公寓说辞完整版3Word格式文档下载.docx

1、3港龙城4.49米约60约145002000-30003.5汇豪36-144约260002500-30002.5-4.2石路自由之邑40-90约130001600-30005.3富达大厦37-58约120001300-25005湖西环球18865-350约310006000-200004.5湖东晋合公寓68-105约340009000-150005.1木渎大运城5.6米43-65约115001500-20004.1城南中润苏州中心40-80约160002500-40003.8石湖港龙财智国际5.8米45-65约13700陆慕中翔丽晶55约98001000-20003.9鑫鑫国际4.8米30-6

2、04.2总结：从数据可以看出，公寓回报率普遍在3.8-4.5%之间，核心地段和统一运营的产品回报率明显较高，喜年CEO公寓兼而有之，无论是租金回报率还是产品未来升值都是同类型产品里最好的。B.市场在售公寓预计租金回报的对比项目名称户型（）均格（元/）运营公司预计月租金预估年均回报率（%）狮山小时代主力毛坯50，挑高4.49m14000希尔顿雷朋酒店未出来蓝天广场主力精装50，挑高3.5m13000委托物业管理南向：2600元/月 北向：2400元/月4.6 绿宝盛捷酒店50-128不售雅思阁500-700元/天美泰美部分装修34-68，层高3.3m13500南京国展2500-3500元/月5.

3、4 港龙城市广场万达毛坯34-85，层高4.49m15000港龙商管1800-3500元/月4.5 克拉公馆南门主力50精装，挑高4.8m16000携程旗下公司2500-3000元/月4.3 红星国际广场精装53、6010000红星物业2100-28005.1 圆融高铁高铁北毛坯45-919500圆融物管1800-3200元/月4.4 天虹上品相城大道简装，50-62天虹宏海国际广场精装60-8022000统一运营，酒店未定6000元/月左右5.3 丰隆城市广场精装55-140 主力63-8924800雅园物业7000元/月左右4.8 花样年喜年狮山核心精装51-6518000-20000世联

4、行红璞4560-5845元/月5.7 以上数据不难看出，苏州大市范围内在售公寓租金的预计回报率在4-5%之间，带包租运营和核心地段的产品回报率更高，而我们项目的租金回报明显高于整个市场。由物业统一运营管理固定返租，整体回报更稳定。不会出现空置期没有租金收益的情况。 喜年广场CEO公寓是由世联行红璞酒店统一运营管理，省时省力省心，租期内不用再担心回报下降等问题； 另外，租金每隔两年还会有5%的递增，轻松以租养贷，总的来说，喜年CEO公寓的租金回报在市场上内算是比较高的，回报的稳定性和增长情况也是最好的。C.与理财产品的对比股票基金债券保险P2P平台风投贵金属民间放贷喜年公寓平均收益负收益3-4.

5、5%3.5-4.5%3-4.6%12%20%3.50%25%约5.8%风险等级风险因素法规健全度；国际环境；公司经营状况；行业发展前景；操盘手专业度；国际金融巨头影响；老鼠仓等金融政策；操盘手专业度、个人操作风格及道德水平；国际金融巨头影响等通货膨胀；经营状况（公司债）；政治风险（国债）；保险公司经营情况；股市情况；叠加的通货膨胀情况；行业刚起步，门槛低；法规不全；犯罪成本低实体经济整体不佳；中小企业生存困难；绝大部分中小企业熬不过5年；要具备相当的资金实力；成功率低保存成本和风险较大；交易不方便；通货膨胀凶猛承诺的高回报就是一大风险；熟人一般只是中间人；中小企业根本承担不起这么高的利息；借钱

6、人失踪或者伤亡四家上市公司的信用；苏寓和丰隆城市中心的成功案例；日韩籍人士的资源；规范的合同保证；狮山路寸土寸金的地段；超高的性价比；专业团队的运营；自带高端配套一句话9成在亏钱，要么套牢要么割肉风险高的基本亏，风险低的抵不过通胀收益基本被通胀抵消了险种丰富，10年20年后倒闭了该找谁，拿到手不值钱门槛不高，骗子太多投10家成1家就赚，实体经济这么差，10家都失败了呢实物贵金属保值还行，增值部分抵得过通胀吗多数是钓鱼式骗局，结局基本是骗子失踪或接待人破产想象不到投资产品中，能有这种低风险高回报的产品，喜年CEO公寓让你的资产配置更合理！推荐度谨慎推荐不推荐比较推荐强烈不推荐强烈推荐注：推荐度从

7、强到弱分别为“强烈推荐”“比较推荐”“推荐”“谨慎”“不推荐”“强烈不推荐”跟市面上的理财类产品比较，喜年CEO公寓，明显具有风险小、收益高、产品自身保值增值的特点，是难得的理财型高端公寓产品。D.从精装成本构成上对比CEO公寓精装成本造价数据（以58J户型为例）一、J户型基本情况户型类别J建筑面积：58.91套内面积：约46装修标准：5000元/二、J户型软装成本，如下工程名称花样年-J户型软装日期2016-5-15面积58序列号类别总价序号项目类别总价（RMB）1家具37,0302灯1,700窗帘7,122地毯2,680装饰画3,8106合计52,3427管理费5%2,6178税金6%3,

8、2989总计58,257说明： 1、管理费包含产品采购、制作、运输、装卸、安装、仓储、人工及后期维护。 2、由于软装的灵活性及特殊性，在保证产品品质不变的基础上，允许10%的产品调换，应以样板房现场最后摆放的实际饰品清单为准。 3、家具、窗帘面层颜色根据设计效果，布料一实际小样为准，以上仅指形体结构。三、J户型电器成本，如下电器名称品牌需求数量单价备注油烟机西门子2617电磁灶1643冰箱1610洗衣机4922电视机小米2199微波炉美的599暖风机60014190四、J户型装饰装修工程造价单位工程名称单项金额数量总金额一J户型装饰工程62022 客厅厨房阳台31422 卧室17638 卫生间

9、12963 二J户型安装工程40548 J户型电器工程10167 J户型给排水安装工程11574 J户型空调安装工程18808 小计102571 三补充清单（装饰）3042 四补充清单（安装）10532 116144 税金3.447%4003 总造价120148 备注：总报价不包含总包管理配合服务费，该费用由发包方直接支付予总包单元，总包单位提供相应管理和配合服务。五、J户型公共区域装饰装修造价（标准层+首层大堂）（一）标准层，过道项目名称及位置合计费用地面工程6819.73天花工程4864.62墙面工程21884.5433568.89（二）标准层，电梯厅4312.185430.2423367

10、.1633109.58标准层公区费用总计（过道+电梯厅）66678.47（一）首层大堂，过道33136.9417422.94121179.67171739.55（二）首层大堂，电梯厅（三）首层大堂，休息等待区22997.8814477.4982103.89119579.26首层大堂公区费用总计（过道+电梯厅+休息等待区）463058.36公共区域费用合计529736.83J户型装修标准计算（以上述数据为基础）装修标准=（软装+电器+装饰装修造价+公区分摊）费用/套内面积软装费用：58257单位：元电器费用：硬装费用：120148公区分摊： 0 （暂不计入）J户型（装修标准）=（58257+14

11、190+120148）元/46（套内面积）4200元/以上计算方式为纯落地装修标准，不包含公区分摊成本以及质保期内维养成本，综合成本计算约5000元/左右。从我们精装成本构成表可以看出，喜年CEO公寓绝对真材实料，作为专门为日韩籍人士定制的奢装公寓，大到家电品牌和型材，小到五金件，无不是精挑细选，可以参见我们现场的实体样板间。 投资收益分析：4#507 面积58.91平米 表价1028637元 成交总价949571元+2万元团购。首付：475571元+20000元按揭贷款：47.4万元月供：10年，5119元/月 第一、二年每月租金4470元； 回报率：5.5%第三、四年每月租金4700元；回

12、报率：5.8%第五、六年每月租金4935元；6.1%第七、八年每月租金5180元；6.4%8年合计取得租金收益：462840元。8年后如酒店续租6个月，租金收益达495474元，等同首付。从收租算起，8年半，实现首付全部回款；从签约时间算， 10年半，实现首付全部回款。8年后如酒店续租2年半，租金收益共627642元，超过首付加前期月供投入。从收租算起，10年半，实现投入全部回款；从签约时间算， 12年半，实现投入全部回款。12年半，投资全部回款，并赚的一套市值至少200万元的公寓！（公寓按年均升值8%算）公寓交付装修标准项目软装西门子或同等档次格兰仕或同等档次网络电视小米或同等档次单椅定制沙

13、发茶几电视柜床10床头柜11床垫12台灯13衣柜（衣帽间）14卫生间镜柜 15卫生间洁柜 16橱柜17鞋柜18块毯1920宽带21电话硬装抽油烟机电磁炉坐便器科勒洗脸盆浴缸浴缸龙头花洒摩恩脸盆龙头厨房水槽弗兰卡或同等档次水槽龙头毛巾架国内一线品牌卫生间抽纸盒其余五金配件角阀/软管/地漏/洗衣机龙头之类浴室采暖空调中央热水系统集中供热墙地砖石材复合地板涂料墙纸灯具22开关面板23户内门24门锁25入户门满足规范要求26入户门锁需要有刷卡，密码，机械三种功能27门窗物业增值服务内容物业增值服务内容大类分项公寓免费服务项目有偿服务项目1、代办服务代办公用事业开户免服务费代缴公用事业费用医院代挂号代订

14、/送鲜花、生日蛋糕、礼物代订/送饮用水、牛奶代收/发邮件包裹代订报纸刊物代接访客代叫出租车代客修理物品只收材料费代送物品有偿服务代发行李托运代办暂住证2、商务服务24小时服务热线免费24小时大堂管家中英/中日文双语服务手机平板电脑充电器借用大堂节日装饰礼品包装服务通讯充值服务信用卡还款服务代笔书写，代拟文稿业主留言服务小件寄存服务应急医疗箱、针线包服务提供天气预报、短信通知服务提供雨伞借用28周边信息咨询29物业招领服务30邮政服务等31办公用品借用32复印、打印、扫描服务三张以内免费33商务设备出租34会议室出租35 秘书服务36票务服务373、居家服务室内常规清洁服务每月二次入室保洁38入住开荒精细保洁39废旧物品处理代办洗衣、熨烫服务41代请保姆42代请钟点工43奢侈品保养44 室内植物养护45绿色植物租赁46 皮具保养47 精品饰件保养48 洋酒、雪茄储存49地板保养50 家具保养51玻璃清洗52地毯清洗53油烟机清洗54空调清洁冰箱清洁56 卫生间除臭去污