汽车文化主题精品酒店项目 可行性研究报告Word文档格式.docx
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物业相关基本设施如下:
1、配电负荷：
容量为500KW变压器的主电源一组；
2、可用于改建为酒店的砼建筑1.10万平米;
建筑布局及外观工业感强;
3、有煤气管着可以接入,排污纳入市政排污管网;
4、产权清晰;
5、拥有大面积空地可作后续发展空间，出路通畅并有充足停车位；
6、可见性稍差，需在主干道旁预留广告位；
7、交通流动性好，车辆进出便利，有多条以上能通达商业中心、车站、候机楼的公交站线。
综合以上所述，此物业符合改建酒店的要求。
一、惠州市经济发展现状：
据惠州市统计局发布的信息，2009年度，惠州市国民生产总值达到1414.70亿元,人均国民生产总值为3.5万。
2009年惠州各县（区）人均生产总值对比表
市别
绝对值（元）
绝对值
（美元）
比上年增长（%）
GDP增长（%）
惠州
35710
5228
11.8
13.2
惠城区
49267
7212
10.4
13.3
二、项目所在区域酒店行业调研
惠州市拥有“全国文明城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家卫生城市”等几块金牌，旅游酒店业发展较快；
1、2009年底全市共有:
星级酒店数67家，床位数：
18165个；
客房出租率：
67%。
2009年全市共接待国内外游客2115万人次，同比增长17.2%；
接待住宿游客943.1万人次，增长16.8％，其中国内游客人数798.9万人次，增长18.4％。
旅行社组团方面，国内游37.6万人次，下降4.6％，全年实现旅游总收入115.1亿元，增长19.2％，其中旅游外汇收入4.0亿美元，增长21.2％。
2、惠州麦地路附近酒店房价一览表
酒店名
星级
房型
实销售价
天悦酒店
四星
标准大床房（含单早）
328
标准双床房（含双早）
348
豪华大床房（含单早）
378
豪华双床房（含双早）
398
隆泰金都
四星标准
标准双人房（含双早）
306
标准单人房（含双早）
312
豪华单人房（含双早）
330
高级单人房（含双早）
凯旋假日酒店
豪华单人房（含单早）
298
商务双人房（含双早）
商级商务单人房（含单早）
365
豪华商务房（含早早）
478
金銮酒店
高级单人房（含单早）
278
高级双人房（含双早）
318
豪华双人房（含双早）
338
金华悦国际酒店
标准双床房（含单早）
商务单人房（含单早）
358
好悦大酒店
三星
标准蜜月房（无窗）（无早）
163
高级蜜月房（无早）
185
标准双人房（无早）
209
标准套房（无早）
250
惠艺酒店
标准双人房（双早）
194
豪华双人房（双早）
220
湖景休闲房（双早）
252
湖景豪华房（双早）
304
麦雅商务酒店
豪华单人房（无早）
183
豪华双人房（无早）
203
西湖大酒店
标准房（无早）
240
高级房（无早）
268
豪华房（无早）
320
湖景房（无早）
370
城市客栈
经济快捷型
高级大床房（无早）
178
高级双床房（无早）
豪华大床房（无早）
198
豪华双床房（无早）
莫泰168
大床房（单早）
138
标准房（单早）
148
*以上数据取自携程网、E龙网等订房中心，据极强的可靠性、真实性；
*早餐成本一般控制在10元/人。
从以上数分析，麦地路一带各酒店四星级酒店主力房型的起步价（含早餐）在278元-328元左右，三星级酒店主力房型（含早餐）的起步价则在180-194元左右，三星、四星两者之间有着近百元的差价，市场具备较大的操作空间和切入点。
SWOT分析:
优势:
酒店处麦地路商业黄金地段,交便极为便利,停车极为方便;
创新的设计与营销理念,并可形成酒店服务与汽车服务产业链;
全新酒店的设备,合适的价格定位;
高水平管理优势,营销方式新鲜而有吸引力;
劣势:
酒店由旧厂房改建,布局有一定难度;
酒店外立面可视性稍差;
机会:
利用独有的汽车主题文化与汽车服务为特点,吸引社会各界及客人的关注与体验;
威胁:
相对其它酒店,我们在知名度等方面有一定的落差,另客人对新的酒店有一定的不认同;
经过对周边市场的走访,在本项目经济圈范围内酒店林立,但其无论在体现酒店文化方面或硬件设备、软件服务方面都皆无特色之处，千遍一律。
大型（四星）酒店价高但硬件偏于陈旧，服务一般；
小型酒店更是以低价格策略赖以生存。
本项目将以亲近主力客层心理的强烈主题文化，具备文化上的唯一性、排他性，以适中的价格切入，成为首选惠州地区特色精品商务酒店，酒店辅以汽中维保中心，提供麦地路黄金地段最为方便、高档次的汽车维保服务中心，形成产业链化。
未来酒店行业真正出名的酒店永远属于那些原创型的品牌，酒店集团的旗舰酒店无论如何风光，但它的复制品都将丧失魅力，因为人们不喜欢千篇一律。
这些都要求酒店规划设计要有一种强大的文化支撑，以某种有别于区域内其他同行的文化为主题，从建筑设计、装修风格、产品、服务等方面全方位打造主题酒店，力求以文化特色赢得客源和市场。
并酒店所体现的文化来实现酒店品牌信仰。
精品酒店一定要专注于一点，切忌面面俱到，必须围绕某个作为核心的文化，设计出一个高端商务型的精品酒店，这不是创意的问题，赚不赚钱才是关键。
方案一、（请见详图）
方案二、（请见说图）
三、项目设计理念：
至2009年末，惠州市民用汽车保有量达21.1万辆，其中私人汽车16.6万辆。
2009年新注册上牌私人轿车2.1万辆，增长23.5％。
针对如此庞大的市场，我们将汽车文化为载体，以共同拥有汽车、喜欢驾车为共同点，以展现汽车文化为主题、以适当的价格体验据有汽车文化的都市小资生活为切入口，做一间爱车之人所喜闻乐见、具备被顾客都认同的汽车文化精品商务酒店，并与汽车服务的产业链（维修保养、汽车美容、车辆改装、二手车买卖、证照办理、会员俱乐部、收费停车场等）相辅相成，相映成辉。
酒店功能定位:
本项目拟按四星级为标准,提供高端的客房、餐饮（私房菜、西餐、清吧）服务，并提供车辆维保等服务；
酒店市场定位:
客源定位：
以有车一族及各汽车品牌公司为主目标客源，旅游商务客源为辅作为项目的客源选择；
价格定位：
提供有限的较高标准酒店产品和服务，在价格上略高于三星级酒店的价格作为市场切入点；
营销理念：
以汽车文化为载体，吸引各品牌汽车厂商客源及有车一族中高收入人群，并以高星级的酒店服务吸引强大的人流、车流，推动汽车服务产业链的发展，形成酒店服务与汽车服务的相辅、循环。
一、项目建设进度计划
按照项目规划的进度安排，全部项目分两期进行，其中一期工程客房、餐厅项目需到2011年初建设完成，二期汽车维保项目需到2012年初建设完成
详细工程进度计划见下表所示：
时间
2010年
2011年
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
精品客房
汽车展厅
餐厅
汽车维保中心
二．运营计划
一期项目于2011年3月完工后，将开始进行运营，二期工程需在2011年下半年开始逐步投入运营，到2012年初开始正式运营。
具体运营计划如下表所示：
2012年
该精品项目总投资初步估算需投入资金1200万元，分别用于租赁物业，旧厂房改建客房、餐厅等的建设及前期运营费用，详细数据如下表所示：
面积
（㎡）
单价
（元/㎡）
总投资
（万元）
备注
首付租金
12000
20
72（24/月*3个月）
建筑费用
客房
8000
1000
800
园林景观及配套费用
建安费用的5%
32
200
运营资金
100
合计
1204
1004
该项目一期总投资804万元，其中自有资金800万元，200万元拟装修工程商代资一年内还清。
具体数据见下表所示：
单位：
万元
项目总投资
自有资金
工程商代资
800
200
经营收入预算：
预计本项目改建完成后,将拥有客房（32-36平米/间）150间,精品店数间,会议室两间,餐厅一间（100个餐位）。
项目月度营业预算如下：
1、客房：
平均房价预期定位：
220元/间（实收，不含早，早餐每位收费18元/位）
=220元/间*150间*80%（入住率）*30天/月
=792000元（未节假日增长额）
2、餐厅：
每日
消费人次
平均食品消费
平均饮料消费
早餐
120
18
2160
午餐
50
30
2000
下午餐
900
晚餐
60
3000
清吧
2100
10160
餐厅月收入为：
10160元/天*30天=304800元
3、其他收入：
精品店：
3间，每间月租金5000元，总收入为15000元/月
合计：
酒店月经营收入为：
客房+餐厅+租金=1111800元/月
每月营业利润预算
月收入总额为1111800元；
（未含节假日增长额）
直接成本：
1、本预算中综合毛利率为85%；
2、购货成本：
166770元（15%）；
3、营业毛利：
945030元；
人事费：
122298元（11%）。
营业基本开销（月计法）：
1、水电/瓦斯费5%55590元
2、维修保养费0.5%5559元
3、宣传推广费0.5%5559元
4、办公差旅费0.25%2779元
5、政务招待费0.5%5559元
6、员工福食1.8%20012元
7、（综合）税费7%77826元
8、洗涤/绿化费1%11180元
9、其它费0.25%2779元
合计186843元
固定成本（月计法）：
1、（综合）折旧摊销：
5年计160000元
2、租金240000元
3、（综合）保险费3000元
合计403000元
注：
本预算中的百分比依据项目金额相对于月营业额所得的比例，非固定比例。
预算结果
1、每月净利
营业总额—购货成本—人事费—基本开销—固定成本
=1111800-166770-122298-186843-403000=232889元
2、投资回收期
折旧摊销回报：
160000元
每月净收益：
232889元
月净利+月（综合）摊销回报=392889元，
年纯收益：
月纯收益*12个月=4714668元
约两年即可收回投资。
四、项目财务评价
项目总投资1004万元（未含汽车服务中心），达到稳定期后每年净利润达到世471万元，具有非常好的盈利能力和偿付能力。
1、年投资收益率：
年净利润/项目总投资×
100%=46.91%，远高于行业投资收益率水平，具有良好的收益能力。
2、静态投资回收期2年，投资收益能力良好。
3、销售净利润率：
以达到稳定经营状态时的数据为基准值，年净利润/销售总额×
100%=35.30%，说明项目盈利能力非常优良。
4、综合以上的评估，该项目盈利能力、投资回收预期良好，具有较高的投资收益水平，具有良好的投资价值，项目完全可行。
以上调查和研究表明，本项目具有良好的投资环境和经营条件。
从酒店的地点功能和标准以及今后的市场需求来看，本项目是可行的。
通过高素质的管理和高素质的服务，将大大提高酒店及公司的整体形象。
综合上述，本人根据多年从事酒店管理经验所作出的分析和设想，谨供参考，不妥之处，祈请指正！
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