湖南省业主大会和业主委员会、监督委员会指导细则（征求意见稿）Word格式文档下载.docx

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（五）对业主大会筹备组成员、业主委员会换届组成员、业主委员会委员和监督委员会委员进行物业管理政策法规的宣传和培训；

（六）调解与业主大会、业主委员会、监督委员会相关的纠纷，处理相关投诉和举报；

（七）法律、法规、规章规定的其他与业主大会、业主委员会、监督委员会相关的职责。

第九条 

（社区职责）居（村）民委员会负责下列工作：

（一）协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理相关工作；

（二）对业主大会筹备、召开及业主大会、业主委员会的日常工作进行具体指导；

（三）派员列席业主委员会会议；

（四）在本细则第七十四条的规定，代行业主委员会职责，代为管理业主大会、业主委员会的工作档案、印章及其他属于全体业主所有的财物。

第十条 

（鼓励专业服务）鼓励行业组织对业主委员会、监督委员会的日常活动提供专业辅导、培训等服务。

第二章业主及物业使用人第十一条 

（业主身份认定）本细则所称业主，是指房屋的所有权人，即房屋所有权证或房屋不动产权证书中载明的权利人。

尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情形之一的，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：

（一）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权的人；

（二）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；

（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人；

（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；

（五）法律法规规定的其他情形。

已经达到交付使用条件，尚未出售或者虽已出售尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主。

第十二条 

（业主权利）业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务；

（二）联名向街道办事处（乡镇人民政府）申请筹备召开首次业主大会会议；

（三）提议召开业主大会会议，并就有关事项提出建议；

（四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（五）参加业主大会会议，行使投票权；

（六）选举业主委员会、监督委员会委员，并享有被选举权；

（七）监督业主委员会的工作；

（八）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（九）向业主委员会、监督委员会和物业服务企业提出建议；

（十）对物业管理区域的变更享有建议权；

（十一）对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（十二）要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为；

（十三）投诉、举报其他业主、物业使用人违反物业管理区域内禁止性规定的行为；

（十四）监督物业专项维修资金的管理和使用；

（十五）监督物业使用人履行其承担的相应义务；

（十六）法律、法规规定的其他权利。

第十三条 

（业主义务）业主在物业管理活动中，履行下列义务:

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照有关规定交纳物业专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）履行其承担的房屋使用安全责任；

（七）不得有违反物业管理区域内禁止性规定的行为；

（八）向业主委员会提供联系方式；

（九）督促物业使用人履行其承担的相应义务，承担物业使用人违反物业管理法律法规和管理规约规定的连带责任；

（十）法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

第十四条 

（物业使用人权利）物业使用人具有以下权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）监督业主委员会的工作；

（三）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（四）向业主委员会、监督委员会和物业服务企业提出建议；

（五）对物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（六）投诉、举报其他业主、物业使用人违反物业管理区域内禁止性规定的行为；

（七）业主授予的其他合法权利。

第十五条 

（物业使用人义务）物业使用人具有以下义务：

（一）遵守管理规约；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用、公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的规章制度；

（四）根据与业主的约定，按时交纳物业服务费；

（五）履行其承担的房屋使用安全责任；

（六）向业主委员会提供联系方式；

（七）遵守与业主的约定，接受业主的监督；

（八）法律、法规规定的其他义务。

第十六条 

（业主违法违规责任）对业主损害他人合法权益和业主共同利益、危及他人生命财产安全和公共安全的行为，业主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第十七条 

（业主权利救济）业主大会和业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销；

违反法律、法规或管理规约、业主大会议事规则规定的，物业小区党组织应当坚决制止，将相关情况告知街道办事处（乡镇人民政府）和有关行政主管部门，街道办事处（乡镇人民政府）

和有关行政主管部门应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。

第三章业主大会第十八条 

（物业管理区域与业主大会）一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域只有一个业主的，或业主人数不足十人且经全体业主同意不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十九条 

（业主大会决定的事项）业主大会决定下列事项：

（一）制定、修改业主大会议事规则；

（二）制定、修改管理规约；

（三）选举业主委员会、罢免或补选业主委员会委员；

（四）设立监督委员会的，选举监督委员会中的业主代表；

（五）是否设立业主代表会议，明确业主代表的产生、业主代表会议的权限及议事规则；

（六）听取和审议业主委员会工作报告，审查业主委员会收支预算决算报告；

设立监督委员会的，还应当听取和审议监督委员会监督工作报告；

（七）业主大会和业主委员会、监督委员会工作经费的筹集、管理和使用，以及业主委员会委员工作津贴的来源、支付标准；

（八）改变或撤销业主委员会不适当的决定；

（九）物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；

（十）物业服务内容、标准，物业服务收费及调整方案；

（十一）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十二）物业专项维修资金的管理方式，续交、补交物业专项维修资金的方式，审议物业专项维修资金计划使用事项；

（十三）利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式以及所得收益的分配与使用；

（十四）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第二十条 

（业主大会决定事项的条件）决定本细则第十九条第（十一）项和第（十二）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十一条 

（管理规约的内容）管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）业主委员会、监督委员会的印章、财务、档案管理；

（八）物业管理区域内装饰装修管理；

（九）物业管理区域内停车管理；

（十）物业管理区域内宠物管理；

（十一）物业管理区域内的禁止行为；

（十二）违反管理规约应当承担的责任；

（十三）其他可由管理规约规定的事项。

第二十二条 

（业主大会议事规则的内容）业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会、监督委员会的职责；

（三）业主委员会、监督委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主大会会议表决规则；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员、监督委员会委员的资格、人数和任期等；

（九）业主委员会、监督委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会和业主委员会、监督委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会和业主委员会、监督委员会印章的使用和管理；

（十二）其他可由业主大会议事规则规定的事项。

第二十三条 

（业主大会会议表决规则的内容）业主大会会议表决规则主要包括：

（一）表决的事项；

（二）明确可以采用异议表决的事项；

（三）业主投票权数的确定方法；

（四）缺席业主表决票、弃权票的计算规则；

（五）选票的形式与内容；

（六）选票的发放与回收；

（七）投票的方式；

（八）唱票、计票、监票的人员、时间、场所；

（九）表决结果及公示的时间、场所；

（十）其他相关事项。

第二十四条 

（业主大会会议）业主大会会议包括首次业主大会会议、定期业主大会会议、临时业主大会会议、业主委员会换届业主大会会议。

业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每位业主，业主意见应由业主本人签名。

无法送达的，应当进行公告。

业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档，业主可以查询、复制相关原始资料，并依法实施监督。

第二十五条 

（业主大会会议投票权数一）业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；

尚未进行登记的，按测绘机构的实测面积计算；

尚未进行实测的，按房屋买卖合同记载的面积计算。

建筑物总面积，按照以上的总和计算；

（二）业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积；

议事规则中未约定的，不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

第二十六条 

（业主大会会议投票权数二）业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。

但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

总人数，按照以上的总和计算；

（二）一个专有部分有两个或两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，投票权数按一人计算。

第二十七条 

（业主表决意见）业主大会会议投票表决意见分为同意、反对、弃权三类。

未参与投票的，计入弃权票。

根据管理规约和议事规则的规定，可以采取异议表决方式投票表决时，业主大会会议投票表决的反对意见未达到要求比例的，应当催告缺席业主大会会议的业主补充表决，催告期不少于十五日。

催告期届满时持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

第二十八条 

（业主投票权委托）业主为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，由其法定监护人代为行使投票权。

业主为法人的，由法定代表人或法人授权的自然人代表行使投票权；

业主为非法人组织的，由非法人组织授权的自然人代表行使投票权。

需经业主表决决定的事项，业主可以委托代理人投票。

需委托代理投票的，业主应当出具书面授权委托书。

授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。

业主在业主委员会、监督委员会等业主组织中享有的被选举权，不得委托他人。

业主不自行投票也不委托代理人投票的，不得以未参加投票为由不服从业主大会的决定。

第二十九条 

（信息化表决方式）在满足实名投票的条件下，鼓励采用信息技术手段进行业主大会会议的投票表决。

县级以上人民政府物业管理行政主管部门建立本地区统一的业主电子投票系统，向街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主、业主大会、业主委员会等使用人免费提供使用；

使用人有权对本物业管理区域的业主大会会议投票表决信息进行免费查询。

第三十条 

（业主代表会议）总建筑面积十万平方米以上或者业主总人数一千人以上的住宅小区，业主大会可以决定设立业主代表会议，履行业主大会赋予的职权职责；

业主代表的产生及业主代表会议的权限及议事规则由业主大会决定。

设立业主代表会议的，业主委员会成员应当从业主代表中选举产生。

业主代表以幢、单元、楼层等为单位推选，总人数应当控制在一百五十人以内，但不得少于五十人。

业主代表的名额数量、分配原则、任职条件、推选程序、任期时限、工作职责等事项应当在业主大会议事规则中进行明确；

未在业主大会议事规则未明确的，参照业主大会议事规则中业主委员会选举相关规定执行。

业主代表在召开业主代表会议三日前，应当就业主代表会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；

需要投票表决的，业主的投票表决意见需经业主本人签字。

业主代表在业主代表会议投票时应当提交所代表业主签字的投票表决记录。

业主代表可以代表业主向业主大会提出意见和建议。

第三十一条 

（首次业主大会会议条件）具备下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；

（二）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的；

（三）交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。

业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据，建设单位应当予以配合。

第三十二条 

（分期开发项目的首次业主大会会议）一个物业管理区域分期开发的，首期开发部分交付使用的，以首期开发建筑物总面积和总户数为基准计算，达到本细则第三十一条第一款规定的业主大会成立条件时，可以成立业主大会，选举产生业主委员会，代表首期业主行使业主大会赋予的职责。

后续每期开发部分交付使用时，与先期开发部分合并计算建筑物总面积和总户数，达到本细则第三十一条第一款规定的业主大会成立条件时，经申请可以重新召开业主大会会议，选举业主委员会，审议管理规约、业主大会议事规则等事项。

第三十三条 

（首次业主大会会议的申请）符合成立业主大会条件的，或分期开发的建设项目首期开发部分达到成立业主大会条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出筹备首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请。

第三十四条 

（筹备组成立与资料报送）街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组成立之日起七日内，建设单位应当向街道办事处

（乡镇人民政府）以及筹备组报送下列文件资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）业主名册；

（三）房屋及建筑物面积清册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）共用设施设备交接资料；

（六）物业服务用房配置确认资料；

（七）其他有关的文件资料。

第三十五条 

（首次业主大会会议经费）首次业主大会会议经费由建设单位承担。

新建物业在竣工验收备案前，建设单位应当向设区的市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门交存首次业主大会会议经费，交存标准为每户二十元且总额不少于三万元。

建设单位可以银行保函的形式交存首次业主大会会议经费。

首次业主大会筹备经费仅限用于与筹备有关的会议场地租赁、纸张购买、业主大会文件和选票印制等工作开支。

业主大会筹备工作结束后，筹备经费仍有剩余的，纳入业主大会共有经费。

老旧小区首次业主大会筹备经费由县（市、区）人民政府协调解决。

第三十六条 

（建设单位不良行为）建设单位未按照规定报送首次业主大会会议筹备相关文件资料的，或未按照规定交存首次业主大会会议经费的，应当记入建设单位不良信用信息。

第三十七条 

（筹备组组成）业主大会会议筹备组由街道办事处（乡镇人民政府）代表、辖区公安派出所代表、居（村）民委员会代表、建设单位代表、业主代表组成。

筹备组人数应当为七至十三人的单数，其中业主代表不得少于百分之五十。

有条件的可以邀请辖区司法所代表或者村（居）法律顾问参加筹备组。

筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

第三十八条 

（筹备组业主代表的条件）筹备组业主代表应当遵守国家有关法律、法规，践行社会主义核心价值观，模范履行业主义务，遵守临时管理规约，具备完全民事行为能力，且不得有下列情形：

（一）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的；

（二）恶意欠费六个月以上的；

（三）不按照规定交纳物业专项维修资金的；

（四）违法出租房屋的；

（五）有侵害其他业主利益行为的；

（六）有不良信用记录的；

（七）被有关部门确认存在涉黑涉恶行为的；

（八）受到过刑事处罚的；

（九）违反临时管理规约的；

（十）其他不宜担任筹备组成员的情形。

下列情形属于恶意欠费：

（一）超过物业服务合同约定的缴费周期半年，经二次催告仍不缴纳物业服务费，且没有证据证明物业服务企业存在过错或未完全履行合同约定导致业主权益受损的；

（二）借口物业服务企业存在过错或未完全履行合同约定导致业主权益受损，拒绝按照权责对等的原则协商解决的；

（三）拒不执行法院缴纳物业服务费生效判决的；

（四）拒绝缴纳二次供水分摊加压电费、停车管理服务费的；

（五）拒不缴纳物业专项维修资金，经物业专项维修资金管理部门催告后三十日内仍不缴纳的；

（六）老旧住宅小区物业专项维修资金拒绝缴纳满个两年的。

第三十九条 

（筹备组业主代表产生）筹备组业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）会同辖区公安派出所、居（村）民委员会通过社区党组织推荐、听取业主意见、召开座谈会、向业主发放推荐表等方式产生。

筹备组业主代表优先从业主中在职或退休的中共党员、人大代表、政协委员或其他公职人员中产生。

第四十条 

（筹备组成员与职责公示）街道办事处（乡镇人民政府）应当将筹备组成员名单和工作职责予以公示，公示时间不得少于七日。

业主对筹备组成员和工作职责有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

公示无异议或异议已经协调解决的，街道办事处（乡镇人民政府）将筹备组名单予以公告。

公告之日为筹备组成立之日。

筹备组成立之日起七日内，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织筹备组成员进行培训，学习物业管理法律法规及相关规定。

筹备组成员不得委托他人代行筹备组的工作。

筹备组成员因辞职、生病或其他原因不能履行职责而出现缺额超过三分之一的，应当按照本细则第三十七条、

第三十八条、

第三十九条及本条第一款、

第二款的规定重新组建筹备组。

第四十一条 

（筹备组职责）首次业主大会会议筹备组履行下列职责：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，确定业主投票权数；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟业主大会议事规则、管理规约、业主大会会议表决规则、业主委员会工作规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）设立监督委员会的，制定监督委员会中的业主代表选举办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（八）提出是否设立监督委员会、业主代表会议的建议；

（九）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第四十二条 

（筹备组组长职责）首次业主大会会议筹备组组长履行下列职责：

（一）主持制定筹备组工作规则；

（二）召集和主持筹备组会议；

（三）对筹备组会议记录予以签字确认；

（四）签发筹备组公告；

（五）在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字；

（六）筹备组赋予的其他职责。

筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的，经筹备组中三分之二以上成员签字确认，可以向街道办事处（乡 

、镇人民政府）书面申请另行指定组长，街道办事处（乡镇人民政府）

应当及时指定。

第四十三条 

（首次业主大会会议公示）筹备组应当将下列提交首次业主大会会议审议的材料进行公示，公示时间不少于七日：

（一）本细则第四十一条第

（一）项至第（六）项规定的内容；

（二）业主委员会委员候选人简历表和参选承诺书，以及是否受到过刑事处罚、是否有不良信用记录、是否违反管理规约或业主大会议事规则等信息；

设立监督委员会的，监督委员会中的业主代表候选人的简历表和参选承诺书，以及是否受到过刑事处罚、是否有不良信用记录、是否违反管理规约或业主大会议事规则等信息；

（三）会议的表决票及业主委员会选票、监督委员会中的业主代表选票的样本，其中表决票的样本应当列明表决事项；

（四）业主大会会议议程。

业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。

筹备组应当复核或修改，并在公示期满后五日内书面告知异议人。

第四十四条 

（首次业主大会会议内容）首次业主大会会议的内容包括：

（一）表决通过管理规约；

（二）表决通过