青浦祥腾项目概况Word下载.docx

1、2007年开建销售率70%（一期）工程进度开工时间2008/12/19（一期）交房时间2010/4/18（一期） 2011/4、6月（二期）开盘时间2009/06/13（一期）2010/03/28、06/18（二期）物业规模占地面积32834建筑面积48000（商业总建面约2.5万）容积率1.2绿化率33%楼层状况2F、3F总户数232商铺（一期）价格情况起价6600元最高价20000均价11000付款方式（请注明最高几成几年）首付50%物业服务车位数量3000 可容400车位物管费3.6物业公司上海银顺物力管理有限公司周边配套中小学博文九年一统制学校 位于项目旁 2010年将投入使用综合商场

2、政府规划大型综合农贸市场 于D/B地块对面幼稚园民慧佳苑内有社区幼儿园建材设备结构主体钢结构供水有外墙玻璃幕墙供电内墙砖混供气煤气电梯观光电梯、手扶电梯采暖电梯服务观光电梯直达3F商铺大堂设有卫生间几乎每铺均有开发及合作单位投资商 上海中冶祥腾投资有限公司开发商上海中冶祥麒投资有限公司代理商弘策中国建筑设计施工单位景观设计整合推广其他项目简介祥腾假日风情商业街，总建筑面积为4.8万平米，位处青浦城区北部核心领地，由ABC三大商业地块，集独立平层商铺、复式商铺、独立商业别墅组合而成。项目引入国际全新商业模式LSP，定位“青浦时尚生活享乐园”，集合特色餐饮、休闲娱乐、品牌购物、人气超市、生活配套5

3、大核心商业功能，实现多功能、一站式、品牌商业服务。现在，祥腾假日风情商业街样板体验区全面开放，全钢建筑结构清晰可见。整体向上挑高5.5米，呈现50年产权小面积复式空间。600米沿街商铺、滨河生态广场已全新落成！多部景观电梯、户外电动扶梯、步行楼梯结合一至二层风雨连廊，匹配BLOCK街区，开放式的商业人流动线，打造青浦假日情景商街。祥腾假日风情商业街，由世界500强的中冶集团，中国二十冶建设有限公司与上海祥腾投资有限公司共同打造。交通状况是否临近 地铁_ 轻轨_ 轨道20号线（轨交2号线西延伸段在建中）经青浦城区往东方绿洲A16苏沪高速公路、公交枢纽站9、10路通往青浦城区。地块参数A（北面）地

4、块 密度25% 容积率0.2-0.8B、C（南面）地块 密度35% 容积率1.2 限高24m D（东面）地块 密度40% 容积率1.6 限高24m 总体量19000方 商业体量6000方 住宅体量12000-18000方 住宅二期产品概况二期物业分为两个批次推售，总标的为27400.00平米一批次物业：体 量：合计7674.30平米，可售面积为6998.21平米；产品性质：底层商铺 + 办公性质的类住宅产品；产品形态：1栋8F/9F小高层（类住宅），2个单元；面积区间：86106；主力面积：106左右二房；电梯设置：1梯4户；总 户 数：69户（可售63户）二批次物业： 体 量：合计19725

5、.70平米； 产品性质：商铺 + 办公性质的类住宅产品； 产品形态：2栋 12F小高层（类住宅），3个单元； 面积区间：87101； 主力面积：87二房； 电梯设置： 总 户 数：131户（类住宅）产品竞争优势剖析 项目专享的4.8万的综合商业配套，将日常生活便利化 项目周边有市级幼儿园及九年一贯制学校，政府规划的银行、邮局、农贸市场近在咫尺 与周边返迁住宅相比，拥有产权成为较有力优势 离11号线墨玉路站约13公里，自驾15分钟可到达；离20号线汇金路站约10公里，自驾10分钟可以到达，项目旁的现有10路公交可直达汇金路站。 小高层电梯公寓与周边非常普遍且千篇一律化的农家别墅产品产生优势化差异

6、性 大一室、大二室产品可作为舒适类住宅享用，户型设计上让出较大的装修想象空间 一室、二室均可自由区隔变换成紧凑型的二室、三室的功能性住宅产品 约86 及 约110 面积设置符合居住类产品首次置业的面积区间选择 86产品具有均好性；110产品均为南北通透户型，主卧及客厅均朝南轨道交通20号线情况检索：产品定位为住宅产品的主要抗性 产权性质及年限 项目区域较偏 周边商业配套不完善 产品实为办公性质首付比例为50%，高于纯住宅产品。因2010年政府出台的房产新政暂时仅针对住宅产品投机投资有约束，则该劣势现阶段也仅对首次置业的自用客群有影响。青浦工业园区将项目与城区阻隔开来，中段无成规模的商业或居住区

7、，拉远了与市区的距离，导致项目所在区域生活圈层将会相对孤立。周边虽为明慧家园居住区，但入住率不高且多为当地返迁原居民，消费层次偏低。大盈商业街为自然形成的原始商业区，不成熟且陈旧，周边居民的惯性生活消费区仍然以城区为主，要建立新的惯性消费平台，费时将会较长。产品设计为住宅型产品，二批次产品更偏舒适型，产品设置更适合自用客群自住使用。但因产品本身为办公性质，日常生活开销比纯住宅产品高近三倍。较高的生活成本且不能转户的特性将使非投资客群对本案产生较大抗性。现产品设置目标客群介于产品设计无法调整，基于该产品特征，并结合一批次类住宅产品实际成交客群的情况，锁定出此类产品的目标客群主力客群：纯投资类客群

8、 辅助客群：自住（或兼投资）类客群投资类客群特征： 年收入稳定 家庭固定存款金额大于80万 个人身份地位处于社会中等水平 有投资经验或尝到过投资初级商业市场的甜头 在市区有着稳定工作的青浦人 投资资金实力处于泛投资群体中的中偏下水平自住类客群特征： 待婚的80后青年 两口或小三口之家 在工业园区有稳定工作的外地小青年 为帮忙带孩子的双亲购置便于孩子读书的学区房 考虑自住的同时兼顾时段性短期出租 考虑前期出租，后期作为养老自用目标客群来源根据一批次类住宅产品实际成交客群的区域来源，锁定后期重点宣传方向 长宁、静安、徐汇等区域占50%购买目的：投资为主； 白鹤、赵屯等青浦区域占30%投资兼自住； 近青浦的周边区域占20%时段性居住 + 养老；产品包装定位