度注册物业管理师资格考试《物业经营管理》仿真测试试卷.doc

1、2012年度注册物业管理师资格考试物业经营管理仿真试卷一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1、以下（ ）属于真正的别墅A、联排别墅B、叠拼别墅C、空中别墅D、独立式别墅2、在房地产投资信托基金的组织结构下，不属于物业管理企业所承担的责任是（ ）。A、策划租户的组合及物色潜在租户B、改善租用物业的环境C、制订及落实租务策略D、执行租务条件3、（ ）物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以直接接收业主委托的形式，获得物业管理业务A、管理型B、专业型C、综合性D、复合型4、（ ）从对物业设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司

2、来同时管理多宗物业A、物业管理B、设施管理C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理5、（ ）是以投资者的目标和风险回报管理特征为基础，详细制订和执行一个投资组合战略的企业A、物业管理公司B、设施管理公司C、资产管理公司D、组合投资管理公司6、房地产开发投资属于（ ）A、长期投资B、短期投资C、间接投资D、直接投资7、下列选项不属于房地产投资弊端的是（ ）A、流动性差B、投资数额巨大C、投资回收期长D、进入门槛低8、以下说法中错误的是（ ）A、通货膨胀风险又称为购买力风险B、当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严峻的购买力风险C、以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担

3、的购买力风险就越大D、以固定利率借出一笔资金不会面临通货膨胀的风险9、从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋（ ）获得一定量的货币收入A、出租B、出售C、闲置D、出租或出售10、房地产置业投资，包括（ ）两部分A、房地产购置和出售B、流动资金投入和房地产出售C、房地产开发和出售D、房地产购置和流动资金投入11、以下说法中正确的是（ ）A、收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求的风险B、未来经营费用风险，是指物业实际经营管理费用支出低于预期经营费用而带来的风险C、资本价值风险在很大程度上取决于实际收益现金流和可能的未来经营费

4、用水平D、比较风险是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险12、房地产值业投资的现金流分析中，有效毛收入的表达式是（ ）A、有效毛收入=实际租金收入-空置和收租损失+其他收入B、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入C、有效毛收入=实际租金收入-空置和收租损失-其他支出D、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失-其他支出13、房地产开发投资企业所得税税率一般是（ ）A、33%B、17%C、5%D、15%14、我国个人储蓄存款和国库券利息计算式是以（ ）计算的A、名义利率B、实际利率C、单利D、复利15、设备更新的核心工作是（ ）A、确定

5、设备的经济寿命B、确定设备的自然寿命C、确定设备的技术寿命 D、确定设备的物理寿命16、房地产投资分析的目的是对（ ）的分析A、盈利能力B、清偿能力C、运营能力D、盈力能务和清偿能力17、收益性物业是指能（ ）产生租赁收益或其他经济收益的物业A、短期内B、长期C、直接D、间接18、在买方市场下，成交价格会偏向（ ）；在卖方市场下，成交价值会偏向（ ）A、最高卖价，最低买价B、最高买价，最低卖价C、最低卖价，最高买价D、最低买价，最高卖价19、在面积单位方面，中国内地通常采用的是（ ），英、美等国和中国香港地区习惯采用的是（ ），日、韩等国和中国台湾地区一般采用的是（ ）A、坪，平方米，平方英尺

6、B、坪，平方英尺，平方米 C、平方米，平方英尺，坪D、平方米，坪，平方英尺20、在期房与现房同质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格与现房价格的关系是（ ）A、期房价格低于现房价格 B、期房价格等于现房价格C、期房价格大于现房价格D、以上都有可能21、销售费用的通常测算方法是通过（ ）乘以一定比率来测算的A、售价B、土地取得成本C、费用D、利润22、下列各项中不属于影响房地产市场转变的社会经济力量的是（ ）A、信息通信技术水平的提高 B、生产和工作方式的转变C、国外房地产市场发展状况D、自然环境及政治制度的变迁23、租金是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或

7、承租人支付的（ ）A、货币额B、商品C、其他有价物D、以上均是24、在城市住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价属于（ ）A、政府定价B、政府指导价C、市场调节价D、协议价25、对房地产市场划分的主要方式是（ ）A、按地域范围划分B、按房地产类型划分C、按增量存量划分D、按交易形式划分26、下列有关房地产市场价格的表述中，错误的是（ ）A、与地理位置关系大B、价格不易受交易主体的个别因素影响C、总体呈向上波动趋势D、价格是长期考虑下个别形成的27、介于战术层次和策略层次之间的物业管理计划是（ ）A、年度计划B、中短期计划C、长期计划D、以上三种都是28、物业的使用寿命一般在（ ）以上A、

8、50年B、60年C、80年D、100年29、以下关于房屋租赁特点的描述中，不正确的是（ ）A、房屋租赁不转移房屋的所有权B、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋C、房屋租赁是一种经济要式契约关系D、房屋租赁关系因所有权的转移而中止30、通常在长期租赁中采用的租金是（ ）A、净租B、毛租C、总租D、百分比租31、物业管理绩效评价的政府评价中，评价对象主要为（ ）A、私营企业B、民营企业C、国有控股企业D、外资企业32、下列情况下，可以出租的房屋是（ ）A、已抵押，未经抵押权人同意的B、权属有争议的C、享有房屋所有权的D、共有房屋未取得其共有人同意的33、租赁合同到期，承租人需继续租用的，应当在租赁期

9、满（ ）提出，并经出租人同意，更新签订租赁合同A、2周B、1个月C、2个月D、3个月34、一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本是（ ）A、管理费用B、税金C、间接费用D、服务成本35、下列各项中，不属于固定资产的是（ ）A、工程维修设备B、办公设备C、办公用品D、通信设备36、以下各项中，不属于成本预算编制方法的是（ ）A、固定预算B、流动预算C、零基预算D、概率预算37、生命周期成本是指（ ）A、设备购置费用B、设备护理费用C、设备系统从诞生到报废期间所需费用总和D、设备或系统的规划成本38、组合投资管理是对多种资产进行投资组合，并对投资组合进行动态监控、调

10、整，以期获得（ ）的行为A、固定收益B、预定收益C、超额收益D、平均收益39、下列属于国外很多企业采用的并极大地提高了物业资产管理效率的手段是（ ）A、物业资产管理的专业软件B、物业资产管理的专业人员C、物业资产管理的专业模式D、聘用有专业知识的管理顾问40、消费者被零售商业中知名度高、信誉好的主力店吸引到商业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象称为（ ）A、中心地理论B、同类零售聚集理论C、需求外部效应理论D、无此=理论41、下列租金中与租户营业额有关的是（ ）A、基础租金B、百分比租金C、营业租金D、净租金42、为了防止购物中心内的租金经营类似的商业，尽可能减少购物中心内的竞争，租约应规定

11、（ ）A、租约金支付时间B、营业时间C、公用面积维护D、限制经营内容相似的租户43、零售管理中的风险保护应做到（ ）A、建立风险防范措施B、把握细小环节C、把握重要环节D、A和C44、零售商业物业管理工作，主要分为（ ）个模块A、6 B、5 C、7 D、845、一般来讲，有效地成本控制应遵循的原则中不包括（ ）A、标准化原则B、全面控制原则C、讲求经济效益原则D、例外管理原则46、以下各项投资中，属于直接投资的是（ ）A、购买企业办公设备B、购买政府公债C、购买企业债券D、购买企业股票47、下列特性中。财务报告分析不具有的特征是（ ）A、拓展性B、预测性C、判断性D、依赖性48、下列因素中，与

12、主营业务利润有关的是（ ）A、投资收益B、其他物业利润C、营业税金及附加D、营业外收支49、下列资金运动中，属于动态形式的有（ ）A、流动资产B、流动负债C、长期负债D、经营性现金流动50、现代写字楼能形成独立的（）系统，满足各种客户办公以及高效率工作的需要。A、工作、休息B、工作、生活C、办公、生活D、办公、娱乐51、现影响电梯服务质量因素中，电梯（）是最重要因素一A、质量B、位置C、速度D、设置52、由于入住同一写字楼的租户间形象和声誉可以相互印象，因此对（）的选择要引起业主和物业师的高度重视。A、个别租户B、特殊租户C、租户类型D、租户形象53、下列说法，正确的是（ ）A、物业服务合同有

13、效期限由双方协议商定B、物业服务合同甲方是新建住宅的开发商C、物业服务合同签订时间一般在业主委员会成立后个月，最迟不迟于个月D、前期物业服务合同有效期限一定是自签订之日起计54、下列说法中，不正确的是（）A、物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与委托人签订物业服务合同B、委托合同是受托人以委托人的名义处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议C、物业服务合同可以发生在法人之间，自然人与法人之间D、物业服务合同属于专项服务合同55、目前广泛采用的招标方式是（ ）A、议标B、内部招标C、邀请招标D、公开招标56、物业管理计划中的长期计划通常以物业的（ ）为限A、经济寿命 B、自然寿命C、剩余经济

14、寿命 D、剩余使用寿命57、下列各项表述中，不符合成本预算基本要求的是（ ）A、成本预算须同其他预算相协调B、以成本预算的各项定额为基础C、成本预算符合实际，不应留有余地D、成本预算要全面权衡，提高资金使用效益58、关于公众责任保险的保险责任，以下说法不正确的是（ ）A、保险人在任何情况下均不承担人任何刑事责任B、被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿不仅指身体上的伤残、死亡，还包括受害人的精神伤害C、公众责任保险直接保险的对象是被保险人D、公众责任险中，受害人无权直接向保险人索赔59、一般来说，每个办公室工作人员有（ ）的单元内建筑面积较合适A、56 B、710 C、1520 D、20

15、2560、等级划分中乙级写字楼的防火方面要求是（ ）A、有选择的设置自动消防系统B、全面设置消防自动报警系统和消防自动灭火系统C、主要是手动防治D、根据防火分区面积，决定是否安装自动消防系统二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、房地产间接投资包括（ ）A、房地产企业债券和股票投资B、投资于房地产投资信托基金C、房地产置业投资D、购买开发房地产E、购买住房抵押支持证券2、当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现（ ）等现象A、持续时间较长的房地产价格下降B、交易

16、量锐减C、新开发建设规模收缩D、给房地产投资者造成损失E、交易量增加3、利率调升会对房地产投资产生（ ）影响A、导致房地产实际价值的提高B、导致房地产实际价值的折损C、减轻投资者的债务负担D、加大投资者的债务负担E、减少投资4、下列属于房地产投资优点的是（ ）A、相对较高的收益水平B、能够得到税收方面的好处C、易于获得金融机构的支持D、能抵消通货膨胀带来的影响E、流动性好5、不良物业资产处理的原则包括（ ）A、始终围绕项目开展工作B、先易后难，先大后小C、充分利用各种技术方法D、广泛利用社会资源和市场力量，以“批发”为主E、分摊处理6、下列属于催生并推动了物业设施管理行业的发展的因素有（ ）A

17、、专业人员管理环境和安全B、专业人员管理建筑设备的维护运行C、专业人员管理系统的改扩建D、专业人员管理能源的有效利用E、第三产业的发展7、零售商业物业在选址和规划时，应当考虑（ ）A、市场容量B、进出交通C、地点显著D、零售商业物业规模及内部设施E、服务对象8、从政府对价格管制或干预的程度来划分，可将房地产价格分为几类，其中有（ ）A、市场调节价B、政府定价C、协议定价D、政府指导价E、成交价9、运用成本法估价时，物业价格的构成要素有（ ）A、土地取得成本 B、管理费用C、投资利息D、开发利润E、应交税费10、下列市场条件的变化会导致对商品住宅需求变化的有（ ）A、收入的变化B、生活必需品价格

18、的变化C、消费者对未来预期的变化D、政府政策的变化E、人口的变化11、以下各项中，属于期间费用的有（ ）A、劳动保护费B、技术开发费C、劳动保险费D、税金E、公司经费12、目前我国城市住宅供给主要有（ ）A、低价房B、经济适用房C、市场价商品住宅D、高价商品住房E、廉租房13、房屋租赁登记备案的一般程序有（ ）A、申请B、审查C、复查D、领证E、核查14、按现行财务制度的规定，以下各项不得列入成本支出的有（ ）A、被没收的财产、支付的滞纳金、赔偿金B、企业的赞助、捐赠支出C、购置和建造固定资产和其他资产的支出D、对外投资支出E、发生的坏账损失15、以下各项中，属于成本预算编制方法的有（ ）A、

19、固定预算B、流动预算C、弹性预算D、滚动预算E、零基预算16、物业管理绩效评价内容有（ ）A、盈利能力B、资产运营能力C、偿债能力D、竞争能力E、后续发展能力17、以下各项中，属于财务管理的具体目标的有（ ）A、资金收回管理目标B、筹资管理目标C、投资管理目标D、利润分配管理目标E、债务管理目标18、雇主责任保险中，除外责任的范围有（ ）A、被雇人员由于疾病、传染病及因这些病实行手术治疗而导致的死亡B、由于被雇人员自杀、酗酒等导致的伤残或死亡C、由于战争、核辐射所导致的被雇人员伤残、死亡或疾病D、被雇人员无证驾驶所导致的伤残或死亡E、工作中出现的事故导致死亡19、企业会计制度规定必须编制和报送

20、的附表是（ ）A、资产负债表附表 B、利润表附表C、现金流量表附表 D、成本报表附表E、财务情况说明书20、资产负债表揭示的财务信息主要有（ ）A、企业一定时期的盈亏状况B、企业负债的水平及构成C、企业财务状况的变动信息D、企业拥有并可利用的经济资源E、企业基本情况答 案一、 单项选择题1、 D 2、B 3、B 4、C 5、D 6、B 7、D 8、D 9、D 10、D11、 D 12、B 13、A 14、C 15、A 16、D 17、C 18、C 19、C 20、A21、 A 22、C 23、D 24、A 25、A 26、B 27、B 28、A 29、D 30、A31、 C 32、C 33、D 34、A 35、C 36、B 37、C 38、B 39、A 40、C41、 B 42、D 43、D 44、A 45、A 46、A 47、B 48、C 49、D 50、B51、 B 52、C 53、A 54、D 55、C 56、D 57、C 58、B 59、C 60、A二、 多项选择题1、 ABE 2、ABCD 3、BD 4、ABCD 5、ABCD 6、ABCD 7、 ABCD 8、ABD9、 ABCD 10、ACD 11、BCDE 12、BCE 13、AB 14、ABCD 15、ACDE 16、ABCE 17、BCD 18、ABCD 19、AB 20、BCD 9