甘肃省房地产估价师《案例与分析》星级酒店不同功能用房收益的测算试题.doc

1、2016年甘肃省房地产估价师案例与分析：星级酒店不同功能用房收益的测算试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的_。 A负债业务 B资产业务 C中间业务 D代理业务 2、某写字楼的建筑面积为4000，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80，月租金为30元。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90，月租金为40元，报酬率为6，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。 A：67.60 B：811.24 C：1

2、622.48 D：2433.72 E：工业用地的监测点评估价格3、假设某类住宅的价格从3 000元下降到2 800元，需求从900套上升到1 000套。则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。 A：-133 B：-066 C：066 D：153 E：工业用地的监测点评估价格 4、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A43.2% B50% C56.8% D70%5、房产分户图作为房屋权属证书附图时，图中应标注

3、_。 A相邻土地权利界线 B海拔高程 C用地面积的分摊系数 D套内建筑面积与共有分摊面积 6、长期趋势法应用的假设前提条件为_。 A过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在 B房地产市场无明显季节性波动 C忽略了政府宏观调控因素对价格的影响 D市场上能够找到充分的房地产历史价格资料 7、房地产估价结果，应是估价对象在时的客观合理价格或价值。 A：估价作业日期 B：估价时点 C：价格日期 D：价值时点 E：工业用地的监测点评估价格 8、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是_。 A吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C在新建商品房销

4、售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 9、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了工业用地出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在_。 A期初 B期中 C期末 D年末11、_是指在建筑使用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载等。 A永久荷载 B长期荷载， C可变荷载 D偶然荷载 12、以下说法不正确的是_。 A估价目的不同，估价的依据可能不同 B虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值 C估价目的不同，估价时点的选取可能不同 D估价目的不

5、同，估价选用的方法也可能不同 13、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的_以下征收土地闲置费。 A10% B15% C20% D25%14、根据中华人民共和国刑法规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是。 A：三年以上六年以下 B：二年以上五年以下 C：三年以上七年以下 D：五年以上十年以下 E：房地产估价机构必须加盖公章 15、地基单位面积所能承受的最大压力，叫。 A：地基正常承载力 B：地基最大承载力 C：地基

6、最小承载力 D：地基容许承载力 E：执行层的组织协调 16、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是。 A：地方性法规 B：政府规章 C：部门规章 D：自治条例 E：执行层的组织协调 17、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在_身上。 A开发商 B银行 C购房者 D都是 18、下列表述中不正确的是。 A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格 19、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则

7、的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。 A：委托人 B：估价报告预期使用者 C：管理部门 D：中立 E：工业用地的监测点评估价格 20、以下_因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素。 A开发成本的变化 B收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期 21、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起_日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。 A10 B15 C20 D30 22、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是。 A：建筑安装工程费 B：土地费用 C：空置率

8、D：容积率 E：借款合同23、房地产估价的最高最佳使用原则必须同时符合的标准中，并不包括_。 A价值最大化 B双方都认可 C经济上可行 D技术上可能 24、城市房屋拆迁估价时点一般为。 A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日 B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日 C：房屋拆迁许可证颁发之日 D：房屋拆迁结束之日 E：房地产估价机构必须加盖公章25、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是_。 A房地产重新购建价格的求取思路 B土地重新购建价格的求取思路 C具体价格重新购建价格的求取思路 D建筑物重新购建价格的求取思路二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个

9、或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、季节比率是_。 A说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重 B说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重 C说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重 D说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重 2、下列投资形式中属于房地产间接投资的有_。 A房地产开发投资 B购买房地产开发企业的债券 C房地产置业投资 D购买住房抵押支持证券 E购买房地产投资信托基金3、不得抵押的房地产包括。 A：列入拆迁范围的房地产 B：用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产 C：列入

10、文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 D：已依法转让的房地产 E：被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产 4、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向_办理证据保全。 A公证机关 B公安机关 C法院 D县级以上人民政府5、下列符合房地产广告要求的有。 A：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限 B：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离 C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明 D：房地产广告

11、中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积 E：预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容 6、下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于建筑形态控制指标的是。 A：建筑高度 B：建筑密度 C：建筑间距 D：建筑后退红线距离 E：人口容量 7、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。(2009年试题) A：改建 B：买卖 C：赠予 D：租赁 E：扩建 8、下图表示的是（）。 A富有弹性 B缺乏弹性 C单一弹性 D完全弹性 9、不属于影响房地产价格的自身因素是。 A：社会因素 B：区位因素 C：经济因素 D：权益因素 E：实物因素 10、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税

12、费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为_元/m2。 A3800 B3520 C3700 D372011、以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有。 A：城市基础设施用地 B：公益事业项目用地 C：重要旅游项目用地 D：经济适用房用地 E：国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 12、下列关于物业管理条例所确立的业主大会制度，说法正确的是。 A：物业管理条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度 B：物业管理条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度 C：规定物业管理区域内全体业主组

13、成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益 D：业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定 E：业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定 13、房地产市场营销因素调查包括的类型有。(2005年试题) A：产品调查 B：价格调查 C：市场需求质量调查 D：分销渠道调查 E：促销策略调查14、自营贷款期限最长一般不得超过_年。 A10 B15 C20 D25 15、下列关于会计分期，说法正确的是。 A：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报

14、财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息 B：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间 C：会计分期又称为会计期间 D：按年度编制的财务会计报表也称为年报 E：以一年确定的会计期间称为会计年度 16、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括_。 A物业服务支出 B物业服务成本 C法定税费 D物业管理企业的酬金 E物业管理企业的利润 17、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（）。 A18% B25% C30% D50% 18、下列关于

15、划拨土地政策，说法正确的是。 A：划拨土地可以转让，但是有条件的 B：划拨土地的转让可以由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金 C：划拨土地无偿取得，因此不得转让 D：划拨建设用地使用权可以出租 E：划拨建设用地使用权可以抵押，其抵押的金额应包括土地价格 19、REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金的来源有_。 A员工集资 B股本金 C从金融市场融资 D自有资金 20、根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有。 A：为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积 B：建在幢内且为本幢服务的配电房 C：为多幢综合楼服务的物业管理用房 D：人防用的地下室 E：用作公共休息场所的架空层 2

16、1、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。 A选择专业化 B产品专业化 C大量定制 D单一市场集中化 22、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。 A现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B现时该房改房上市交易的正常价格 C现时该房屋的房改成本价 D当时该房屋的房改成本价23、某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q，成本曲线为TC=5+2Q+e2，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是_个单位。 A4 B5 C6 D7 24、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。 A：建筑安装工程费 B：土地使用权出让金 C：拆迁补偿费 D：公共配套设施建设费 E：城市基础设施建设费25、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是_。 A拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物 B除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请 C委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的 D委托人与拍卖人是平等的民事主体