表建筑设计方案管控要点Word文档下载推荐.docx

1、4） 绿地率和集中绿地率按规划要求下限标于图纸上。注意绿化率计算中关于顶板覆土厚度的规定，如：上海市为1.5M。5） 建筑密度、容积率与建筑面积 按规划要求上限标于图纸上（不论实际值为多少）。 明确计容面积和不计容面积 充分利用各地区的容积率政策提高工程收益。6） 车位设置提供车位配置计算过程，明确车位数。高端楼盘个别超高超宽车辆停放专用地面区域。7） 道路与消防 双车道7M，单车道4M（按交警批复）。 消防车道转弯半径高层12m，其他9m。上海所有住宅区内应设消防车道。 两栋高层住宅的消防登高场地尽量设于两栋之间，且离建筑外墙距离按10m上限控制，使两块登高场地的交集最大，以减少对场地的占用

2、。 因总长度恒定，为减少对场地的影响，单栋建筑的消防登高场地不建议分块布置。二、公建配套1、会所宜沿主要市政道路设置，尽量和社区配套结合，设独立出入口。2、物业管理用房1） 位置业主服务中心位于一层，宜集中，可与会所合并设置。2） 监控中心等重要机房 宜临近物业服务中心，消防监控合并在监控中心内。 应防水防潮，尽量设于建筑首层。 机房内地坪应高于机房外地坪150300mm。3、商铺及设施1） 广告设施应统一考虑设计商铺广告牌、灯箱位置形式。2） 空调设置考虑分体空调位置。3） 卫生间宜设独立卫生间，若已有公共卫生间可不设或少设。4、垃圾房设于边缘隐蔽部位，不影响住户。沿市政道路设接驳道路，垃圾

3、运输车不进入小区。2） 设施应配置明沟、冲洗水池、给水点，排风机，墙地面铺贴墙、地砖。5、小区出入口及门卫设置1） 人车分流出入口及小区主干道应考虑人车分流。2） 保安岗亭主出入口保安岗亭设卫生间和空调。访客接待、等待，进出手续办理等按小区档次选用。3） 标识系统及灯光系统入口处及岗亭考虑标识系统及灯光系统。6、地下室1） 车库出入口应有12个车库出入口（规模较大的小区2个）直通市政道路，便于小区人车分流。2） 柱网为降低单车位成本，建议采用小柱网。3） 停车 减少单边停车，规避设备用房占用临车道车位； 无障碍车位少占用正常车位，尽量利用边角余料。 上海：车位2.4mX5.3m,无障碍2.5m

4、X6m；停车道宽度双、单向均5.5m；双向坡道弯道7.5m，双向平面弯道7m，单向平面弯道4m；尽量单行，规避双向弯道7m。 浙江：车位2.4X5.5m，停车通道单向5.5m、双向6m（部分地区不认可单车道）。 尽端停车：上海因转弯处双向车道应7M，不宜尽端停车；浙江当26M时，应设1个空车位回车。 地坪面层应配钢筋网片，防止地坪开裂。 建议设集水井取代排水沟，或设约50mm浅沟（面层内解决）。 集水井盖板、排水沟、消火栓、消火栓门及开启范围应避让车位，以免该区域不计入车位或仅能按微型车位计算造成车位数量折减。 人防防护单元尽量避免跨越多根车道,以少设6m宽防护密闭门（价高占车位）,人防门应避

5、免占用车位。4） 通往电梯大堂的通道 平面图中标出范围，净宽应1.52.2M，可结合定位选择装修标准。 涂料应防水防霉。 应采用双开门或单扇门，不应采用子母门。不建议采用木制防火门，易受潮损坏。5） 电梯大堂与车库空间分隔，尽量与车库标高平齐，方便搬运物件。6） 车库层高、净高、埋深 层高按集团限额指标，车库扣除梁高和设备管线高度净高2.2m。 地库埋深（从室外地坪至最下层地下室面层）尽量小于10M，否则每个防火分区包括设备机房防火分区须设置消防电梯。7） 非机动车库非机动车库坡道适当增加宽度和转弯半径，便于摩托车等较大车辆通行。上海：出入口净宽由最小2M增加为2.2M（涂料：斜坡0.65+台

6、阶0.9+斜坡0.65，石材：斜坡0.7+台阶0.8+斜坡0.7）；浙江：出入口净宽2.5M（斜坡0.7+台阶1.1+斜坡0.7）。8） 设备用房水泵房地坪须设防水层，地面找坡并设排水设施。9） 降板地下室顶板上部为室外场地，结合面层、地面坡度、管线和种植要求，须考虑足够降板尺寸。若顶板绿化计入绿地率，应满足覆土厚度规定。注：上海，覆土层1.5M。10） 防水防潮 顶板应设耐根穿刺防水层，严禁不做防水层直接在地下室顶板上回填土。 应绘制地下室顶板排水找坡图。 地下室通往室外地面通道地面标高应高于室外地坪0.15M，并设排水沟。 结合实际情况并减少对建筑密度、绿化率的影响，可设置直通地面的自然通

7、风井，缓解地下室潮湿的状况。 地下室防火门不宜采用全木防火门，容易受潮损坏。三、住宅1、入户大堂和电梯厅 可视对讲单元门口机不要设在背光处,并应有遮雨措施。信报箱应有遮雨设施。 无柱雨篷结构边至外墙结构边应0.3m，侧面加0.4M高翻口，h0.7m，侧面加防护栏杆。3、层高1） 基本规定33.15M，根据楼盘档次微调（因楼梯踏步0.175X18=3.15m，层高应3.15M。特殊高端楼盘或限高导致层高降低的工程另行研究。）新消规以建筑高度划分等级，并包括屋面面层，可调整底层层高以规避消防等级提高。2） 折算应规避容积率折算。4、各居住空间1） 起居室尽量减少门洞，布置家具的墙面直线长度应大于3

8、M。2） 卧室卧室最小净尺寸（衣帽间另设除外）：1.8M宽双人床：3M（净开间）X3.6M（净进深，有飘窗为3.4M）；1.5M宽双人床：3M（净开间）X3.3M（净进深，有飘窗为3.1M）卧室最小面积：国标5m2，上海6m2，若不符合标准，应改名称为“储藏”。3） 设备端口的影响考虑家具摆放的可能性，减少各设备端口对家具摆放的影响。4） 门洞入户门应1M，卧室、书房等门洞尽可能1M5） 建筑面层核查建筑面层构造和厚度。5、厨卫1）厨卫基本要求国标：厨房4m2，三件套卫生间2.5m2厨房，1室户且套型60m2，4 m2 ；2室户且套型90m2， 5 m2 ；套型90m2 或3室户，厨房5.5m

9、2 。卫生间至少1间3.5m2 ，多个卫生间至少1间自然采光通风。2）烟道 设于炉灶同一侧墙面的墙角、尽量减少烟道与炉灶的距离。 不得包入砌块墙体内，以便于成品烟道安装和后续处理。3）防水及排水 厨房地面、墙面应全部做防水层，墙面可砂浆中掺防水剂，顶棚宜设防潮层，地面不设地漏。（住宅室内防水工程技术规范JGJ298-2013第5.4.6条，“当卫生间、厨房采用轻质隔墙时，应做全防水墙面”） 卫生间地面、墙面应全部做防水层，顶棚应设防潮层，依据同上。 因维修困难且维修费昂贵，精装修交付的套型卫生间不宜采用同层排水； 厨房、卫生间地面完成面比其他居住空间应低1520mm。 卫生间、厨房、淋浴间四周

10、沿轮廓自结构楼板起设C20细石混凝土坎台（挡水坎）：各门洞处低于完成面0.03m，卫生间其他区域和淋浴间之间翻口高度范围为低于完成面0.03m高于相邻地面完成面0.2m（由室内专业根据淋浴房形式最终确定），防水层上翻至挡水坎顶；其他部位高于相连房间地面完成面0.2m，防水层上翻高于相连房间地面完成面0.3m（总部标准，国标为0.2m）。 门口处防水层向外延伸0.5M，向两侧各延伸0.2M（总部标准、国标）。 室内排水管道应靠墙角设置，且采用管道井包覆。4）厨房门若预留双开门冰箱位置，厨房门洞土建尺寸应0.9m，门扇安装后净宽度应0.8m。6、阳露台1） 生活阳台若设洗衣机，应预留足够尺寸（一般

11、0.65mX0.65m）。2） 阳台尺寸应符合当地容积率及面积计算规定（上海：进深1.8m，单套房屋阳台总投影面积8m2。）3） 栏杆 栏杆顶到地面装修完成面高度，高层1.1m，多层1.05m，注意认真复核找坡层及面层厚度，防止栏杆高度不足。离地0.1m内不得留空。 离地5M以上不得使用承受水平荷载的玻璃栏板（须加立杆）4） 阳台翻口 翻口h0.45m时，宽度应0.22m（结构0.16+粉刷0.25X2=0.21m），规避可踏面（栏杆高度从其顶面计），减少积灰面。 顶面向外找坡1%，规避内侧流挂（不封阳台）或积水（封阳台）。5） 阳台露台排水找坡内高外低，雨水口地漏设于靠外侧，防止雨水倒流至门

12、槛处渗水及封阳台后外侧未封闭空间无法排水。6） 雨篷通往露台、庭院的门上应设雨篷。7、设备平台1） 容积率注意规避计入容积率。2） 安装和检修考虑安装和检修的便捷性3） 与设备平台相通的窗尽可能加大通往设备平台的窗的尺寸，必要时可设离地0.5m高、下部为固定扇的平开窗，业主可自行改为离地0.5m的平开门。4） 防水与排水防水层应采用防水涂料或防水卷材。若与阳台分隔，应分别设置雨水口。雨水口设在靠室外侧，地面向室外方向排水。8、设备用房1）屋面水箱间 地面应做防水层，并在构造说明中明确其构造做法。 应设独立排水管或通过排水管或过水洞将水排至屋面。当排至屋面时，地面应设垫层，使地面标高高于相邻屋面

13、。 面积、容积率等指标容许时可适当放大，便于清洗维修。9、架空层1）标高架空层地面标高应比室外地面高2）排水应设地漏等排水措施。不建议空调外机等设备将水排入架空层。3）防水 架空层必须设防水层，地面构造须在设计说明中明确 若架空层结构板比室外地坪低须做垫层时：（1）在室外与架空层分界处地坪设钢筋混凝土翻口（留出装饰面层厚度），地下室顶板防水层做至翻口顶；（2）架空层和室内大堂地坪做有垫层的地坪（地下室顶板、轻集料混凝土垫层兼找坡层、钢筋混凝土整筑层、防水层、面层）。 架空层防水层必须与钢筋混凝土翻口处防水层搭接，与地下室防水层形成闭合体系。 严禁在地下室顶板上不做防水层直接回填土。四、其他1、

14、屋面1）屋面排水 应为有组织排水。屋面标高应预留足够厚度设置2%找坡。平屋面不建议设排水沟，宜直接坡向雨水口。若设排水沟（不建议）且下部为室内，应设保温层，防止冷桥。2）坡屋面檐沟檐沟防水层应与屋面防水层连为整体。金属檐沟应设柔性防水层与檐沟搭接，严禁脱离。2、门窗1） 飘窗 应避免计算面积和容积率，具体按当地规定。 内开窗建议在窗外竖梃上设防护横档，自飘窗台面起防护高度0.9M，精装交付工程须考虑台面完成面。 飘窗外边缘应考虑设约0.05m翻口，便于台面精装收头。2） 洗衣机进出洗衣机进出的门洞土建尺寸应0.8m，门扇开启后净尺寸应0.65mm，以便洗衣机出入，注意门窗深化图中该门不设附框，

15、否则将影响开门尺寸。3） 窗垛门窗与墙交接处建议留垛，避免内装修无法收头。4） 门窗种类尽可能减少门窗种类。避免使用电动开窗器。5） 地下室采光井 顶面及侧面开口下沿离地距离应0.5m。 首选顶面手摇开启玻璃天窗形式。其次为顶面固定玻璃，侧面为约0.3m高手摇开启上弦玻璃窗（或防雨百叶窗，但应防止浇花用水溅入）。根据室内窗户离地高度，室内外高差灵活调整，防止视野遮挡。 地下室采光井翻口边缘不应超过顶棚边缘，防止雨水反溅。3、空调1）位置 结合外立面考虑室外机位置，其尺寸应宽裕，方便检修。 尺寸紧张的空调外机机位应在图纸中或说明中标注空调功率，以引导业主购买尺寸适合的机型。 屋面雨水管尽量不要设

16、置在空调外机机位内，使空间更为狭小。 若设置3P空调，则空调外机预留宽度1.2M，土建净宽度考虑保温、冷凝水管须达到1.5M，尽量不要在该位置设雨水管，否则该净宽应达到1.6M。2）室外机通风百页空调百页需兼顾美观、散热等多种因素（暖通工种须提出百页开孔率要求）3）外机散热 外机位置应便于散热、后期检修及维护。 应规避腰线妨碍外机散热，必要时腰线上开洞设同色百叶。 空调外机只能下吊而不能上举安装，应避免将外机设于上层住户的凸窗下部空间。4、电梯1） 故障期间交通措施单台电梯故障时，电梯厅应能通过楼梯和另一台电梯（若有）到达。2） 隔声减震电梯与机房隔声减震处理。3） 无障碍设电梯的住宅每居住单

17、元至少配1部无障碍电梯，设电梯的配套公建应每栋至少设1部无障碍电梯。轿厢最小尺寸1.1（宽）X1.4m（深），轿厢门净宽0.8m，候梯厅深度1.5m。上海住宅12层时，其中一台电梯轿厢尺寸应1.6X1.5m。4） 电梯基坑须做防水层（可用防水砂浆）。5、立面、剖面1） 外立面及装饰材料因发生渗漏不易维修，住宅不建议采用面砖、文化石等贴面装饰材料。2） 外墙防水宜设整体防水层，采用聚合物水泥防水砂浆或普通防水砂浆，涂料墙面宜设在保温层和墙体基层之间，幕墙设于找平层处，也可抹灰砂浆中掺入3%5%的防水剂。3） 装饰线脚 简洁线条混凝土现浇，一般线脚建议成品EPS。禁用GRC，防止碎裂漏水或掉落。

18、尽量避免线脚与其他不同材料侧面、顶面平接缝。 线脚顶面做排水坡，底面做滴水线。 线脚避免从室外延伸至“灰空间”，以规避成为导水板。 较宽线脚顶面若与外窗下沿、阳台翻口等顶面贴临：线脚顶面应低于后者标高0.3m；外窗下沿、阳台翻口应采用现浇钢筋混凝土；防水层应从线脚顶面上翻至该外窗下沿、阳台翻口顶面；线脚顶面向外排水坡度2%5%，尺寸紧张处应至少1%。6、外墙挡水坎挡水坎和防水层阳台无门洞处、露台（包括门洞处）、空调机板、设备平台、大线脚顶面等与外墙相邻处应从结构板起设混凝土翻口高于有水地（顶）面完成面0.25m0.3m，防水层应从地（顶）面上翻，高于有水地（顶）面完成面0.25m0.3m 。阳

19、台完成面比室内完成面低时，阳台门洞处混凝土翻口顶面标高精装有地暖H-0.04m，毛坯H-0.03mH-0.01m，防水层上翻至该翻口顶面。应根据具体情况进行针对性构造设计。（注：根据施工要求，混凝土翻口高度须40mm）7、花坛、水池 花坛、水池等侧面应做防水，设防高度应高于土壤面或水面0.25m 。 花坛、水池应与外墙分隔处理。8、变形缝应做封堵设计部门审核人设计部负责人相关部门施工图审图意见相关部门审图意见设计部回复工程管理部审图人： 日期：工程部前期及配套工程部成本管理部施工图审图职责说明： 设计部：是否反映设计任务书、产品标准、出图深度要求、相关规范及图纸质量；成本管理部：审查设计成果是否符合工程分项成本概算要求，并编制完成施工图预算；前期及配套工程部：检查设计成果是否满足政府规划、消防、人防部门的要求并达到报建深度；工程管理部及工程部：审查设计成果是否采用施工图标准做法；审查施工图细部做法是否满足施工要求；