青浦祥腾项目概况Word下载.docx

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2007年开建

销售率

70%（一期）

工程进度

开工时间

2008/12/19（一期）

交房时间

2010/4/18（一期）

2011/4、6月（二期）

开盘时间

2009/06/13（一期）

2010/03/28、06/18（二期）

物业规模

占地面积

32834㎡

建筑面积

48000㎡（商业总建面约2.5万㎡）

容积率

1.2

绿化率

33%

楼层状况

2F、3F

总户数

232商铺（一期）

价格情况

起价

6600元

最高价

20000

均价

11000

付款方式

（请注明最高几成几年）首付50%

物业服务

车位数量

3000㎡可容400车位

物管费

3.6

物业公司

上海银顺物力管理有限公司

周边配套

中小学

博文九年一统制学校位于项目旁2010年将投入使用

综合商场

政府规划大型综合农贸市场于D/B地块对面

幼稚园

民慧佳苑内有社区幼儿园

建材设备

结构

主体钢结构

供水

有

外墙

玻璃幕墙

供电

内墙

砖混

供气

煤气

电梯

观光电梯、手扶电梯

采暖

电梯服务

观光电梯直达3F商铺

大堂

设有

卫生间

几乎每铺均有

开发及合作单位

投资商

上海中冶祥腾投资有限公司

开发商

上海中冶祥麒投资有限公司

代理商

弘策中国

建筑设计

施工单位

景观设计

整合推广

其他

项目简介

祥腾假日风情商业街，总建筑面积为4.8万平米，位处青浦城区北部核心领地，由ABC三大商业地块，集独立平层商铺、复式商铺、独立商业别墅组合而成。

项目引入国际全新商业模式LSP，定位“青浦时尚生活享乐园”，集合特色餐饮、休闲娱乐、品牌购物、人气超市、生活配套5大核心商业功能，实现多功能、一站式、品牌商业服务。

现在，祥腾假日风情商业街样板体验区全面开放，全钢建筑结构清晰可见。

整体向上挑高5.5米，呈现50年产权小面积复式空间。

600米沿街商铺、滨河生态广场已全新落成！

多部景观电梯、户外电动扶梯、步行楼梯结合一至二层风雨连廊，匹配BLOCK街区，开放式的商业人流动线，打造青浦假日情景商街。

祥腾假日风情商业街，由世界500强的中冶集团，中国二十冶建设有限公司与上海祥腾投资有限公司共同打造。

交通状况

是否临近地铁__轻轨_

轨道20号线（轨交2号线西延伸段在建中）经青浦城区往东方绿洲

A16苏沪高速公路、公交枢纽站9、10路通往青浦城区。

地块参数

A（北面）地块密度25%容积率0.2-0.8

B、C（南面）地块密度35%容积率1.2限高24m

D（东面）地块密度40%容积率1.6限高24m总体量19000方商业体量6000方住宅体量12000-18000方住宅

二期产品概况

二期物业分为两个批次推售，总标的为27400.00平米

一批次物业：

体量：

合计7674.30平米，可售面积为6998.21平米；

产品性质：

底层商铺+办公性质的类住宅产品；

产品形态：

1栋8F/9F小高层（类住宅），2个单元；

面积区间：

86~106㎡；

主力面积：

106㎡左右二房；

电梯设置：

1梯4户；

总户数：

69户（可售63户）

二批次物业：

体量：

合计19725.70平米；

产品性质：

商铺+办公性质的类住宅产品；

产品形态：

2栋12F小高层（类住宅），3个单元；

面积区间：

87~101㎡；

主力面积：

87㎡二房；

电梯设置：

总户数：

131户（类住宅）

产品竞争优势剖析

•项目专享的4.8万㎡的综合商业配套，将日常生活便利化

•项目周边有市级幼儿园及九年一贯制学校，政府规划的银行、邮局、农贸市场近在咫尺

•与周边返迁住宅相比，拥有产权成为较有力优势

•离11号线墨玉路站约13公里，自驾15分钟可到达；

离20号线汇金路站约10公里，自驾10分钟可以到达，项目旁的现有10路公交可直达汇金路站。

•小高层电梯公寓与周边非常普遍且千篇一律化的农家别墅产品产生优势化差异性

•大一室、大二室产品可作为舒适类住宅享用，户型设计上让出较大的装修想象空间

•一室、二室均可自由区隔变换成紧凑型的二室、三室的功能性住宅产品

•约86㎡及约110㎡面积设置符合居住类产品首次置业的面积区间选择

•86㎡产品具有均好性；

110㎡产品均为南北通透户型，主卧及客厅均朝南

轨道交通20号线情况检索：

产品定位为住宅产品的主要抗性

•

产权性质及年限

•项目区域较偏

•周边商业配套不完善

•产品实为办公性质

首付比例为50%，高于纯住宅产品。

因2010年政府出台的房产新政暂时仅针对住宅产品投机投资有约束，则该劣势现阶段也仅对首次置业的自用客群有影响。

青浦工业园区将项目与城区阻隔开来，中段无成规模的商业或居住区，拉远了与市区的距离，导致项目所在区域生活圈层将会相对孤立。

周边虽为明慧家园居住区，但入住率不高且多为当地返迁原居民，消费层次偏低。

大盈商业街为自然形成的原始商业区，不成熟且陈旧，周边居民的惯性生活消费区仍然以城区为主，要建立新的惯性消费平台，费时将会较长。

产品设计为住宅型产品，二批次产品更偏舒适型，产品设置更适合自用客群自住使用。

但因产品本身为办公性质，日常生活开销比纯住宅产品高近三倍。

较高的生活成本且不能转户的特性将使非投资客群对本案产生较大抗性。

现产品设置目标客群

介于产品设计无法调整，基于该产品特征，并结合一批次类住宅产品实际成交客群的情况，锁定出此类产品的目标客群

主力客群：

纯投资类客群

辅助客群：

自住（或兼投资）类客群

投资类客群特征：

•年收入稳定

•家庭固定存款金额大于80万

•个人身份地位处于社会中等水平

•有投资经验或尝到过投资初级商业市场的甜头

•在市区有着稳定工作的青浦人

•投资资金实力处于泛投资群体中的中偏下水平

自住类客群特征：

•待婚的80后青年

•两口或小三口之家

•在工业园区有稳定工作的外地小青年

•为帮忙带孩子的双亲购置便于孩子读书的学区房

•考虑自住的同时兼顾时段性短期出租

•考虑前期出租，后期作为养老自用

目标客群来源

根据一批次类住宅产品实际成交客群的区域来源，锁定后期重点宣传方向

•长宁、静安、徐汇等区域——占50%

购买目的：

投资为主；

•白鹤、赵屯等青浦区域——占30%

投资兼自住；

•近青浦的周边区域——占20%

时段性居住+养老；

产品包装定位