东土科技估值分析.docx

1、东土科技估值分析 （二）行业发展宏观环境在2015年，中国房产开发页共投资95976亿元，相比2014年增加1个百分比，1到11月，整个回落0.3个百分比。其中，住宅类投资了64596亿元，增长0.4个百分比，增速比上年落了0.3%。住宅类占房产开发业的67.4%。在2015年，房产开发类企业进行土地购置，总面积为22812万平方米，比14年下降31.7个百分比，相比1到11月，降幅收了1.4%；土地成交价款共7621亿元，下降23.9个百分比，降幅收窄了2.1%。各项数据表明，房地产业发展存在着大面积减速和部分减少的情况，市场的膨胀和投资者对前景的不信任导致房产业发展困难，和以前比起来当算是

2、举步维艰，不少资本退出房产行业，大型的房地产公司也开始进行其他方面的投资。苏宁、万达以及恒大等企业纷纷走向体育产业，房产开发业的动荡增加了企业重组收购的数量，对其价值评估的重要性也愈发的大。四、东土科技的价值评估（一）东土科技企业情况介绍 北京东土科技股份有限公司致力于网络化工业控制整体解决方案的研究实践，是中国工业互联技术创新探索的领导企业，建立互联网化的新一代工业控制体系，是东土科技的发展使命。 东土科技的主要研究方向为工业以太网通信技术、基于IP的以太网总线技术、基于网络控制的现场控制器技术、基于云控制的工业服务器技术以及适应网络化控制的精密时钟技术、控制数据安全可信等技术。 东土科技先

3、后参与和承担了三项工业自动化信息领域国际标准（IEC61158、IEC62439和IEEE C37.238），主导起草了国家标准GB/T 30094 工业以太网交换机技术规范，承担了三项国家863课题。东土科技的产品已广泛应用于智能电网、核电、风电、石油化工、轨道交通、城市智能交通和船舶等行业的国家重点工程和全球项目，同时成功应用于各类军工装备中，产品获得了KEMA、CE/FCC、UL508、Class I Div 2和DNV等多项国际认证，在军工行业获得国军标认证。 公司高度重视客户服务和质量保证，提供专业售前和售后的技术支持；根据不同客户的不同需求，提供最佳的整体解决方案和专业技术培训。售

4、后服务提供724小时的电话支持，及时响应用户现场需求。公司产品提供一年保换、五年保修的承诺。（二）预测2015-2019年的经济利润1、利润表的预测（1）2010-2014年营业收入波动较大，如下表所示：表5.1 东土科技2010-2014年营业收入数据及增长率（元）科目（元）200920102011201220132014营业收入数值6698200094876500125310000164644000174201000241195000营业收入增长率41.64%32.08%31.39%5.80%38.46%2010年-2014年东土科技收入增长率均值为29.87%，五年之中，2013年出现大

5、的波动，其主要原因是公司主营业务网络化工业控制主要应用行业项目投资放缓。2014年基本恢复正常。考虑到高科技行业的发展现状以及增速趋势，取2014年数据为基，2010-2010年增长率均值29.87%为预计增长率。（2）营业成本。2010-2014年的主营业务成本占主营业务收入的比重为：32.61%，35.32%，33.93%，40.23%和48.43%其平均比值为46.73%。本文预计未来五年营业成本是用平均占比38.11%为基，考虑到企业收入增速基本不变，为例保证利润，成本增长率也基本保持不变。表5.2 东土科技2010年-2014年营业成本比重统计表（元）年份20092010201120

6、1220132014营业收入6698200094876500125310000164644000174201000241195000营业成本2307290030943300442638005587030070074500116821000营业成本比重32.61%35.32%33.93%40.23%48.43%（3）营业税金及附加。2010-2014年营业税金及附加占营业收入地比重是1.16%、1.02%、1.34%、0.93%和0.99%。因其为法定数据，故取其均值1.09%为预计占比。同理：所得税占利润总额的均值11.96%为预计占比。表5.3 东土科技2010年-2014年营业税金及附加比

7、重统计表（元）年份200920102011201220132014均值营业收入6698200094876500125310000164644000174201000241195000营业税金及附加77621110971401277420221103016179302381240比重1.16%1.02%1.34%0.93%0.99%1.09%（4）管理费用和销售费用。表5.4 东土科技2010年-2014年各项费用统计表（元）年份200920102011201220132014均值营业收入6698200094876500125310000164644000174201000241195000销售

8、费用12958300 16272800 20175000 29673800 29912600 44092100 所占比重17.15%16.10%18.02%17.17%18.28%17.35%管理费用181932002125480031701800389101004702350063622200所占比重22.40%25.30%23.63%26.99%26.38%24.94%东土科技经营平稳正常，最近五年经营数据平滑，可将销售费用所占销售收入的比重均值17.35%作为预计占比。同理，管理费用取均值24.94%为预计占比。（5）财务费用利息费用（或回报）直接与产生费用（或回报）的负债（或资产）联系

9、在一起的，就是说利息费用的驱动因素是总负债，利息回报的驱动因素是有关资产。查阅东土科技2010-2014年年报财务报表附注，其利息构成及相关驱动因素如下：表5.5 2010-2014年东土科技财务费用构成（元）年份20102011201220132014货币资金4874280077797100320246000202295000243387000利息收入271104740533165690930729502813954所占比重0.56%0.95%0.52%1.52%1.16%短期借款100000002300000010000000021800000利息、手续费支出842298 1295380

10、1025282 588317 967963 所占比重8.42%5.63%10.25%04.44%利息合计571194 554847 -631627 -2484633 -1845991 利息收入占驱动因素货币资金的比率均值0.94%作为利息收入的预测比率，排除2013年的东土科技无借款的特例，另外4年均值7.19%作为预测比率。假定现金和富余现金为近三年的均值255309333元，则利息收入为2553093330.94%=2400247，因东土科技富余现金数额较大，短期借款规模维持不变，则利息支出=218000007.19%=1566771元，未来五年预测利息回报=2400247-1566771

11、=833476元。（6）公允价值变动损益：2014年其驱动因素“交易性金融资产”余额为0元，该项目预测为0元。（7）资产减值损失：变数较多，很难估计，故而使用均值1411357元为基。年份20102011201220132014均值资产减值损失5700292720331470710-46799810384701411357 (7) 投资收益。2013-2014年投资收益额分别为-434667元和-284450元。平均值为-359564万元。投资收益变数较多，很难估计，故而使用平均数-359564万元为基，2014年增长率34.56%为预计增长率。年份20102011201220132014均值

12、长期股权投资256532020708602318090 投资收益-434677 -284450 -359564 所占比重-16.94%-13.74%-15.34%（8）营业外收入和营业外支出。东土科技2010年-2014年各项费用统计表（元）科目20102011201220132014近三年均值营业收入94876500125310000164644000174201000241195000营业外收入466136015797700129946001223150014507000所占比重4.91%12.61%7.89%7.02%6.01%6.98%营业外支出10516711688012901416

13、2570136691所占比重0.11%0.09%0.08%0.09%0.06%0.08%非流动资产5104710853627012588300159031000168949000非流动资产处置损失10460063866.429014.16258799769所占比重2.05%0.75%0.23%0.04%0.06%营业外收入、营业外支出近三年数据平滑，故而用近三年均值6.98%、0.08%为预计占比。非流动资产处置损失按2014年数值为预测值。根据以上预测，2015-2019年利润计算如下：报表日期2015 2016 2017 2018 2019 一、营业总收入313239947 4068047

14、19 528317288 686125662 891071397 营业收入313239947 406804719 528317288 686125662 891071397 二、营业总成本255601815 331929067 431002875 559635743 726668811 营业成本119375744 155033278 201341718 261482490 339587309 营业税金及附加3414315 4434171 5758658 7478770 9712678 销售费用54347131 70580619 91663049 119042802 154600887 管理费用

15、78122043 101457097 131762332 171119740 222233206 财务费用-833476 -833476 -833476 -833476 -833476 资产减值损失1411357 1411357 1411357 1411357 1411357 公允价值变动收益0 0 0 0 0 投资收益-235299 -153979 -100764 -65940 -43151 三、营业利润57638132 74875652 97314413 126489919 164402586 营业外收入21864148 28394969 36876547 47891571 6219678

16、4 营业外支出250592 325444 422654 548901 712857 非流动资产处置损失99769 99769 99769 99769 99769 利润总额79151919 102845408 133668537 173732821 225786743 所得税费用9466570 12300311 15986757 20778445 27004094 四、净利润69685350 90545098 117681780 152954375 198782649 2、资产负债表的预计（1）货币资金和应收票据。表5.5东土科技2010年-2014年资金和票据统计表（元）科目201020112

17、01220132014均值营业收入94876500125310000164644000174201000241195000货币资金4874280077797100320246000202295000243387000所占比重51.37%62.08%194.51%116.13%100.91%105.00%应收票据36400001254960011484800126560008217960所占比重3.84%10.01%6.98%7.27%3.41%6.30%两项数据过去五年表现平稳，未来五年取均值105%和6.3%为预计占比。值得一提的是货币资金在预测利息回报时货币资金取近三年的均值2553093

18、33元，与现在的预测值255556350元，差距很小，故两个预测值均能接受。（2）应收账款和其他应收款。表5.6东土科技2010年-2014年应收款项增长率统计表（元）科目20102011201220132014均值营业收入94876500125310000164644000174201000241195000应收账款2269070029513800558713005649820074193700所占比重23.92%23.55%33.93%32.43%30.76%28.92%其他应收款12560901902120169971020060403048450所占比重1.32%1.52%1.03%1

19、.15%1.26%1.26%应收账款、其他应收款2010-2014年比较平稳，故取近五年所占收入的比重均值作为预计占比。（3）预付账款、存货和长期股权投资表5.7东土科技2010年-2014年预付与存货统计表（万元）科目20102011201220132014均值营业收入94876500125310000164644000174201000241195000预付款项17184506422731379320458322011715800所占比重1.81%0.51%0.84%2.63%4.86%2.13%存货1946980019552000198081003294390036522300所占比重2

20、0.52%15.60%12.03%18.91%15.14%16.44%预付账款、存货的趋势平稳，预计占比按其五年均值。（4）固定资产。表5.8东土科技2010年-2014年统计表（万元）科目200920102011201220132014固定资产4372540462003067015608956370106216000108344000增长率5.66%45.05%33.65%1085.93%2.00%2009-2013年东土科技公司成立时间相对较短，固定资产变化趋势波动较大，2013年大规模并购之后，固定资产变化趋于平稳，故取其2014年增长率增长率2%为预计增长率。相应的累计折旧增长率亦按2

21、%为预计增长率。（5）无形资产科目200920102011201220132014无形资产83864.5406674262976052011701257070014555800增长率384.92%546.65%97.78%141.69%15.79%东土科技公司属高科技公司，无形资产在公司创业初期会快速增长，在业务稳定后还会按一定的比率增长，通过解读2014年年报，东土科技2013年业务趋于平稳，故可按2014年增长率15.79%作为预计增长率。（6）长期待摊费和递延所得税资产表5.9东土科技2010年-2014年部分资产统计表（万元）科目2010 2011 2012 2013 2014 均值长

22、期待摊费用549817 236350 122920 80674 323482 262649 递延所得税资产299984 324551 541188 524102 725707 483106 长期待摊费用、递延所得税资产所占比重较小，按均值为预测值。（7）、商誉科目2010 2011 2012 2013 2014 商誉41671600514165002013年大规模并购之后，商誉变化趋于平稳，故按2014年增长率23.38%为预测比率。（8）负债类科目2009 2010 2011 2012 2013 2014 均值短期借款1000000010000000230000001000000002180

23、0000营业收入94876500125310000164644000174201000241195000应付票据0029800003066100013963900应付账款122182001588710013811600148403003130090048049400应付款项合计122182001588710016791600179064003130090062013300所占比重16.75%13.40%10.88%17.97%25.71%16.94%预收款项94557317020901441530316785031400803593720所占比重1.79%1.15%1.92%1.80%1.49

24、%1.63%应付职工薪酬116651029916735394669761039562103169990所占比重0.0031530.002824560.004237080.02271060.01314290.92%应交税费214726041211803869960463903052746108218450所占比重0.0434370.030883090.028176130.03027890.03407393.34%其他应付款21577335125.119874.911873.64557042651430634801.5东土科技，货币资金中富余资金充足，短期借款以2014年数据预测数据。其他应付款按

25、五年均值为预测数据，其他科目按所占主营业务收入比值的五年均值为预测比率。（9）资本公积与股本。科目2009 2010 2011 2012 2013 2014 实收资本(或股本)2507050025070500401128005351280085620500171241000资本公积303757030375703037570226520000194412000108792000按2014年并购结束后的数额为预测值。（10）盈余公积、未分配利润盈余公积按预测的净利润10%增加，其余部分归集到未分配利润。如下表：科目2014 2015 2016 2017 2018 2019 预测净利润6968535

26、090545098117681780152954375198782649盈余公积186816002565013534704645464728236176826081646525未分配利润124324000187040815268531403374445005512103943691008327根据以上预测，2015-2019年资产负债表如下：年份2015年2016年2017年2018年2019年货币资金255309333 255309333 255309333 255309333 255309333 富余现金106486292 150002652 207742214 284226143 385361266 应收账款90588993 117647925 152789360 198427541 257697848 其他应收款3946823 5125739 6656798 8645183 11227500 预付账款6672011 8664941 112531