物管工程部工作手册.docx

1、物管工程部工作手册一、部门职责二、部门组织架构三、岗位说明书1、工程部长岗位说明书2、电工班长岗位说明书3、维修班长岗位说明书4、高压电工岗位说明书5、运行电工岗位说明书6、电梯工岗位说明书7、维修工岗位说明书8、空调工岗位说明书四、具体工作内容A 电梯工1）、电梯日常维修1.1根据交接班记录检查电梯情况1.2每日巡查各扶梯、货梯1.3每天变化电梯运行方向1.4检查电梯、运行前的准备工作1.5自动扶梯、运行前的准备工作1.6电梯机房管理规定2）、电梯维护2.1定期检查各电梯附属设备2.2每班启用电梯前检查3）、电梯年检3.1配合相关部门进行各电梯的年检4）、突发事件处理 4.1从发现被困乘客到

2、解救个过程5）、常用工具及仪表5.1转速表5.2卷尺5.3卡尺6）、常见问题分析7）、制度及表格B 维修工1）、日常巡查、维修1.1对日常的各管道系统定期巡查和维护1.2检查上水、下水管道1.3焊接作业注意事项2）、工具使用注意事项2.1电焊机安全操作规程2.2台式钻床安全操作规程2.3砂轮机安全操作规程2.4切割机安全操作规程3）、电焊作业3.1电焊作业注意事项4）、常用工具4.1钢锯4.2錾子4.3锉刀 4.4方榫扳手4.5活动扳手4.6套筒扳手4.7内六角扳手 4.8锤子4.9 切割机4.10电焊机5）、常见问题分析6）、制度及表格C 空调工1）、每日巡查各空调设备的运行情况2）、定期对

3、空调附属设备进行巡查2.1每日巡查项目2.2风机保养规程3）、每日维修3.1接受维修任务3.2接单3.3正常服务范围内的维修3.4有偿维修3.5注消维修单4）、紧急事故处理4.1中央空调发生制冷泄漏时的处置4.2中央空调机房发生水浸时的处置5）、定期检查新风机组的运行情况6）风量和新风机组运行前的准备工作6.1运行前的准备工作6.2变风量、新风机组的启动操作6.3变风量、新风机组的运行管理6.4变风量、新风机组的停机操作7）、冷却塔的运行管理规程7.1冷却塔运行前的准备工作7.2冷却塔的运行管理8）、常用工具及仪表8.1真空泵8.2压缩机8.3冷却塔8.4割刀8.5扩管器8.6封口钳、毛细管钳

4、8.7弯管器9）、常见问题分析10）、制度及表格 D 高压电工1）每日巡查变压器运行情况1.1变压器：每年冬季作高低压绝缘检查2）高压配电设备机房管理制度3）高压送电合闸注意事项4）高压配电室操作规程4.1操作票制度4.2停电的操作步骤4.3送电的操作步骤4.4配电房的日常巡查与维护4.5配电房事故或故障处理4.6配电房管理规定5）劳动保护用品及安全仪器5.1高压验电器5.2伸缩式绝缘拉杆5.3阻燃服5.4高压绝缘手套5.5高压绝缘靴5.6红外线测温仪6）、常见问题分析7）、制度及表格E 运行电工1）、日常巡查及维修2）、紧急事故处理2.1触电处置2.2配电室紧急情况处理2.3带电灭火的安全技

5、术要求3）、每日配电室检查3.1、配电室巡查注意事项4）、常用工具及仪表4.1试电笔4.2电工刀4.3螺丝刀4.4钢丝钳4.5尖嘴钳4.6 斜口钳4.7剥线钳4.8电烙铁4.9万用表4.10 钳形表4.11兆欧表5）、常见问题分析6）、制度及表格一、部门职责一、基本信息部门名称物管工程部部门编号07部门负责人工程部长部门编制31人部门描述时间20111227二、部门设置目的保障商场内所有的设备设施正常运行，围绕公司经营目标和经营方向的开展，处理解决公司日常工程方面的工作。三、主要工作职责1.电梯维修及维护1.1根据交接班记录进行检查，每日检查各电梯运行情况，每日更换扶梯的运行方向。1.2每周对

6、机房进行一次全面清洗，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房通道内不得住人、堆放杂物。1.3每班下班前，应将电梯驶回基站，做好轿厢及门厅的清洁卫生工作，填写运行记录，切断轿内电源，关闭轿门照明，关好轿门1.4准时配合相关部门进行各电梯的年检工作。1.5如发生突发事件应立即赶赴事故现场，安抚被困顾客并上报上级领导，马上采取救援措施。2.空调维修及维护2.1每日巡查各空调设备的运行情况。2.2每周对空调机房进行一次全面清洗，保证机房和设备表面无明显灰尘。2.3定期对空调管道进行检查，发现漏点及时处理。2.4检查系统中各有关阀门是否按工作要求开启或关闭。2.5设备进入正常运转后，要定期进行检查和检修，清

7、洗过滤网。3.电气维修及维护 3.1变压器：每年冬季作高低压绝缘检查，对变压器线圈和紧固螺丝进行检查、收 紧、清污等3.2保持配电室消防设施的齐备完好，保证应急灯在停电状况下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电室。3.3每班巡查，密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器，空气开关超载运行。查出问题应及时处理，并做好记录。不能解决的问题要及时上报。3.4 对商场内、外照明及照明线路进行检查。4.管道维修及维护4.1对日常的各管道系统定期巡查和维护4.2保证上水、下水管道畅通不堵塞，商场内部不漏水，不渗水4.3在拆卸或焊接管道时，必须预先熟悉该管道流

8、程，管内的压力及介质，根据实际情况做好安全措施4.4 如有焊接作业时，必须先办理动火票，作业完毕后，认真检查施工现场有无残留火源。 二、组织架构维修班长 电工班长 空调工高压电工维修工 三、岗位说明书1、工程部长岗位说明书一、基本信息岗位名称工程部长岗位编号WG-003所属部门或单位物管部岗位描述时间20111227岗位编制1人岗位类别技术类岗位等级部长下属人数3人二、岗位设置目的保证商场工程建设以及各项工程设备管理、维护工作，并有效地进行成本控制，促进商场协调稳定发展三、主要工作职责工作权重：25%制定设备保养和改革方案：制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案，制订本系统员工的

9、安全教育和业务培训计划；工作权重：20%项目审定，验收施工：负责本系统的外判项目（含外判工程、代修工程以及仪器、仪表、工具检验）的洽谈审定，监督并验收施工；工作权重：20%设备管理：保证商场的楼体、设施、设备、仪表的正常运转和维修维护管理；工作权重：10%日常检查定期保养：制定检修期限和人员安排，保证公用工程（空调、暖气、各种水、电）的正常供应；工作权重：10%资料收集：建立健全各类技术档案（如：资料图纸、设备说明书、备件图纸、维修规程、手册、记录等）；工作权重：10%成本控制：提交每月/年度的能源消耗统计报告，包括电、水等；优化设备运行方案，开展节约活动不断降低运行成本；工作权重：5% 部门

10、管控：负责本部门员工的日常考核工作，制定并执行部门相关的管理性文件、制度。四、工作权限决策权限对本部门工作的组织、计划、实施有决策权监督权限对本部门的相关工作执行和落实具有监督检查的权力建议权限对本部门内部组织、计划、实施流程或内容具有创新建议权五、工作关系内部直接上级物管经理直接下属电工班长和维修班长组织流程图物管经理1人物业部长1人人工程部长1人夜值班长1人人电工班长2人中控班长1人人维修班长1人人安管班长4人电梯工人2人空调工人3人维修工人8人运行电工10人高压电工4人夜值人员20人中控队员6人安全队员40人内部协调部门或岗位总经办、财务部、人资部、行政部、设计部、企划部、运营部、销售部

11、、客服部外部协调单位业户、施工单位以及政府相关部门等六、任职资格教育背景最低学历大专专业背景工程管理等相关专业职称或专门资格证书相关工程师证书（初级、中级或高级）工作经验3年以上相关工作经验知识与技能知识精通 工程管理相关知识熟悉 各种设备的管理维修了解 地方相关工程安全制度技能掌握工程相关的基本技术并熟练应用能力要求良好的沟通、组织、协调、控制的管理能力上岗培训要求无其他无七、工作特征使用设备电脑、电话工作环境主要在市内办公，偶尔出差工作时间行政班8:30-17:30(12:00-13:30午休)，按需加班八、职业发展通道可晋升岗位物管经理可轮换岗位物业部长或其他部门平行岗位九、薪酬体系基本

12、工资 + 绩效奖金 + 餐补 + 工龄工资 + 驻外补助（外派员工）+ 年终奖金 + 五险一金2、电工班长岗位说明书一、基本信息岗位名称电工班长岗位编号WG-007所属部门或单位物管部岗位描述时间20111227岗位编制2人岗位类别技术类岗位等级班长下属人数14人二、岗位设置目的保障商场内高、低压电气设备的正常运行，确保商场持续供电。三、主要工作职责工作权重：50%设备检查：熟练掌握高压和运行设备运作以及供电方式，定期巡视检查所管辖的高低压设备及时维护处理，保证用电安全。工作权重：20%安全管理：对商场用电安全进行宣传与管理，确保用电安全。工作权重：15%设备申购：对所负责的相应的电气设备检查

13、后若发现无法进行维修的及时向上级申报购买相应的设备，以保证工作正常进行。工作权重：15%内部管理：对电工人员进行相应知识的培训、考核，不断强化电工的专业技能，提升专业素质。四、工作权限决策权限对本部门工作的组织、计划、实施有决策权监督权限对本部门人员相关工作的执行和落实具有监督检查的权力建议权限对本部门内部组织、计划、实施流程或内容具有创新建议权五、工作关系内部直接上级工程部长直接下属高压电工、运行电工组织流程图物管经理1人物业部长1人人人工程部长1人中控班长1人夜值班长1人人电工班长2人维修班长1人安管班长4人电梯工人2人空调工人3人维修工人8人运行电工10人高压电工4人夜值人员20人中控队

14、员6人安全队员40人内部协调部门或岗位总经办、财务部、人资部、行政部、设计部、企划部、运营部、销售部、客服部外部协调单位维保公司六、任职资格教育背景最低学历高中专业背景维修电工等相关专业职称或专门资格证书高压进网许可证、特殊工种操作证工作经验5年以上相关工作经验知识与技能知识精通 各种电气操作规程、电气停送电操作以及制度。熟悉 各种电气设备以及掌握电气原理图了解 企业相关的各项制度及规范技能使用各种电气设备以及掌握电气原理图能力要求熟练掌握高、低压电气设备操作规程，具有扑灭电气火灾能力以及相应的管理能力上岗培训要求无其他无七、工作特征使用设备高压验电器、高压拉杆、红外线测温器、万用表、兆欧表、

15、钳式电流表等工作环境主要在商场内部，偶尔出差工作时间行政班8:30-17:30(12:00-13:30午休)，按需加班八、职业发展通道可晋升岗位工程部长可轮换岗位维修班长或其他部门平行岗位九、薪酬体系基本工资 + 绩效奖金 + 餐补 + 工龄工资 + 驻外补助（外派员工）+ 年终奖金 + 五险3、维修班长岗位说明书一、基本信息岗位名称维修班长岗位编号WG-008所属部门或单位物管部岗位描述时间20111227岗位编制1人岗位类别技术类岗位等级班长下属人数13人二、岗位设置目的保障商场内的水、气、消防系统的管线正常，以及对出现漏水点的管线进行焊接，保证商场内的门窗、地面瓷砖的完好，无大面积损坏和

16、脱落，商场内卫生间的上、下水管线不堵塞。三、主要工作职责工作权重：40%工程维修：熟悉掌握区域内的管道结构、走向，保证上、下水管道畅通，避免商场漏水、渗水的事故发生；工作权重：30%日常维护：对日常的各管道系统定期巡查和维护，在日常工作中，对维修工汇报的各项工作要及时采取解决对策；工作权重：20%突发事件管理：及时应对商场水、气管道的突发事件，并采取相应的措施进行解决，确保商场安全经营；工作权重：10%内部管理：对维修工人进行相应知识的培训、考核，不断强化维修工人的专业技能，提升专业素质。四、工作权限决策权限对本部门工作的组织、计划、实施具有决策权监督权限对本部门人员相关工作的执行和落实具有监

17、督权建议权限对本部门内部组织、计划、实施或内容具有创新建议权五、工作关系内部直接上级工程部长直接下属维修工人、电梯工人、空调工人组织流程图物管经理1人工程部长1人物业部长1人人夜值班长1人呢人电工班长2人维修班长1人人中控班长1人人安管班长4人电梯工人2人空调工人3人维修工人8人安全队员40人运行电工10人高压电工4人夜值人员20人中控队员6人内部协调部门或岗位总经办、财务部、人资部、行政部、设计部、企划部、运营部、销售部、客服部外部协调单位维保公司六、任职资格教育背景最低学历高中专业背景工程设备、维修相关专业职称或专门资格证书特殊工种操作证工作经验5年以上相关工作经验知识与技能知识熟练掌握维

18、修工操作规程技能熟练使用各种维修设备以及工具能力要求熟练掌握维修工技能，具有处理应急事故能力以及相应的管理能力上岗培训要求无其他无七、工作特征使用设备大力钳、各种锉刀、老虎钳、管丝钳、锤子、撬棍、活动扳手等工作环境主要在工作现场、商场维修间工作工作时间行政班8:30-17:30(12:00-13:30午休)，按需加班八、职业发展通道可晋升岗位工程部长可轮换岗位电工班长或其他部门平行岗位九、薪酬体系基本工资 + 绩效奖金 + 餐补 + 工龄工资 + 驻外补助（外派员工）+ 年终奖金 + 五险4、高压电工岗位说明书一、基本信息岗位名称高压电工岗位编号WG-012所属部门或单位物管部岗位描述时间20

19、111227岗位编制4人岗位类别技术类岗位等级员工下属人数0人二、岗位设置目的保障商场高压电气设备正常运行，变电所、变压器室内、外地面的清洁，确保商场持续供电。三、主要工作职责工作权重：20%熟练的掌握所管辖范围内的高压设备以及供电方式，熟练的运用高压验电设备；工作权重：20%做好设备的维修和保养工作。工作权重：20%严格遵守安全运行操作规程和有关制度，正确及时的按照生产调度指令进行供电、切合刀闸，保证安全供电；工作权重：20%做好交接记录，巡视检查，坚守岗位、不得擅离职守；工作权重：20%高压设备停送电时，需要确定设备内有无人员在作业，合闸前需要试验合闸成功后方可送电。四、工作权限决策权限持

20、续供电、确保商场内高压设备的正常运行具有决策权监督权限商场内的高压设备如有违章现象，可以提出整改具有监督权建议权限对电气火灾有扑救能力具有建议权五、工作关系内部直接上级电工班长直接下属无组织流程图物管经理1人物业部长1人人工程部长1人电工班长2人中控班长1人人夜值班长1人人维修班长1人安管班长4人电梯工人2人空调工人3人维修工人8人运行电工10人高压电工4人中控队员6人安全队员40人夜值人员20人内部协调部门或岗位总经办、财务部、人资部、行政部、设计部、企划部、运营部、销售部、客服部外部协调单位维保公司六、任职资格教育背景最低学历高中专业背景高压电工等相关专业职称或专门资格证书高压进网许可证，

21、特殊工种操作证工作经验持续5年以上工作经验知识与技能知识精通 各种高压电操作规程、电气停送电操作熟悉 各种高压电气设备以及掌握高压电气原理图了解 企业相关的各项制度及规范技能熟练使用各种电气设备以及掌握电气原理图能力要求熟练掌握高压电气设备操作规程，具有扑灭电气火灾能力上岗培训要求高压电气设备操作规程其他无七、工作特征使用设备高压验电器、高压拉杆、红外线测温器工作环境主要在高压变电所，高压变压器室内作业工作时间行政班8:30-17:30(12:00-13:30午休)，按需加班八、职业发展通道可晋升岗位电工班长可轮换岗位运行电工或其他部门平行岗位九、薪酬体系基本工资 + 绩效奖金 + 餐补 +

22、工龄工资 + 驻外补助（外派员工）+ 年终奖金 + 五险5、运行电工岗位说明书一、基本信息岗位名称运行电工岗位编号WG-013所属部门或单位物管部岗位描述时间20111227岗位编制10人岗位类别技术类岗位等级员工下属人数0人二、岗位设置目的保障商场低压电气设备正常运行，定期对商场内、外照明、照明线路进行巡查，确保商场持续供电三、主要工作职责工作权重：30%熟练的掌握所管辖范围内的低压设备以及供电方式，确保设备正常运行工作权重：30%负责定期巡视检查所管辖的低压设备，发现问题及时处理：工作权重：30%严格遵守电工安全运行操作规程和有关制度，正确及时的按实际情况进行供电、切合刀闸，保证安全供电；

23、工作权重：10%在工作时间内负责监护所管辖范围内各种设备的运行情况，按规定抄报各种运行数据，保证设备正常、经济安全的运行。四、工作权限决策权限持续供电、确保商场内低压电气设备以及照明的维修具有决策权监督权限对各档口有违反使用电气的情况具有监督权建议权限对违规使用的电气设备有建议整改权五、工作关系内部直接上级电工班长直接下属无组织流程图物管经理1人安管班长4人中控班长1人夜值班长1人人电工班长2人安全队员40人中控队员6人夜值人员20人高压电工4人运行电工10人维修工人8人空调工人3人电梯工人2人工程部长1人物业部长1人人人维修班长1人内部协调部门或岗位总经办、财务部、人资部、行政部、设计部、企

24、划部、运营部、销售部、客服部外部协调单位维保公司六、任职资格教育背景最低学历高中专业背景维护电工职称或专门资格证书特殊工作操作证工作经验持续5年以上工作经验知识与技能知识精通 电气操作规程、停送电制度熟悉 商场各区域设备的运行情况了解 企业制定的各项规章制度。技能熟练使用低压电气设备以及掌握电气原理图能力要求熟练掌握低压电气设备操作规程，设备的维修能力，能扑灭电气火灾。上岗培训要求低压电气设备操作规程，安全用电制度。其他无七、工作特征使用设备万用表、兆欧表、钳式电流表等工作环境主要在商场内工作现场、设备间作业工作时间行政班8:30-17:30(12:00-13:30午休)，按需加班八、职业发展

25、通道可晋升岗位电工班长可轮换岗位高压电工或其他部门平行岗位九、薪酬体系基本工资 + 绩效奖金 + 餐补 + 工龄工资 + 驻外补助（外派员工）+ 年终奖金 + 五险6、电梯工岗位说明书一、基本信息岗位名称电梯工岗位编号WG-014所属部门或单位物管部岗位描述时间20111227岗位编制2人岗位类别技术类岗位等级员工下属人数0人二、岗位设置目的负责商场内、外扶梯、货梯的维修，配合所有电梯年检工作，确保商场内的所有电梯正常运行。三、主要工作职责工作权重：25%电梯作业人员应严格执行特种作业操作规程和有关的规章制度。工作权重：25%保证商场内的各种电梯安全稳定运行，日常维护以及定期检修。工作权重：2

26、5%具有处理电梯突发事故的能力。工作权重：25%对电梯的限位器、电机、钢丝绳等设备要定期检查，如发现损坏立即更换。四、工作权限决策权限确保商场内的所有电梯设备的正常运行监督权限对违规使用电梯的人员或者单位，有监督权建议权限对发生紧急事故有初级处理和组织能力五、工作关系内部直接上级维修班长直接下属无组织流程图物管经理1人工程部长1人物业部长1人夜值班长1人电工班长2人中控班长1人维修班长1人安管班长4人电梯工人2人空调工人3人维修工人8人运行电工10人高压电工4人夜值人员20人中控队员6人安全队员40人内部协调部门或岗位总经办、财务部、人资部、行政部、设计部、企划部、运营部、销售部、客服部外部协

27、调单位无六、任职资格教育背景最低学历高中专业背景电梯工职称或专门资格证书特殊工种操作证工作经验持续5年以上工作经验知识与技能知识熟练掌握用电安全知识熟练使用电梯维护常用工具熟练掌握电梯操作规程技能熟练使用各种电气设备以及掌握电气原理图能力要求熟练掌握低压电气设备操作规程，具有扑灭电气火灾能力，及处理突发事件的能力。上岗培训要求电梯操作规程及相关制度。其他无七、工作特征使用设备万用表、转速表、电梯钢丝绳张力测试仪等工作环境主要在商场内电梯现场或电梯维修间工作工作时间行政班8:30-17:30(12:00-13:30午休)，按需加班八、职业发展通道可晋升岗位维修班长可轮换岗位维修工、空调工或其他部门平行岗位九、薪酬体系基本工资 + 绩效奖金 + 餐补 + 工龄工资 + 驻外补助（外派员工）+ 年终奖金 + 五险