资产评估期末考试复习题课程习题及答案.docx
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资产评估期末考试复习题课程习题及答案
第二章资产评估的程序与基本方法习题及答案
1•被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，
已经被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使
用8年，预计每年超额运营成本为1万元。
假定其他费用可以忽略不计。
要求：
试根据所给条件
（1）估测该机组的现时全新价格；
（2）估算该机组的成新率；
（3）估算该机组的评估值。
解：
（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：
30$0%=24（万元）
（2）该机组的成新率=[8讯5+8）]杓0%=61.54%
（3）该机组的评估值=24X61.54%=14.77（万元）
2•某台机床需评估。
企业提供的购建成本资料如下：
该设备采购价5万元，运输费0.1万元,
安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。
经市场调查得知，该机床在市场上仍很流
行，且价格上升了20%;铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算
为40%，调试费用上涨了15%。
试评估该机床原地续用的重置全价。
解：
现时采购价=5X（1+20%）=6（万元）
现时运输费=0.1X（1+1）=0.2（万元）
安装、调试费=0.3X（1+40%）+0.1X（1+15%）=0.535（万元）
被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元）
3•现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y，使用Y设备比X设备每年可节约
材料、能源消耗和劳动力等约60万元。
X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%,该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。
解：
年净超额运营成本为=60X（1-40%）=36（万元）
X设备的超额运营成本=36X1-（1+10%）-5]/10%=136.47（万元）
4•某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。
已知该企业在今后保持
持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元;
从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。
折现率与资本化
率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？
解：
前5年企业税前净收益的现值为：
505355
181.47（万元）
+（1+10%）2（1+10%）4+（1+10%）3
稳定期企业税前净收益的现值为：
55/10%/（1+10%）5=341.51（万元）
企业税前净收益现值合计为：
181.47+341.51=522.98（万元）
该企业的评估值为：
522.98X（1-40%）=313.79（万元）
5•有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示:
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
交易时间地价值数
A
2000.10
0
1.1
0
0
108
甲
780
1999.2
+1%
1.2
-2%
0
102
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。
据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。
要求：
（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
（2）计算参照物修正系数：
交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
（3）计算参照物修正后的地价
解：
（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110
100
（2）交易情况修正系数为一或者0.99
108
交易时间修正系数为
102
或者
1.06
100
区域因素修正系数为
9S
或者
1.02
100
个别因素修正系数为
100
或者
1
105
容积率修正系数为-或者0.95
第三章机器设备评估
1•机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。
该设备的账面原值为10万
元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为
0.6万元。
经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上
涨了40%、30%、20%。
求该设备的重置成本。
（保留两位小数）
解：
重置成本=9.5+0.4X（1+40%）+1X（1+30%）+0.6X（1+20%）=12.08（万元）
2•1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年
进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。
若定基物价指数1991年1.05,1993年为1.20,1995年为1.32，求该设备的重置成本。
132132
解：
重置成本=20X一匚+2X-二=27.34（万元）
3•评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。
经调查，市场上现有的类似生产线成本为24万元，年产量为12万件。
如果规模经济规模指数为0.8，求该资产的重置全价。
解：
重置全价=24X（8/12）0.8=17.35（万元）
4•被评估机组购建于1999年3月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值60
万元人民币，其中主机占70%，辅助装置占20%,工艺管道占10%。
至评估基准日，机组
主机价格下降2%，辅助装置价格上升1%，工艺管道价格上升了5%。
求该机组评估基准日的重置成本。
解：
重置成本=60X70%<（1-2%）+60X20%<（1+1%）+60X10%<（1+5%）=59.58（万元）
5•某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计1000
万元，评估人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万
元，经估算其重置成本之各为180万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？
180
解：
重置成本=1000X-［」=1200（万元）
6•现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B,采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。
A设备尚可使用5年，假定年折现率为8%，该企业的所得税税率为33%，求A设备的超额运营成本。
解：
年净超额运营成本=40X（1-33%）=26.8（万元）
A设备的超额运营成本=26.8XP/A,8%,5）=107（万元）
7.被评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的FOB价是20万马克。
1994年评
估时德国生产厂家已不再生产这种设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其
他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。
按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70%〜90%，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%,被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算，安装调试
费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，评估时马克与美元的汇率为1.5
:
1，人民币与美元的汇率为8:
1。
根据上述数据估测该进口设备的续用价值。
解：
根据题意有：
（1）被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理，即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元。
（2）被评估设备的重置成本为：
（设备的CIF价格+银行手续费）X（1+国内运杂费率）银行手续费=20X8X0.8%=1.28（万元人民币）
国内运杂费=（160+1.28）X3%=4.84（万元人民币）
进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166（万元人民币）
（3）设备的成新率=5-（5+5）X100%=50%
（4）进口设备的评估值为：
166X50%=83（万元人民币）
8•被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销
售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨，或每吨降价100元保持
设备设计生产能力的正常发挥。
政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%,
生产线的规模经济指数X为0.6，试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。
解：
根据题意计算如下：
（1）经济性贬值率=[1-（7000/10000）0.6]W0%=19%
（2）经济性贬值额=[100X10000X（1-33%）]（P/A,10%,3）
=670000>2.4869=1666223（元）
9•被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，
被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格
为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%,
被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，
试根据所给条件估测该生产线的续用价值。
解：
根据题意计算如下：
（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：
30X（1—20%）=24（万元）
（2）设备的成新率为：
[7-（3+7）]>00%=70%
（3）设备的评估值为：
24X70%=16.8（万元）
10.被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，
主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评
估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。
解：
据题意计算如下：
（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：
》（帐面原值刈介格变动率）
所以，30000X2.6+3000X1.61+2000X1.2仁85250（元）
（2）评估时设备的加权更新成本为：
更新成本X已使用年限
所以，30000X2.6>10+3000X1.61>5+2000X1.21>2=808990（元）
（3）设备的加权投资年限=2（加权更新成本）更新成本）
=808990£5250=9.5（年）
（4）设备的成新率=[8£（9.5+8）]100%=45.7%
房地产评估
1•待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有
关数据如下：
拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿
元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，
第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该
地产的市场价值。
解：
（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用：
50000^667=75元/平方米
其他费用：
30000M67=45元/平方米
土地开发费用：
150,000,000-1,000,000=150元/平方米
每平方米土地取得费用和开发费用合计为：
75+45+150=270元/平方米
（2）计算利息：
第一期利息：
270X3/4X10%>2X0.5=20.25（元）第二期利息：
270X1/4X9%X1X0.5=3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
（注：
由于第一年投入总投资的3/4,开发期为2年，利率10%，该笔资金并非第一年年初
一次投入，所以需要乘以0.5。
第二年同理。
）
（3）计算利润：
270X10%=27（元）
（4）计算土地成本：
270+23.29+27=320.29（元/平方米）
（5）计算待估土地公平市场价值：
320.29X（1+10%）=352.32（元/平方米）
每平方米土地公平市场价值为352.32元/平方米，近似等于每平方米352元。
2•某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租
期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年
按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。
假定资本化率
（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多
少？
要求：
（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算；
（2）写出计算过程；
（3）写出正确结论。
解：
（1）计算公式为：
（1+尸严
（2）计算过程:
前五年的租金收益分别为：
R仁8（万元）
R2=8X（1+2%）=8.16（万元）
R3=8X（1+2%）2=8.32（万元）
R4=8X（1+2%）3=8.49（万元）
R5=8X（1+2%）4=8.66（万元）
后五年的租金收益均为：
R=15（万元）
折现率为：
r=10%
（3）将
（2）中的数据代入
（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）
3.待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。
评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例
有关情况见下表：
项目
A:
B
C
待估对象
坐落
略
略
略
略
所处地区
繁华区二
非繁华区
非繁华区
非繁华区
用地性质
商业:
商业
商业
商业
土地类型
空地
空地
空地
空地
价格
总价
25.2万兀
49万元
43.5万元
单价
1500元/m2
1400元/m3
1450元/m4
交易日期
1996.10
1996.12
1997.1
1997.5
面积
168m2
350m2
300m2
600m2
形状
长方形
长方形
长方形
长方形
地势
平坦
平坦
平坦
平坦
地质
普通
普通
普通
普通
基础设施
完备
较好
较好
较好
交通通讯状况
很好
很好
很好
很好
剩余使用年限
35年
30年
35年
30年
已知以下条件：
（1）交易情况正常；
（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。
（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：
项目
B
分值
C
分值
自然条件
相同
10
相同
10
社会环境
相同
10
相同
10
街道条件
稍差
8
相同
10
繁华程度
稍差
7
稍差
7
交通便捷程度
稍差
8
稍差
8
规划限制
相同
10
相同
10
交通管制
相同
10
相同
10
离公交车站
稍远
7
相同
10
交通流量n
稍少
8
稍少
8
周围环境
较差
8
相同
10
注：
比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。
（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
（5）折现率为8%。
解：
（1）进行交易情况修正。
从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况,均作为正常交易看待，故无需修正。
（2）进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07
交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05
交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04
（注：
由于地价每月上涨1%,故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7%;交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5%;交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4%。
）
（3）进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。
交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163
交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075
（注：
式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。
）
（4）进行个别因素修正。
关于面积因素修正。
由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较
大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
土地使用权年限因修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与
C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8%）:
交易实例A及C使用年限修正系数=[1—1/（1+8%）30]计1—1/（1+8%）35]=0.9659
交易实例A的个别修正系数=1.03>0.9659=0.995
交易实例B的个别修正系数=1.03
交易实例C的个别修正系数=1.03>.9659=0.995
（5）计算待估土地初步价格。
A=1500>X1.07>>0.995=1597（元/平方米）
B=1400>1M.051.1631.03=1761（元/平方米）
C=1400X1^.041.0750.995=1613（元/平方米）
（6）采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613）/3=1657（元/平方米）
待估地块总价评估值=1657>600=994200（元）
因此，这一地块的评估值为994200元。
4•有一宗七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5,拟开
发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费
和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售
费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
解：
（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：
地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润
（2）计算楼价：
楼价=2000X2.5>9000=45,000,000（元）
（3）计算建筑费和专业费
建筑费=3000X2000X2.5=15,000,000（元）
专业费=建筑费X10%=15,000,000>10%=1,500,000（元）
（4）计算销售费用和税费
销售费用=45,000,000>2.5%=1,125,000（元）
销售税费=45,000,000>.5%=2,925,000（元）
（5）计算利润
利润=（地价+建筑费+专业费）X10%=（地价+16,500,000）>0%
（注:
16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）
（6）计算利息
利息=地价>（1+6%）2-1]+（15,000,000+1,500,000）>（1+6%）1-1]
=0.1236>地价+990,000
（注:
地价是在两年前就投入的，故要用2次方•而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的,故只用1次方.）
（7）求取地价
地价=45,000,000-16,500,000-1,125,000-2,925,000-0.1>地价
-1,650,000-0.1236>地价—9,900,000
地价=21,810,000/1.2236=17,824,452（元）
（8）评估结果
单位地价=17,824,452/2000=8912（元/平方米）
楼面价格=8912/2.5=3565（元/平方米）
5•某路线价区段，标准深度为16〜18米，路线价为1200元/平方米，待估宗地为一临街矩
形地块，临街宽度为15米，临街最深为20米，具体情况和该路线价区临街地深度指数见下表：
临街深度（m）
注4
431216%>1S
深度指数（%）
130
125
120
110
100
40
试写出评估该宗地所运用的计算公式，并计算出评估结果。
解：
根据正常宗地路线价法公式：
宗地地价=路线价X深度指数踪地面积
根据上述所给的数据资料带入公式：
待估宗地总价=1200X100%<15X18+1200X40%<2X15
=338400（元）
6.某建筑项目需建筑混合结构仓库1000平方米，建筑工程总预算造价为400000元，设备
安装工程预算为90000元。
评估是该仓库正在建设中，其中建筑工程的基础工程已完工，主体结构工程完成了30%，设备安装工程尚未进行。
评估人员依据一般在建工程各部位占单位预算的比重，即工程造价构成（见下表）对在建工程进行评估。
试评估上述该在建工程的价格。
部位名称
建筑结构类型
混合结构
现浇框架结构
预制装配结构
基础工程
13
15
25
结构工程
60
60
55
装饰工程
27
25
20
解：
由于仓库是混合结构，所以选择表格中的第一列数据。
（1）在建工程完工程度=13%+30%60%=31%
（2）在建工程评估值=400000X31%=124000（元）
流动资产评估
1.对某企业库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨，经现场技术鉴定，没有发生质量变
化，仍能满足正常需要，只是保管中自然损耗1%,根据市场调查，得知该燃料近期市场价
格为每吨4000元，每吨运费100元，整理入库费为每吨40元，则该库存燃料的评估值是多少？
解：
根据题意；
采购成本=50X4000=200000（元）
自然损耗=200000X1%=2000（元）
运费及入库费=50X（100+40）=7000（元）
评估值=200000-2000+7000=205000（元）
考点：
本题的考点是流动资产评估中的材料的评估。
要注意的是采购成本中要扣除自然损耗，
还需考虑运输成本与入库费。
2.企业在联营过程中，需对其某一工序上的在制品进行评估，该工序上的在制品数量为5000
件，根据行业平均定额标准得知，该在制品在该工序上的材料消耗定额为
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