等在建筑设计上有特色的项目，租金十分坚挺，都在3.5元/㎡·
天以上；
而新建项目海xx，虽然采用LOFT等特色建筑，但由于产业定位不明确，使整个创意园区的租金水平受到一定限制，仅在2.4-2.6元/㎡·
北部地区（杨浦、虹口、闸北、普陀）创意产业园办公部分租金水平一览
空间188
虹口
东江湾路188号
2.8-3.5
绿地·
阳光园
西江湾路500号
3-3.5
智慧桥
广灵四路116号
2.3
通利园
周家嘴路1010号
1.5-2.2
xx创意联盟产业园
杨浦
平凉路1055号
1.3
0.3
63号创意设计工场
赤峰路63号
1.9-2.1
昂立设计创意园
四平路1188号
0.17
海xx
大连路950号
2.4-2.6
0.4
工业设计园
闸北
共和新路3201号
1.55-2.2
0.26
天地园
普陀
1.65
创意仓库
光复路181号
M50
莫干山路50号
4．产业特点
根据对目前已开业和即将开业的37个创意产业园的产业调查，五大类创意产业分布如下：
研发设计创意——占主导地位，共有23个创意园区涉及该产业，主要包括有：
广告设计、服装设计、工业设计、多媒体设计、软件开发、动漫影视制作等行业。
产业园区
相关行业
广告创意设计
工业设计
服装设计
工业设计（科技、食品等）
多媒体创意设计、影视制作、广告设计
动漫制作
工业设计（电子通讯、生物医药、新材料、服装、模具）
软件开发、数字技术
华联创意广场
软件研发设计
静安创意空间
艺术设计
旅游纪念品发展中心
创意设计研发
电子数码产品设计
软件设计
传媒广告设计
张江
游戏软件开发、动漫制作
电脑动画、游戏开发、广告设计、艺术设计
动漫广告、软件开发
产品设计
建筑设计创意——有15个创意园区涉及该产业，主要包括有：
建筑设计、室内设计、装潢设计、平面设计、城市规划等行业。
环境建筑室内设计
装潢设计、建筑艺术
室内设计
建筑设计
绿地阳光园
室内装潢设计、建筑设计
新十钢红坊
创邑河
创邑源
环境设计
63号创意设计工厂
建筑设计、平面设计
城市规划、建筑设计
文化艺术创意——有14个创意园区涉及该产业，主要包括有：
动漫艺术、模型制作、视觉艺术、工艺美术、广告摄影、文化艺术、环境艺术等行业。
动漫艺术、影视制作
模型制作
视觉艺术、工艺美术
工艺品
艺术、广告摄影
影视制作
逸飞创意街
文化艺术
张江文化科技基地
文化产业
传媒及艺术类
美术摄影、动漫艺术
环境艺术
时尚消费创意——有13个创意园区涉及该产业，主要包括有：
娱乐休闲、时尚会展、网络媒体、画廊、数字娱乐、多媒体等行业。
娱乐休闲、零售概念店、时尚会展
网络媒体
旅游纪念品展示
画廊
数字媒体产业
数字娱乐
工厂数码
广告交易展示
时尚艺术、品牌发布
多媒体
广告、影视、传媒、动漫
时尚产业
咨询策划创意——有7个创意园区涉及该产业，主要包括有：
投资咨询、设计咨询、教育培训等行业。
投资咨询
设计咨询
教育培训
航运服务
5．配套设施特点
根据对目前已开业和即将开业的37个创意产业园的配套服务机构的调查，其中，设置有配套服务机构的仅16个，主要分以下几大功能：
1）商务功能：
快递、复印、收发、票务等
仅4个产业园提供商务服务功能，但服务内容相对比较低层次：
商务功能
信函收发、订阅报刊、票务购买、预订酒店、代客叫车等
快递、复印、信件收发、票务等
海泰大酒店作为园区配套，提供商务服务
底层设置商务中心
2）企业服务：
员工食堂等
仅5个产业园设置有员工食堂，多以IT软件产业为主，分别为：
张江文化科技创意产业基地、虹桥软件园、乐山软件园、天山软件园、静安创意空间等。
3）会议中心：
各种规模的会议室等
有10个产业园为入住企业提供会议室功能，分别为：
工业设计园、2577创意大院、天山软件园、华联创意广场、乐山软件园、虹桥软件园、时尚产业园、周家桥、张江文化科技创意产业基地、绿地阳光园、X2创意空间等。
4）展示功能：
商业展示、新闻发布等
有7个产业园提供了一定面积的展示空间，主要集中在文化艺术、时尚消费类产业，同时、服装设计、广告设计等研发设计类产业也需要一定的展示空间。
展示功能
中央休闲庭院，提供商业展示、新闻发布服务
多功能展厅
展示厅
大型展示厅
演播厅、多功能展示厅
在4层设置展示活动中心
6．配套商业特点
1）规模
在已开业和即将开业的创意产业园中，设置商铺的仅18个，而商铺体量占创意园区总规模的比例平均为13.3%。
总规模
商业规模
比例
40,000
200
0.5%
110,000
2,000
1.8%
13,000
600
4.6%
5.0%
20,000
1,200
6.0%
900
6.9%
5,700
400
7.0%
12,000
1,050
8.8%
1,800
9.0%
4,800
480
10.0%
18,000
11.1%
14,500
13.8%
16.7%
13,110
2,116
16.1%
10,000
2,575
25.8%
30,000
8,000
26.7%
浦东
19,375
6,884
35.5%
78,000
27,000
34.6%
合计
473,485
63,205
13.3%
2）业态
从调查情况看，创意产业园商铺业态中，餐饮类占主导地位，咖啡厅紧随其后，另外，还有超市、美容店、洗衣店、服饰店、面包房等。
一般来看，决定创意园区商铺业态主要有以下两个因素：
A．区域商业业态
目前xx的创意产业园区大部分都是旧厂房改造项目，地理位置都处于市区，项目周边的商业应该说相对比较成熟，而园区内的商铺，不仅为园区内企业提供便利，同时，还向社会开放，因此，商铺的业态定位更多地应符合区域的商业业态特点。
周家桥项目
位于万航渡路2453号，从大环境来看，属于天山商业圈，项目周边的xx春城等住宅小区都已建成入住，长宁路沿线已形成一定商业氛围，同时，距离不远的天山路又是长宁环外地区最主要的商业街，可以说本项目周边商业已相当完备。
正是由于区域商业相当成熟，周家桥项目对商铺采用了控制体量（仅设置3间），和走特色化（全部设置特色餐饮）路线，取得了较好的市场效应。
周家桥配套商业业态一览
商家名称
单层面积
层高设置
租金水平（元/㎡·
天）
河畔人家
200㎡
一层3.3米
二层2.4米
豪旺美食林
350㎡
6
火鲍坊
500㎡
5.3
B．园区产业定位
不同的创意者，有着不同的生活和工作方式，创意产业园的商铺应充分考虑创意者的特点进行业态定位。
位于泰康路210弄，产业定位以室内设计、视觉艺术、工艺美术、画廊等为主，本项目为弄堂工厂改建项目，商铺多为入驻企业租赁作为艺术作品展示和交易场所。
面积
层高
租金水平
乐天陶社
80㎡
3-3.2米
3.8
刘伟光油画工作室
60㎡
4.8
金粉世家
50㎡
4.0
古着服饰铺
30㎡
4.2
千意韵手工艺坊
4.5
阿美服饰
40㎡
百在艺术品
陈逸飞工作室
100㎡
自用
杰禾陶艺工作室
7．配套商业租金水平
创意产业园的配套商业租金水平，与项目所处地段、区域商业水平等多方面因素有关，一般商铺租金水平与办公租金水平保持在2：
1关系。
办公租金水平
商业租金水平
差距
5-6
1.9
5.7
5-7
7
3
1.7
4.5-5.2
1.4
12-15
1.5
5-9
10
8
1.8
8-8.5
5-8
3-8
14
2.9
2.8
8．优惠政策情况
创意产业作为政府倡导产业，在政策上具有一定扶持倾向，具体优惠政策的幅度可向项目所在街道进行了解，一般有以下几种：
1）贴租
创意型企业一般规模很小，尤其是刚刚创业的企业，初期资金压力比较大，贴租政策具有较大吸引力。
目前虹口区政府对区内
升级会员 