物管工程部工作手册.docx
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物管工程部工作手册
一、部门职责
二、部门组织架构
三、岗位说明书
1、工程部长岗位说明书
2、电工班长岗位说明书
3、维修班长岗位说明书
4、高压电工岗位说明书
5、运行电工岗位说明书
6、电梯工岗位说明书
7、维修工岗位说明书
8、空调工岗位说明书
四、具体工作内容
A电梯工
1）、电梯日常维修
1.1根据交接班记录检查电梯情况
1.2每日巡查各扶梯、货梯
1.3每天变化电梯运行方向
1.4检查电梯、运行前的准备工作
1.5自动扶梯、运行前的准备工作
1.6电梯机房管理规定
2）、电梯维护
2.1定期检查各电梯附属设备
2.2每班启用电梯前检查
3）、电梯年检
3.1配合相关部门进行各电梯的年检
4）、突发事件处理
4.1从发现被困乘客到解救个过程
5）、常用工具及仪表
5.1转速表
5.2卷尺
5.3卡尺
6）、常见问题分析
7）、制度及表格
B维修工
1）、日常巡查、维修
1.1对日常的各管道系统定期巡查和维护
1.2检查上水、下水管道
1.3焊接作业注意事项
2）、工具使用注意事项
2.1电焊机安全操作规程
2.2台式钻床安全操作规程
2.3砂轮机安全操作规程
2.4切割机安全操作规程
3）、电焊作业
3.1电焊作业注意事项
4）、常用工具
4.1钢锯
4.2錾子
4.3锉刀
4.4方榫扳手
4.5活动扳手
4.6套筒扳手
4.7内六角扳手
4.8锤子
4.9切割机
4.10电焊机
5）、常见问题分析
6）、制度及表格
C空调工
1）、每日巡查各空调设备的运行情况
2）、定期对空调附属设备进行巡查
2.1每日巡查项目
2.2风机保养规程
3）、每日维修
3.1接受维修任务
3.2接单
3.3正常服务范围内的维修
3.4有偿维修
3.5注消维修单
4）、紧急事故处理
4.1中央空调发生制冷泄漏时的处置
4.2中央空调机房发生水浸时的处置
5）、定期检查新风机组的运行情况
6）风量和新风机组运行前的准备工作
6.1运行前的准备工作
6.2变风量、新风机组的启动操作
6.3变风量、新风机组的运行管理
6.4变风量、新风机组的停机操作
7）、冷却塔的运行管理规程
7.1冷却塔运行前的准备工作
7.2冷却塔的运行管理
8）、常用工具及仪表
8.1真空泵
8.2压缩机
8.3冷却塔
8.4割刀
8.5扩管器
8.6封口钳、毛细管钳
8.7弯管器
9）、常见问题分析
10）、制度及表格
D高压电工
1）每日巡查变压器运行情况
1.1变压器：
每年冬季作高低压绝缘检查
2）高压配电设备机房管理制度
3）高压送电合闸注意事项
4）高压配电室操作规程
4.1操作票制度
4.2停电的操作步骤
4.3送电的操作步骤
4.4配电房的日常巡查与维护
4.5配电房事故或故障处理
4.6配电房管理规定
5）劳动保护用品及安全仪器
5.1高压验电器
5.2伸缩式绝缘拉杆
5.3阻燃服
5.4高压绝缘手套
5.5高压绝缘靴
5.6红外线测温仪
6）、常见问题分析
7）、制度及表格
E运行电工
1）、日常巡查及维修
2）、紧急事故处理
2.1触电处置
2.2配电室紧急情况处理
2.3带电灭火的安全技术要求
3）、每日配电室检查
3.1、配电室巡查注意事项
4）、常用工具及仪表
4.1试电笔
4.2电工刀
4.3螺丝刀
4.4钢丝钳
4.5尖嘴钳
4.6斜口钳
4.7剥线钳
4.8电烙铁
4.9万用表
4.10钳形表
4.11兆欧表
5）、常见问题分析
6）、制度及表格
一、部门职责
一、基本信息
部门名称
物管工程部
部门编号
07
部门负责人
工程部长
部门编制
31人
部门描述时间
20111227
二、部门设置目的
保障商场内所有的设备设施正常运行，围绕公司经营目标和经营方向的开展，处理解决公司日常工程方面的工作。
三、主要工作职责
1.电梯维修及维护
1.1根据交接班记录进行检查，每日检查各电梯运行情况，每日更换扶梯的运行方向。
1.2每周对机房进行一次全面清洗，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房通道内不得住人、堆放杂物。
1.3每班下班前，应将电梯驶回基站，做好轿厢及门厅的清洁卫生工作，填写运行记录，切断轿内电源，关闭轿门照明，关好轿门
1.4准时配合相关部门进行各电梯的年检工作。
1.5如发生突发事件应立即赶赴事故现场，安抚被困顾客并上报上级领导，马上采取救援措施。
2.空调维修及维护
2.1每日巡查各空调设备的运行情况。
2.2每周对空调机房进行一次全面清洗，保证机房和设备表面无明显灰尘。
2.3定期对空调管道进行检查，发现漏点及时处理。
2.4检查系统中各有关阀门是否按工作要求开启或关闭。
2.5设备进入正常运转后，要定期进行检查和检修，清洗过滤网。
3.电气维修及维护
3.1变压器：
每年冬季作高低压绝缘检查，对变压器线圈和紧固螺丝进行检查、收紧、清污等
3.2保持配电室消防设施的齐备完好，保证应急灯在停电状况下能正常使用。
做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电室。
3.3每班巡查，密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器，空气开关超载运行。
查出问题应及时处理，并做好记录。
不能解决的问题要及时上报。
3.4对商场内、外照明及照明线路进行检查。
4.管道维修及维护
4.1对日常的各管道系统定期巡查和维护
4.2保证上水、下水管道畅通不堵塞，商场内部不漏水，不渗水
4.3在拆卸或焊接管道时，必须预先熟悉该管道流程，管内的压力及介质，根据实际情况做好安全措施
4.4如有焊接作业时，必须先办理动火票，作业完毕后，认真检查施工现场有无残留火源。
二、组织架构
维修班长
电工班长
空调
工
高压
电工
维修
工
三、岗位说明书
1、工程部长岗位说明书
一、基本信息
岗位名称
工程部长
岗位编号
WG-003
所属部门或单位
物管部
岗位描述时间
20111227
岗位编制
1人
岗位类别
技术类
岗位等级
部长
下属人数
3人
二、岗位设置目的
保证商场工程建设以及各项工程设备管理、维护工作，并有效地进行成本控制，促进商场协调稳定发展
三、主要工作职责
□工作权重：
25%—制定设备保养和改革方案：
制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案，制订本系统员工的安全教育和业务培训计划；
□工作权重：
20%—项目审定，验收施工：
负责本系统的外判项目（含外判工程、代修工程以及仪器、仪表、工具检验）的洽谈审定，监督并验收施工；
□工作权重：
20%—设备管理：
保证商场的楼体、设施、设备、仪表的正常运转和维修维护管理；
□工作权重：
10%—日常检查定期保养：
制定检修期限和人员安排，保证公用工程（空调、暖气、各种水、电）的正常供应；
□工作权重：
10%—资料收集：
建立健全各类技术档案（如：
资料图纸、设备说明书、备件图纸、维修规程、手册、记录等）；
□工作权重：
10%—成本控制：
提交每月/年度的能源消耗统计报告，包括电、水等；优化设备运行方案，开展节约活动不断降低运行成本；
□工作权重：
5%—部门管控：
负责本部门员工的日常考核工作，制定并执行部门相关的管理性文件、制度。
四、工作权限
决策权限
对本部门工作的组织、计划、实施有决策权
监督权限
对本部门的相关工作执行和落实具有监督检查的权力
建议权限
对本部门内部组织、计划、实施流程或内容具有创新建议权
五、工作关系
内部
直接上级
物管经理
直接下属
电工班长和维修班长
组织流程图
物管经理1人
物业部长1人人
工程部长1人
夜值班长1人人
电工班长2人
中控班长1人人
维修班长1人人
安管班长4人
电梯工人2人
空调工人3人
维修工人8人
运行电工10人
高压电工4人
夜值人员20人
中控队员6人
安全
队员
40人
内部协调部门或岗位
总经办、财务部、人资部、行政部、设计部、企划部、运营部、销售部、客服部
外部协调单位
业户、施工单位以及政府相关部门等
六、任职资格
教育背景
最低学历
大专
专业背景
工程管理等相关专业
职称或专门资格证书
相关工程师证书（初级、中级或高级）
工作经验
3年以上相关工作经验
知识与技能
知识
精通工程管理相关知识
熟悉各种设备的管理维修
了解地方相关工程安全制度
技能
掌握工程相关的基本技术并熟练应用
能力要求
良好的沟通、组织、协调、控制的管理能力
上岗培训要求
无
其他
无
七、工作特征
使用设备
电脑、电话
工作环境
主要在市内办公，偶尔出差
工作时间
行政班8:
30-17:
30（12:
00-13:
30午休），按需加班
八、职业发展通道
可晋升岗位
物管经理
可轮换岗位
物业部长或其他部门平行岗位
九、薪酬体系
基本工资+绩效奖金+餐补+工龄工资+驻外补助（外派员工）+年终奖金+五险一金
2、电工班长岗位说明书
一、基本信息
岗位名称
电工班长
岗位编号
WG-007
所属部门或单位
物管部
岗位描述时间
20111227
岗位编制
2人
岗位类别
技术类
岗位等级
班长
下属人数
14人
二、岗位设置目的
保障商场内高、低压电气设备的正常运行，确保商场持续供电。
三、主要工作职责
□工作权重：
50%—设备检查：
熟练掌握高压和运行设备运作以及供电方式，定期巡视检查所管辖的高低压设备及时维护处理，保证用电安全。
□工作权重：
20%—安全管理：
对商场用电安全进行宣传与管理，确保用电安全。
□工作权重：
15%—设备申购：
对所负责的相应的电气设备检查后若发现无法进行维修的及时向上级申报购买相应的设备，以保证工作正常进行。
□工作权重：
15%—内部管理：
对电工人员进行相应知识的培训、考核，不断强化电工的专业技能，提升专业素质。
四、工作权限
决策权限
对本部门工作的组织、计划、实施有决策权
监督权限
对本部门人员相关工作的执行和落实具有监督检查的权力
建议权限
对本部门内部组织、计划、实施流程或内容具有创新建议权
五、工作关系
内部
直接上级
工程部长
直接下属
高压电工、运行电工
组织流程图
物管经理1人
物业部长1人人人
工程部长1人
中控班长1人
夜值班长1人人
电工班长2人
维修班长1人
安管班长4人
电梯工人2人
空调工人3人
维修工人8人
运行电工10人
高压电工4人
夜值人员20人
中控队员6人
安全
队员
40人
内部协调部门或岗位
总经办、财务部、人资部、行政部、设计部、企划部、运营部、销售部、客服部
外部协调单位
维保公司
六、任职资格
教育背景
最低学历
高中
专业背景
维修电工等相关专业
职称或专门资格证书
高压进网许可证、特殊工种操作证
工作经验
5年以上相关工作经验
知识与技能
知识
精通各种电气操作规程、电气停送电操作以及制度。
熟悉各种电气设备以及掌握电气原理图
了解企业相关的各项制度及规范
技能
使用各种电气设备以及掌握电气原理图
能力要求
熟练掌握高、低压电气设备操作规程，具有扑灭电气火灾能力以及相应的管理能力
上岗培训要求
无
其他
无
七、工作特征
使用设备
高压验电器、高压拉杆、红外线测温器、万用表、兆欧表、钳式电流表等
工作环境
主要在商场内部，偶尔出差
工作时间
行政班8:
30-17:
30（12:
00-13:
30午休），按需加班
八、职业发展通道
可晋升岗位
工程部长
可轮换岗位
维修班长或其他部门平行岗位
九、薪酬体系
基本工资+绩效奖金+餐补+工龄工资+驻外补助（外派员工）+年终奖金+五险
3、维修班长岗位说明书
一、基本信息
岗位名称
维修班长
岗位编号
WG-008
所属部门或单位
物管部
岗位描述时间
20111227
岗位编制
1人
岗位类别
技术类
岗位等级
班长
下属人数
13人
二、岗位设置目的
保障商场内的水、气、消防系统的管线正常，以及对出现漏水点的管线进行焊接，保证商场内的门窗、地面瓷砖的完好，无大面积损坏和脱落，商场内卫生间的上、下水管线不堵塞。
三、主要工作职责
□工作权重：
40%—工程维修：
熟悉掌握区域内的管道结构、走向，保证上、下水管道畅通，避免商场漏水、渗水的事故发生；
□工作权重：
30%—日常维护：
对日常的各管道系统定期巡查和维护，在日常工作中，对维修工汇报的各项工作要及时采取解决对策；
□工作权重：
20%—突发事件管理：
及时应对商场水、气管道的突发事件，并采取相应的措施进行解决，确保商场安全经营；
□工作权重：
10%—内部管理：
对维修工人进行相应知识的培训、考核，不断强化维修工人的专业技能，提升专业素质。
四、工作权限
决策权限
对本部门工作的组织、计划、实施具有决策权
监督权限
对本部门人员相关工作的执行和落实具有监督权
建议权限
对本部门内部组织、计划、实施或内容具有创新建议权
五、工作关系
内部
直接上级
工程部长
直接下属
维修工人、电梯工人、空调工人
组织流程图
物管经理1人
工程部长1人
物业部长1人人
夜值班长1人呢人
电工班长2人
维修班长1人人
中控班长1人人
安管班长4人
电梯工人2人
空调工人3人
维修工人8人
安全
队员
40人
运行电工10人
高压电工4人
夜值人员20人
中控队员6人
内部协调部门或岗位
总经办、财务部、人资部、行政部、设计部、企划部、运营部、销售部、客服部
外部协调单位
维保公司
六、任职资格
教育背景
最低学历
高中
专业背景
工程设备、维修相关专业
职称或专门资格证书
特殊工种操作证
工作经验
5年以上相关工作经验
知识与技能
知识
熟练掌握维修工操作规程
技能
熟练使用各种维修设备以及工具
能力要求
熟练掌握维修工技能，具有处理应急事故能力以及相应的管理能力
上岗培训要求
无
其他
无
七、工作特征
使用设备
大力钳、各种锉刀、老虎钳、管丝钳、锤子、撬棍、活动扳手等
工作环境
主要在工作现场、商场维修间工作
工作时间
行政班8:
30-17:
30（12:
00-13:
30午休），按需加班
八、职业发展通道
可晋升岗位
工程部长
可轮换岗位
电工班长或其他部门平行岗位
九、薪酬体系
基本工资+绩效奖金+餐补+工龄工资+驻外补助（外派员工）+年终奖金+五险
4、高压电工岗位说明书
一、基本信息
岗位名称
高压电工
岗位编号
WG-012
所属部门或单位
物管部
岗位描述时间
20111227
岗位编制
4人
岗位类别
技术类
岗位等级
员工
下属人数
0人
二、岗位设置目的
保障商场高压电气设备正常运行，变电所、变压器室内、外地面的清洁，确保商场持续供电。
三、主要工作职责
□工作权重：
20%—熟练的掌握所管辖范围内的高压设备以及供电方式，熟练的运用高压验电设备；
□工作权重：
20%—做好设备的维修和保养工作。
□工作权重：
20%—严格遵守安全运行操作规程和有关制度，正确及时的按照生产调度指令进行供电、切合刀闸，保证安全供电；
□工作权重：
20%—做好交接记录，巡视检查，坚守岗位、不得擅离职守；
□工作权重：
20%—高压设备停送电时，需要确定设备内有无人员在作业，合闸前需要《试验合闸》成功后方可送电。
四、工作权限
决策权限
持续供电、确保商场内高压设备的正常运行具有决策权
监督权限
商场内的高压设备如有违章现象，可以提出整改具有监督权
建议权限
对电气火灾有扑救能力具有建议权
五、工作关系
内部
直接上级
电工班长
直接下属
无
组织流程图
物管经理1人
物业部长1人人
工程部长1人
电工班长2人
中控班长1人人
夜值班长1人人
维修班长1人
安管班长4人
电梯工人2人
空调工人3人
维修工人8人
运行电工10人
高压电工4人
中控队员6人
安全
队员
40人
夜值人员20人
内部协调部门或岗位
总经办、财务部、人资部、行政部、设计部、企划部、运营部、销售部、客服部
外部协调单位
维保公司
六、任职资格
教育背景
最低学历
高中
专业背景
高压电工等相关专业
职称或专门资格证书
高压进网许可证，特殊工种操作证
工作经验
持续5年以上工作经验
知识与技能
知识
精通各种高压电操作规程、电气停送电操作
熟悉各种高压电气设备以及掌握高压电气原理图
了解企业相关的各项制度及规范
技能
熟练使用各种电气设备以及掌握电气原理图
能力要求
熟练掌握高压电气设备操作规程，具有扑灭电气火灾能力
上岗培训要求
高压电气设备操作规程
其他
无
七、工作特征
使用设备
高压验电器、高压拉杆、红外线测温器
工作环境
主要在高压变电所，高压变压器室内作业
工作时间
行政班8:
30-17:
30（12:
00-13:
30午休），按需加班
八、职业发展通道
可晋升岗位
电工班长
可轮换岗位
运行电工或其他部门平行岗位
九、薪酬体系
基本工资+绩效奖金+餐补+工龄工资+驻外补助（外派员工）+年终奖金+五险
5、运行电工岗位说明书
一、基本信息
岗位名称
运行电工
岗位编号
WG-013
所属部门或单位
物管部
岗位描述时间
20111227
岗位编制
10人
岗位类别
技术类
岗位等级
员工
下属人数
0人
二、岗位设置目的
保障商场低压电气设备正常运行，定期对商场内、外照明、照明线路进行巡查，确保商场持续供电
三、主要工作职责
□工作权重：
30%—熟练的掌握所管辖范围内的低压设备以及供电方式，确保设备正常运行
□工作权重：
30%—负责定期巡视检查所管辖的低压设备，发现问题及时处理：
□工作权重：
30%—严格遵守电工安全运行操作规程和有关制度，正确及时的按实际情况进行供电、切合刀闸，保证安全供电；
□工作权重：
10%—在工作时间内负责监护所管辖范围内各种设备的运行情况，按规定抄报各种运行数据，保证设备正常、经济安全的运行。
四、工作权限
决策权限
持续供电、确保商场内低压电气设备以及照明的维修具有决策权
监督权限
对各档口有违反使用电气的情况具有监督权
建议权限
对违规使用的电气设备有建议整改权
五、工作关系
内部
直接上级
电工班长
直接下属
无
组织流程图
物管经理1人
安管班长4人
中控班长1人
夜值班长1人人
电工班长2人
安全
队员
40人
中控队员6人
夜值人员20人
高压电工4人
运行电工10人
维修工人8人
空调工人3人
电梯工人2人
工程部长1人
物业部长1人人人
维修班长1人
内部协调部门或岗位
总经办、财务部、人资部、行政部、设计部、企划部、运营部、销售部、客服部
外部协调单位
维保公司
六、任职资格
教育背景
最低学历
高中
专业背景
维护电工
职称或专门资格证书
特殊工作操作证
工作经验
持续5年以上工作经验
知识与技能
知识
精通电气操作规程、停送电制度
熟悉商场各区域设备的运行情况
了解企业制定的各项规章制度。
技能
熟练使用低压电气设备以及掌握电气原理图
能力要求
熟练掌握低压电气设备操作规程，设备的维修能力，能扑灭电气火灾。
上岗培训要求
低压电气设备操作规程，安全用电制度。
其他
无
七、工作特征
使用设备
万用表、兆欧表、钳式电流表等
工作环境
主要在商场内工作现场、设备间作业
工作时间
行政班8:
30-17:
30（12:
00-13:
30午休），按需加班
八、职业发展通道
可晋升岗位
电工班长
可轮换岗位
高压电工或其他部门平行岗位
九、薪酬体系
基本工资+绩效奖金+餐补+工龄工资+驻外补助（外派员工）+年终奖金+五险
6、电梯工岗位说明书
一、基本信息
岗位名称
电梯工
岗位编号
WG-014
所属部门或单位
物管部
岗位描述时间
20111227
岗位编制
2人
岗位类别
技术类
岗位等级
员工
下属人数
0人
二、岗位设置目的
负责商场内、外扶梯、货梯的维修，配合所有电梯年检工作，确保商场内的所有电梯正常运行。
三、主要工作职责
□工作权重：
25%—电梯作业人员应严格执行特种作业操作规程和有关的规章制度。
□工作权重：
25%—保证商场内的各种电梯安全稳定运行，日常维护以及定期检修。
□工作权重：
25%—具有处理电梯突发事故的能力。
□工作权重：
25%—对电梯的限位器、电机、钢丝绳等设备要定期检查，如发现损坏立即更换。
四、工作权限
决策权限
确保商场内的所有电梯设备的正常运行
监督权限
对违规使用电梯的人员或者单位，有监督权
建议权限
对发生紧急事故有初级处理和组织能力
五、工作关系
内部
直接上级
维修班长
直接下属
无
组织流程图
物管经理1人
工程部长1人
物业部长1人
夜值班长1人
电工班长2人
中控班长1人
维修班长1人
安管班长4人
电梯工人2人
空调工人3人
维修工人8人
运行电工10人
高压电工4人
夜值人员20人
中控队员6人
安全
队员
40人
内部协调部门或岗位
总经办、财务部、人资部、行政部、设计部、企划部、运营部、销售部、客服部
外部协调单位
无
六、任职资格
教育背景
最低学历
高中
专业背景
电梯工
职称或专门资格证书
特殊工种操作证
工作经验
持续5年以上工作经验
知识与技能
知识
熟练掌握用电安全知识
熟练使用电梯维护常用工具
熟练掌握电梯操作规程
技能
熟练使用各种电气设备以及掌握电气原理图
能力要求
熟练掌握低压电气设备操作规程，具有扑灭电气火灾能力，及处理突发事件的能力。
上岗培训要求
电梯操作规程及相关制度。
其他
无
七、工作特征
使用设备
万用表、转速表、电梯钢丝绳张力测试仪等
工作环境
主要在商场内电梯现场或电梯维修间工作
工作时间
行政班8:
30-17:
30（12:
00-13:
30午休），按需加班
八、职业发展通道
可晋升岗位
维修班长
可轮换岗位
维修工、空调工或其他部门平行岗位
九、薪酬体系
基本工资+绩效奖金+餐补+工龄工资+驻外补助（外派员工）+年终奖金+五险
升级会员 