表建筑设计方案管控要点Word文档下载推荐.docx

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4）绿地率和集中绿地率

按规划要求下限标于图纸上。

注意绿化率计算中关于顶板覆土厚度的规定，如：

上海市为1.5M。

5）建筑密度、容积率与建筑面积

●按规划要求上限标于图纸上（不论实际值为多少）。

●明确计容面积和不计容面积

●充分利用各地区的容积率政策提高工程收益。

6）车位设置

提供车位配置计算过程，明确车位数。

高端楼盘个别超高超宽车辆停放专用地面区域。

7）道路与消防

●双车道7M，单车道4M（按交警批复）。

●消防车道转弯半径高层≥12m，其他≥9m。

上海所有住宅区内应设消防车道。

●两栋高层住宅的消防登高场地尽量设于两栋之间，且离建筑外墙距离按10m上限控制，使两块登高场地的交集最大，以减少对场地的占用。

●因总长度恒定，为减少对场地的影响，单栋建筑的消防登高场地不建议分块布置。

二、

公

建

配

套

1、会所

宜沿主要市政道路设置，尽量和社区配套结合，设独立出入口。

2、物业管理用房

1）位置

业主服务中心位于一层，宜集中，可与会所合并设置。

2）监控中心等重要机房

●宜临近物业服务中心，消防监控合并在监控中心内。

●应防水防潮，尽量设于建筑首层。

●机房内地坪应高于机房外地坪150~300mm。

3、商铺及设施

1）广告设施

应统一考虑设计商铺广告牌、灯箱位置形式。

2）空调设置

考虑分体空调位置。

3）卫生间

宜设独立卫生间，若已有公共卫生间可不设或少设。

4、垃圾房

设于边缘隐蔽部位，不影响住户。

沿市政道路设接驳道路，垃圾运输车不进入小区。

2）设施

应配置明沟、冲洗水池、给水点，排风机，墙地面铺贴墙、地砖。

5、小区出入口及门卫设置

1）人车分流

出入口及小区主干道应考虑人车分流。

2）保安岗亭

主出入口保安岗亭设卫生间和空调。

访客接待、等待，进出手续办理等按小区档次选用。

3）标识系统及灯光系统

入口处及岗亭考虑标识系统及灯光系统。

6、地下室

1）车库出入口

应有1~2个车库出入口（规模较大的小区2个）直通市政道路，便于小区人车分流。

2）柱网

为降低单车位成本，建议采用小柱网。

3）停车

●减少单边停车，规避设备用房占用临车道车位；

●无障碍车位少占用正常车位，尽量利用边角余料。

●上海：

车位2.4mX5.3m,无障碍2.5mX6m；

停车道宽度双、单向均≥5.5m；

双向坡道弯道≥7.5m，双向平面弯道≥7m，单向平面弯道≥4m；

尽量单行，规避双向弯道≥7m。

●浙江：

车位2.4X5.5m，停车通道单向≥5.5m、双向≥6m（部分地区不认可单车道）。

●尽端停车：

上海因转弯处双向车道应≥7M，不宜尽端停车；

浙江当>

26M时，应设1个空车位回车。

●地坪面层应配钢筋网片，防止地坪开裂。

●建议设集水井取代排水沟，或设约50mm浅沟（面层内解决）。

●集水井盖板、排水沟、消火栓、消火栓门及开启范围应避让车位，以免该区域不计入车位或仅能按微型车位计算造成车位数量折减。

●人防防护单元尽量避免跨越多根车道,以少设6m宽防护密闭门（价高占车位）,人防门应避免占用车位。

4）通往电梯大堂的通道

●平面图中标出范围，净宽应≥1.5~2.2M，可结合定位选择装修标准。

●涂料应防水防霉。

●应采用双开门或单扇门，不应采用子母门。

不建议采用木制防火门，易受潮损坏。

5）电梯大堂

与车库空间分隔，尽量与车库标高平齐，方便搬运物件。

6）车库层高、净高、埋深

●层高按集团限额指标，车库扣除梁高和设备管线高度净高2.2m。

●地库埋深（从室外地坪至最下层地下室面层）尽量小于10M，否则每个防火分区包括设备机房防火分区须设置消防电梯。

7）非机动车库

非机动车库坡道适当增加宽度和转弯半径，便于摩托车等较大车辆通行。

上海：

出入口净宽由最小2M增加为2.2M（涂料：

斜坡0.65+台阶0.9+斜坡0.65，石材：

斜坡0.7+台阶0.8+斜坡0.7）；

浙江：

出入口净宽2.5M（斜坡0.7+台阶1.1+斜坡0.7）。

8）设备用房

水泵房地坪须设防水层，地面找坡并设排水设施。

9）降板

地下室顶板上部为室外场地，结合面层、地面坡度、管线和种植要求，须考虑足够降板尺寸。

若顶板绿化计入绿地率，应满足覆土厚度规定。

注：

上海，覆土层≥1.5M。

10）防水防潮

●顶板应设耐根穿刺防水层，严禁不做防水层直接在地下室顶板上回填土。

●应绘制地下室顶板排水找坡图。

●地下室通往室外地面通道地面标高应高于室外地坪≥0.15M，并设排水沟。

●结合实际情况并减少对建筑密度、绿化率的影响，可设置直通地面的自然通风井，缓解地下室潮湿的状况。

●地下室防火门不宜采用全木防火门，容易受潮损坏。

三、

住

宅

1、入户大堂和电梯厅

●可视对讲单元门口机不要设在背光处,并应有遮雨措施。

信报箱应有遮雨设施。

●无柱雨篷结构边至外墙结构边应<

2.1m，规避计面积计容。

●消防电梯、消防前室兼独用电梯和电梯厅，可通过楼梯间连通，得房率可大幅提升。

2、楼梯

1）楼梯净宽净高

上海当住宅楼梯开间为2.4M时，其平台净深（墙到扶手中心线）不应小于1.3M。

2）楼梯开窗

注意休息平台尤其是半平台开窗高度应适合。

3）平台、台阶侧面防护

平台、台阶侧面临空，临空高度h>

0.3m，侧面加0.4M高翻口，h>

0.7m，侧面加防护栏杆。

3、层高

1）基本规定

3~3.15M，根据楼盘档次微调（因楼梯踏步0.175X18=3.15m，层高应≤3.15M。

特殊高端楼盘或限高导致层高降低的工程另行研究。

）新消规以建筑高度划分等级，并包括屋面面层，可调整底层层高以规避消防等级提高。

2）折算

应规避容积率折算。

4、各居住空间

1）起居室

尽量减少门洞，布置家具的墙面直线长度应大于3M。

2）卧室

卧室最小净尺寸（衣帽间另设除外）：

1.8M宽双人床：

3M（净开间）X3.6M（净进深，有飘窗为3.4M）；

1.5M宽双人床：

3M（净开间）X3.3M（净进深，有飘窗为3.1M）

卧室最小面积：

国标≥5m2，上海≥6m2，若不符合标准，应改名称为“储藏”。

3）设备端口的影响

考虑家具摆放的可能性，减少各设备端口对家具摆放的影响。

4）门洞

入户门应≥1M，卧室、书房等门洞尽可能≥1M

5）建筑面层

核查建筑面层构造和厚度。

5、厨卫

1）厨卫基本要求

国标：

厨房≥4m2，三件套卫生间≥2.5m2

厨房，1室户且套型≤60m2，4m2；

2室户且套型≤90m2，5m2；

套型>

90m2或3室户，厨房≥5.5m2。

卫生间至少1间≥3.5m2，多个卫生间至少1间自然采光通风。

2）烟道

●设于炉灶同一侧墙面的墙角、尽量减少烟道与炉灶的距离。

●不得包入砌块墙体内，以便于成品烟道安装和后续处理。

3）防水及排水

●厨房地面、墙面应全部做防水层，墙面可砂浆中掺防水剂，顶棚宜设防潮层，地面不设地漏。

（《住宅室内防水工程技术规范JGJ298-2013》第5.4.6条，“当卫生间、厨房采用轻质隔墙时，应做全防水墙面…”）

●卫生间地面、墙面应全部做防水层，顶棚应设防潮层，依据同上。

●因维修困难且维修费昂贵，精装修交付的套型卫生间不宜采用同层排水；

●厨房、卫生间地面完成面比其他居住空间应低15~20mm。

●卫生间、厨房、淋浴间四周沿轮廓自结构楼板起设C20细石混凝土坎台（挡水坎）：

各门洞处低于完成面0.03m，卫生间其他区域和淋浴间之间翻口高度范围为低于完成面0.03m~高于相邻地面完成面0.2m（由室内专业根据淋浴房形式最终确定），防水层上翻至挡水坎顶；

其他部位高于相连房间地面完成面≥0.2m，防水层上翻高于相连房间地面完成面≥0.3m（总部标准，国标为0.2m）。

●门口处防水层向外延伸0.5M，向两侧各延伸0.2M（总部标准、国标）。

●室内排水管道应靠墙角设置，且采用管道井包覆。

4）厨房门

若预留双开门冰箱位置，厨房门洞土建尺寸应≥0.9m，门扇安装后净宽度应≥0.8m。

6、阳露台

1）生活阳台

若设洗衣机，应预留足够尺寸（一般0.65mX0.65m）。

2）阳台尺寸

应符合当地容积率及面积计算规定（上海：

进深≤1.8m，单套房屋阳台总投影面积≤8m2。

）

3）栏杆

●栏杆顶到地面装修完成面高度，高层1.1m，多层1.05m，注意认真复核找坡层及面层厚度，防止栏杆高度不足。

离地0.1m内不得留空。

●离地5M以上不得使用承受水平荷载的玻璃栏板（须加立杆）

4）阳台翻口

●翻口h≤0.45m时，宽度应<

0.22m（结构0.16+粉刷0.25X2=0.21m），规避可踏面（栏杆高度从其顶面计），减少积灰面。

●顶面向外找坡1%，规避内侧流挂（不封阳台）或积水（封阳台）。

5）阳台露台排水

找坡内高外低，雨水口地漏设于靠外侧，防止雨水倒流至门槛处渗水及封阳台后外侧未封闭空间无法排水。

6）雨篷

通往露台、庭院的门上应设雨篷。

7、设备平台

1）容积率

注意规避计入容积率。

2）安装和检修

考虑安装和检修的便捷性

3）与设备平台相通的窗

尽可能加大通往设备平台的窗的尺寸，必要时可设离地0.5m高、下部为固定扇的平开窗，业主可自行改为离地0.5m的平开门。

4）防水与排水

防水层应采用防水涂料或防水卷材。

若与阳台分隔，应分别设置雨水口。

雨水口设在靠室外侧，地面向室外方向排水。

8、设备用房

1）屋面水箱间

●地面应做防水层，并在构造说明中明确其构造做法。

●应设独立排水管或通过排水管或过水洞将水排至屋面。

当排至屋面时，地面应设垫层，使地面标高高于相邻屋面。

●面积、容积率等指标容许时可适当放大，便于清洗维修。

9、架空层

1）标高

架空层地面标高应比室外地面高

2）排水

应设地漏等排水措施。

不建议空调外机等设备将水排入架空层。

3）防水

●架空层必须设防水层，地面构造须在设计说明中明确

●若架空层结构板比室外地坪低须做垫层时：

（1）在室外与架空层分界处地坪设钢筋混凝土翻口（留出装饰面层厚度），地下室顶板防水层做至翻口顶；

（2）架空层和室内大堂地坪做有垫层的地坪（地下室顶板、轻集料混凝土垫层兼找坡层、钢筋混凝土整筑层、防水层、面层）。

●架空层防水层必须与钢筋混凝土翻口处防水层搭接，与地下室防水层形成闭合体系。

●严禁在地下室顶板上不做防水层直接回填土。

四、

其

他

1、屋面

1）屋面排水

应为有组织排水。

屋面标高应预留足够厚度设置2%找坡。

平屋面不建议设排水沟，宜直接坡向雨水口。

若设排水沟（不建议）且下部为室内，应设保温层，防止冷桥。

2）坡屋面檐沟

檐沟防水层应与屋面防水层连为整体。

金属檐沟应设柔性防水层与檐沟搭接，严禁脱离。

2、门窗

1）飘窗

●应避免计算面积和容积率，具体按当地规定。

●内开窗建议在窗外竖梃上设防护横档，自飘窗台面起防护高度≥0.9M，精装交付工程须考虑台面完成面。

●飘窗外边缘应考虑设约0.05m翻口，便于台面精装收头。

2）洗衣机进出

洗衣机进出的门洞土建尺寸应≥0.8m，门扇开启后净尺寸应≥0.65mm，以便洗衣机出入，注意门窗深化图中该门不设附框，否则将影响开门尺寸。

3）窗垛

门窗与墙交接处建议留垛，避免内装修无法收头。

4）门窗种类

尽可能减少门窗种类。

避免使用电动开窗器。

5）地下室采光井

●顶面及侧面开口下沿离地距离应≥0.5m。

●首选顶面手摇开启玻璃天窗形式。

其次为顶面固定玻璃，侧面为约0.3m高手摇开启上弦玻璃窗（或防雨百叶窗，但应防止浇花用水溅入）。

根据室内窗户离地高度，室内外高差灵活调整，防止视野遮挡。

●地下室采光井翻口边缘不应超过顶棚边缘，防止雨水反溅。

3、空调

1）位置

●结合外立面考虑室外机位置，其尺寸应宽裕，方便检修。

●尺寸紧张的空调外机机位应在图纸中或说明中标注空调功率，以引导业主购买尺寸适合的机型。

●屋面雨水管尽量不要设置在空调外机机位内，使空间更为狭小。

●若设置3P空调，则空调外机预留宽度1.2M，土建净宽度考虑保温、冷凝水管须达到1.5M，尽量不要在该位置设雨水管，否则该净宽应达到1.6M。

2）室外机通风百页

空调百页需兼顾美观、散热等多种因素（暖通工种须提出百页开孔率要求）

3）外机散热

●外机位置应便于散热、后期检修及维护。

●应规避腰线妨碍外机散热，必要时腰线上开洞设同色百叶。

●空调外机只能下吊而不能上举安装，应避免将外机设于上层住户的凸窗下部空间。

4、电梯

1）故障期间交通措施

单台电梯故障时，电梯厅应能通过楼梯和另一台电梯（若有）到达。

2）隔声减震

电梯与机房隔声减震处理。

3）无障碍

设电梯的住宅每居住单元至少配1部无障碍电梯，设电梯的配套公建应每栋至少设1部无障碍电梯。

轿厢最小尺寸1.1（宽）X1.4m（深），轿厢门净宽≥0.8m，候梯厅深度≥1.5m。

上海住宅≥12层时，其中一台电梯轿厢尺寸应≥1.6X1.5m。

4）电梯基坑

须做防水层（可用防水砂浆）。

5、立面、剖面

1）外立面及装饰材料

因发生渗漏不易维修，住宅不建议采用面砖、文化石等贴面装饰材料。

2）外墙防水

宜设整体防水层，采用聚合物水泥防水砂浆或普通防水砂浆，涂料墙面宜设在保温层和墙体基层之间，幕墙设于找平层处，也可抹灰砂浆中掺入3%~5%的防水剂。

3）装饰线脚

●简洁线条混凝土现浇，一般线脚建议成品EPS。

禁用GRC，防止碎裂漏水或掉落。

●尽量避免线脚与其他不同材料侧面、顶面平接缝。

●线脚顶面做排水坡，底面做滴水线。

●线脚避免从室外延伸至“灰空间”，以规避成为导水板。

●较宽线脚顶面若与外窗下沿、阳台翻口等顶面贴临：

线脚顶面应低于后者标高≥0.3m；

外窗下沿、阳台翻口应采用现浇钢筋混凝土；

防水层应从线脚顶面上翻至该外窗下沿、阳台翻口顶面；

线脚顶面向外排水坡度2%~5%，尺寸紧张处应至少≥1%。

6、外墙挡水坎

挡水坎和防水层

阳台无门洞处、露台（包括门洞处）、空调机板、设备平台、大线脚顶面等与外墙相邻处应从结构板起设混凝土翻口高于有水地（顶）面完成面≥0.25m~0.3m，防水层应从地（顶）面上翻，高于有水地（顶）面完成面≥0.25m~0.3m。

阳台完成面比室内完成面低时，阳台门洞处混凝土翻口顶面标高精装有地暖H-0.04m，毛坯H-0.03m~H-0.01m，防水层上翻至该翻口顶面。

应根据具体情况进行针对性构造设计。

（注：

根据施工要求，混凝土翻口高度须≥40mm）

7、花坛、水池

●花坛、水池等侧面应做防水，设防高度应高于土壤面或水面0.25m。

●花坛、水池应与外墙分隔处理。

8、变形缝

应做封堵

设计部门审核人

设计部负责人