汽车文化主题精品酒店项目 可行性研究报告Word文档格式.docx

1、物业相关基本设施如下:1、 配电负荷：容量为500KW变压器的主电源一组；2、 可用于改建为酒店的砼建筑1.10万平米; 建筑布局及外观工业感强;3、 有煤气管着可以接入,排污纳入市政排污管网;4、 产权清晰;5、 拥有大面积空地可作后续发展空间，出路通畅并有充足停车位；6、 可见性稍差，需在主干道旁预留广告位；7、 交通流动性好，车辆进出便利，有多条以上能通达商业中心、车站、候机楼的公交站线。综合以上所述，此物业符合改建酒店的要求。一、 惠州市经济发展现状：据惠州市统计局发布的信息，2009年度，惠州市国民生产总值达到1414.70亿元,人均国民生产总值为3.5万。2009年惠州各县（区）人

2、均生产总值对比表市 别绝对值（元）绝对值（美元）比上年 增长（%）GDP增长（%）惠 州35710522811.813.2惠城区49267721210.413.3二、 项目所在区域酒店行业调研惠州市拥有“全国文明城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家卫生城市”等几块金牌，旅游酒店业发展较快；1、2009年底全市共有:星级酒店数67家，床位数： 18165个；客房出租率： 67%。2009年全市共接待国内外游客2115万人次，同比增长17.2%；接待住宿游客943.1万人次，增长16.8，其中国内游客人数798.9万人次，增长18.4。旅行社组团方面，国内游37.6万人次，下降4

3、.6，全年实现旅游总收入115.1亿元，增长19.2，其中旅游外汇收入4.0亿美元，增长21.2。2、惠州麦地路附近酒店房价一览表酒店名星级房 型实销售价天悦酒店四星标准大床房（含单早）328标准双床房（含双早）348豪华大床房（含单早）378豪华双床房（含双早）398隆泰金都四星标准标准双人房（含双早）306标准单人房（含双早）312豪华单人房（含双早）330高级单人房（含双早）凯旋假日酒店豪华单人房（含单早）298商务双人房（含双早）商级商务单人房（含单早）365豪华商务房（含早早）478金銮酒店高级单人房（含单早）278高级双人房（含双早）318豪华双人房（含双早）338金华悦国际酒店标

4、准双床房（含单早）商务单人房（含单早）358好悦大酒店三星标准蜜月房（无窗）（无早）163高级蜜月房（无早）185标准双人房（无早）209标准套房（无早）250惠艺酒店标准双人房（双早）194豪华双人房（双早）220湖景休闲房（双早）252湖景豪华房（双早）304麦雅商务酒店豪华单人房（无早）183豪华双人房（无早）203西湖大酒店标准房（无早）240高级房（无早）268豪华房（无早）320湖景房（无早）370城市客栈经济快捷型高级大床房（无早）178高级双床房（无早）豪华大床房（无早）198豪华双床房（无早）莫泰168大床房（单早）138标准房（单早）148*以上数据取自携程网、E龙网等订房

5、中心，据极强的可靠性、真实性；*早餐成本一般控制在10元/人。从以上数分析，麦地路一带各酒店四星级酒店主力房型的起步价（含早餐）在278元-328元左右，三星级酒店主力房型（含早餐）的起步价则在180-194元左右，三星、四星两者之间有着近百元的差价，市场具备较大的操作空间和切入点。SWOT分析:优势:酒店处麦地路商业黄金地段,交便极为便利,停车极为方便;创新的设计与营销理念,并可形成酒店服务与汽车服务产业链;全新酒店的设备,合适的价格定位;高水平管理优势,营销方式新鲜而有吸引力;劣势: 酒店由旧厂房改建,布局有一定难度; 酒店外立面可视性稍差;机会: 利用独有的汽车主题文化与汽车服务为特点,

6、吸引社会各界及客人的关注与体验;威胁: 相对其它酒店,我们在知名度等方面有一定的落差,另客人对新的酒店有一定的不认同;经过对周边市场的走访,在本项目经济圈范围内酒店林立,但其无论在体现酒店文化方面或硬件设备、软件服务方面都皆无特色之处，千遍一律。大型（四星）酒店价高但硬件偏于陈旧，服务一般；小型酒店更是以低价格策略赖以生存。本项目将以亲近主力客层心理的强烈主题文化，具备文化上的唯一性、排他性，以适中的价格切入，成为首选惠州地区特色精品商务酒店，酒店辅以汽中维保中心，提供麦地路黄金地段最为方便、高档次的汽车维保服务中心，形成产业链化。 未来酒店行业真正出名的酒店永远属于那些原创型的品牌，酒店集团

7、的旗舰酒店无论如何风光，但它的复制品都将丧失魅力，因为人们不喜欢千篇一律。这些都要求酒店规划设计要有一种强大的文化支撑，以某种有别于区域内其他同行的文化为主题，从建筑设计、装修风格、产品、服务等方面全方位打造主题酒店，力求以文化特色赢得客源和市场。并酒店所体现的文化来实现酒店品牌信仰。精品酒店一定要专注于一点，切忌面面俱到，必须围绕某个作为核心的文化，设计出一个高端商务型的精品酒店，这不是创意的问题，赚不赚钱才是关键。 方案一、（请见详图） 方案二、（请见说图） 三、 项目设计理念：至2009年末，惠州市民用汽车保有量达21.1万辆，其中私人汽车16.6万辆。2009年新注册上牌私人轿车2.1

8、万辆，增长23.5。针对如此庞大的市场，我们将汽车文化为载体，以共同拥有汽车、喜欢驾车为共同点，以展现汽车文化为主题、以适当的价格体验据有汽车文化的都市小资生活为切入口，做一间爱车之人所喜闻乐见、具备被顾客都认同的汽车文化精品商务酒店，并与汽车服务的产业链（维修保养、汽车美容、车辆改装、二手车买卖、证照办理、会员俱乐部、收费停车场等）相辅相成，相映成辉。酒店功能定位:本项目拟按四星级为标准,提供高端的客房、餐饮（私房菜、西餐、清吧）服务，并提供车辆维保等服务；酒店市场定位:客源定位：以有车一族及各汽车品牌公司为主目标客源，旅游商务客源为辅作为项目的客源选择；价格定位：提供有限的较高标准酒店产品

9、和服务，在价格上略高于三星级酒店的价格作为市场切入点；营销理念：以汽车文化为载体，吸引各品牌汽车厂商客源及有车一族中高收入人群，并以高星级的酒店服务吸引强大的人流、车流，推动汽车服务产业链的发展，形成酒店服务与汽车服务的相辅、循环。一、项目建设进度计划按照项目规划的进度安排，全部项目分两期进行，其中一期工程客房、餐厅项目需到2011年初建设完成，二期汽车维保项目需到2012年初建设完成详细工程进度计划见下表所示：时间2010年2011年789101112123456精品客房汽车展厅餐厅汽车维保中心二运营计划一期项目于2011年3月完工后，将开始进行运营，二期工程需在2011年下半年开始逐步投入

10、运营，到2012年初开始正式运营。具体运营计划如下表所示：2012年该精品项目总投资初步估算需投入资金1200万元，分别用于租赁物业，旧厂房改建客房、餐厅等的建设及前期运营费用，详细数据如下表所示：面积（）单价（元/）总投资（万元）备注首付租金 120002072（24/月*3个月） 建筑费用客 房8000 1000800 园林景观及配套费用建安费用的5%32200 运营资金100合计12041004该项目一期总投资804万元，其中自有资金800万元，200万元拟装修工程商代资一年内还清。具体数据见下表所示：单位：万元项目总投资自有资金工程商代资800200 经营收入预算：预计本项目改建完成后

11、,将拥有客房（32-36平米/间）150间,精品店数间,会议室两间,餐厅一间（100个餐位）。 项目月度营业预算如下： 1、客房：平均房价预期定位：220元/间（实收，不含早，早餐每位收费18元/位） =220元/间*150间*80%（入住率）*30天/月 =792000元（未节假日增长额） 2、 餐厅：每日消费人次平均食品消费平均饮料消费早餐120182160午餐50302000下午餐900晚餐603000清吧210010160餐厅月收入为：10160元/天*30天=304800元3、其他收入：精品店：3间，每间月租金5000元，总收入为15000元/月合计：酒店月经营收入为： 客房+餐厅+

12、租金=1111800元/月每月营业利润预算月收入总额为1111800元；（未含节假日增长额）直接成本：1、 本预算中综合毛利率为85%；2、 购货成本：166770元（15%）；3、 营业毛利：945030元； 人事费：122298元（11%）。营业基本开销（月计法）： 1、水电/瓦斯费 5% 55590元 2、维修保养费 0.5% 5559元 3、宣传推广费 0.5% 5559元 4、办公差旅费 0.25% 2779元 5、政务招待费 0.5% 5559元 6、员工福食 1.8% 20012元 7、（综合）税费 7% 77826元 8、洗涤/绿化费 1% 11180元 9、其它费 0.25%

13、 2779元 合计 186843元固定成本（月计法）：1、（综合）折旧摊销： 5年计 160000元2、租金 240000元3、（综合）保险费 3000元合计 403000元注：本预算中的百分比依据项目金额相对于月营业额所得的比例，非固定比例。预算结果1、 每月净利 营业总额购货成本人事费基本开销固定成本 =1111800-166770-122298-186843-403000=232889元2、投资回收期折旧摊销回报：160000元每月净收益：232889元月净利+月（综合）摊销回报=392889元， 年纯收益：月纯收益*12个月=4714668元 约两年即可收回投资。四、项目财务评价项目总

14、投资1004万元（未含汽车服务中心），达到稳定期后每年净利润达到世471万元，具有非常好的盈利能力和偿付能力。1、 年投资收益率：年净利润/项目总投资100% = 46.91%，远高于行业投资收益率水平，具有良好的收益能力。2、 静态投资回收期2年，投资收益能力良好。3、 销售净利润率：以达到稳定经营状态时的数据为基准值，年净利润/销售总额100% = 35.30%，说明项目盈利能力非常优良。4、 综合以上的评估，该项目盈利能力、投资回收预期良好，具有较高的投资收益水平，具有良好的投资价值，项目完全可行。以上调查和研究表明，本项目具有良好的投资环境和经营条件。从酒店的地点功能和标准以及今后的市场需求来看，本项目是可行的。通过高素质的管理和高素质的服务，将大大提高酒店及公司的整体形象。综合上述，本人根据多年从事酒店管理经验所作出的分析和设想，谨供参考，不妥之处，祈请指正！