1、物业售出90净租金收入1112.113.3114.64净现金流量90折现系数 12% 10.8930.7970.7120.6360.5070.3610.2570.1620.047净现值-90-81.070-72.303-64.471-56.775-50.640-45.835-42.414-40.042-39.35450.6462 已知某房地产投资项目固定成本为350万元,单位变动成本为920元/,商品房平均售价为2000元/,投资商拟获利530万元。试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。若各种税金的综合税率为16%,试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。解:(1)收入函数F(x)
2、=2000x 成本函数C(x) =3500000+920x 令 F(x) =C(x) 得: 2000x =3500000+920x x =3500000/1080 x =3240.7 (m) 即 当x =3240.7 时,盈亏平衡。 令F(x) -C(x) =5300000 得: x =8148.1 (m 所以,该项目目标利润开发量为 8148.1平方米。 (2)收入函数F(x) =2000x 成本函数C(x) =3500000+920x+16%*2000x 令F(x) =C(x) 得: 2000x =3500000+920x+320x x =4605.3 (m 即综合税率为16%时,x =4
3、605.1 盈亏平衡。 x =11578.9 (m 所以,综合税率为16%时,项目利润开发量为11578.9 平方米。3 某房地产投资公司年利润资料如下:(单位:万元) 2000年 100 2001年 112 2002年 125 2003年 140 2004年 155 2005年 168 2006年 180 2007年 194试预测2009年的利润额列表如下年份 x y y的一次差 2000 -7 1002001 -5 112 122002 -3 125 132003 -1 140 152004 1 155 152005 3 168 132006 5 180 122007 7 194 14x
4、=0 y =1174 xy =1142 x =168Y的一次差接近一个常数,故用y =a+bx 求解y =na+bxxy =ax+bx解得 a=146.75 b=6.80 即y =146.75+6.80x当 x =11 时,y =221.5 所以你,2009年的利润额为221.5万元。4 某房地产投资公司历年商品房销售收入和利润资料如下表(单位:百万元)。试预测2009年的利润额。年 份1998199920002001200220032004200520062007销售收入121520252830利 润0.481.22.22.52.8用回归分析法进行分析,列回归计算表如下,销售收入x 利润y
5、x y xy 5 0.48 25 0.23 2.4 10 1 100 1 10 12 1.2 144 1.44 14.4 15 2 225 4 30 15 2.2 225 4.84 33 20 2.5 400 6.25 50 25 2.5 625 6.25 62.5 28 2.8 784 7.84 78.4 30 3 900 9 90 x=185 y=20.68 x=4328 y=49.85 xy=460.7利用公式计算: r =(10*460.7-185*20.68)/800.90 得 r =0.975 即表明x与y具有高度的正相关关系。设回归方程 y =a+bx ,利用公式计算求得:b =
6、0.086a =0.472y =0.472+0.086x5 举例说明反映资金时间价值的八大系数。有A、B银行均提供12%的年利率贷款,A银行按半年计息B银行按季度计息。你选择哪家银行?设i为有效利率,r为名义利率,c为计息次数,则有如下公式: i =(1+r/c)c-1 A银行:i =(1+12%/2)2-1=12.36% B银行:i =(1+12%/4)4-1=12.55% 贷款应选择利息较低的银行,所以选择A银行。6 说明房地产财务分析的概念,净现值、内部收益率计算公式。房地产投资财务分析是一项相对复杂、具体的工作,涉及项目的投资、成本、税金和利润等多项基础数据的计算和估算,还要编制财务报
7、表,计算相应的技术经济指标,并与有关标准进行比较,判断项目是否可行或选择最佳方案。FNPV=t(1+ic)-t t(1+FIRR)-t=07 开发商某地块投入300万,增值700万,政府应征收土地增值税为多少?土地增值税 =150*30%+150*40%+300*50%+100*60% =315 (万元) 所以,政府应征收土地增值税315万元。8 某投资项目征地12000,城市规划要求该地块容积率不得超过1.3。投资方案确定的固定成本费用为1800万元,单位变动成本(建筑安装工程费)为1000元/,市场调查显示,项目建成后,平均单位售价可达3000元/。试计算该项目的保本开发量。若该项目拟获利
8、1200万元,则规划的容积率是否受到影响。由于市场原因,单位售价可能下降10%,单位变动成本提高10%,固定成本费用提高10%,试分析要维持目标利润,规划的容积率是否受到影响,敏感性因素如何排序。(1)收入函数F(x)=3000x 成本函数C(x)=18000000+1000x 令F(x)=C(x) 得: 3000x=18000000+1000x 解得 x=9000 ( 即该项目的保本开发量为9000平方米。 (2) 令F(x)-C(x)=12000000 得: x=15000 ( 15000/12000=1.25 所以,规划的容积率收到影响。9 某房地产公司职工总人数资料如下:人) 1990
9、年 250 1994年 300 1998年 360 2002年 440 2006年 530试预测2010年的职工总人数(5分)。 年份 x 职工人数y 比值 1990 -2 250 1994 -1 300 1.2 1998 0 360 1.2 2002 1 440 1.2 2006 2 530 1.2 x =0 (lny)=29.471 x=10 xlny=1.886 用y=abx (这里的bx指的是b的x自方) 求解,两边取自然对数得:lny=lna+xlnb 令Y=lny A=lna B=lnb 则Y=A+Bx(lny)=nA+lnbxxlny=Ax+lnbx解得A=5.894 B=0.1886 Y=A+Bx当x=3 时,Y=6.46 y=639所以,2010年的职工总人数为639。
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