商业综合体活动策划方案Word文件下载.docx

1、 1） 建筑调研 2） 商业调研 （三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案 第二章 项目商业定位概念 （一） 项目开发的基本经济数据指标 （二） 项目商业整体定位 （三） 项目商业的功能定位 （四） 项目商业业态分析 （五） 项目的形象定位 （六） 项目商业开发建议 第三章 项目建筑设计概念 （一） 项目地块规划设计理念 （二） 项目地块建筑设计概念 策划内容 （一）项目地块与太原城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于太原老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文

2、赢公园以及建筑历史文物纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是太原市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着太原市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近太原影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解太原。五一广场还有一个很重要的地下商业区老鼠街，在太原也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些

3、问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是太原的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧山西饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。 2）交通格

4、局 基地东侧为五一路，六行车道，属于交通干道，高峰期车流较大；南侧皇华馆街，街道较窄，无车道划分，无停车位，可随意停车，道路秩序较乱。西侧纯阳宫路为一条商业街，沿街小店铺鳞次栉比，人流较大，但是纯阳宫路街道较窄，也无车道划分，车辆行驶随意，人车混杂，是事故易发路段。南侧面临由五一广场形成的环形路，属单行车道，车流较大但秩序尽然，很少发生拥堵，东南角环形路与五一路形成环形路口，车流大但无拥堵，同时利用了天桥解决人流问题，人车分流，避免影响。 总体而言，基地周围交通状况不容乐观，以现在交通状况无法满足大型商业综合体对于交通条件的要求，纯阳宫路，皇华馆街都需要重新的规划与整治，解决人车分流这个最为重

5、要的问题。避免在未来在综合体周围发生大面积拥堵现象。 3）区域环境 A、地质情况 基地内现有建筑多为商业建筑与居住建筑，地质条件稳定，对规划设计和开发建设都没有不利影响，利于建设。 B、气候条件 太原由于其地形复杂多样，海拔高度差异较大，海洋性气候对境内的影响，形成了北温带大陆性气候。四季分明、日照充足，昼夜温差较大，夏秋降雨集中，冬春旱多风。年平均温度为C，一月平均-C，七月平均23C。霜冻期为十月中旬至次年四月中旬，无霜期平均149175天。年均降水量毫米。由气候条件可以看出，太原气候温和，夏无酷暑，冬无严寒，很少会像北京，西安等大城市出现夏季灼热难耐的现象。 C、环境条件 基地所处区域属

6、老城区，整体基础设施相对较差，环境卫生条件不容乐观，皇华馆街与纯阳宫路集中了大量小饭馆，小商店，由于缺乏足够的排污设施与垃圾回收设施导致垃圾随意堆放，污水乱排。这在后期需重点治理。基地的自然环境相对理想。南面有五一广场的大型绿化带；五一路两侧的行道树均已成材；皇华馆路上有两棵重点保护古树，古木参天，充满历史沧桑感；纯阳宫路上有文赢公园，园内树木参差，绿柳成荫，湖光山色，自然景观颇为良好。但这些绿化都被分隔开来，无法形成区域性的影响，所以在综合体设计中，要提高绿化并采用一定的设计方法巧妙的以综合体为核心，将周围绿化联系在一起形成一个大“面”，形成城市莱城区内的一片绿洲。 4）商业层次 基地内现有

7、商业可分为中低两个层次，汇都商贸（原五一大楼）与鑫璧黄金珠宝城属于中等档次，商品销售集中，涵盖范围广，种类齐全但大多适合于中等收入消费者，没有面向高收入消费者的合适的商品类型。同时，商场建筑老旧，装饰装修落后，无法吸引更多的年轻消费者。除去这两个商场，剩下的就是零散的商业店铺，分布在五一路与纯阳宫路，皇华馆街上为小饭馆。商品档次较低，面向中低消费人群。 在综合体设计中，要提高商业档次，涵盖高、中两个层次，提高商品质量，吸引更多中高收入水平的消费者，同时增加更多的时尚小众品牌来吸引年轻消费者的目光。 （三） 项目地块现状调研分析 1）建筑调研 基地内及基地周围存在着众多重要的古建筑 A、五一大楼

8、 五一大楼，1954年元旦开始营业，当时按照开业顺序，大楼最先被定名为“太原市百货公司二商场”。到1956年又按照规模大小改为“太原市百货公司第一商店”。直到1989年1月1日，才正式更名为太原市五一百货大楼。 如今的五一大楼基本保持原有建筑面貌，外立面经过改造，栋楼外墙用白色瓷砖覆盖，西楼悬挂大片玻璃幕。大楼外貌变化很大，它的地位也已经不像以前那样高高在上了，更多的现代商业街和购物广场的出现，让人们买商品有了更多的选择。柳巷，铜锣湾，这些新的商业区，以其独特的时代气息吸引了跟多消费者的目光。篇二：2018年商业综合体项目策划方案 商业综合体项目策划方案 （说明：此文为WORD文档，下载后可直

9、接使用） 目 录 第一部（来自: 小龙文 档网:商业综合体活动策划方案）分 市场回顾 . 3 1.某某市商业零售市场发展状况 . 3 某某商业业态发展与城市商业空间发展的分析 . 3 某某主要零售商业概况 . 4 现有商业网点的空间规划 . 4 某某未来商圈规划 . 5 主要商家介绍 . 6 现有商业及网点建设中存在的问题及其原因分析 . 9 2.某某市商业地产发展 . 11 供求状况 . 11 市场展望 . 12 目前的问题及小结 . 13 不注重可持续经营 地产商经营管理水平有待提高 . 13 城市商业发展的总体思路与目标 . 14 规划期限商业网点规划 . 14 规划范围 . 15 规划

10、依据?中华人民共和国城市规划法? . 15 规划原则 . 16 规划布局 . 17 4.某某房地产住宅消费需求市场调查报告 . 23 对所购房屋区域的选择以及人群分析 . 23 报纸仍为获取房产信息的主要来源，网络、电视被选择的比例也较多 . 25 第二部分 项目所在蜀山区规划与商业特点 . 27 1项目所在区域规划特征 . 27 蜀山区商业网点规划 . 27 蜀山区商业发展概况 . 27 蜀山区商业的发展趋势 . 28 第三部分 项目初步思考分析 . 28 1项目所在区域规划特征 . 28 2项目位臵 . 28 3项目SWOT及动态竞争分析 . 29 4项目定位思考. 30 项目总体定位方向

11、 . 30 项目业态构成思考 . 30 项目主体消费者定位方法 . 32 5建筑布局与策划初步建议 . 32 物业体量建议 . 32 商业建筑策划初步建议 . 33 6某某综合体盈利模式思考 . 39 7目标经营商户定位 . 40 8项目市场形象定位（VMD商场整体形象） . 40 关于化妆品旗舰商店的视觉形象 . 40 整体装修风格借鉴韩国乐天百货 . 41 建筑规划与VMD方案建议 . 42 人流导入、货物进出统筹考虑 . 44 导示系统 . 44 9项目风险分析. 45 战略风险 . 45 项目经营风险： . 45 10项目业态规划与操作初步建议 . 46 把握业态调控规律为项目服务 .

12、 46 结合优势资源 . 47 11.项目财务概算. 49 项目收益方式比较 . 49 关于汽车百货自营的效益分析 . 50 ? 项目招商阶段 . 50 招商推广策略 . 50 1关于招商策划的几点建议 . 50 2招商目标与顺序. 51 3特殊商户招商建议 . 51 4综合体招商计划. 51 5招商组织架构与人员构成 . 52 6关于大型招商活动组织示例 . 52 ? 经营管理阶段 . 55 第一部分开业推广策略. 55 1关于大型购物中心开业活动的策划与组织 . 55 2开业前要完成开业前培训工作，开业前培训分为两类培训： . 56 第二部分组织运营 . 56 1装修标准建议. 56 2.

13、 管理系统设计. 57 第三部分 项目服务计划. 60 1天象集团某某安福国际广场前期资金预算及工作进度表 . 60 第一部分 市场回顾 1.某某市商业零售市场发展状况 某某商业业态发展与城市商业空间发展的分析 XX年全国的人均GDP按购买力可比价计算为4580美元，从全国范围的经济发展水来看，考虑我国东西部地区差异，中国经济发展相对更成熟的东部沿海地区，目前的主流业态应该是shopping mall、大型综合超市、百货为主，同时主流业态的选择还受城市化的进程的影响。中国目前的城市化程度还不高，我国的主流业态的水平还只是停留在现代商业业态的程度。 XX年，某某市生产总值（简称GDP）首次跨越千

14、亿元，提前4年实现“千亿元”目标。初步测算，全年实现亿元，同比增长%，人均GDP突破2万元，按户籍人口计算达到万元。此外，规模以上工业也得到了较快发展。某某全年实现规模以上工业总产值亿元，提前两年实现千亿元产值目标，新增产值过200亿元。 XX年，某某GDP占全省比重的%，比XX年提高个百分点，对全省经济增长的贡献达到%，拉动全省GDP增长近3个百分点；规模以上工业增加值、固定资产投资、地方财政收入、社会消费品零售总额占全省的比重分别达到%、%、%和%， 同比分别提高、和个百分点，省会城市的中心地位进一步增强。 某某有着悠久历史的城市，有着厚重的文化和历史的积淀，城市发展相对稳定，其商业发展以

15、文化、饮食、娱乐消费为典型特征。 从某某的人均GDP和城市化的水平来看，理论上某某的主流业态应该是大型购物中心、超市、专卖店、精品店等现代商业，百货商场、商业街、批发市场等。由于某某自身的消费特征：文化产业发达、饮食行业成熟，加之其优越的地理位臵和便利的交通，商业街、专业批发市场发展迅速。但大型购物中心、专卖店、精品店等相对滞后。商业业态还只是处在向在现代商业业态迅速过渡的阶段，商业空间结构正处在向多极化发展的阶段。 某某主要零售商业概况 现有商业网点的空间规划 某某商业网点的分布随着城市建设重点的变化而变化。20世纪80年代，某某城市建设以旧城改造为主，且多集中在老城区内并以长江路和金寨路沿

16、线开发为主，因此，商业网点也多集中在老城区内，尤其是四牌楼、三孝口地区更为集中，并以长江路、金寨路沿线展开，这时期，商业网点的空间分布表现为在老城区内的高度集中。到了20世纪90年代，尤其是92年邓小平南巡讲话以后，某某市城市建设的重点由旧城改造转向新区开发，我市先后建立了高新技术产业开发区、某某市经济技术开发区和新站综合试验区，商业网点随着城市新区的建设逐渐向城市外围延伸、扩散。尤其是新站综合试验区,由于地理位臵好，交通便捷,又处于城市对外交通的窗口地区，商业网点建设得到较快发展。此外，原有商业较为发达的地区，如南七、安医附院、三里庵、西七里塘、周谷堆等地的商业网点得到了进一步的发展。从总体

17、来看，商业网点的空间分布更趋向合理性，但老城区内商业网点无论是从发展规模还是水平，都是处于主导地位。城市的三级商业网点体系还需要进一步完善。 某某市市区大型商业网点现状分布一览表 篇三：一个成功的商业综合体 一个成功的商业综合体，是一个城市文化与灵魂的标签，是一个城市标志性的建筑，是一个城市商业价值最大化的完美体现。 雨润现代商业，中国商业综合体运营商。 雨润控股集团，是一家集食品、物流、商业、旅游、地产、金融和建设等七大产业于一体的大型企业集团。旗下拥有雨润食品和南京中商两家上市公司。集团年销售收入超千亿元。位列中国企业500强第112位，中国民营企业500强第8位，成为江苏省首批冲击世界企

18、业500强优质民营企业。 南京中商是拥有70余年历史的中华老字号企业，公司秉承与时俱进、奋发进取的不懈精神，由过去的一个单体百货店，成为多业态并存，跨地域经营的现代商业集团、A股上市公司。 XX年，雨润控股南京中商后，以南京中商为平台，将现代商业发展为雨润又一支柱产业。雨润现代商业集团，专注于商业综合体与高端住宅为一体的商业地产开发和运营，战略布局长三角、珠三角、京津冀城市群，全国百强县，中西部重点城市，发达地区等，实施全国版图内的全面覆盖。 雨润现代商业，以缔造城市生活梦想的高度，打造以商业为核心元素的商业综合体品牌雨润广场。雨润广场是集购物、休闲、餐饮、娱乐、办公于一体的一站式体验式商业中

19、心和生活中心。涵盖九大主力业态：（主力百货、高档住宅、星级酒店、国际院线、商业街区、真冰溜冰场、美食餐饮、娱乐游乐、连锁超市）。 九大业态之一主力百货。中央百货是中商集团旗下连锁百货店，总营业面积近一百万平方米 优质的商业资源，超前的规划理念，成就了雨润综合体在全国的快速发展。通过雨润广场模式在重点城市的复制，已在南京、常州、徐州、开发建设了20余个商业综合体项目，开发面积超过一千万平方米。 雨润现代商业已成为中国优秀商业综合体运营商为企业愿景，依托雨润控股和南京中商两大产业平台，拥有一支优秀的商业地产规划、招商和运营管理团队，集合多业态的专业能力，统一定位、统一规划、统一招商、统一管理，实现区域和物业的快速增值及城市商业的繁荣。 计划到XX年，雨润现代商业集团开发运行项目将达到50个，年销售规模突破300亿元。雨润广