度注册物业管理师资格考试《物业经营管理》仿真测试试卷.doc

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2012年度注册物业管理师资格考试

《物业经营管理》仿真试卷

一、单项选择题（共60题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1、以下（）属于真正的别墅

A、联排别墅 B、叠拼别墅

C、空中别墅 D、独立式别墅

2、在房地产投资信托基金的组织结构下，不属于物业管理企业所承担的责任是（）。

A、策划租户的组合及物色潜在租户

B、改善租用物业的环境

C、制订及落实租务策略

D、执行租务条件

3、（）物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以直接接收业主委托的形式，获得物业管理业务

A、管理型 B、专业型

C、综合性 D、复合型

4、（）从对物业设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业

A、物业管理 B、设施管理

C、房地产资产管理 D、房地产组合投资管理

5、（）是以投资者的目标和风险回报管理特征为基础，详细制订和执行一个投资组合战略的企业

A、物业管理公司 B、设施管理公司

C、资产管理公司 D、组合投资管理公司

6、房地产开发投资属于（）

A、长期投资 B、短期投资

C、间接投资 D、直接投资

7、下列选项不属于房地产投资弊端的是（）

A、流动性差 B、投资数额巨大

C、投资回收期长 D、进入门槛低

8、以下说法中错误的是（）

A、通货膨胀风险又称为购买力风险

B、当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严峻的购买力风险

C、以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大

D、以固定利率借出一笔资金不会面临通货膨胀的风险

9、从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋（）获得一定量的货币收入

A、出租 B、出售

C、闲置 D、出租或出售

10、房地产置业投资，包括（）两部分

A、房地产购置和出售 B、流动资金投入和房地产出售

C、房地产开发和出售 D、房地产购置和流动资金投入

11、以下说法中正确的是（）

A、收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求的风险

B、未来经营费用风险，是指物业实际经营管理费用支出低于预期经营费用而带来的风险

C、资本价值风险在很大程度上取决于实际收益现金流和可能的未来经营费用水平

D、比较风险是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险

12、房地产值业投资的现金流分析中，有效毛收入的表达式是（）

A、有效毛收入=实际租金收入-空置和收租损失+其他收入

B、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

C、有效毛收入=实际租金收入-空置和收租损失-其他支出

D、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失-其他支出

13、房地产开发投资企业所得税税率一般是（）

A、33% B、17%

C、5% D、15%

14、我国个人储蓄存款和国库券利息计算式是以（）计算的

A、名义利率 B、实际利率

C、单利 D、复利

15、设备更新的核心工作是（）

A、确定设备的经济寿命 B、确定设备的自然寿命

C、确定设备的技术寿命D、确定设备的物理寿命

16、房地产投资分析的目的是对（）的分析

A、盈利能力 B、清偿能力

C、运营能力 D、盈力能务和清偿能力

17、收益性物业是指能（）产生租赁收益或其他经济收益的物业

A、短期内 B、长期

C、直接 D、间接

18、在买方市场下，成交价格会偏向（）；在卖方市场下，成交价值会偏向（）

A、最高卖价，最低买价 B、最高买价，最低卖价

C、最低卖价，最高买价 D、最低买价，最高卖价

19、在面积单位方面，中国内地通常采用的是（），英、美等国和中国香港地区习惯采用的是（），日、韩等国和中国台湾地区一般采用的是（）

A、坪，平方米，平方英尺 B、坪，平方英尺，平方米

C、平方米，平方英尺，坪 D、平方米，坪，平方英尺

20、在期房与现房同质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格与现房价格的关系是（）

A、期房价格低于现房价格 B、期房价格等于现房价格

C、期房价格大于现房价格 D、以上都有可能

21、销售费用的通常测算方法是通过（）乘以一定比率来测算的

A、售价 B、土地取得成本

C、费用 D、利润

22、下列各项中不属于影响房地产市场转变的社会经济力量的是（）

A、信息通信技术水平的提高 B、生产和工作方式的转变

C、国外房地产市场发展状况 D、自然环境及政治制度的变迁

23、租金是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的（）

A、货币额 B、商品

C、其他有价物 D、以上均是

24、在城市住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价属于（）

A、政府定价 B、政府指导价

C、市场调节价 D、协议价

25、对房地产市场划分的主要方式是（）

A、按地域范围划分 B、按房地产类型划分

C、按增量存量划分 D、按交易形式划分

26、下列有关房地产市场价格的表述中，错误的是（）

A、与地理位置关系大

B、价格不易受交易主体的个别因素影响

C、总体呈向上波动趋势

D、价格是长期考虑下个别形成的

27、介于战术层次和策略层次之间的物业管理计划是（）

A、年度计划 B、中短期计划

C、长期计划 D、以上三种都是

28、物业的使用寿命一般在（）以上

A、50年 B、60年

C、80年 D、100年

29、以下关于房屋租赁特点的描述中，不正确的是（）

A、房屋租赁不转移房屋的所有权

B、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

C、房屋租赁是一种经济要式契约关系

D、房屋租赁关系因所有权的转移而中止

30、通常在长期租赁中采用的租金是（）

A、净租 B、毛租

C、总租 D、百分比租

31、物业管理绩效评价的政府评价中，评价对象主要为（）

A、私营企业 B、民营企业

C、国有控股企业 D、外资企业

32、下列情况下，可以出租的房屋是（）

A、已抵押，未经抵押权人同意的 B、权属有争议的

C、享有房屋所有权的 D、共有房屋未取得其共有人同意的

33、租赁合同到期，承租人需继续租用的，应当在租赁期满（）提出，并经出租人同意，更新签订租赁合同

A、2周 B、1个月

C、2个月 D、3个月

34、一定时期内，物业服务企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本是（）

A、管理费用 B、税金

C、间接费用 D、服务成本

35、下列各项中，不属于固定资产的是（）

A、工程维修设备 B、办公设备

C、办公用品 D、通信设备

36、以下各项中，不属于成本预算编制方法的是（）

A、固定预算 B、流动预算

C、零基预算 D、概率预算

37、生命周期成本是指（）

A、设备购置费用 B、设备护理费用

C、设备系统从诞生到报废期间所需费用总和

D、设备或系统的规划成本

38、组合投资管理是对多种资产进行投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整，以期获得（）的行为

A、固定收益 B、预定收益

C、超额收益 D、平均收益

39、下列属于国外很多企业采用的并极大地提高了物业资产管理效率的手段是（）

A、物业资产管理的专业软件 B、物业资产管理的专业人员

C、物业资产管理的专业模式 D、聘用有专业知识的管理顾问

40、消费者被零售商业中知名度高、信誉好的主力店吸引到商业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象称为（）

A、中心地理论 B、同类零售聚集理论

C、需求外部效应理论 D、无此=理论

41、下列租金中与租户营业额有关的是（）

A、基础租金 B、百分比租金

C、营业租金 D、净租金

42、为了防止购物中心内的租金经营类似的商业，尽可能减少购物中心内的竞争，租约应规定（）

A、租约金支付时间 B、营业时间

C、公用面积维护 D、限制经营内容相似的租户

43、零售管理中的风险保护应做到（）

A、建立风险防范措施 B、把握细小环节

C、把握重要环节 D、A和C

44、零售商业物业管理工作，主要分为（）个模块

A、6 B、5

C、7 D、8

45、一般来讲，有效地成本控制应遵循的原则中不包括（）

A、标准化原则 B、全面控制原则

C、讲求经济效益原则 D、例外管理原则

46、以下各项投资中，属于直接投资的是（）

A、购买企业办公设备 B、购买政府公债

C、购买企业债券 D、购买企业股票

47、下列特性中。

财务报告分析不具有的特征是（）

A、拓展性 B、预测性

C、判断性 D、依赖性

48、下列因素中，与主营业务利润有关的是（）

A、投资收益 B、其他物业利润

C、营业税金及附加 D、营业外收支

49、下列资金运动中，属于动态形式的有（）

A、流动资产 B、流动负债

C、长期负债 D、经营性现金流动

50、现代写字楼能形成独立的（　　）系统，满足各种客户办公以及高效率工作的需要。

A、工作、休息 B、工作、生活

C、办公、生活 D、办公、娱乐

51、现影响电梯服务质量因素中，电梯（　　）是最重要因素一

A、质量 B、位置

C、速度 D、设置

52、由于入住同一写字楼的租户间形象和声誉可以相互印象，因此对（　　）的选择要引起业主和物业师的高度重视。

A、个别租户 B、特殊租户

C、租户类型 D、租户形象

53、下列说法，正确的是（　）

A、物业服务合同有效期限由双方协议商定

B、物业服务合同甲方是新建住宅的开发商

C、物业服务合同签订时间一般在业主委员会成立后２个月，最迟不迟于５个月

D、前期物业服务合同有效期限一定是自签订之日起计

54、下列说法中，不正确的是（　　　）

A、物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与委托人签订物业服务合同

B、委托合同是受托人以委托人的名义处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议

C、物业服务合同可以发生在法人之间，自然人与法人之间

D、物业服务合同属于专项服务合同

55、目前广泛采用的招标方式是（）

A、议标 B、内部招标

C、邀请招标 D、公开招标

56、物业管理计划中的长期计划通常以物业的（）为限

A、经济寿命B、自然寿命

C、剩余经济寿命D、剩余使用寿命

57、下列各项表述中，不符合成本预算基本要求的是（）

A、成本预算须同其他预算相协调

B、以成本预算的各项定额为基础

C、成本预算符合实际，不应留有余地

D、成本预算要全面权衡，提高资金使用效益

58、关于公众责任保险的保险责任，以下说法不正确的是（）

A、保险人在任何情况下均不承担人任何刑事责任

B、被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿不仅指身体上的伤残、死亡，还包括受害人的精神伤害

C、公众责任保险直接保险的对象是被保险人

D、公众责任险中，受害人无权直接向保险人索赔

59、一般来说，每个办公室工作人员有（）㎡的单元内建筑面积较合适

A、5～6B、7～10C、15～20D、20～25

60、等级划分中乙级写字楼的防火方面要求是（）

A、有选择的设置自动消防系统

B、全面设置消防自动报警系统和消防自动灭火系统

C、主要是手动防治

D、根据防火分区面积，决定是否安装自动消防系统

二、多项选择题（共20题，每题2分。

每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房地产间接投资包括（）

A、房地产企业债券和股票投资

B、投资于房地产投资信托基金

C、房地产置业投资

D、购买开发房地产

E、购买住房抵押支持证券

2、当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现（）等现象

A、持续时间较长的房地产价格下降

B、交易量锐减

C、新开发建设规模收缩

D、给房地产投资者造成损失

E、交易量增加

3、利率调升会对房地产投资产生（）影响

A、导致房地产实际价值的提高

B、导致房地产实际价值的折损

C、减轻投资者的债务负担

D、加大投资者的债务负担

E、减少投资

4、下列属于房地产投资优点的是（）

A、相对较高的收益水平

B、能够得到税收方面的好处

C、易于获得金融机构的支持

D、能抵消通货膨胀带来的影响

E、流动性好

5、不良物业资产处理的原则包括（）

A、始终围绕项目开展工作

B、先易后难，先大后小

C、充分利用各种技术方法

D、广泛利用社会资源和市场力量，以“批发”为主

E、分摊处理

6、下列属于催生并推动了物业设施管理行业的发展的因素有（）

A、专业人员管理环境和安全

B、专业人员管理建筑设备的维护运行

C、专业人员管理系统的改扩建

D、专业人员管理能源的有效利用

E、第三产业的发展

7、零售商业物业在选址和规划时，应当考虑（）

A、市场容量 B、进出交通

C、地点显著 D、零售商业物业规模及内部设施

E、服务对象

8、从政府对价格管制或干预的程度来划分，可将房地产价格分为几类，其中有（）

A、市场调节价 B、政府定价

C、协议定价 D、政府指导价

E、成交价

9、运用成本法估价时，物业价格的构成要素有（）

A、土地取得成本B、管理费用

C、投资利息 D、开发利润

E、应交税费

10、下列市场条件的变化会导致对商品住宅需求变化的有（）

A、收入的变化 B、生活必需品价格的变化

C、消费者对未来预期的变化 D、政府政策的变化

E、人口的变化

11、以下各项中，属于期间费用的有（）

A、劳动保护费 B、技术开发费

C、劳动保险费 D、税金

E、公司经费

12、目前我国城市住宅供给主要有（）

A、低价房 B、经济适用房

C、市场价商品住宅 D、高价商品住房

E、廉租房

13、房屋租赁登记备案的一般程序有（）

A、申请 B、审查

C、复查 D、领证

E、核查

14、按现行财务制度的规定，以下各项不得列入成本支出的有（）

A、被没收的财产、支付的滞纳金、赔偿金

B、企业的赞助、捐赠支出

C、购置和建造固定资产和其他资产的支出

D、对外投资支出

E、发生的坏账损失

15、以下各项中，属于成本预算编制方法的有（）

A、固定预算 B、流动预算

C、弹性预算 D、滚动预算

E、零基预算

16、物业管理绩效评价内容有（）

A、盈利能力 B、资产运营能力

C、偿债能力 D、竞争能力

E、后续发展能力

17、以下各项中，属于财务管理的具体目标的有（）

A、资金收回管理目标 B、筹资管理目标

C、投资管理目标 D、利润分配管理目标

E、债务管理目标

18、雇主责任保险中，除外责任的范围有（）

A、被雇人员由于疾病、传染病及因这些病实行手术治疗而导致的死亡

B、由于被雇人员自杀、酗酒等导致的伤残或死亡

C、由于战争、核辐射所导致的被雇人员伤残、死亡或疾病

D、被雇人员无证驾驶所导致的伤残或死亡

E、工作中出现的事故导致死亡

19、企业会计制度规定必须编制和报送的附表是（）

A、资产负债表附表B、利润表附表

C、现金流量表附表D、成本报表附表

E、财务情况说明书

20、资产负债表揭示的财务信息主要有（）

A、企业一定时期的盈亏状况

B、企业负债的水平及构成

C、企业财务状况的变动信息

D、企业拥有并可利用的经济资源

E、企业基本情况

答案

一、单项选择题

1、D2、B3、B4、C5、D6、B7、D8、D9、D10、D

11、D12、B13、A14、C15、A16、D17、C18、C19、C20、A

21、A22、C23、D24、A25、A26、B27、B28、A29、D30、A

31、C32、C33、D34、A35、C36、B37、C38、B39、A40、C

41、B42、D43、D44、A45、A46、A47、B48、C49、D50、B

51、B52、C53、A54、D55、C56、D57、C58、B59、C60、A

二、多项选择题

1、ABE2、ABCD3、BD4、ABCD5、ABCD6、ABCD7、ABCD8、ABD

9、ABCD10、ACD11、BCDE12、BCE13、AB14、ABCD15、ACDE

16、ABCE17、BCD18、ABCD19、AB20、BCD

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