甘肃省房地产估价师《案例与分析》星级酒店不同功能用房收益的测算试题.doc
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2016年甘肃省房地产估价师《案例与分析》：
星级酒店不同功能用房收益的测算试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的__。
A．负债业务
B．资产业务
C．中间业务
D．代理业务
2、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡。
当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％，月租金为40元／㎡，报酬率为6％，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。
A：
67.60
B：
811.24
C：
1622.48
D：
2433.72
E：
工业用地的监测点评估价格
3、假设某类住宅的价格从3000元／㎡下降到2800元／㎡，需求从900套上升到1000套。
则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。
A：
-1．33
B：
-0．66
C：
0．66
D：
1．53
E：
工业用地的监测点评估价格
4、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A．43.2%
B．50%
C．56.8%
D．70%
5、房产分户图作为房屋权属证书附图时，图中应标注__。
A．相邻土地权利界线
B．海拔高程
C．用地面积的分摊系数
D．套内建筑面积与共有分摊面积
6、长期趋势法应用的假设前提条件为__。
A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在
B．房地产市场无明显季节性波动
C．忽略了政府宏观调控因素对价格的影响
D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料
7、房地产估价结果，应是估价对象在时的客观合理价格或价值。
A：
估价作业日期
B：
估价时点
C：
价格日期
D：
价值时点
E：
工业用地的监测点评估价格
8、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。
A．吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间
B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间
C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期
D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
9、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为年。
A：
40
B：
50
C：
60
D：
70
E：
房地产估价机构必须加盖公章
10、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在__。
A．期初
B．期中
C．期末
D．年末
11、__是指在建筑使用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载等。
A．永久荷载
B．长期荷载，
C．可变荷载
D．偶然荷载
12、以下说法不正确的是__。
A．估价目的不同，估价的依据可能不同
B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值
C．估价目的不同，估价时点的选取可能不同
D．估价目的不同，估价选用的方法也可能不同
13、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。
A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
14、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是。
A：
三年以上六年以下
B：
二年以上五年以下
C：
三年以上七年以下
D：
五年以上十年以下
E：
房地产估价机构必须加盖公章
15、地基单位面积所能承受的最大压力，叫。
A：
地基正常承载力
B：
地基最大承载力
C：
地基最小承载力
D：
地基容许承载力
E：
执行层的组织协调
16、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是。
A：
地方性法规
B：
政府规章
C：
部门规章
D：
自治条例
E：
执行层的组织协调
17、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在__身上。
A．开发商
B．银行
C．购房者
D．都是
18、下列表述中不正确的是。
A：
在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B：
在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果
C：
在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D：
在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
E：
工业用地的监测点评估价格
19、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。
A：
委托人
B：
估价报告预期使用者
C：
管理部门
D：
中立
E：
工业用地的监测点评估价格
20、以下__因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素。
A．开发成本的变化
B．收入的变化
C．价格的变化
D．开发商对未来的预期
21、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起__日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。
A．10
B．15
C．20
D．30
22、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是。
A：
建筑安装工程费
B：
土地费用
C：
空置率
D：
容积率
E：
借款合同
23、房地产估价的最高最佳使用原则必须同时符合的标准中，并不包括__。
A．价值最大化
B．双方都认可
C．经济上可行
D．技术上可能
24、城市房屋拆迁估价时点一般为。
A：
拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日
B：
建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日
C：
房屋拆迁许可证颁发之日
D：
房屋拆迁结束之日
E：
房地产估价机构必须加盖公章
25、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是__。
A．房地产重新购建价格的求取思路
B．土地重新购建价格的求取思路
C．具体价格重新购建价格的求取思路
D．建筑物重新购建价格的求取思路
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、季节比率是__。
A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重
B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重
C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重
D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重
2、下列投资形式中属于房地产间接投资的有__。
A．房地产开发投资
B．购买房地产开发企业的债券
C．房地产置业投资
D．购买住房抵押支持证券
E．购买房地产投资信托基金
3、不得抵押的房地产包括。
A：
列入拆迁范围的房地产
B：
用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
C：
列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物
D：
已依法转让的房地产
E：
被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产
4、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向__办理证据保全。
A．公证机关
B．公安机关
C．法院
D．县级以上人民政府
5、下列符合房地产广告要求的有。
A：
房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限
B：
房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离
C：
房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明
D：
房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积
E：
预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容
6、下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于建筑形态控制指标的是。
A：
建筑高度
B：
建筑密度
C：
建筑间距
D：
建筑后退红线距离
E：
人口容量
7、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。
（2009年试题）
A：
改建
B：
买卖
C：
赠予
D：
租赁
E：
扩建
8、下图表示的是（）。
A．富有弹性
B．缺乏弹性
C．单一弹性
D．完全弹性
9、不属于影响房地产价格的自身因素是。
A：
社会因素
B：
区位因素
C：
经济因素
D：
权益因素
E：
实物因素
10、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为__元/m2。
A．3800
B．3520
C．3700
D．3720
11、以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有。
A：
城市基础设施用地
B：
公益事业项目用地
C：
重要旅游项目用地
D：
经济适用房用地
E：
国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
12、下列关于《物业管理条例》所确立的业主大会制度，说法正确的是。
A：
《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度
B：
《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度
C：
规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
D：
业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
E：
业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
13、房地产市场营销因素调查包括的类型有。
（2005年试题）
A：
产品调查
B：
价格调查
C：
市场需求质量调查
D：
分销渠道调查
E：
促销策略调查
14、自营贷款期限最长一般不得超过__年。
A．10
B．15
C．20
D．25
15、下列关于会计分期，说法正确的是。
A：
会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息
B：
会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间
C：
会计分期又称为会计期间
D：
按年度编制的财务会计报表也称为年报
E：
以一年确定的会计期间称为会计年度
16、实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括__。
A．物业服务支出
B．物业服务成本
C．法定税费
D．物业管理企业的酬金
E．物业管理企业的利润
17、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是（）。
A．18%
B．25%
C．30%
D．50%
18、下列关于划拨土地政策，说法正确的是。
A：
划拨土地可以转让，但是有条件的
B：
划拨土地的转让可以由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金
C：
划拨土地无偿取得，因此不得转让
D：
划拨建设用地使用权可以出租
E：
划拨建设用地使用权可以抵押，其抵押的金额应包括土地价格
19、REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金的来源有__。
A．员工集资
B．股本金
C．从金融市场融资
D．自有资金
20、根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有建筑面积有。
A：
为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积
B：
建在幢内且为本幢服务的配电房
C：
为多幢综合楼服务的物业管理用房
D：
人防用的地下室
E：
用作公共休息场所的架空层
21、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。
那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
22、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。
A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B．现时该房改房上市交易的正常价格
C．现时该房屋的房改成本价
D．当时该房屋的房改成本价
23、某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q，成本曲线为TC=5+2Q+e2，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是__个单位。
A．4
B．5
C．6
D．7
24、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。
A：
建筑安装工程费
B：
土地使用权出让金
C：
拆迁补偿费
D：
公共配套设施建设费
E：
城市基础设施建设费
25、下列关于拍卖行为的表述中，错误的是__。
A．拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物
B．除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请
C．委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的
D．委托人与拍卖人是平等的民事主体
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