东土科技估值分析.docx
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东土科技估值分析
（二）行业发展宏观环境
在2015年，中国房产开发页共投资95976亿元，相比2014年增加1个百分比，1到11月，整个回落0.3个百分比。
其中，住宅类投资了64596亿元，增长0.4个百分比，增速比上年落了0.3%。
住宅类占房产开发业的67.4%。
在2015年，房产开发类企业进行土地购置，总面积为22812万平方米，比14年下降31.7个百分比，相比1到11月，降幅收了1.4%；土地成交价款共7621亿元，下降23.9个百分比，降幅收窄了2.1%。
各项数据表明，房地产业发展存在着大面积减速和部分减少的情况，市场的膨胀和投资者对前景的不信任导致房产业发展困难，和以前比起来当算是举步维艰，不少资本退出房产行业，大型的房地产公司也开始进行其他方面的投资。
苏宁、万达以及恒大等企业纷纷走向体育产业，房产开发业的动荡增加了企业重组收购的数量，对其价值评估的重要性也愈发的大。
四、东土科技的价值评估
（一）东土科技企业情况介绍
北京东土科技股份有限公司致力于网络化工业控制整体解决方案的研究实践，是中国工业互联技术创新探索的领导企业，建立互联网化的新一代工业控制体系，是东土科技的发展使命。
东土科技的主要研究方向为工业以太网通信技术、基于IP的以太网总线技术、基于网络控制的现场控制器技术、基于云控制的工业服务器技术以及适应网络化控制的精密时钟技术、控制数据安全可信等技术。
东土科技先后参与和承担了三项工业自动化信息领域国际标准（IEC61158、IEC62439和IEEEC37.238），主导起草了国家标准GB/T30094工业以太网交换机技术规范，承担了三项国家863课题。
东土科技的产品已广泛应用于智能电网、核电、风电、石油化工、轨道交通、城市智能交通和船舶等行业的国家重点工程和全球项目，同时成功应用于各类军工装备中，产品获得了KEMA、CE/FCC、UL508、ClassIDiv2和DNV等多项国际认证，在军工行业获得国军标认证。
公司高度重视客户服务和质量保证，提供专业售前和售后的技术支持；根据不同客户的不同需求，提供最佳的整体解决方案和专业技术培训。
售后服务提供7×24小时的电话支持，及时响应用户现场需求。
公司产品提供一年保换、五年保修的承诺。
（二）预测2015-2019年的经济利润
1、利润表的预测
（1）2010-2014年营业收入波动较大，如下表所示：
表5.1东土科技2010-2014年营业收入数据及增长率（元）
科目（元）
2009
2010
2011
2012
2013
2014
营业收入数值
66982000
94876500
125310000
164644000
174201000
241195000
营业收入增长率
41.64%
32.08%
31.39%
5.80%
38.46%
2010年-2014年东土科技收入增长率均值为29.87%，五年之中，2013年出现大的波动，其主要原因是公司主营业务网络化工业控制主要应用行业项目投资放缓。
2014年基本恢复正常。
考虑到高科技行业的发展现状以及增速趋势，取2014年数据为基，2010-2010年增长率均值29.87%为预计增长率。
（2）营业成本。
2010-2014年的主营业务成本占主营业务收入的比重为：
32.61%，35.32%，33.93%，40.23%和48.43%其平均比值为46.73%。
本文预计未来五年营业成本是用平均占比38.11%为基，考虑到企业收入增速基本不变，为例保证利润，成本增长率也基本保持不变。
表5.2东土科技2010年-2014年营业成本比重统计表（元）
年份
2009
2010
2011
2012
2013
2014
营业收入
66982000
94876500
125310000
164644000
174201000
241195000
营业成本
23072900
30943300
44263800
55870300
70074500
116821000
营业成本比重
32.61%
35.32%
33.93%
40.23%
48.43%
（3）营业税金及附加。
2010-2014年营业税金及附加占营业收入地比重是1.16%、1.02%、1.34%、0.93%和0.99%。
因其为法定数据，故取其均值1.09%为预计占比。
同理：
所得税占利润总额的均值11.96%为预计占比。
表5.3东土科技2010年-2014年营业税金及附加比重统计表（元）
年份
2009
2010
2011
2012
2013
2014
均值
营业收入
66982000
94876500
125310000
164644000
174201000
241195000
营业税金及附加
776211
1097140
1277420
2211030
1617930
2381240
比重
1.16%
1.02%
1.34%
0.93%
0.99%
1.09%
（4）管理费用和销售费用。
表5.4东土科技2010年-2014年各项费用统计表（元）
年份
2009
2010
2011
2012
2013
2014
均值
营业收入
66982000
94876500
125310000
164644000
174201000
241195000
销售费用
12958300
16272800
20175000
29673800
29912600
44092100
所占比重
17.15%
16.10%
18.02%
17.17%
18.28%
17.35%
管理费用
18193200
21254800
31701800
38910100
47023500
63622200
所占比重
22.40%
25.30%
23.63%
26.99%
26.38%
24.94%
东土科技经营平稳正常，最近五年经营数据平滑，可将销售费用所占销售收入的比重均值17.35%作为预计占比。
同理，管理费用取均值24.94%为预计占比。
（5）财务费用
利息费用（或回报）直接与产生费用（或回报）的负债（或资产）联系在一起的，就是说利息费用的驱动因素是总负债，利息回报的驱动因素是有关资产。
查阅东土科技2010-2014年年报财务报表附注，其利息构成及相关驱动因素如下：
表5.52010-2014年东土科技财务费用构成（元）
年份
2010
2011
2012
2013
2014
货币资金
48742800
77797100
320246000
202295000
243387000
利息收入
271104
740533
1656909
3072950
2813954
所占比重
0.56%
0.95%
0.52%
1.52%
1.16%
短期借款
10000000
23000000
10000000
0
21800000
利息、手续费支出
842298
1295380
1025282
588317
967963
所占比重
8.42%
5.63%
10.25%
0
4.44%
利息合计
571194
554847
-631627
-2484633
-1845991
利息收入占驱动因素货币资金的比率均值0.94%作为利息收入的预测比率，排除2013年的东土科技无借款的特例，另外4年均值7.19%作为预测比率。
假定现金和富余现金为近三年的均值255309333元，则利息收入为255309333×0.94%=2400247，因东土科技富余现金数额较大，短期借款规模维持不变，则利息支出=21800000×7.19%=1566771元，未来五年预测利息回报=2400247-1566771=833476元。
（6）公允价值变动损益：
2014年其驱动因素“交易性金融资产”余额为0元，该项目预测为0元。
（7）资产减值损失：
变数较多，很难估计，故而使用均值1411357元为基。
年份
2010
2011
2012
2013
2014
均值
资产减值损失
570029
272033
1470710
-467998
1038470
1411357
（7）投资收益。
2013-2014年投资收益额分别为-434667元和-284450元。
平均值为-359564万元。
投资收益变数较多，很难估计，故而使用平均数-359564万元为基，2014年增长率34.56%为预计增长率。
年份
2010
2011
2012
2013
2014
均值
长期股权投资
2565320
2070860
2318090
投资收益
-434677
-284450
-359564
所占比重
-16.94%
-13.74%
-15.34%
（8）营业外收入和营业外支出。
东土科技2010年-2014年各项费用统计表（元）
科目
2010
2011
2012
2013
2014
近三年均值
营业收入
94876500
125310000
164644000
174201000
241195000
营业外收入
4661360
15797700
12994600
12231500
14507000
所占比重
4.91%
12.61%
7.89%
7.02%
6.01%
6.98%
营业外支出
105167
116880
129014
162570
136691
所占比重
0.11%
0.09%
0.08%
0.09%
0.06%
0.08%
非流动资产
5104710
8536270
12588300
159031000
168949000
非流动资产处置损失
104600
63866.4
29014.1
62587
99769
所占比重
2.05%
0.75%
0.23%
0.04%
0.06%
营业外收入、营业外支出近三年数据平滑，故而用近三年均值6.98%、0.08%为预计占比。
非流动资产处置损失按2014年数值为预测值。
根据以上预测，2015-2019年利润计算如下：
报表日期
2015
2016
2017
2018
2019
一、营业总收入
313239947
406804719
528317288
686125662
891071397
营业收入
313239947
406804719
528317288
686125662
891071397
二、营业总成本
255601815
331929067
431002875
559635743
726668811
营业成本
119375744
155033278
201341718
261482490
339587309
营业税金及附加
3414315
4434171
5758658
7478770
9712678
销售费用
54347131
70580619
91663049
119042802
154600887
管理费用
78122043
101457097
131762332
171119740
222233206
财务费用
-833476
-833476
-833476
-833476
-833476
资产减值损失
1411357
1411357
1411357
1411357
1411357
公允价值变动收益
0
0
0
0
0
投资收益
-235299
-153979
-100764
-65940
-43151
三、营业利润
57638132
74875652
97314413
126489919
164402586
营业外收入
21864148
28394969
36876547
47891571
62196784
营业外支出
250592
325444
422654
548901
712857
非流动资产处置损失
99769
99769
99769
99769
99769
利润总额
79151919
102845408
133668537
173732821
225786743
所得税费用
9466570
12300311
15986757
20778445
27004094
四、净利润
69685350
90545098
117681780
152954375
198782649
2、资产负债表的预计
（1）货币资金和应收票据。
表5.5东土科技2010年-2014年资金和票据统计表（元）
科目
2010
2011
2012
2013
2014
均值
营业收入
94876500
125310000
164644000
174201000
241195000
货币资金
48742800
77797100
320246000
202295000
243387000
所占比重
51.37%
62.08%
194.51%
116.13%
100.91%
105.00%
应收票据
3640000
12549600
11484800
12656000
8217960
所占比重
3.84%
10.01%
6.98%
7.27%
3.41%
6.30%
两项数据过去五年表现平稳，未来五年取均值105%和6.3%为预计占比。
值得一提的是货币资金在预测利息回报时货币资金取近三年的均值255309333元，与现在的预测值255556350元，差距很小，故两个预测值均能接受。
（2）应收账款和其他应收款。
表5.6东土科技2010年-2014年应收款项增长率统计表（元）
科目
2010
2011
2012
2013
2014
均值
营业收入
94876500
125310000
164644000
174201000
241195000
应收账款
22690700
29513800
55871300
56498200
74193700
所占比重
23.92%
23.55%
33.93%
32.43%
30.76%
28.92%
其他应收款
1256090
1902120
1699710
2006040
3048450
所占比重
1.32%
1.52%
1.03%
1.15%
1.26%
1.26%
应收账款、其他应收款2010-2014年比较平稳，故取近五年所占收入的比重均值作为预计占比。
（3）预付账款、存货和长期股权投资
表5.7东土科技2010年-2014年预付与存货统计表（万元）
科目
2010
2011
2012
2013
2014
均值
营业收入
94876500
125310000
164644000
174201000
241195000
预付款项
1718450
642273
1379320
4583220
11715800
所占比重
1.81%
0.51%
0.84%
2.63%
4.86%
2.13%
存货
19469800
19552000
19808100
32943900
36522300
所占比重
20.52%
15.60%
12.03%
18.91%
15.14%
16.44%
预付账款、存货的趋势平稳，预计占比按其五年均值。
（4）固定资产。
表5.8东土科技2010年-2014年统计表（万元）
科目
2009
2010
2011
2012
2013
2014
固定资产
4372540
4620030
6701560
8956370
106216000
108344000
增长率
5.66%
45.05%
33.65%
1085.93%
2.00%
2009-2013年东土科技公司成立时间相对较短，固定资产变化趋势波动较大，2013年大规模并购之后，固定资产变化趋于平稳，故取其2014年增长率增长率2%为预计增长率。
相应的累计折旧增长率亦按2%为预计增长率。
（5）无形资产
科目
2009
2010
2011
2012
2013
2014
无形资产
83864.5
406674
2629760
5201170
12570700
14555800
增长率
384.92%
546.65%
97.78%
141.69%
15.79%
东土科技公司属高科技公司，无形资产在公司创业初期会快速增长，在业务稳定后还会按一定的比率增长，通过解读2014年年报，东土科技2013年业务趋于平稳，故可按2014年增长率15.79%作为预计增长率。
（6）长期待摊费和递延所得税资产
表5.9东土科技2010年-2014年部分资产统计表（万元）
科目
2010
2011
2012
2013
2014
均值
长期待摊费用
549817
236350
122920
80674
323482
262649
递延所得税资产
299984
324551
541188
524102
725707
483106
长期待摊费用、递延所得税资产所占比重较小，按均值为预测值。
（7）、商誉
科目
2010
2011
2012
2013
2014
商誉
41671600
51416500
2013年大规模并购之后，商誉变化趋于平稳，故按2014年增长率23.38%为预测比率。
（8）负债类
科目
2009
2010
2011
2012
2013
2014
均值
短期借款
10000000
10000000
23000000
10000000
0
21800000
营业收入
94876500
125310000
164644000
174201000
241195000
应付票据
0
0
2980000
3066100
0
13963900
应付账款
12218200
15887100
13811600
14840300
31300900
48049400
应付款项合计
12218200
15887100
16791600
17906400
31300900
62013300
所占比重
16.75%
13.40%
10.88%
17.97%
25.71%
16.94%
预收款项
945573
1702090
1441530
3167850
3140080
3593720
所占比重
1.79%
1.15%
1.92%
1.80%
1.49%
1.63%
应付职工薪酬
1166510
299167
353946
697610
3956210
3169990
所占比重
0.003153
0.00282456
0.00423708
0.0227106
0.0131429
0.92%
应交税费
2147260
4121180
3869960
4639030
5274610
8218450
所占比重
0.043437
0.03088309
0.02817613
0.0302789
0.0340739
3.34%
其他应付款
215773
35125.1
19874.9
11873.6
455704
2651430
634801.5
东土科技，货币资金中富余资金充足，短期借款以2014年数据预测数据。
其他应付款按五年均值为预测数据，其他科目按所占主营业务收入比值的五年均值为预测比率。
（9）资本公积与股本。
科目
2009
2010
2011
2012
2013
2014
实收资本（或股本）
25070500
25070500
40112800
53512800
85620500
171241000
资本公积
3037570
3037570
3037570
226520000
194412000
108792000
按2014年并购结束后的数额为预测值。
（10）盈余公积、未分配利润
盈余公积按预测的净利润10%增加，其余部分归集到未分配利润。
如下表：
科目
2014
2015
2016
2017
2018
2019
预测净利润
69685350
90545098
117681780
152954375
198782649
盈余公积
18681600
25650135
34704645
46472823
61768260
81646525
未分配利润
124324000
187040815
268531403
374445005
512103943
691008327
根据以上预测，2015-2019年资产负债表如下：
年份
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
货币资金
255309333
255309333
255309333
255309333
255309333
富余现金
106486292
150002652
207742214
284226143
385361266
应收账款
90588993
117647925
152789360
198427541
257697848
其他应收款
3946823
5125739
6656798
8645183
11227500
预付账款
6672011
8664941
112531
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