最新xx地税办公楼物业管理方案.docx

1、最新xx地税办公楼物业管理方案天马行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632胶南市地税局办公楼物业管理方案青岛隆海集团物业管理有限公司一分公司第一部分 物业管理服务总体模式及配套措施一、项目调研胶南市地税局办公楼位于胶南市中心地段，分为南楼和北楼，其中北楼1562.69平米，南楼1260.86平米。为使管理服务工作更加贴近地税局物业管理的实际情况，初步现场察看调研，了解的基本情况如下：1、该项目属集办公、会务、餐饮比较集中的办公物业，配套之设备、设施完备，系统齐全，技术含量较高，对物业公司的技术保障、运行管理均有较高的要求。2、该项目为综合性办公场所，需要物业公司

2、在管理和服务过程中，把握好全面性、综合性的特点，有针对性地开展工作，确保物业工作人员具有较高的素质，提供一流的服务，树立良好的公众形象。3、对于各项费用的支出和计算，不可预测的因素比较多。市场变化对物业管理费用的支出也将有着难以估摸的影响。这对于物业管理来说，有着一定的潜在风险。需要物业公司在管理过程中不断的创新、拓展多种经营门类，来对风险进行规避，对可能因风险产生的损失进行填补。二、项目定位从所处的地理位置来看，该项目位于胶南市中心地段，具有先进的配套设施，以人性化、智能化为建设目标的多层建筑。物业公司提供的服务也要彰显该项目的“旗帜”性作用。作为受到社会各界关注的焦点，物业公司要将该项目打

3、造成一个物管的典范和品牌。基于对上述的思考，物业公司将遵循“精心管理、精诚服务、精品项目、精彩空间”的宗旨，以“建筑保值增值、隆海增光添彩、业主满意舒心、树立隆海品牌”为目标，把全新的理念，全新模式注入到该项目,倾力打造一流的精品项目，提高物业管理水平，推动隆海物业在胶南的发展。三、该项目的管理模式1、 管理模式： 紧密围绕“社会效益”这一运作核心 提供“质优价廉”的服务产品 倡导“以客户为中心”的流程管理思想 建立以流程为基石的客户需求价值链 推广“全心全意，精益求精”的服务文化2、 实践该模式的思路： 强调“注重社会效益”的意识，将建立良好的社会效益放在首要位置。 强调流程团队的有效运作和

4、服务流程的持续改进 强调公众服务的规范化与特约服务的个性化 致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升 致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识 致力于办公功能的提升，塑造符合现代文明的办公环境六、运作体系在对该项目的管理运作过程中，将严格遵循相关的规章制度和拟定的管理模式。倡导流程化管理，创建有效的服务价值链。1、整体运作流程图正式入住2、以“客户为中心”的服务流程 3、 创建地税局办公大楼有效的服务价值链社区文化建设4、隆海物业管理地税局大楼的目标（1） 管理指标承诺及实施措施序号指标名称国标投标指标测算依据主要措施1公共场所设施保洁率98%安排、实施保洁的公共场所、设施/公共场所、设

5、施总计x1001、保洁员岗位明确，责任质量要求细致严格；2、每日保洁、休息日、休息时间为保洁重点区间3、管理人员随时引导使用人注意爱护环境卫生，逐渐培养良好情操，形成办公大楼的重要特色之一2清洁保洁率99%100%一工作计算，记录及监督抽查合格率及纠正合格记录为依据1、保洁员责任区明确，工作质量要求具体、严格，有考核、有奖励2、保洁员上门收集垃圾，以主动服务提示热爱环境卫生3、保洁监督机制健全。3绿化完好率95%98%完好绿地/总绿化面积x100%1、绿化制度、工作计划行之有效且有执行力度2、巡逻保安人员负责环境日常保护3、主管人员及时发现绿化问题4、绿化监管机制健全4火灾发生率1 (年)0.

6、5(年)发生火灾数/大楼总户数x100%1、多种途径宣传消防安全2、培训一批有较好素质和经验的巡查人员，及时发现火灾隐患3、管理到位，合理使用设施、设备等4、分区分责任经常性检查消防安全，提示注意防火5管理区域内治安案件发生率10以辖区公安部门纪录为依据（除业户内部原因造成外）实行24小时保安巡查制度，分快速、中速及慢速及巡查，设立24小时报警中心，落实保安各岗位职责，明确责任区域，并在重点部位，调整闭路监控系统及红外线报警装置，以确保业主人身财产安全。6管理人员专业岗位合格率90%100%培训合格人员/培训员总计x100%1、管理人员公司制度和岗位职责培训2、人员培训自学与培训相结合，制度、

7、计划落实3、培训考核制度与奖罚相结合，强化培训结果。7照明灯及疏散灯完好率95%99%完好照明灯疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量x100%1、每日记录检查情况及时更换检修2、每月全面检查检修一次3、保洁员保持照明设施洁净8停车场、单车棚完好率95%99%完好的设备设施/停车场设施设备总计x100%1、 依规划使用停车场地2、停车场审视设备正常运行，技术人员检修、确保安全有效3、停车场疏导有序，无占用消防通道，无阻碍交通9消防设施设备完好率100%100%完好的消防设施设备/管理处负责的消防设施设备总数x100%专人维护保养，实行巡查制度，建立文档纪录，并由相关部门负责人监督执行，以确保消防设施

8、设备完好无损，正常使用10大型及重要机电设备完好率99%完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计x100%1、建立严格的设备管理及日常运行操作规程2、重要设备责任到人3、认真进行日运行记录和检查4、每月进行一次二保5、每半年进行一次大保6、加强技术人员专业技能培训，减少安全隐患11维修工程质量合格率100%100%维修合格工程项次/维修工程项次x100%1、建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度2、拥有一批有较高技术水准的维修队伍12业主有效投诉率2(年)1以下(年)有效投诉/投诉总计x100%1、做好各项管理工作，创建优美、完善的社区2、提高员工素质，强化服务意识3、发生问题，及时

9、处理，为住户排忧解难4、做好解释工作，与回访制度落实处理率95%100%处理的有效投诉/有效投诉x100%13维修服务回访率95%98%维修回访次数/维修服务次数x100%1、建立健全回访制度2、做好维修、回访纪录3、加强维修队伍服务意识14业主对物业满意度95%98%(对管理满意业主数+基本满意业主数)/参加业主评议数x100%1、科学的住宅管理手段与温馨服务相结合，编制无漏洞管理网络2、加强重点业主的走访，重点问题的解决3、不断改善工作，赢得业主支持第二部分 物业管理项目费用测算二、物业前期费用测算1、人员费用测算项目人数月标准社会保险费食宿补贴月费用年费用管理处经理1 1200 311

10、1511 18132会议室服务员1 720 311 1031 12372保安员3 900x3 311x3 3633 43596保洁员、餐厅2 720x2 311x2 2062 24744合计7 8237988442、办公费用测算项目人数月费用年费用备注3 1500500元/人年（保安员）3 900300元/人年 (基层操作人员)合计 200 24003、 保洁费用测算年1000元4、 物业管理总费用测算项目月费用年费用 物 业 费 （元/月）备注人工费用 8237 98844办公费用 200 2400保洁费用 83.33 1000合计 8520.33 102244物业公司利润 852.03 1

11、0224.4成本的10%应交税金 529.54 6354.46收入的5.65%物业综合服务费 9901.91 118822.86 说明：初步测算的物业服务费用为：118822元。 我公司报价为：09年以后每年 115000元， 08年12月31日前为：每月减2422元 第三部分 物业管理机构设立方案、运作流程及人员配备1、项目管理处机构及岗位设置项目处经理 保安维修保洁2、运作流程图项目管理处实行直线型管理，处经理负责制的领导结构，下设保洁组、消防安保组，经理兼管线、设施设备的维护维修，保洁组兼餐厅卫生，实施统一的物业管理。管理处经理集指挥与领导职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控

12、。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排。 反馈渠道3、部门职责（1） 工程维修（经理兼）负责整个项目的设备维修养护服务，包括给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统、房屋等公共设备设施的维修保养服务。 消防安保消防安保中心负责管辖区域内治安、交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务、报刊收发和分发。保洁组负责会务服务、餐厅卫生、绿化养护、共用部位设施的清洁。此外人事、培训等事务将由物业公司总部负责。第四部分 服务人员配备方案一、服务人员的配备1、人员选配原则在管理处人员的配备和选拨上，坚持以下原则： 德才兼备德为先 淡薄智

13、商，看中毅力，努力和魄力 摈弃庸才，不容惰性、傲性和奴性 注重员工的可塑性和可持续发展性2、管理人员的配备序号岗位设置岗 位 要 求配置人数1管理处经理大学专科以上学历，从事物业管理多年，具有丰富的理论知识和实践经验，对物业管理有独到的见解，对管理处的工作有整体的思路和构想。1人2工程维修中心主管大专以上学历，具有工程师职称，从事本专业多年，了解物业管理知识。（经理兼任）3会务服务外表形象气质佳，具有一定的行政管理经验，并具有较强的沟通协调处理能力。熟悉IS09001：2000质量管理体系。1人5保洁绿化从事过物业或相关的工作，对专业知识和专业技能非常熟悉，具有较强的沟通协调处理能力2人6消防

14、安保退伍军人，具有较为丰富的物业管理3人3、岗位职责和工作范围 管理处经理 在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、职工食堂服务、应急事件处理及特约服务等工作。 组织拟制、审核和贯彻总公司管理服务的工作计划和作业文件。 负责大楼管理服务的质量控制和费用控制。 负责协调与地税局、对口管理部门、物业行政主管部门以及地方有关管理部门之间的关系。 负责审批大楼管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。 负责组织大楼公益性活动。 完成公司交办的其他任务。（2） 保安 严密监视大堂内的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时处置或报告。 密切注意进入大堂

15、的人员，严格执行来访登记制度，对身份不明、形迹可疑、衣冠不整洁者，应禁止其进入。 掌握在大堂活动的客人动态，维护大堂秩序， 熟悉大楼内各业主及大楼内办公人员的情况。 对于进入大楼进行作业的各类人员，必须按照有关规定认真进行验证登记后方可放行。 对搬家或搬出其它物品，必须按公司规定出具物品放行单经核对无误后方可放行。 保证大楼内各项设施的安全，防止被盗及损坏现象发生。 认真做好执勤记录，严格执行交接班制度，做到交接清楚，责任明确。接班人员未上岗前，不准下岗。 监视大楼内的人员及设备设施情况，维护大楼内秩序，防止发生事故。 巡查、登记各公司的安全及公共部位设施、设备完好情况。 对大楼内的可疑人员和

16、物品进行盘问和检查。 制止大楼内发生的打架、滋扰事件；劝阻大楼内的推销、散发广告等闲杂人员离开大厦。 每班巡楼三至五次，对业主违反管理规定影响他人工作、休息的行为要进行劝阻和制止。 负责火警、匪警的验证和处置。 回答访客的咨询，必要时为其导向。 对大楼内的施工现场及施工人员进行查证及安全检查工作 认真做好执勤记录，严格执行交接班制度，做到交接清楚，责任明确。接班人员未上岗前，不准下岗。 负责物业区域车辆交通的管理、停车管理及相关设施的管理； 维持车库（场）交通秩序，保证道路畅通无阻。对进出停车场的车辆进行检查，当发现进场车辆有损坏时，应立即向车主或司机指出，并做好记录，防止因责任不清而发生纠纷

17、。 指挥车辆的出入和停放，主动疏导车辆出入车库（场）。 提醒和指挥车主（司机）进场后按规定路线行驶,按指定车位泊车，对违章车辆，应及时制止并加以纠正，纠正前必须先敬礼。 仔细检查停放车辆的车况；发现漏水、漏油，未关好车门、窗等情况及时通知司机（车主）或报告当班领导。 对在车场附近泊车、摆摊者，要进行劝离和制止。 保持车库值班室的卫生，坚持每天清洁保持良好的工作环境。 定期检查车库（场）设施是否完好、有效，如有损失，要及时报告上级，维修更换，不准车主在车场内自行洗车。 值班人员要勤巡逻，多观察，随时注意进入车库的车辆情况及驾驶员的行为，对发现的可疑情况要及时报告主管领导。 认真作好车场的安全工作

18、，坚决杜绝车辆被盗和其它安全问题发生。 严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确。（3）保洁员 对保洁主管负责，认真执行各项管理制度； 按公司规定的岗位作业范围、按质、按量完成作业任务。 努力学习技术、积极参加培训，熟悉公司质量、环境、职业健康安全，一体化管理方针、目标和相关指标，不断提高服务意识和技能。 遵章守纪，忠实诚信，团结协作，礼貌待人，提升自身形象，做到安全文明服务 在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。第五部分 员工培训与考核一、培训1、各类服务人员上岗培训率达到100%；2、各类专业人员持证上岗；二、培训计划1、在人员培训工作上拟采取如下措施：结合大

19、楼物业管理优质服务方面的经验，并根据物业管理市场及行业动态的最新变化，随时调整培训策略，不断更新培训内容，保证培训的效果。树立“管理者就是培训者”的观念。每一位管理人员都应该担负起培训下属员工的职责。尤其强调培养员工实际工作中的能力，要求员工通过培训结合自己的工作实践来不断提高自己的工作能力，掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。结合实际不断持续改进培训课程的内容。将不断总结实际工作中的良好经验，并用以指导员工，防止员工在机械循环的培训中丧失学习动力。采用先进科学的方式（例如拓展训练、感受性训练、游戏等），使培训形式多样化，增加不断培训的效果。同时在培训方法上，将采用多种技能训练于一体的

20、培训方法。具体方法如：讲授法、讨论法、案例法、模拟角色法、对抗辩论法、专题讨论会、参观学习、现场实习和职务轮换等。培训工作制度化，保证员工有足够的培训时间。通过分级考核及末位淘汰制度，制遣员工的紧迫感和压力感，将传统的被动性接受培训，变为员工自发性的主动参与。源源不断的人员培训是物业公司的管理水平不断提高的根本保证。为此，公司根据自身发展的需要，建立自己的“培训中心”。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和各部门主要负责人担纲，讲授市场的营销策划和各类物业的管理，从物业管理的规范服务、各部门的岗位设置及职责、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。2、员

21、工培训系统图 修正 系统图说明：针对大楼项目的管理特点来设置培训目标并拟定实施计划。有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果。通过对员工进行考核，了解培训的有效性及员工的接受程度。根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。3、培训方法 序号培训类别培 训 方 式、方 法培训对象培训目的及适用环境1综合类1、参加拓展训练管理人员促进相互的信任、支持与合作2、参加军事训练全体人员增强员工的组织纪律性和自律性3、投影、录象、电脑演示等视听教育全体人员增加感性认识2研讨类1、头脑风暴法管理人员提高创造力，培养创造性思维2、专题讨论法管理人员提高

22、管理水平3、典型案例、个案剖析、情景模拟等案例分析法全体人员提高综合分析解决问题的能力3演练类1、模拟角色法全体人员熟悉公司情况及各类业务工作2、对抗辩论法管理人员提高员工协调沟通能力5、TCP/IP协议参考模型共分了_4_层，其中3、4层是_传输层_、_运用层_。3、游戏训练法全体人员激励员工工作积极性4A、交换机 B、MODEM C、中继器 D、网卡学习类1、检查表法管理人员提高创造力及观察问题的能力B. 数据库系统中数据的一致性是指数据类型一致2、快速阅读法34. 下面关于查询描述正确的是_。管理、工程技术人员if ab培养快速阅读能力A. 使用查询向导 B. 使用查询设计器5讲课类【答

23、案】各字段宽度；存放逻辑删除标1、逆向思维法A. 程序B. 程序和文档管理人员培养换位思考的逆向思维三、新进员工培训方案B、为用户提供基本的网络服务功能1、培训目的使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等，以便能迅速的适应公司的运作模式，工作要求；提高工作效率。2、培训内容： 新员工公共培训科目序号培训科目培训内容课时1军训军事训练和体能训练5天2礼仪知识常用礼仪知识6课时形体训练员工行为语言规范3服务意识职业道德教育3课时客户沟通协调技巧受理及处理客户投诉4企业文化企业发展史及基本情况介绍3课时企业理念与宗旨员工手册与劳动人事规章制度5物业管理知识物业管理基础知识6课时物业管理的行业法

24、律、法规6课时入伙与二次装修管理服务要求与技巧3课时典型物业管理案例6课时6质量管理ISO9001：2000质量管理体系6课时7安全防范知识消防知识6课时治安防范知识与技巧8大楼情况大楼基本情况介绍3课时9带班实行7天 安保人员培训科目序号培训内容培训频率培训目标1工作例会每周一次提高政治思想觉悟，开展批评自我批评2内务管理与考核检查每周一次保持宿舍干净整洁31、单兵队列动作；2、三大步法；3、体能训练；逢周一至周五，每天训练1小时培养组织纪律性，训练扎实基本功41、擒拿格斗基本功；2、捕俘拳；3、防卫术；逢周六、周日，每天训练3小时熟悉掌握擒敌及防卫技能5安保服务工作手册每月一次熟悉岗位职责

25、、操作规程、工作标准6法规与规章制度每月一次熟悉并掌握相关法律、法规以及规章制度7消防知识每月一次熟悉消防救火职责8消防训练每周一次掌握基本消防操作技能9突发应急事件处理每季度一次提高突发事件处理能力，掌握处理技巧 保洁员培训科目序号培训内容培训频率培训目标1工作例会每周一次提高政治思想觉悟，开展批评自我批评2保洁方法与清洁剂使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧3保洁设备操作保养知识每月一次熟悉掌握基本方法及技巧4保洁服务工作手册每月一次熟悉岗位职责、操作规程、工作标准5病虫害消杀与防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧6环境保洁法规与规章制度每月一次熟悉掌握相关法律、法规以及规章制度7消防知识及训

26、练每季度一次熟悉消防救火职责及掌握基本操作技能8突发应急事件处理每季度一次提高突发事件处理能力四、员工考核制度培训考核绩效化。我们将把管理处每次培训考核的结果与个入的绩效考核挂钩，目的就是落实培训，量化培训，避免管理处培训流于形式。在日常的管理服务过程中，物业公司将推行楼监表制度，通过对各项工作严格细致的检查，来确定考核的结果，并贯彻相应的奖惩制度。第六部分 安全保卫管理一、安全保卫管理概述安全保卫管理是物业管理的重要组成部分，在安全管理方面，我们将利用现代化的管理手段，依靠各种先进技术设备与工具，科学组织，精心安排，提供高水平、高水准、全方位的安全管理，确保大楼办公人员的安全。二、安全管理工

27、作特点本大楼是办公、会务、餐厅为一体的综合性大楼。安全管理工作特点如下：1、人员量大，且构成复杂，须注重公共卫生安全大楼是一个广泛对外开放的场所，开放式工作，接待人员广泛。而且又有大量的房屋对外出租，人员结构也十分复杂。2、消防等级要求高大楼对消防等级要求高，同时，又由于其是一个高层建筑，一旦发生火灾，高层人员疏散十分困难。3、安全管理时间长大楼的安全管理，不但是对办公人员使用物业的管理，同时还有来往办事人员和酒餐厅的安全管理，是一个综合型的办公大楼，安全管理时间长。4、 车辆管理复杂大楼停车场，车辆停放既有业户办公人员车辆，又有来往办事人员的车辆，并且来往办事人员车辆进出频繁。那么，做好车辆

28、的管理工作也是安全管理中的重点。三、安全管理目标1、人员进出井然有序2、日常办公、休闲环境安全、舒适3、重大活动顺利进行4、突发事件迅速得到解决5、交通事故处理率100%，无车辆失窃事件6、治安案件发生率为0四、安全管理原则坚持外驰内张，“人防、技防相结合”的原则。五、安全管理方式1、安全管理系统安全管理的方式以闭路电视监控、消防监控系统等综合安保系统为主；辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠的安全网络。一般情况下的安全管理，按规定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按事件的性质采取相应的应急措施，如重大活动、突发性事件和紧急事件的临时性处置、管制，并在大楼的安全管理工作中，设定紧急事件和突发性事件处理预案。2、 组织建设（1） 安保队伍的管理 保安队伍实行准军事化管理，组织军事体能