河南新乡市牧野区中海项目可行性研究报告Word格式.docx

1、5、2011-3号地包含221.175亩的城镇住宅兼商服用地，其中商业面积占总建筑面积的4%，住宅占96%。27亩的小学学校用地为划拨用地，土地款为23.2万元/亩，共计626.4万元。学校用地待规划确定小学占地位置和准确面积后，按规划设计要求以划拨方式供应给牧野区政府。竞得人须先行出资垫付划拨价款。在牧野区政府同意竞得人代建小学等公益设施情况下，竞得人必须无条件代建，小学建成后移交区政府，具体事宜与区政府另行签订协议。6、竞得人必须在地块内按成本价为土地储备中心提供8000的二层或二层以下临街营业房用于安置新牧村村民生活，具体位置在新二街东侧、宏力大道南侧各4000。规划建设应满足牧野区、乡

2、政府以及新牧村村委会所提要求。7、签订土地出让合同后，3个月内开发建设，两年内开发完毕。三、区域房地产市场分析1、2011年4月份市场情况2011年以来，新乡市房地产价格已经连续4月突破历史，4月份继续增长，升至2822元/，较去年同期增长740元。序号区域小区名称销售套数销售面积（万）销售金额（万元）销售均价元/）东区尚东鑫城901.143139.0327452开发区绿都城1110.972739.6128123金色奥园640.92777.4230954内城区绿都塞纳春天730.722562.7735395大景城550.712198.7131186安康新城480.611622.326437东方

3、家园390.57981.2617178兰亭花园370.531064.1920179世纪村260.381391.33363210星海假日王府220.351312.38370511畅想花园331062.62306912铁西区华天名邸290.34756.42225613盛世年华240.3544.91184214紫台一品190.24688.72284915宏生数码天城751.55315916国际购物公园18615.34259617森林半岛890.633758伟业中央公园230.23798.23449金谷阳关地带27608.86264720东升小区630.9827852、一季度宗地周边楼盘成交最高价区位

4、房屋类型最高单价成交面积楼层多层理想城3285132高层526514141771964439145康桥名苑349110244421263、周边可参考土地拍卖价格面积土地用途竞得人成交单价成交时间新中大道东、荣校路南、新四街西123.82亩住宅兼商服华源房地产公司85万元/亩2009.5.7荣校东路北、污水处理厂南、新二街两侧125.757亩河南东宇置业77万元/亩2009.12.18新一街西、向阳路北、友谊路南274.659亩建业89万元/亩荣校东路以北、新五街以西、立鑫置业以东46亩河南三宸房地产开发XXX81万元/亩2010.5.7自2009年5月以来，区域内地块成交均价达到了80万左右，

5、与项目地块挂牌价相似，基本反映的是市场行情，但根据现在市场的行情分析，并结合本项目为净地出让的实际情况，预计拍卖价格可能略高，预计在100万元/亩左右。4、综合市场分析从以上市场数据得出，无论是市场定价类的商品住宅还是非市场定价类的住宅，整体的销量和售价均高于新乡市的其他区域，市场的投放量和去化量也远高于整体市场平均值。而本宗地位于东城区市场，因为周边行政机关、高档社区云集，整体小环境单纯而且干净，因此我们初步认为该项目有较大的开发前景。考虑未来市场形势，项目预期住宅部分销售均价可以达到3700-4000元/，商业部分因为短期内难以形成市场，结合项目区位情况，一层销售均价预计在5500-600

6、0元/之间。四、初步规划建议 本项目地处新乡市未来城市发展核心地带，通过宏力大道和平原路之间联通老城区和东区火车、汽车客运交通中心。市场投资者认可程度高，结合周边项目楼盘规划和销售情况，结合项目的详规要求，建议采用容积率为2.8规划，建设18层的高层住宅，其中商业面积占总建设面积的4%、廉租房占总建设面积的5%。总建设用地面积248.175亩开发用地面积210.725 亩小学占地面积27亩廉租房折合占地面积10.45亩商业开发地上建筑面积393353.53 商业开发总建筑面积522,843.5318层 371,579.21 商业15734.14公建配套3540.18 幼儿园2500.00 人防

7、建设29490.00 地下停车位（平方米）100000.00 小学建筑面积4536廉租房建筑面积19506.72.80 五、整体测算1、廉租房建设投入政府要求配建占住宅建筑面积5%的廉租房，共计19506.7，按容积率2.8计算，折合占地10.45亩，廉租房用地为划拨用地，划拨地价为23.2万元/亩，政府给予600元/的补贴，共计1170.4万元。占地面积建筑面积土地购买总价836万元开发成本1650元/3218.6万元建设廉租房总投入4054.6万元政府返还土地款594万元政府补偿600元/1170.4万元实际总投入2290.2万元2、小学代建投入626.4万元开发成本1300元/589.6

8、8万元代建学校总投入1216.08万元3、开发建设成本测算根据市场调查获得的市场数据、规费收取标准，结合其他类似城市的经验值，我们对本项目的整体收益进行了初步的测算。市场各项税费计算的比较充分，若按照新乡市政府、市招商局等颁布的相关优惠政策，项目开发的利润将直接提高。 商业部分按照政府要求，规划面积占总建设面积的4%，计15734平方米。除补偿村民8000平方米的部分按照2层建设外，面向市场销售部分均按照一层建设，销售均价6000元/。车库按照政府要求按照1:1建设，为2000元/时计算。地价为80万/亩、售价为3700元/时，成本估算项目金额（元）楼面价格（元/M2）比重（%）一土地征用及拆

9、迁费用175,323,200.00 445.71 12.5%二前期工程费用100,690,138.69 255.98 7.2%三基础设施建设费用99,545,652.63 253.07 7.1%四建筑安装工程费用723,812,101.66 1,840.11 51.8%五公共配套设施建设费69,993,820.85 177.94 5.0%六不可预见费用23,387,298.28 59.46 1.7%七管理费用32,184,958.26 81.82 2.3%八开发间接费用 0.0%九销售费用40,231,197.83 102.28 2.9%十开发期税费117,025,966.23 297.51

10、8.4%十一财务费用16,000,000.00 40.68 1.1%合计1,398,194,334.43 3,554.55 100.0%总建面积393,353.53 平方米 地价变动敏感性分析：地价为80-120万元/亩，涨幅为5万元/亩时：每亩地价（万元）土地总价款（万元）建设投资总额（万元）总市值（万元）税后利润（万元）利润率廉租房投入实际利润实际税后利润16858139819160925158309.84%2290.20 14111.858.41%8517911.63140937149919.32%13273.357.89%18965.25142055141538.79%12434.85

11、7.37%9520018.88143172133158.27%11597.16.85%10021072.5144290124767.75%10758.66.33%10522126.13145408116387.23%9920.15.81%11023179.75146526107996.71%9081.65.29%11524233.381476449960.86.19%8243.14.77%120252871487629122.35.67%7404.64.25%销售均价为3700元/当地价达到110万元/亩时，纯利润为0.9亿元。地价再加则达不到公司要求的开发利润指标。地价为80万/亩、售价为3

12、800元/时，成本估算 金额（元） 楼面价格（元/M2） 比重（%） 51.6%32,928,116.68 83.71 41,160,145.85 104.64 119,645,599.64 304.17 8.5%1,402,486,074.27 3,565.46 地价为80-130万元/亩，涨幅为5万元/亩时：1402481646401829411.11%16576.359.72%1413661745610.60%15737.859.21%1424831661810.09%14900.18.70%143601157799.58%14061.68.19%144719149419.07%1322

13、3.17.68%145837141028.57%12384.67.17%146955132648.06%11546.16.67%148073124257.55%10707.66.16%149191115877.04%9869.15.65%12526340.63150309107486.53%9030.65.14%13027394.251514279909.86.02%8192.14.63%13528447.881525459071.35.51%7353.64.12%14029501.51536638232.85.00%6515.13.61%销售均价为3800元/当地价达到130万元/亩时，纯利

14、润为0.82亿元。地价再增则达不到公司要求的开发利润指标。地价为80万/亩、售价为40000元/时，成本估算12.4%51.3%34,414,433.51 87.49 2.4%43,018,041.88 109.36 3.0%124,884,866.46 317.49 8.9%1,411,069,553.95 3,587.28 地价为80-160万元/亩，涨幅为5万元/亩时：1411061720722322513.50%21506.8512.17%1422242238613.01%20668.3511.68%1433422154812.52%19829.8511.19%144460207091

15、2.04%18991.3510.70%1455771987111.55%18153.610.22%1466951903311.06%17315.19.73%1478131819410.57%16476.69.24%1489311735615638.18.76%150049165179.60%14799.6151167156799.11%13961.17.78%152285148408.62%13122.67.29%153403140028.14%12284.16.81%154521131637.65%11445.66.32%30555.13155639123257.16%10607.15.83

16、%15031608.75156757114866.68%9768.65.34%15532662.38157875106488930.14.86%160337161589939809.35.70%8091.64.37%销售均价为4000元/当地价达到155万元/亩时，纯利润为0.89亿元。六、投资建议1、项目基本情况说明项目占地248.175亩（含27亩代征、代建学校用地），起拍地价为80万元/亩，总地款计1.83亿元。另外在开发过程中需投入代建学校费用约1200万元、总建筑面积5%廉租房建设费用约4000万元（政府每平方米补偿600元，后期返还地款594万元，合计投入约2290万元）。项目位于新乡市新区，是新乡市行政办公、文化居住中心，处于新乡市区近20年内城市居住和地产发展最佳区域，市场投资前景良好。符合公司