公寓说辞完整版3Word格式文档下载.docx
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3
港龙城
4.49米
约60
约14500
2000-3000
3.5
汇豪
36-144
约26000
2500-3000
2.5-4.2
石路
自由之邑
40-90
约13000
1600-3000
5.3
富达大厦
37-58
约12000
1300-2500
5
湖西
环球188
65-350
约31000
6000-20000
4.5
湖东
晋合公寓
68-105
约34000
9000-15000
5.1
木渎
大运城
5.6米
43-65
约11500
1500-2000
4.1
城南
中润苏州中心
40-80
约16000
2500-4000
3.8
石湖
港龙财智国际
5.8米
45-65
约13700
陆慕
中翔丽晶
55
约9800
1000-2000
3.9
鑫鑫国际
4.8米
30-60
4.2
总结：
从数据可以看出，公寓回报率普遍在3.8-4.5%之间，核心地段和统一运营的产品回报率明显较高，喜年CEO公寓兼而有之，无论是租金回报率还是产品未来升值都是同类型产品里最好的。
B.市场在售公寓预计租金回报的对比
项目名称
户型（㎡）
均格（元/㎡）
运营公司
预计月租金
预估年均回报率（%）
狮山·
小时代
主力毛坯50，挑高4.49m
14000
希尔顿雷朋酒店
未出来
蓝天广场
主力精装50，挑高3.5m
13000
委托物业管理
南向：
2600元/月北向：
2400元/月
4.6
绿宝盛捷酒店
50-128
不售
雅思阁
500-700元/天
——
美泰美
部分装修34-68，层高3.3m
13500
南京国展
2500-3500元/月
5.4
港龙城市广场
万达
毛坯34-85，层高4.49m
15000
港龙商管
1800-3500元/月
4.5
克拉公馆
南门
主力50精装，挑高4.8m
16000
携程旗下公司
2500-3000元/月
4.3
红星国际广场
精装53、60
10000
红星物业
2100-2800
5.1
圆融高铁
高铁北
毛坯45-91
9500
圆融物管
1800-3200元/月
4.4
天虹上品
相城大道
简装，50-62
天虹
宏海国际广场
精装60-80
22000
统一运营，酒店未定
6000元/月左右
5.3
丰隆城市广场
精装55-140主力63-89
24800
雅园物业
7000元/月左右
4.8
花样年喜年
狮山核心
精装51-65㎡
18000-20000
世联行红璞
4560-5845元/月
5.7
以上数据不难看出，苏州大市范围内在售公寓租金的预计回报率在4-5%之间，带包租运营和核心地段的产品回报率更高，而我们项目的租金回报明显高于整个市场。
由物业统一运营管理固定返租，整体回报更稳定。
不会出现空置期没有租金收益的情况。
喜年广场CEO公寓是由世联行红璞酒店统一运营管理，省时省力省心，租期内不用再担心回报下降等问题；
另外，租金每隔两年还会有5%的递增，轻松以租养贷，总的来说，喜年CEO公寓的租金回报在市场上内算是比较高的，回报的稳定性和增长情况也是最好的。
C.与理财产品的对比
股票
基金
债券
保险
P2P平台
风投
贵金属
民间放贷
喜年公寓
平均收益
负收益
3-4.5%
3.5-4.5%
3-4.6%
±
12%
20%
3.50%
25%
约5.8%
风险等级
★★★★
★★
★★★
★★★★★
★
风险因素
法规健全度；
国际环境；
公司经营状况；
行业发展前景；
操盘手专业度；
国际金融巨头影响；
老鼠仓等…
金融政策；
操盘手专业度、个人操作风格及道德水平；
国际金融巨头影响等…
通货膨胀；
经营状况（公司债）；
政治风险（国债）；
保险公司经营情况；
股市情况；
叠加的通货膨胀情况；
行业刚起步，门槛低；
法规不全；
犯罪成本低
实体经济整体不佳；
中小企业生存困难；
绝大部分中小企业熬不过5年；
要具备相当的资金实力；
成功率低
保存成本和风险较大；
交易不方便；
通货膨胀凶猛
承诺的高回报就是一大风险；
熟人一般只是中间人；
中小企业根本承担不起这么高的利息；
借钱人失踪或者伤亡
四家上市公司的信用；
苏寓和丰隆城市中心的成功案例；
日韩籍人士的资源；
规范的合同保证；
狮山路寸土寸金的地段；
超高的性价比；
专业团队的运营；
自带高端配套…
一句话
9成在亏钱，要么套牢要么割肉
风险高的基本亏，风险低的抵不过通胀
收益基本被通胀抵消了
险种丰富，10年20年后倒闭了该找谁，拿到手不值钱
门槛不高，骗子太多
投10家成1家就赚，实体经济这么差，10家都失败了呢
实物贵金属保值还行，增值部分抵得过通胀吗
多数是钓鱼式骗局，结局基本是骗子失踪或接待人破产
想象不到投资产品中，能有这种低风险高回报的产品，喜年CEO公寓让你的资产配置更合理！
推荐度
谨慎
推荐
不推荐
比较推荐
强烈不推荐
强烈推荐
注：
推荐度从强到弱分别为“强烈推荐”“比较推荐”“推荐”“谨慎”“不推荐”“强烈不推荐”
跟市面上的理财类产品比较，喜年CEO公寓，明显具有风险小、收益高、产品自身保值增值的特点，是难得的理财型高端公寓产品。
D.从精装成本构成上对比
CEO公寓精装成本造价数据（以58㎡J户型为例）
一、J户型基本情况
户型类别
J
建筑面积：
58.91㎡
套内面积：
约46㎡
装修标准：
5000元/㎡
二、J户型软装成本，如下
工程名称
花样年-J户型软装
日期
2016-5-15
面积
58㎡
序列号
类别
总价
序号
项目类别
总价（RMB）
1
家具
¥
37,030
2
灯
1,700
窗帘
7,122
地毯
2,680
装饰画
3,810
6
合计
52,342
7
管理费5%
2,617
8
税金6%
3,298
9
总计
58,257
说明：
1、管理费包含产品采购、制作、运输、装卸、安装、仓储、人工及后期维护。
2、由于软装的灵活性及特殊性，在保证产品品质不变的基础上，允许10%的产品调换，应以样板房现场最后摆放的实际饰品清单为准。
3、家具、窗帘面层颜色根据设计效果，布料一实际小样为准，以上仅指形体结构。
三、J户型电器成本，如下
电器名称
品牌
需求数量
单价
备注
油烟机
西门子
2617
电磁灶
1643
冰箱
1610
洗衣机
4922
电视机
小米
2199
微波炉
美的
599
暖风机
600
14190
四、J户型装饰装修工程造价
单位工程名称
单项金额
数量
总金额
一
J户型装饰工程
62022
客厅厨房阳台
31422
卧室
17638
卫生间
12963
二
J户型安装工程
40548
J户型电器工程
10167
J户型给排水安装工程
11574
J户型空调安装工程
18808
小计
102571
三
补充清单（装饰）
3042
四
补充清单（安装）
10532
116144
税金3.447%
4003
总造价
120148
备注：
总报价不包含总包管理配合服务费，该费用由发包方直接支付予总包单元，总包单位提供相应管理和配合服务。
五、J户型公共区域装饰装修造价（标准层+首层大堂）
（一）标准层，过道
项目名称及位置
合计费用
地面工程
6819.73
天花工程
4864.62
墙面工程
21884.54
33568.89
（二）标准层，电梯厅
4312.18
5430.24
23367.16
33109.58
标准层公区费用总计（过道+电梯厅）
66678.47
（一）首层大堂，过道
33136.94
17422.94
121179.67
171739.55
（二）首层大堂，电梯厅
（三）首层大堂，休息等待区
22997.88
14477.49
82103.89
119579.26
首层大堂公区费用总计（过道+电梯厅+休息等待区）
463058.36
公共区域费用合计
529736.83
J户型装修标准计算（以上述数据为基础）
装修标准=（软装+电器+装饰装修造价+公区分摊）费用/套内面积
软装费用：
58257
单位：
元
电器费用：
硬装费用：
120148
公区分摊：
0（暂不计入）
J户型（装修标准）=（58257+14190+120148）元/46㎡（套内面积）≈4200元/㎡
以上计算方式为纯落地装修标准，不包含公区分摊成本以及质保期内维养成本，综合成本计算约5000元/㎡左右。
从我们精装成本构成表可以看出，喜年CEO公寓绝对真材实料，作为专门为日韩籍人士定制的奢装公寓，大到家电品牌和型材，小到五金件，无不是精挑细选，可以参见我们现场的实体样板间。
✧投资收益分析：
☆4#507面积58.91平米表价1028637元成交总价949571元+2万元团购。
首付：
475571元+20000元
按揭贷款：
47.4万元
月供：
10年，5119元/月
第一、二年每月租金4470元；
回报率：
5.5%
第三、四年每月租金4700元；
回报率：
5.8%
第五、六年每月租金4935元；
6.1%
第七、八年每月租金5180元；
6.4%
8年合计取得租金收益：
462840元。
★8年后如酒店续租6个月，租金收益达495474元，等同首付。
从收租算起，8年半，实现首付全部回款；
从签约时间算，10年半，实现首付全部回款。
★8年后如酒店续租2年半，租金收益共627642元，超过首付加前期月供投入。
从收租算起，10年半，实现投入全部回款；
从签约时间算，12年半，实现投入全部回款。
12年半，投资全部回款，并赚的一套市值至少200万元的公寓！
（公寓按年均升值8%算）
✧公寓交付装修标准
项目
软装
西门子或同等档次
格兰仕或同等档次
网络电视
小米或同等档次
单椅
定制
沙发
茶几
电视柜
床
10
床头柜
11
床垫
12
台灯
13
衣柜（衣帽间）
14
卫生间镜柜
15
卫生间洁柜
16
橱柜
17
鞋柜
18
块毯
19
20
宽带
21
电话
硬装
抽油烟机
电磁炉
坐便器
科勒
洗脸盆
浴缸
浴缸龙头花洒
摩恩
脸盆龙头
厨房水槽
弗兰卡或同等档次
水槽龙头
毛巾架
国内一线品牌
卫生间抽纸盒
其余五金配件
角阀/软管/地漏/洗衣机龙头之类
浴室采暖
空调
中央热水系统
集中供热
墙地砖
石材
复合地板
涂料
墙纸
灯具
22
开关面板
23
户内门
24
门锁
25
入户门
满足规范要求
26
入户门锁
需要有刷卡，密码，机械三种功能
27
门窗
✧物业增值服务内容
物业增值服务内容
大类
分项
公寓
免费服务项目
有偿服务项目
1、代办服务
代办公用事业开户
免服务费
代缴公用事业费用
医院代挂号
代订/送鲜花、生日蛋糕、礼物
代订/送饮用水、牛奶
代收/发邮件包裹
代订报纸刊物
代接访客
代叫出租车
代客修理物品
只收材料费
代送物品
有偿服务
代发行李托运
代办暂住证
2、商务服务
24小时服务热线
免费
24小时大堂管家
中英/中日文双语服务
手机平板电脑充电器借用
大堂节日装饰
礼品包装服务
通讯充值服务
信用卡还款服务
代笔书写，代拟文稿
业主留言服务
小件寄存服务
应急医疗箱、针线包服务
提供天气预报、短信通知服务
提供雨伞借用
28
周边信息咨询
29
物业招领服务
30
邮政服务等
31
办公用品借用
32
复印、打印、扫描服务
三张以内免费
33
商务设备出租
34
会议室出租
35
秘书服务
36
票务服务
37
3、居家服务
室内常规清洁服务
每月二次入室保洁
38
入住开荒精细保洁
39
废旧物品处理
代办洗衣、熨烫服务
41
代请保姆
42
代请钟点工
43
奢侈品保养
44
室内植物养护
45
绿色植物租赁
46
皮具保养
47
精品饰件保养
48
洋酒、雪茄储存
49
地板保养
50
家具保养
51
玻璃清洗
52
地毯清洗
53
油烟机清洗
54
空调清洁
冰箱清洁
56
卫生间除臭去污
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