商业综合体活动策划方案Word文件下载.docx

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　　1）建筑调研

　　2）商业调研

　　（三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案

　　第二章项目商业定位概念

（一）项目开发的基本经济数据指标

（二）项目商业整体定位

　　（三）项目商业的功能定位

　　（四）项目商业业态分析

　　（五）项目的形象定位

　　（六）项目商业开发建议

　　第三章项目建筑设计概念

（一）项目地块规划设计理念

（二）项目地块建筑设计概念

　　策划内容

（一）项目地块与太原城市关系分析研究

　　1）区位格局

　　基地位于太原老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。

基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。

　　A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是太原市一个地标性的广场，为许多人熟知。

随着太原市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：

老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；

儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；

年轻人则会选择去广场附近太原影都看场浪漫的电影，在广场散步。

同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解太原。

五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在太原也具有一定的商业影响。

所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。

　　B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。

北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。

基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。

可以说这一带是太原的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。

综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。

　　C、基地周边存在多个高层建筑，西侧山西饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。

　　2）交通格局

　　基地东侧为五一路，六行车道，属于交通干道，高峰期车流较大；

南侧皇华馆街，街道较窄，无车道划分，无停车位，可随意停车，道路秩序较乱。

西侧纯阳宫路为一条商业街，沿街小店铺鳞次栉比，人流较大，但是纯阳宫路街道较窄，也无车道划分，车辆行驶随意，人车混杂，是事故易发路段。

南侧面临由五一广场形成的环形路，属单行车道，车流较大但秩序尽然，很少发生拥堵，东南角环形路与五一路形成环形路口，车流大但无拥堵，同时利用了天桥解决人流问题，人车分流，避免影响。

　　总体而言，基地周围交通状况不容乐观，以现在交通状况无法满足大型商业综合体对于交通条件的要求，纯阳宫路，皇华馆街都需要重新的规划与整治，解决人车分流这个最为重要的问题。

避免在未来在综合体周围发生大面积拥堵现象。

　　3）区域环境

　　A、地质情况

　　基地内现有建筑多为商业建筑与居住建筑，地质条件稳定，对规划设计和开发建设都没有不利影响，利于建设。

　　B、气候条件

　　太原由于其地形复杂多样，海拔高度差异较大，海洋性气候对境内的影响，形成了北温带大陆性气候。

四季分明、日照充足，昼夜温差较大，夏秋降雨集中，冬春旱多风。

年平均温度为°

C，一月平均-°

C，七月平均23°

C。

霜冻期为十月中旬至次年四月中旬，无霜期平均149—175天。

年均降水量毫米。

由气候条件可以看出，太原气候温和，夏无酷暑，冬无严寒，很少会像北京，西安等大城市出现夏季灼热难耐的现象。

　　C、环境条件

　　基地所处区域属老城区，整体基础设施相对较差，环境卫生条件不容乐观，皇华馆街与纯阳宫路集中了大量小饭馆，小商店，由于缺乏足够的排污设施与垃圾回收设施导致垃圾随意堆放，污水乱排。

这在后期需重点治理。

　　基地的自然环境相对理想。

南面有五一广场的大型绿化带；

五一路两侧的行道树均已成材；

皇华馆路上有两棵重点保护古树，古木参天，充满历史沧桑感；

纯阳宫路上有文赢公园，园内树木参差，绿柳成荫，湖光山色，自然景观颇为良好。

但这些绿化都被分隔开来，无法形成区域性的影响，所以在综合体设计中，要提高绿化并采用一定的设计方法巧妙的以综合体为核心，将周围绿化联系在一起形成一个大“面”，形成城市莱城区内的一片绿洲。

　　4）商业层次

　　基地内现有商业可分为中低两个层次，汇都商贸（原五一大楼）与鑫璧黄金珠宝城属于中等档次，商品销售集中，涵盖范围广，种类齐全但大多适合于中等收入消费者，没有面向高收入消费者的合适的商品类型。

同时，商场建筑老旧，装饰装修落后，无法吸引更多的年轻消费者。

除去这两个商场，剩下的就是零散的商业店铺，分布在五一路与纯阳宫路，皇华馆街上为小饭馆。

商品档次较低，面向中低消费人群。

　　在综合体设计中，要提高商业档次，涵盖高、中两个层次，提高商品质量，吸引更多中高收入水平的消费者，同时增加更多的时尚小众品牌来吸引年轻消费者的目光。

　　（三）项目地块现状调研分析

　　1）建筑调研

　　基地内及基地周围存在着众多重要的古建筑

　　A、五一大楼

　　五一大楼，1954年元旦开始营业，当时按照开业顺序，大楼最先被定名为“太原市百货公司二商场”。

到1956年又按照规模大小改为“太原市百货公司第一商店”。

直到1989年1月1日，才正式更名为‘太原市五一百货大楼’。

　　如今的五一大楼基本保持原有建筑面貌，外立面经过改造，栋楼外墙用白色瓷砖覆盖，西楼悬挂大片玻璃幕。

大楼外貌变化很大，它的地位也已经不像以前那样高高在上了，更多的现代商业街和购物广场的出现，让人们买商品有了更多的选择。

柳巷，铜锣湾，这些新的商业区，以其独特的时代气息吸引了跟多消费者的目光。

　　篇二：

2018年商业综合体项目策划方案

　　商业综合体项目策划方案

　　（说明：

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　　目录

　　第一部（来自:

小龙文档网:

商业综合体活动策划方案）分市场回顾..............................................................3

　　1.某某市商业零售市场发展状况.................................................3

　　某某商业业态发展与城市商业空间发展的分析.............................3某某主要零售商业概况.................................................4现有商业网点的空间规划.............................................4某某未来商圈规划...................................................5主要商家介绍.......................................................6现有商业及网点建设中存在的问题及其原因分析.........................92.某某市商业地产发展........................................................11

　　供求状况............................................................11市场展望............................................................12目前的问题及小结....................................................13．不注重可持续经营地产商经营管理水平有待提高......................13城市商业发展的总体思路与目标........................................14规划期限商业网点规划................................................14规划范围............................................................15规划依据?

中华人民共和国城市规划法?

................................15规划原则............................................................16规划布局............................................................174.某某房地产住宅消费需求市场调查报告....................................23对所购房屋区域的选择以及人群分析....................................23报纸仍为获取房产信息的主要来源，网络、电视被选择的比例也较多........25

　　第二部分项目所在蜀山区规划与商业特点...........................................27

　　1．项目所在区域规划特征.....................................................27

　　蜀山区商业网点规划..................................................27蜀山区商业发展概况..................................................27蜀山区商业的发展趋势................................................28

　　第三部分项目初步思考分析.......................................................28

　　1．项目所在区域规划特征.....................................................282．项目位臵................................................................283．项目SWOT及动态竞争分析..................................................294．项目定位思考.............................................................30

　　项目总体定位方向....................................................30项目业态构成思考....................................................30项目主体消费者定位方法..............................................325．建筑布局与策划初步建议...................................................32

　　物业体量建议........................................................32商业建筑策划初步建议................................................336．某某综合体盈利模式思考...................................................397．目标经营商户定位.........................................................408．项目市场形象定位（VMD商场整体形象）.....................................40

　　关于化妆品旗舰商店的视觉形象........................................40

　　整体装修风格——借鉴韩国乐天百货....................................41建筑规划与VMD方案建议..............................................42人流导入、货物进出统筹考虑..........................................44导示系统............................................................449．项目风险分析.............................................................45

　　战略风险............................................................45项目经营风险：

......................................................4510．项目业态规划与操作初步建议..............................................46

　　．把握业态调控规律为项目服务........................................46结合优势资源......................................................4711.项目财务概算.............................................................49

　　项目收益方式比较...................................................49关于汽车百货自营的效益分析.........................................50

　　?

项目招商阶段...............................................................50招商推广策略...................................................................50

　　1．关于招商策划的几点建议...................................................502．招商目标与顺序...........................................................513．特殊商户招商建议.........................................................514．综合体招商计划...........................................................515．招商组织架构与人员构成...................................................526．关于大型招商活动组织示例.................................................52?

经营管理阶段...............................................................55第一部分．开业推广策略..........................................................55

　　1．关于大型购物中心开业活动的策划与组织.....................................552．开业前要完成开业前培训工作，开业前培训分为两类培训：

.....................56第二部分．组织运营.............................................................56

　　1．装修标准建议.............................................................562.管理系统设计.............................................................57第三部分项目服务计划..........................................................60

　　1．天象集团某某安福国际广场前期资金预算及工作进度表.........................60

　　第一部分市场回顾

　　1.某某市商业零售市场发展状况

　　某某商业业态发展与城市商业空间发展的分析

　　XX年全国的人均GDP按购买力可比价计算为4580美元，从全国范围的经济发展水来看，考虑我国东西部地区差异，中国经济发展相对更成熟的东部沿海地区，目前的主流业态应该是shoppingmall、大型综合超市、百货为主，同时主流业态的选择还受城市化的进程的影响。

中国目前的城市化程度还不高，我国的主流业态的水平还只是停留在现代商业业态的程度。

　　XX年，某某市生产总值（简称GDP）首次跨越千亿元，提前4年实现“千亿元”目标。

初步测算，全年实现亿元，同比增长%%，人均GDP突破2万元，按户籍人口计算达到万元。

此外，规模以上工业也得到了较快发展。

某某全年实现规模以上工业总产值亿元，提前两年实现千亿元产值目标，新增产值过200亿元。

　　XX年，某某GDP占全省比重的%%，比XX年提高个百分点，对全省经济增长的贡献达到%%，拉动全省GDP增长近3个百分点；

规模以上工业增加值、固定资产投资、地方财政收入、社会消费品零售总额占全省的比重分别达到%%、%%、%%和%%，

　　同比分别提高、、和个百分点，省会城市的中心地位进一步增强。

某某有着悠久历史的城市，有着厚重的文化和历史的积淀，城市发展相对稳定，其商业发展以文化、饮食、娱乐消费为典型特征。

　　从某某的人均GDP和城市化的水平来看，理论上某某的主流业态应该是大型购物中心、超市、专卖店、精品店等现代商业，百货商场、商业街、批发市场等。

由于某某自身的消费特征：

文化产业发达、饮食行业成熟，加之其优越的地理位臵和便利的交通，商业街、专业批发市场发展迅速。

但大型购物中心、专卖店、精品店等相对滞后。

商业业态还只是处在向在现代商业业态迅速过渡的阶段，商业空间结构正处在向多极化发展的阶段。

　　某某主要零售商业概况现有商业网点的空间规划

　　某某商业网点的分布随着城市建设重点的变化而变化。

20世纪80年代，某某城市建设以旧城改造为主，且多集中在老城区内并以长江路和金寨路沿线开发为主，因此，商业网点也多集中在老城区内，尤其是四牌楼、三孝口地区更为集中，并以长江路、金寨路沿线展开，这时期，商业网点的空间分布表现为在老城区内的高度集中。

到了20世纪90年代，尤其是92年邓小平南巡讲话以后，某某市城市建设的重点由旧城改造转向新区开发，我市先后建立了高新技术产业开发区、某某市经济技术开发区和新站综合试验区，商业网点随着城市新区的建设逐渐向城市外围延伸、扩散。

尤其是新站综合试验区,由于地理位臵好，交通便捷,又处于城市对外交通的窗口地区，商业网点建设得到较快发展。

此外，原有商业较为发达的地区，如南七、安医附院、三里庵、西七里塘、周谷堆等地的商业网点得到了进一步的发展。

从总体来看，商业网点的空间分布更趋向合理性，但老城区内商业网点无论是从发展规模还是水平，都是处于主导地位。

城市的三级商业网点体系还需要进一步完善。

　　某某市市区大型商业网点现状分布一览表

　　篇三：

一个成功的商业综合体

　　一个成功的商业综合体，是一个城市文化与灵魂的标签，是一个城市标志性的建筑，是一个城市商业价值最大化的完美体现。

雨润现代商业，中国商业综合体运营商。

　　雨润控股集团，是一家集食品、物流、商业、旅游、地产、金融和建设等七大产业于一体的大型企业集团。

旗下拥有雨润食品和南京中商两家上市公司。

集团年销售收入超千亿元。

位列中国企业500强第112位，中国民营企业500强第8位，成为江苏省首批冲击世界企业500强优质民营企业。

　　南京中商是拥有70余年历史的中华老字号企业，公司秉承与时俱进、奋发进取的不懈精神，由过去的一个单体百货店，成为多业态并存，跨地域经营的现代商业集团、A股上市公司。

　　XX年，雨润控股南京中商后，以南京中商为平台，将现代商业发展为雨润又一支柱产业。

雨润现代商业集团，专注于商业综合体与高端住宅为一体的商业地产开发和运营，战略布局长三角、珠三角、京津冀城市群，全国百强县，中西部重点城市，发达地区等，实施全国版图内的全面覆盖。

　　雨润现代商业，以缔造城市生活梦想的高度，打造以商业为核心元素的商业综合体品牌——雨润广场。

雨润广场是集购物、休闲、餐饮、娱乐、办公于一体的一站式体验式商业中心和生活中心。

涵盖九大主力业态：

（主力百货、高档住宅、星级酒店、国际院线、商业街区、真冰溜冰场、美食餐饮、娱乐游乐、连锁超市）。

　　九大业态之一——主力百货。

　　中央百货是中商集团旗下连锁百货店，总营业面积近一百万平方米

　　…………

　　……

　　优质的商业资源，超前的规划理念，成就了雨润综合体在全国的快速发展。

通过雨润广场模式在重点城市的复制，已在南京、常州、徐州、……开发建设了20余个商业综合体项目，开发面积超过一千万平方米。

　　雨润现代商业已成为中国优秀商业综合体运营商为企业愿景，依托雨润控股和南京中商两大产业平台，拥有一支优秀的商业地产规划、招商和运营管理团队，集合多业态的专业能力，统一定位、统一规划、统一招商、统一管理，实现区域和物业的快速增值及城市商业的繁荣。

计划到XX年，雨润现代商业集团开发运行项目将达到50个，年销售规模突破300亿元。

雨润广