资产评估期末考试复习题课程习题及答案.docx

1、资产评估期末考试复习题课程习题及答案第二章 资产评估的程序与基本方法 习题及答案1被评估机组为5年前购置，账面价值 20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得 价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为 0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为 1万元。假定其他费用可以忽略不计。要求：试根据所给条件(1 )估测该机组的现时全新价格；(2 )估算该机组的成新率；(3 )估算该机组的评估值。解：(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为 24万元：30$0%=24 (万元)(2 )该机

2、组的成新率 =8讯5+8) 杓0%=61.54%(3)该机组的评估值 =24X61.54%=14.77 (万元)2某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下： 该设备采购价5万元，运输费0.1万元,安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了 20% ;铁路运价近两年提高了 1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了 15%。试评估该机床原地续用的重置全价。解：现时采购价=5X (1+20%) =6 (万元)现时运输费=0.1 X( 1+1) =0.2 (万元)安装、调试费=0.3 X( 1+40%) +0.1 X (

3、1 + 15%) =0.535 (万元)被评估机床原地续用的重置全价 =6+0.2+0.535=6.735 (万元)3现有一台与评估资产 X设备生产能力相同的新设备 Y，使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约 60万元。X设备的尚可使用年限为 6年，假定年折现率为10%, 该企业的所得税税率为 40%，求X设备的超额运营成本。解：年净超额运营成本为 =60X (1-40%) =36 (万元)X设备的超额运营成本 =36 X1- (1 + 10% ) -5/10%=136.47 (万元)4某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前

4、 5年的税前净收益分别为 40万元，45万元，50万元，53万元和55万元;从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在 55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为 40%，试计算该企业的评估值是多少？解：前5年企业税前净收益的现值为：50 53 55181.47 (万元)+ (1+10%)2 (1+10%)4 + (1 + 10%)3稳定期企业税前净收益的现值为： 55/10%/ (1+10% ) 5=341.51 (万元)企业税前净收益现值合计为： 181.47+341.51=522.98 (万元)该企业的评估值为： 522.98 X( 1-40%) =313.79

5、 (万元)5有一待估宗地 A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示:宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数A2000.1001.100108甲7801999.2+ 1%1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增 加0.1，宗地单位地价比容积率为 1时的地价增加5%。要求：（1） 计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数（2） 计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、 个别因素修正系数、容积率修正系数。（3） 计算参照物修正后的地价解：（1） A宗地容积率地价相关

6、系数为 105，甲宗地的容积率地价相关系数为 110100（2） 交易情况修正系数为一或者0.99108交易时间修正系数为102或者1.06100区域因素修正系数为9S或者1.02100个别因素修正系数为100或者1105容积率修正系数为-或者0.95第三章机器设备评估1机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为 10万元，其中买价为8万元，运输费为 0.4万元，安装费用（包括材料）为 1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为 9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比 3年前上涨了 40%、30%、20%。求该设备的重置成本。（保留两位小数）解：重

7、置成本 =9.5+0.4 X（ 1+40%） +1X （1+30%） +0.6 X（ 1+20%） =12.08 （万元）2 1995年1月评估设备一台，该设备于 1991年12月购建，账面原值为 20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为 2万元。若定基物价指数 1991年1.05, 1993年为1.20, 1995年为1.32，求该设备的重置成本。132 1 32解：重置成本=20X 一匚+2X-二=27.34 （万元）3评估资产为一台年产量为 8万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线成 本为24万元，年产量为12万件。如果规模经济规模指数为 0.8，求该

8、资产的重置全价。解：重置全价 =24 X （ 8/12） 0.8=17.35 （万元）4被评估机组购建于 1999年3月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值 60万元人民币，其中主机占 70%，辅助装置占20%,工艺管道占10%。至评估基准日，机组主机价格下降2%，辅助装置价格上升 1 %，工艺管道价格上升了 5%。求该机组评估基准日 的重置成本。解：重置成本 =60X70% （1-2%） +60X20% （1 + 1%）+60X 10%2.4869=1666223 (元)9被评估机组为3年前购置，帐面价值为 20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询

9、了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的 20%,被评估机组尚可使用 7年，预计每年超额运营成本为 1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。解：根据题意计算如下：(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为：30 X (1 20%) =24 (万元)(2)设备的成新率为：7 -( 3+7) 00%=70%(3) 设备的评估值为：24X70%=16.8 (万元)10.被评估设备购建于 1985年，帐面价值 30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制

10、装置， 当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为 10%，该设备的尚可使用年限为 8年，试根 据所给条件估测被评估设备的成新率。解：据题意计算如下：(1 )评估时设备的现行成本，亦称更新成本为： (帐面原值 刈介格变动率)所以，30000X2.6+3000 X1.61+2000 X1.2仁85250 (元)(2) 评估时设备的加权更新成本为：更新成本 X已使用年限所以，30000X2.6 10+3000X1.61 5+2000X1.21 2=808990 (元)(3) 设备的加权投资年限=2 (加权更新成本) 更新成本)=80

11、8990 5250=9.5 (年)(4)设备的成新率 =8 ( 9.5+8) 100%=45.7%房地产评估1 待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5万元/亩，其他费用（含税费） 3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的 3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用： 50000667= 75元/平方米其他费用：30000M67

12、= 45元/平方米土地开发费用：150, 000, 000-1 , 000, 000= 150 元/平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为： 75+45+150 = 270元/平方米（2） 计算利息：第一期利息：270X3/4X10% 2X0.5 = 20.25 （元） 第二期利息：270X1 /4X9%X1X0.5= 3.0375 （元） 每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为 23.29元。（注：由于第一年投入总投资的 3/4,开发期为2年，利率10%，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以 0.5。第二年同理。）（3） 计算利润：270X10%= 27 （元）（4）

13、计算土地成本： 270+23.29+27 = 320.29 （元/平方米）（5 ）计算待估土地公平市场价值：320.29 X（ 1 + 10%）= 352.32 （元/平方米）每平方米土地公平市场价值为 352.32元/平方米，近似等于每平方米 352元。2 某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为 40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前 5年租金是以第一年租金 8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为 2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产 10年租期内的收益现值是多少？要求

14、：（1）按分段法计算并写出公式，其中后 5年预期收益现值必须使用年金法计算；（2 ）写出计算过程；（3）写出正确结论。解：（1）计算公式为：（1 +尸严（2）计算过程:前五年的租金收益分别为： R仁8 （万元）R2=8X（1+2%）=8.16 （万元）R3=8X（1+2%）2=8.32 （万元）R4=8X（1+2%）3=8.49 （万元）R5=8X（1+2%）4=8.66 （万元）后五年的租金收益均为： R=15 （万元）折现率为：r=10%(3)将(2)中的数据代入(1)中的公式中，求得 P=66.75 (万元)3.待估地块为一商业用途的空地， 面积为600平方米，要求评估其1997年5月的

15、市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略) ，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：项目A :BC待估对象坐落略略略略所处地区繁华区 二非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业 :商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价25.2万兀49万元43.5万元单价1500 元 /m21400 元 /m31450 元 /m4交易日期1996.101996.121997.11997.5面积168m2350m2300m2600m2形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年

16、已知以下条件：(1 )交易情况正常；(2) 1996年以来，土地价格每月上涨 1%。(3) 交易实例A与待估对象处于同一地区， B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行 判断：项目B分值C分值自然条件相同10相同10社会环境相同10相同10街道条件稍差8相同10繁华程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8规划限制相同10相同10交通管制相同10相同10离公交车站稍远7相同10交通流量 n稍少8稍少8周围环境较差8相同10注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为 100。(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 3%。(5 )折现率为8%。解：(1)进行交易情

17、况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况, 均作为正常交易看待，故无需修正。（2） 进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数=107/100= 1.07交易实例B交易时间修正系数=105/100 = 1.05交易实例C交易时间修正系数=104/100 = 1.04（注： 由于地价每月上涨1 %,故从交易实例 A成交日期1996年10月至评估基准日1997 年5月地价共上涨了 7%;交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价 共上涨5%;交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了 4%。）（3） 进行区域因素修正。交易实例

18、A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。交易实例B区域因素修正系数=100/ 86= 1.163交易实例C区域因素修正系数=100/ 93= 1.075（注：式中86由表2中加总获得，同理 93也由表2纵向加总获得。）（4） 进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于 3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 3%。土地使用权年限因修正。 除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外， 交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为 8%）:交易实例 A及C使用年限修正系数=1 1/（ 1+8

19、%） 30计1 1/（ 1+8%） 35 = 0.9659交易实例A的个别修正系数=1.03 0.9659 = 0.995交易实例B的个别修正系数=1.03交易实例C的个别修正系数=1.03 .9659 = 0.995（5） 计算待估土地初步价格。A = 1500 X1.07 0.995= 1597 （元/平方米）B = 1400 1 M.05 1.163 1.03= 1761 （元/平方米）C = 1400 X1.04 1.075 0.995= 1613 （元/平方米）（6） 采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值=（ 1597+1761 + 1613 ）/ 3= 1657

20、（元/平方米）待估地块总价评估值=1657 600 = 994200 （元）因此，这一地块的评估值为 994200元。4有一宗 七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为 2000平方米，建筑容积率为2.5,拟开发建设写字楼，建设期为 2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的 10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为 6%，开发商要求的投 资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估

21、，计算公式为： 地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润（2） 计算楼价：楼价=2000 X2.5 9000= 45,000,000 （元）（3） 计算建筑费和专业费建筑费=3000 X2000 X2.5= 15,000,000 （元）专业费=建筑费 X10%= 15,000,000 10%= 1,500,000 （元）（4） 计算销售费用和税费销售费用=45,000,000 2.5%= 1,125,000 （元）销售税费=45,000,000 .5%= 2,925,000 （元）（5 ）计算利润利润=（地价+建筑费+专业费）X10%=（地价+16,500,000） 0%（注:16,5

22、00,000 由 15,000,000+1,500,000 取得.）（6 ）计算利息利息=地价 （1+6%） 2- 1+ （ 15,000,000+1,500,000） （1+6%） 1 - 1=0.1236 地价 +990, 000（注:地价是在两年前就投入的，故要用 2次方而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的, 故只用1次方.）（7 ）求取地价地价=45,000,000 -16,500,000 - 1,125,000 - 2,925,000-0.1 地价-1,650,000 - 0.1236 地价9,900,000地价=21,810,000/1.2236= 17,824,452 （元）（8

23、 ）评估结果单位地价=17,824,452/2000= 8912 （元/平方米）楼面价格=8912/2.5 = 3565 （元/平方米）5 某路线价区段，标准深度为 1618米，路线价为1200元/平方米，待估宗地为一临街矩形地块，临街宽度为 15米，临街最深为20米，具体情况和该路线价区临街地深度指数见下 表：临街深度（m）注44A3A1212A 1616A 1S深度指数（%）13012512011010040试写出评估该宗地所运用的计算公式，并计算出评估结果。解：根据正常宗地路线价法公式：宗地地价 =路线价X深度指数踪地面积根据上述所给的数据资料带入公式：待估宗地总价 =1200X100%

24、 15X18+1200X40% 2X15=338400 （元）6 .某建筑项目需建筑混合结构仓库 1000平方米，建筑工程总预算造价为 400000元，设备安装工程预算为 90000元。评估是该仓库正在建设中，其中建筑工程的基础工程已完工，主 体结构工程完成了 30%，设备安装工程尚未进行。评估人员依据一般在建工程各部位占单位 预算的比重，即工程造价构成（见下表）对在建工程进行评估。试评估上述该在建工程的价 格。部位名称建筑结构类型混合结构现浇框架结构预制装配结构基础工程131525结构工程606055装饰工程272520解：由于仓库是混合结构，所以选择表格中的第一列数据。（1） 在建工程完工

25、程度 =13%+30% 60%=31%（2） 在建工程评估值 =400000X31%=124000 （元）流动资产评估1.对某企业库存的一种燃料进行评估，库存量为 50吨，经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管中自然损耗 1%,根据市场调查，得知该燃料近期市场价格为每吨4000元，每吨运费100元，整理入库费为每吨 40元，则该库存燃料的评估值是多 少？解：根据题意；采购成本=50X4000= 200000 （元）自然损耗=200000X1%= 2000 （元）运费及入库费=50X （100+40 ）= 7000 （元）评估值=200000-2000+7000 = 205000 （元）考点：本题的考点是流动资产评估中的材料的评估。 要注意的是采购成本中要扣除自然损耗，还需考虑运输成本与入库费。2.企业在联营过程中，需对其某一工序上的在制品进行评估，该工序上的在制品数量为 5000件，根据行业平均定额标准得知，该在制品在该工序上的材料消耗定额为