河南新乡市牧野区中海项目可行性研究报告Word格式.docx
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5、2011-3号地包含221.175亩的城镇住宅兼商服用地，其中商业面积占总建筑面积的4%，住宅占96%。
27亩的小学学校用地为划拨用地，土地款为23.2万元/亩，共计626.4万元。
学校用地待规划确定小学占地位置和准确面积后，按规划设计要求以划拨方式供应给牧野区政府。
竞得人须先行出资垫付划拨价款。
在牧野区政府同意竞得人代建小学等公益设施情况下，竞得人必须无条件代建，小学建成后移交区政府，具体事宜与区政府另行签订协议。
6、竞得人必须在地块内按成本价为土地储备中心提供8000㎡的二层或二层以下临街营业房用于安置新牧村村民生活，具体位置在新二街东侧、宏力大道南侧各4000㎡。
规划建设应满足牧野区、乡政府以及新牧村村委会所提要求。
7、签订土地出让合同后，3个月内开发建设，两年内开发完毕。
三、区域房地产市场分析
1、2011年4月份市场情况
2011年以来，新乡市房地产价格已经连续4月突破历史，4月份继续增长，升至2822元/㎡，较去年同期增长740元。
序号
区域
小区名称
销售
套数
销售面积（万㎡）
销售金额
（万元）
销售均价
元/㎡）
东区
尚东鑫城
90
1.14
3139.03
2745
2
开发区
绿都城
111
0.97
2739.61
2812
3
金色奥园
64
0.9
2777.42
3095
4
内城区
绿都塞纳春天
73
0.72
2562.77
3539
5
大景城
55
0.71
2198.71
3118
6
安康新城
48
0.61
1622.3
2643
7
东方家园
39
0.57
981.26
1717
8
兰亭花园
37
0.53
1064.19
2017
9
世纪村
26
0.38
1391.33
3632
10
星海假日王府
22
0.35
1312.38
3705
11
畅想花园
33
1062.62
3069
12
铁西区
华天名邸
29
0.34
756.42
2256
13
盛世年华
24
0.3
544.91
1842
14
紫台一品
19
0.24
688.72
2849
15
宏生数码天城
751.55
3159
16
国际购物公园
18
615.34
2596
17
森林半岛
890.63
3758
伟业中央公园
23
0.23
798.2
3449
金谷阳关地带
27
608.86
2647
20
东升小区
630.98
2785
2、一季度宗地周边楼盘成交最高价
区位
房屋类型
最高单价
成交面积
楼层
多层
理想城
3285
132
高层
5265
141
4177
196
4439
145
康桥名苑
3491
102
4442
126
3、周边可参考土地拍卖价格
面积
土地用途
竞得人
成交单价
成交时间
新中大道东、荣校路南、新四街西
123.82亩
住宅兼商服
华源房地产公司
85万元/亩
2009.5.7
荣校东路北、污水处理厂南、新二街两侧
125.757亩
河南东宇置业
77万元/亩
2009.12.18
新一街西、向阳路北、友谊路南
274.659亩
建业
89万元/亩
荣校东路以北、新五街以西、立鑫置业以东
46亩
河南三宸房地产开发XXX
81万元/亩
2010.5.7
自2009年5月以来，区域内地块成交均价达到了80万左右，与项目地块挂牌价相似，基本反映的是市场行情，但根据现在市场的行情分析，并结合本项目为净地出让的实际情况，预计拍卖价格可能略高，预计在100万元/亩左右。
4、综合市场分析
从以上市场数据得出，无论是市场定价类的商品住宅还是非市场定价类的住宅，整体的销量和售价均高于新乡市的其他区域，市场的投放量和去化量也远高于整体市场平均值。
而本宗地位于东城区市场，因为周边行政机关、高档社区云集，整体小环境单纯而且干净，因此我们初步认为该项目有较大的开发前景。
考虑未来市场形势，项目预期住宅部分销售均价可以达到3700-4000元/㎡，商业部分因为短期内难以形成市场，结合项目区位情况，一层销售均价预计在5500-6000元/㎡之间。
四、初步规划建议
本项目地处新乡市未来城市发展核心地带，通过宏力大道和平原路之间联通老城区和东区火车、汽车客运交通中心。
市场投资者认可程度高，结合周边项目楼盘规划和销售情况，结合项目的详规要求，建议采用容积率为2.8规划，建设18层的高层住宅，其中商业面积占总建设面积的4%、廉租房占总建设面积的5%。
总建设用地面积
248.175亩
开发用地面积
210.725亩
小学占地面积
27亩
廉租房折合占地面积
10.45亩
商业开发地上建筑面积
393353.53㎡
商业开发总建筑面积㎡
522,843.53㎡
18层
371,579.21㎡
商业
15734.14㎡
公建配套
3540.18㎡
幼儿园
2500.00㎡
人防建设
29490.00㎡
地下停车位（平方米）
100000.00㎡
小学建筑面积
4536㎡
廉租房建筑面积
19506.7㎡
2.80
五、整体测算
1、廉租房建设投入
政府要求配建占住宅建筑面积5%的廉租房，共计19506.7㎡，按容积率2.8计算，折合占地10.45亩，廉租房用地为划拨用地，划拨地价为23.2万元/亩，政府给予600元/㎡的补贴，共计1170.4万元。
占地面积
建筑面积
土地购买总价
836万元
开发成本1650元/㎡
3218.6万元
建设廉租房总投入
4054.6万元
政府返还土地款
594万元
政府补偿600元/㎡
1170.4万元
实际总投入
2290.2万元
2、小学代建投入
626.4万元
开发成本1300元/㎡
589.68万元
代建学校总投入
1216.08万元
3、开发建设成本测算
根据市场调查获得的市场数据、规费收取标准，结合其他类似城市的经验值，我们对本项目的整体收益进行了初步的测算。
市场各项税费计算的比较充分，若按照新乡市政府、市招商局等颁布的相关优惠政策，项目开发的利润将直接提高。
商业部分按照政府要求，规划面积占总建设面积的4%，计15734平方米。
除补偿村民8000平方米的部分按照2层建设外，面向市场销售部分均按照一层建设，销售均价6000元/㎡。
车库按照政府要求按照1:
1建设，为2000元/㎡时计算。
●地价为80万/亩、售价为3700元/㎡时，成本估算
项目
金额（元）
楼面价格（元/M2）
比重（%）
一
土地征用及拆迁费用
175,323,200.00
445.71
12.5%
二
前期工程费用
100,690,138.69
255.98
7.2%
三
基础设施建设费用
99,545,652.63
253.07
7.1%
四
建筑安装工程费用
723,812,101.66
1,840.11
51.8%
五
公共配套设施建设费
69,993,820.85
177.94
5.0%
六
不可预见费用
23,387,298.28
59.46
1.7%
七
管理费用
32,184,958.26
81.82
2.3%
八
开发间接费用
0.0%
九
销售费用
40,231,197.83
102.28
2.9%
十
开发期税费
117,025,966.23
297.51
8.4%
十一
财务费用
16,000,000.00
40.68
1.1%
合计
1,398,194,334.43
3,554.55
100.0%
总建面积
393,353.53
平方米
地价变动敏感性分析：
地价为80-120万元/亩，涨幅为5万元/亩时：
每亩地价（万元）
土地总价款（万元）
建设投资总额（万元）
总市值（万元）
税后利润（万元）
利润率
廉租房投入
实际利润
实际税后利润
16858
139819
160925
15830
9.84%
2290.20
14111.85
8.41%
85
17911.63
140937
14991
9.32%
13273.35
7.89%
18965.25
142055
14153
8.79%
12434.85
7.37%
95
20018.88
143172
13315
8.27%
11597.1
6.85%
100
21072.5
144290
12476
7.75%
10758.6
6.33%
105
22126.13
145408
11638
7.23%
9920.1
5.81%
110
23179.75
146526
10799
6.71%
9081.6
5.29%
115
24233.38
147644
9960.8
6.19%
8243.1
4.77%
120
25287
148762
9122.3
5.67%
7404.6
4.25%
销售均价为3700元/㎡当地价达到110万元/亩时，纯利润为0.9亿元。
地价再加则达不到公司要求的开发利润指标。
●地价为80万/亩、售价为3800元/㎡时，成本估算
金额（元）
楼面价格（元/M2）
比重（%）
51.6%
32,928,116.68
83.71
41,160,145.85
104.64
119,645,599.64
304.17
8.5%
1,402,486,074.27
3,565.46
地价为80-130万元/亩，涨幅为5万元/亩时：
140248
164640
18294
11.11%
16576.35
9.72%
141366
17456
10.60%
15737.85
9.21%
142483
16618
10.09%
14900.1
8.70%
143601
15779
9.58%
14061.6
8.19%
144719
14941
9.07%
13223.1
7.68%
145837
14102
8.57%
12384.6
7.17%
146955
13264
8.06%
11546.1
6.67%
148073
12425
7.55%
10707.6
6.16%
149191
11587
7.04%
9869.1
5.65%
125
26340.63
150309
10748
6.53%
9030.6
5.14%
130
27394.25
151427
9909.8
6.02%
8192.1
4.63%
135
28447.88
152545
9071.3
5.51%
7353.6
4.12%
140
29501.5
153663
8232.8
5.00%
6515.1
3.61%
销售均价为3800元/㎡当地价达到130万元/亩时，纯利润为0.82亿元。
地价再增则达不到公司要求的开发利润指标。
●地价为80万/亩、售价为40000元/㎡时，成本估算
12.4%
51.3%
34,414,433.51
87.49
2.4%
43,018,041.88
109.36
3.0%
124,884,866.46
317.49
8.9%
1,411,069,553.95
3,587.28
地价为80-160万元/亩，涨幅为5万元/亩时：
141106
172072
23225
13.50%
21506.85
12.17%
142224
22386
13.01%
20668.35
11.68%
143342
21548
12.52%
19829.85
11.19%
144460
20709
12.04%
18991.35
10.70%
145577
19871
11.55%
18153.6
10.22%
146695
19033
11.06%
17315.1
9.73%
147813
18194
10.57%
16476.6
9.24%
148931
17356
15638.1
8.76%
150049
16517
9.60%
14799.6
151167
15679
9.11%
13961.1
7.78%
152285
14840
8.62%
13122.6
7.29%
153403
14002
8.14%
12284.1
6.81%
154521
13163
7.65%
11445.6
6.32%
30555.13
155639
12325
7.16%
10607.1
5.83%
150
31608.75
156757
11486
6.68%
9768.6
5.34%
155
32662.38
157875
10648
8930.1
4.86%
160
33716
158993
9809.3
5.70%
8091.6
4.37%
销售均价为4000元/㎡当地价达到155万元/亩时，纯利润为0.89亿元。
六、投资建议
1、项目基本情况说明
项目占地248.175亩（含27亩代征、代建学校用地），起拍地价为80万元/亩，总地款计1.83亿元。
另外在开发过程中需投入代建学校费用约1200万元、总建筑面积5%廉租房建设费用约4000万元（政府每平方米补偿600元，后期返还地款594万元，合计投入约2290万元）。
项目位于新乡市新区，是新乡市行政办公、文化居住中心，处于新乡市区近20年内城市居住和地产发展最佳区域，市场投资前景良好。
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