物业质量管理程序文件范例.docx

1、物业质量管理程序文件范例文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-1业主和住户财产控制程序1.0目的对物业管理范围内与业主和住户有关的财产给予保护。2.0适用范围适用于对委托方交付的物业、业主和住户用于维修安装的物品及管辖区内车辆等的控制。3.0职责总经理负责组织成立物业验收接管领导小组。管理部负责物业验收接管的日常事务组织协调工作。各部门按规定组成接管领导小组的各专业组，参与物业的验收接管工作。工程部当班维修工负责对业主、住户提供的物品进行验证、安装服务等。保安部负责各类车辆的综合管理。4.0工作程序业主和住户的财产一般包括：文 件 名物业质量管理程序文件范例电

2、子文件编码ZLAL006页 码33-2(1)接管的物业，包括各类建筑物及公用设施。(2)业主和住户提供的用于维修安装用的物品，便民服务中业主和住户送交修理或加工的物品。(3)管辖区内车辆的管理。(4)其他与业主和住户有关的财产。验收接管物业的控制应加强物业综合验收和交接管理，保障房屋及配套设施的质量及各项功能、指标符合规定的要求和标准。(1)物业验收应具备的条件新建物业验收应具备的条件a.建设工程施工全部完成，业经竣工验收合格；b.供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用；c.房屋幢、户编号经有关部门确认。原有物业验收应具备的条件：a.房屋所有权、使用权清楚；b.土地使用范围明确。

3、(2)在公司总经理直接领导下，组织各部门成立物业验收接管领导小组，总经理担任组长，按专业设立资料组、工程土建组和机电组，管理部负责日常事务运作。各专业组组长负责接管分工范围内的工作，严格验收、把好工程质量关。管理部经理组织编制物业接管计划，报总经理批准实施；各专业小组按国家、省、市工程验收标准验收物业，确保物业的各项功能、指标符合规定的要求。文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-3(3)参与竣工验收的物业验收前的资料准备：对于物业公司参与竣工验收的物业，则在竣工验收之前，资料组应要求委托方提供开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配

4、套工程施工单位、设计院等提供的有关资料，适当时应包括物业规划图，竣工总平面图，单体建筑及结构竣工图，地下管网竣工图，建筑施工竣工图，隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，竣工验收证明，房地产权属关系的有关资料，机电设备使用说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明；用水、电、气指标批文，水、电、气表校验报告等图纸资料，并对所有资料进行查验，为物业接管验收提供资料和数字依据。物业的竣工验收：验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等依照建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法(1993.12)、房屋接管验收标准(1991

5、.2)等规定组织的竣工验收工作。(4)对已竣工、在用物业的验收接管工作：各专业组根据分工范围分别负责对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施(水、电、机电设备、消防、管线等)进行现场检查验收，并填写物业交接验收表、物业分户移交验收单、物业分户交验问题处理清单；文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-4验收结束后，验收接管领导小组对验收中存在的问题进行归纳汇总，并将物业交接验收表、物业分户移交验收单、物业分户交验问题处理清单的副本交委托方，以落实责任部门限期整改，直至达到规定要求。(5)物业移交内容：建筑物移交a.各类房屋清单及配套钥匙；b.单体建筑、结构、水、电、

6、气设备竣工图；c.住宅区规划图、竣工总平面图；d.其他必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。公共设施及公共场所移交a.公共设施及公共场所清单；b.绿化竣工图、室外竣工图(含地下管网、道路、停车场等)；c.机电设备操作、维护说明书；d.其他必要的技术资料(含设计变更和隐蔽工程验收签证)。资料移交移交的资料应包括：产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收，填写物业交接验收表，并根据文件控制程序规定进行分类编号，列出清单，转交管理部归档保管。(6)对新竣工的物业，由验收接管领导小组与委托方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商，明确维修责任和保修期限。开发建设单位应按总投资

7、2%的比例一次性向物业管理公司划拨专用基金，用于购买管理用房和部分商业用房以及公用设施重大维修养护项目。文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-5(7)根据建设部全国优秀管理住宅小区标准，应加强对业主及住户的房屋及维修的管理。努力做到：房屋外观完好、整洁，执行清洁服务控制程序的有关规定；建筑物有明显标志及方向指引，执行服务提供控制程序有关规定；房屋完好率应达到98%以上；无违规建筑；封闭阳台统一有序，房屋装修不危及结构和安全，执行楼宇入住及装修控制程序的有关规定；房屋零修及时率达98%以上，合格率达100%，并建立回访制度；代收代付房租、水、电、气等各项费用，收

8、缴率达到98%以上，执行物业管理、服务费用收缴控制程序的有关规定；房屋资料档案齐全，便于查阅，执行楼宇入住及装修控制程序的有关规定。业主和住户提供的用于维修、安装、服务用的物品的控制对业主、住户提供的物品质量应进行控制，以确保公司对业主、住户的维修、安装、服务质量符合规定的要求。文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-6(1)工程部及各专项服务组(如房屋装饰、缝纫等)负责对业主、住户提供的物品进行验证、维修、安装、服务。(2)当工程部收到管理部转来的业主、住户服务登记表时，工程班长填写派工单，并在单上注明由业主、住户提供的物品名称及详细信息，维修工持派工单前往业

9、主、住户处提供维修服务。维修工在维修前，应先对业主、住户提供的物品进行质量验证，确认该产品能达到维修安装要求后，方可进行安装；对不合格的物品，维修工应告知业主、住户更换产品以达到要求。如果业主、住户坚持安装，则维修工须在派工单上“维修结果”栏内清楚说明情况，经业主和住户签字确认，方可维修安装；维修工现场维修安装完毕后，应对安装质量进行全面检查，并请业主、住户验收，同时在派工单上“维修结果”栏内签名方可离开。派工单第一联由维修班归档保存，第二联交财务按工程部维修收费标准收费。(3)公司其他专项便民服务中，对顾客提供用于服务的物品应严格验证，妥善保管和使用，防止发生丢失、损坏。如发现不适用应填写顾

10、客财产问题反馈表及时反馈给顾客，妥善处理。顾客财产问题反馈表由各服务部门自行保管。保安部负责各类车辆的综合管理，确保车辆行驶、停放安全有序。文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-7(1)车辆管理服务登记长住业主、住户的车辆，应在保安部填写固定(非固定)车位登记表，并按时到财务部交纳场地使用费，领取车辆停放卡或IC卡；业主、住户的摩托车、自行车应到保安部办理停放手续，填写摩托车、自行车停放登记表，并按时交纳管理费和领取停放卡。(2)外来车辆的管理：外来车辆进入管辖区时，保安员应在汽车进出时间登记卡上登记车型、车号及进、出时间，并按规定收费。(3)车辆在管辖区内的

11、行驶管理为确保车辆在区内行驶安全，保安部根据有关交通规则，设置各种道路交通标识；在道路上适宜位置应设置减速坡，控制车辆行驶速度，减少意外交通事故发生；区内行驶机动车严禁鸣喇叭、超速，保安员应按照规定对违章者给予教育或处罚；机动车辆在区内行驶时造成服务设施或他人财产损失的，由保安员协调处理。(4)车辆停放管理区内设置停车场或在适当位置划分停放区；租用固定车位的车辆应按位停放，租用非固定车位的车辆由车管员指挥按序停放。对临时进入区内的车辆停放实行照章择位停放；对区内汽车违章乱停放，保安员发出违章通知书给车主，并按有关规定处理。文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-

12、8(5)摩托车、单车停放管理：摩托车、单车应停放在指定的区内，必要时设专职管理员负责管理车辆。5.0支持性文件城市住宅小区竣工综合验收管理办法房屋接管验收标准文件控制程序工程部维修收费标准6.0相关记录物业接管计划物业交接验收表物业分户移交验收单物业分户交验问题处理清单服务登记表派工单顾客财产问题反馈表固定(非固定)车位登记表摩托车、单车停放登记表汽车进出时间登记卡文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-9社区文化活动控制程序1.0目的积极开展社区文化活动，努力创造优秀文明的物业小区。2.0适用范围适用于对开展社区文化活动的控制。3.0职责管理部负责组织开展社区

13、文化活动。4.0工作程序社区文化活动分类(1)便民服务：包括家政、医疗、敬老、修理、便民购物等活动。(2)文体活动：为开展健身、健美、娱乐、知识讲座等活动创造便利条件，提供场所和设施。(3)宣传活动：利用各种媒介手段，如板报、刊物等宣传报道社区的良好形象，促进精神文明建设。文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-10(4)与其他物业小区的工作交流、重大参观、考察活动的接待。社区文化活动的策划、实施(1)根据建设部全国优秀管理住宅小区标准的要求，管理部协助小区业主及住户管理委员会订立精神文明建设公约，并自觉遵照执行。(2)管理部根据公司的质量方针和目标，按照服务实

14、现的策划程序的要求，制定社区文化工作方向和目标，每年应编制年度社区文化策划和实施方案，报管理者代表审核、总经理批准实施。(3)各部门要把年度社区文化策划和实施方案的内容，落实到部门年度和月份服务工作计划中。管理部负责检查实施效果。(4)社区文化活动的实施管理部各班组根据分工落实社区文化的各项工作，安排人员保质完成任务，具体执行管理部工作手册；管理部会同ISO办公室按照社区文化活动规定完成的要求和时间，对各项工作进行检查、指导，如发现不符合要求的要及时解决；如问题较大，报告总经理处理；活动过程的记录，可采取各种媒体，如摄影、摄像、录音、文字记录等，由管理部负责整理并归档保存。(5)社区文化活动的

15、总结：每次活动结束后，管理部应编制社区文化活动总结，反映活动情况，总结活动效果，报管理者代表审核，总经理批准，由管理部归档。文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-115.0支持性文件服务实现策划程序年度社区文化策划和实施方案管理部工作手册全国优秀管理住宅小区标准6.0相关记录社区文化活动总结文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-12清洁服务控制程序1.0目的对物业管辖区内的环境卫生实施管理，确保卫生的居住和工作环境。2.0适用范围适用于物业管辖区域内的卫生管理。3.0职责清洁部全面负责辖区内的环境卫生。ISO办公室负责对清洁服

16、务质量进行监督。4.0工作程序清洁卫生是物业服务质量的重要窗口，是关键服务工作之一。清洁部经理应根据清洁工作在物业管理中的重要作用，编制清洁服务人员任职要求和岗位责任制，对岗位职责、人员的年龄、文化程度、工作经历和能力作出明确规定，报管理者代表审核，总经理批准。根据建设部全国优秀管理住宅小区标准的要求，清洁服务应做到：文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-13(1)小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等清洁设备。(2)小区内实行清扫标准化清洁，垃圾日产日清。(3)小区内不得违反规定饲养家禽、家畜等。(4)房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保

17、持清洁，不得随意堆放杂物和占用。(5)居民日常生活所需商业网点有序，无乱设摊点、广告牌及乱贴、乱画现象。清洁部经理应根据以上条款的要求，制定各岗位清洁工作标准报管理者代表审核，总经理批准执行。标准规定了不同清洁岗位具体的卫生要求，包括：室外环境清洁标准、地下室清洁标准、地面清洁标准、大堂清洁标准、卫生间清洁标准、设备层清洁标准、楼层清洁标准、办公室清洁标准、闲置空房清洁标准、职工食堂清洁标准、职工宿舍清洁标准、垃圾中转站清洁标准等。为达到上述标准的要求，清洁部经理负责组织各班组编写清洁操作规程及常用清洁物品使用方法，由清洁部经理审批。操作规程应对清洁的位置、清洁时间、清洁方法、使用工具、使用物

18、品、清洁频次、负责人员等作出具体规定。清洁操作规程包括：室外环境清洁操作规程、地下室清洁操作规程、地面清洁操作规程、大堂清洁操作规程、卫生间清洁操作规程、设备层清洁操作规程、楼层清洁操作规程、办公室清洁操作规程、闲置空房清洁操作规程、职工食堂清洁操作规程、职工宿舍清洁操作规程、垃圾中转站清洁操作规程等。清洁工操作完毕，应填写当日的清洁工作日志。文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-14建立清洁服务质量检查制度，对清洁服务质量考核进行量化，部门服务质量检查员在ISO办公室的统一领导下，对服务质量进行日常考评(三天一次)，填写服务质量检查与考评表，并按月绘制清洁服

19、务质量控制图报告ISO办公室汇总。清洁部经理要根据培训控制程序的规定对各类清洁人员进行培训和考核，合格后上岗。5.0支持性文件清洁服务人员任职要求和岗位责任制全国优秀管理住宅小区标准室外环境清洁标准地下室清洁标准地面清洁标准大堂清洁标准卫生间清洁标准设备层清洁标准办公室清洁标准闲置空房清洁标准职工食堂清洁标准职工宿舍清洁标准垃圾中转站清洁标准文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-15常用清洁物品使用方法室外环境清洁操作规程地下室清洁操作规程地面清洁操作规程大堂清洁操作规程卫生间清洁操作规程设备层清洁操作规程楼层清洁操作规程办公室清洁操作规程闲置空房清洁操作规程

20、职工食堂清洁操作规程职工宿舍清洁操作规程垃圾中转站清洁操作规程培训控制程序6.0相关记录清洁工作日志服务质量检查考评表清洁服务质量控制图文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-16绿化服务控制程序1.0目的为业主和住户提供空气清新、优美的园林环境。2.0适用范围适用于物业管辖区域内的绿化服务。3.0职责绿化部负责物业管辖区域内的绿化服务。ISO办公室负责对绿化服务质量进行监督考评。4.0工作程序绿化工作是物业服务质量的重要窗口，是关键服务工作之一。绿化部经理应根据绿化工作在物业管理中的重要作用，编制绿化服务人员任职要求和岗位责任制，对岗位职责、人员的年龄、文化程

21、度、工作经历和能力作出明确规定，报管理者代表审核，总经理批准。根据建设部全国优秀管理住宅小区标准的要求，绿化服务应作到：文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-17(1)小区公共绿地、庭院绿地及道路两侧绿地合理分布，花坛、树木、建筑小品配置得当。(2)新建小区公共绿地应达到人均1平方米以上，旧区改造的小区，人均绿地不低于0.5平方米。(3)绿地管理及养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。绿化部经理应根据以上条款的要求，制定各类绿化服务规范，明确规定不同种类绿化工作具体的要求，包括：花木养护规范、草坪养护规范、乔木、灌木修剪规范、松土、除草规范等。报管理者代表

22、审核，总经理批准执行。为达到上述服务规范的要求，绿化部经理负责组织各班组编写绿化操作规程，应对绿化类型、种植养护时间、养护方法、使用工具、施肥要求等作出具体规定。绿化操作规程包括：花木养护操作规程、草坪养护操作规程、乔木、灌木修剪操作规程、松土、除草操作规程等，由绿化部经理批准执行。每日工作完毕，操作工应填写绿化工作日志。建立绿化服务质量检查制度，对绿化服务质量考核进行量化，部门服务质量检查员在ISO办公室的统一领导下，对服务质量进行日常考评(三天一次)，填写服务质量检查考评表，并按月绘制绿化服务质量控制图报告ISO办公室汇总。绿化部经理要根据培训控制程序的规定对各类清洁人员进行培训和考核，合

23、格后上岗。文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-185.0支持性文件绿化服务人员任职要求和岗位责任制全国优秀管理住宅小区标准花木养护标准草坪养护标准乔木、灌木修剪标准松土、除草标准花木养护操作规程草坪养护操作规程乔木、灌木修剪操作规程松土、除草标准6.0相关记录绿化工作日志服务质量检查考评表绿化服务质量控制图文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-19保安服务控制程序1.0目的向业主和住户提供安全服务。2.0适用范围适用于对物业管辖区域内保安服务的控制。3.0职责保安部全面负责物业管辖区的保安服务，确保质量管理体系在本部门的正常

24、运行。ISO办公室负责对保安服务质量进行监督。4.0工作程序保安部经理编制保安部工作人员任职要求和岗位责任制，对岗位职责、人员的年龄、文化程度、工作经历和能力作出明确规定，报管理者代表审核，总经理批准。根据建设部全国优秀管理住宅小区标准的要求，保安服务应作到：(1)小区基本实行封闭式管理。文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-20(2)小区实行24小时保安制度。(3)保安人员有明显标志、工作规范、作风严谨。(4)危及住户安全位置设有明显标志和防范措施。(5)小区内无重大火灾、刑事和交通事故。保安部经理应根据以上条款的要求，制定各项保安服务规范，明确规定各项保安

25、工作具体的要求，包括：保安工作规范、治安训练规范、防火训练规范、保安设备、设施保养规范、消防设施保养规范等，报管理者代表审核，总经理批准执行。为达到上述服务规范的要求，保安部经理负责组织编写保安操作规程，由保安部经理批准执行。操作规程应对保安岗位、值勤时间和路线、保安器具使用方法等作出具体规定。保安操作规程包括：大堂岗操作规程、巡逻岗操作规程、中央监控室操作规程、停车场操作规程、警械、警具操作规程、紧急情况处理规程等，由保安部经理批准执行。保安部经理编制各类保安工作管理制度，包括：保安部值班管理规定、保安、消防培训制度、保安值勤管理制度、消防检查制度、夜间值勤制度、警械、警具使用管理制度等，报

26、管理者代表审核，总经理批准执行。保安部值班员每日应将治安情况汇总填写在保安部值班日志上。保安的关键服务环节为对安全质量会产生重大影响的环节，主要为：大堂保安、保安巡视、中央监控、紧急情况处理。对这些关键服务环节要有明确的服务规范、服务提供规范和质量控制规范，对保安人员要加强培训，各种保安器械、设备要检验合格，工作正常，确保安全。文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-21建立保安服务质量检查制度，对保安服务质量考核进行量化，部门服务质量检查员在ISO办公室的统一领导下，对服务质量进行日常考评(三天一次)，填写服务质量检查考评表，并按月绘制保安服务质量控制图报告I

27、SO办公室汇总。保安部经理要根据培训控制程序的规定对保安人员进行培训和考核，合格后上岗。5.0支持性文件保安部工作人员任职要求和岗位责任制全国优秀管理住宅小区标准保安工作规范治安训练规范防火训练规范保安设备、设施保养规范消防设施保养规范大堂岗操作规程巡逻岗操作规程中央监控室操作规程停车场操作规程警械、警具操作规程紧急情况处理规程文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-22保安、消防培训制度保安值勤管理制度消防检查制度夜间值勤制度警械、警具使用管理制度培训控制程序6.0相关记录值班日志服务质量检查考评表保安服务质量控制图文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-23服务物资采购控制程序1.0目的为采购活动提供程序准则，保证服务物资采购符合规定的要求。2.0适用范围适用于物业管理部对服务物资的采购活动的控制。3.0引用文件无4.0职责质保部负责组织编制采购标准及监控它的实施。相关职能部门负责相关采购合同的提出及对采购控制程序的执行。总经理负责采购合同书的审核、签订。采购人员按采购标准及采购计划进行采购活动。5.0工作程序采购计划文 件 名物业质量管理程序文件范例电子文件编码ZLAL006页 码33-24(1)质保部负责组织编制采购标准，采购标准包括以下内容：