贷款项目审批流程模型及方法.docx
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贷款项目审批流程模型及方法
贷款项目审批流程、模型及方法
1
一、 银行贷款项目审批流程及标准 ..........................................................2
（一） 贷款申请................................................................................2
（二） 信用等级评估 ........................................................................2
（三） 贷款调查................................................................................3
（四） 贷款审批................................................................................4
（五） 签订合同................................................................................6
（六） 贷款发放................................................................................6
（七） 贷后检查................................................................................7
（八） 贷款归还................................................................................7
二、 别墅开发项目评估及风险模型分析 ...................................................7
（一） 项目风险估计原理 .................................................................7
（二） 贷款项目风险估计方法 ..........................................................8
（三） 房地产开发贷款项目风险估计的计量标度 .............................9
（四） 房地产开发贷款项目风险估计的流程 ....................................9
（五） 房地产开发贷款项目风险评估 .............................................10
（六） 房地产开发贷款项目风险评价指标模型构建........................11
（七） 房地产开发贷款风险评价指标体系构建 ...............................12
（八） 建立房地产开发贷款项目风险等级评价标准........................12
（九） 奉贤别墅开发贷款项目风险等级标准使用说明 ....................18
三、 奉贤别墅开发贷款项目盈亏平衡计算 .............................................18
（一） 盈利能力分析 ......................................................................18
（二） 项目概况评价 ......................................................................18
（三） 项目市场分析 ......................................................................18
（四） 投资估算和资金筹措评估 ....................................................19
（五） 自有资金评价 ......................................................................19
（六） 项目财务分析与评价............................................................19
（七） 贷款方式分析及项目风险效益评价 ......................................21
四、 结论................................................................................................21
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1、银行贷款项目审批流程及标准
（1）贷款申请
1.借款人向当地银行提出借款申请。
除申请农村小额贷款外，申请其他种
类的贷款须提供有关资料。
2.借款人及保证人基本情况。
3.财政部门或会计（审计）事务所核准的上年度财务报告，以及借款申请
前一期的财务报告。
4.原有不合理占用的贷款的纠正情况。
抵押物、质押物清单和有处分权人的同意抵押、质押的证明及保证人拟同
意保证的有关证明。
5.项目建议书和可行性报告。
6.银行认为需要提供的其他有关资料。
（2）信用等级评估
银行对借款人的信用等级进行评估。
每个银行对企业进行信用等级评价的指标不同，所以评价的方法肯定是无
法统一的。
通过搜索我找到一个较为权威的《中国银行客户信用评级办法》，
按照这个办法，对企业进行信用等级评价要从偿债能力、获利能力、经营管理、
履约情况、发展能力与潜力五个方面进行评价，定期评定、适时调整。
中国银
行的客户信用等级分为 AAA 级、AA 级、A 级、BBB 级、BB 级、B 级、CCC 级、CC
级、C 级和 D 级，共十个信用等级。
偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。
要判断偿债
能力，需与获利能力、现金流量指标相结合，才能反映企业实际的偿债能力。
反映公司偿债能力的指标主要有：
流动比率、速动比率、资产负债率、现金负
债率等。
通过计算企业的流动比率和速动比率可以了解企业偿还短期债务的能
力;通过计算资产负债率，可以了解企业偿还长期债务的能力。
个人认为，单纯
分析公司的偿债能力指标是不能反映公司真实的偿债能力的，而应该与公司的
获利能力结合起来分析。
公司偿债能力的好坏也取决于公司获利能力的高低，
即使公司的各项偿债能力的指标都符合上述标准，如果该公司处于衰退期，并
且是夕阳行业且获利能力很低的话，则该公司从偿债能力指标分析来看，可能
短期具有一定的偿债能力。
但是，从长期来看，该公司的偿债能力是不可靠的，
是值得怀疑的。
相反，如果公司的资产负债比率较高（大于 60%），但只要该公
司的息税前利润率高于公司负债的资金成本及该公司的获利能力较强，并且该
公司处于发展阶段以及朝阳行业的话，则该公司从偿债能力指标分析来看，短
期内偿债能力较差，但是，长期而言，该公司的偿债能力是可以肯定的。
获利能力就是指公司在一定时期内赚取利润的能力，利润率越高，盈利能
力就越强。
对于经营者来讲，通过对盈利能力的分析，可以发现经营管理环节
出现的问题。
对公司盈利能力的分析，就是对公司利润率的深层次分析。
获利
能力指标主要有：
净资产收益率、销售净利率、总资产收益率等。
但是单纯的
分析以权责发生制为基础的获利能力指标而得出公司能力相关指标也是片面的，
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我们认为获利能力的好坏与否应该与公司获取的现金流量（本文指经营活动净现
金流量）的能力结合起来考虑，即使从获利能力相关指标分析得出公司的获利能
力较好，但是如果没有稳定的经营现金净流量为基础，则该公司的获利能力是
值得怀疑的，说明该公司的收益质量不高，收益能力不可靠、不能持续。
相反，
即使通过分析公司的获利能力指标而反映出公司的获利能力一般，但是该公司
如果有稳定可靠的经营现金净流量作为保障，则该公司的获利能力是真实可靠
的，是能够持续的。
经营管理是指在企业内，为使生产、营业、劳动力、财务等各种业务，能
按经营目的顺利地执行、有效地调整而所进行的系列管理、运营之活动。
一个企业的经营管理能力强，要看这个企业是否能合理地组织生产力，使
供、产、销各个环节相互衔接，密切配合，人、财、物各种要素合理结合，充
分利用，以尽量少的活劳动消耗和物质消耗，生产出更多的符合社会需要的产
品。
履约能力的判断首先要参考该企业历史实际情况履约的比例与数量，已经
合约的完成度，此外，还可以通过以下六个指标来判断企业的履约能力：
净
资产收益率、总资产报酬率、资产负债率、速动比率、现金流动负债比率和营
业收入增长率。
判断企业发展能力和潜力涉及的深度较大，难度也较大，可以从以下几个
方面着手：
市场的需求量与市场的供给量、企业的人性管理状况、企业的环保
意识、企业产品的需求量、产品的替代物的情况。
这样，虽然每个银行对信用等级评价的指标不会全都一样，但是个人认为
通过以上五个方面的各项指标，可以较为准确地判断一个企业的信用等级的大
致情况，至少可以作为该银行确定一个企业的信用等级的重要参考。
（3）贷款调查
银行对借款人的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查。
1.贷前调查目的：
为了更好的防范客户存在的风险，尽可能的避免业务损失。
一笔业务损失，
用十笔业务都无法弥补。
2.客户存在的四种风险：
道德风险：
骗贷 ；
经营风险：
管理失误或者盈利减少 ；
系统性风险：
国家政策不支持；
法律风险：
贷款手续不完善 ；
3.贷前考察要点：
在接到客户电话或来访过程中，我们需要初步并且快速对客户的情况形成
判断，“该客户是够可以操作”。
通常从以下方面入手：
看第一还款来源是否充足。
要确保按期还款，就必需保证客户每月还款日
前手头有充足的现金才可以，因此客户的各项收入就作为第一还款来源确定。
现金来自于工资、租金、经营等收入，想确定某一时间点现金数量，我们可以
通过“账户日均余额”情况来反映。
要对第二还款来源惊醒落实 ，第二还款来
源指借款人或担保人的净资产 。
分析客户的资产状况，尤其是净资产综合情况（净资产=总资产-总负债），
要求资产负债率小雨 70%。
举例：
房产价值 100 万银行按揭 60 万。
有效担保
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可以是担保人，也可以使是物的担保。
上述情况我们通过资产负债来分析判断。
民间借贷不用考虑那么细致，资产拆旧不用考虑。
分析客户的可操作性，就可看第一、第二还款来源是否充足，至少有一种
来源是充足的情况下，方可操作。
如：
借款人综合状况弱一点，但是提供的担
保人强一点的情况。
我们的贷前掉擦工作也将围绕上述要点展开。
（4）贷款审批
银行按审贷分离、分级审批的贷款管理制度进行贷款审批。
银行会进行如下方面的审核：
1.借款人资格审核
a 具有本地常住户口或本地有效居住身份；
b 有稳定合法的收入来源有按期偿还贷款本息的能力；
c 遵纪守法品德优良个人资信状况良好没有不良信用记录；
d 能够提供贷款机构认可的担保或具备我行认可的信用资格；
2.审查材料
贷款机构经办人员收到客户申请材料后按清单所列内容清点材料是否齐全
对材料的完整性规范性和真实性进行初步审查具体审查要求是：
a 提交的材料是否齐全要素是否符合银行的要求；
b 客户及保证人出质人抵押人的身份证件是否真实有效；
c 担保材料是否符合规定；
所有材料均需由经办人员负责验证材料的原件并确保所有复印件与原件一
致。
对于客户提交的材料存在不完整或不符合规范的应要求其及时补齐材料或
重新提供材料。
经初审符合要求后经办人员应将借款申请书申请材料清单等交
贷前调查人员进行贷前调查。
3.贷前调查
贷前调查是对客户的整体资信状况贷款的风险状况等进行全面评价并最终
形成对贷款的综合性评价意见贷前调查应遵循客观科学公正的原则采取定量与
定性分析相结合的原则。
贷前调查的主要手段包括借款人面谈电话访谈实地考察信息查询等贷前调
查必须至少使用其中一种方式。
内容包括：
a 个人基本情况调查；
b 借款人资信情况调查；
c 借款人的资产与负债情况调查；
d 贷款用途及还款来源的调查；
e 对担保方式的调查；
4.撰写调查报告
贷前调查完成后调查人员应对调查结果进行整理分析填写《贷前调查表》
内容包括：
a 贷前调查所采取的方式。
b 借款人的贷款申请情况对借款人的偿还能力还款意愿担保情况以及
其他情况等的调查意见。
c 该笔贷款的主要风险点和控制措施。
d 明确对调查内容的真实性完整性负责等。
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上述报告完成后调查人员填写《个人信贷业务申报审批表》提出贷款额度
贷款期限贷款利率担保方式还款方式需落实的贷款条件划款方式等方面的建议
连同《贷前调查表》申请材料等一并送贷款审核人员进行贷款审核。
5.审核
审核人员要对调查人员提供材料的内容进行全面细致的审核对调查人员提
出的调查意见和贷款建议的合规合理性进行审查。
审核内容;
a 客户主体资格贷款条件贷款用途贷款金额贷款期限等是否符合相关
业务管理办法的规定；
b 申报材料是否完整合规申请书审批表所填内容要素是否完整；
c 贷前调查人员出具的《贷前调查表》《个人客户信用评价报告》是
否客观详实；
审核人员认真审阅申报材料审定报批材料的真实性完整性和有效性对申报
材料有遗漏有缺陷的应要求调查人员及时补充材料和完善调查内容直至符合要
求为止对申报材料不合规的审核人应签署审核意见并退回审核材。
审核完毕后审核人员应在《个人信贷业务申报审批表》上签署审核意见签
字并加盖信贷经营部门公章连同所有申报资料一并送交有权审批部门/人进行贷
款审批。
6.审批
审批人主要内容：
a 借款人主体资格和条件是否具备；
b 借款用途是否符合有关信贷品种管理办法的规定；
c 金额期限利率等是否符合有关贷款办法规定；
d 贷款的主要风险点是否充分披露风险防范措施是否合法有效；
e 对借款人的信用评价以及所提贷款建议是否准确合理；
7.审批结论
分为同意和不同意两种：
a 采用会议审批的审批结论为同意的应满足审批牵头人同意并有超过
大于/全部参加当次审批的贷款审批人同意审批结论为不同意的同意的票数之和
未超过/全部参加当次审批的贷款审批人人数或审批牵头人不同意；
b 采用双人审批的只有当两名贷款审批人同时签署同意意见时审批结
论方为同意。
（5）签订合同
银行与借款人签订借款合同
1.贷款正式承诺后，分行负责进行借款合同的谈判和签订工作。
信贷管理
局负责对借款合同谈判和签订工作进行指导监督，必要时可邀请法律事务局和
有关评审局协助合同谈判。
2.借款合同分为总借款合同和年度借款合同。
所有承诺贷款项目均需要签
订总借款合同。
总借款合同需依据贷款项目审议结论和贷款承诺意见，明确分
年用款及分年还款计划。
对贷款发放期限超过 2 年的重大项目，还应签订年度
借款合同。
年度借款合同应依据项目建设进度、资金筹措和开发银行年度项目
贷款计划，明确项目年度分季分月用款计划。
6
3.借款总合同的审批，贷款额在 1 亿元（不含 1 亿元）以上的，由各分行
报总行信贷管理局审批。
信贷管理局负责审核合同条款的内容，会签法律事务
局进行法律审查，分别在 2 个工作日内完成。
贷款额在 1 亿元以下的，由分行自行审批。
如合同条款与合同文本不一致
的，由分行上报总行，经法律事务局确认后，报信贷管理局备案。
4.年度借款合同原则上由分行自行审批，报总行信贷管理局备案。
如合同
条款与总合同发生变化的，报总行信贷管理局审批。
对未签订总合同的年度合
同，均应报总行信贷管理局审批。
5.借款合同的签订工作，由总行行长授权各分行行长负责在合同文本上签
字。
（6）贷款发放
银行按借款合同规定按期发放贷款。
1.各分行负责按照总行信贷资金调拨管理的有关办法和规定，根据借款合
同、项目工程进度、借款人用款计划和分行资金头寸情况等，向总行编报信贷
资金调拨计划和请领调拨资金。
2.资金局对分行报送的调拨资金申请进行审查并同意后，填制《国家开发
银行信贷资金调拨通知书》，送清算中心。
3.清算中心负责对信贷资金调拨通知书进行审查后，办理资金汇划手续，
将资金划拨分行。
4.分行负责对借款人提交的借款凭证按规定进行审查（审单）后，办理贷
款发放手续。
5.总行对贷款发放进度实行目标管理，先由各分行上报季度分月贷款发放
计划建议，经信贷管理局审批后，下达季度分月贷款发放目标要求，抄送综合
计划局和资金局。
6.各分行负责按旬向信贷管理局报送项目贷款发放旬报，抄送综合计划局
和资金局。
（7）贷后检查
银行对借款人执行借款合同情况及借款人经营情况进行追踪调查和检
1.有利于及时发现早期预警信号，并采取相应补救措施，防范化解信贷风
险。
一方面银行通过贷后检查， 能够尽早发现借款人存在的危及信贷资产安全
的问胚，并采取积极有效措施予以解决； 另一方面，在多家银行对同·一借款
人都有贷款的情况下，哪家银行贷后检查工作做得好，问题发现得早。
就可在
避免风险在工作中抢占先机， 最大限度的避免风险或降低损失。
2.有利于对客户进行正确的价值定位，确定银行对其将来的信贷支持 银行
通过全面的贷后检查管理工作。
能够综合判断信贷客户的未来发展趋势，分析
客户对银行业务的发展价值，从而有利于银行
3.有利于促进借款人改善经营管理，提高经济效益，确保银行信贷资金的
安全。
银行贷款一经发放，资金的使用权即转移到借款人手里，并投入到项目
建设或生产经营中， 由于影响项目建设或生产经营正常进行的可变因素较多，
银行通过贷后检查，可以发现项目建设或生产经营中存在的问题，并及时反馈
借款人、督促、帮助借款人改善经营管理，提高效益，从而保障信贷资金的安
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全回收。
4.有利于银行发现自身在经营、审批、管理中存在的问题与薄弱环节，促
进银行采取措施，提高经营管理水平比如在贷前调查所没有发现的问题，审计
决策时忽略的风险点等，从而有利于银行在今后的信贷经营管理工作中加以纠
正和改进，不断提高经营管理水平。
（8）贷款归还
贷款到期，借款人按时足额归还贷款本息，如要展期应在借款到期日之前，
向信用社提出贷款展期申请，是否展期由信用社决定。
1.各分行具体负责贷款回收工作，信贷管理局负责全行贷款回收的指导和
协调工作。
2.各分行提出年度贷款回收计划建议，报送综合计划局和信贷管理局。
综
合计划局综合平衡后，商信贷管理局，编制全行年度贷款回收计划，报行长审
批后下达。
3.因借款合同变更等原因需调整贷款回收计划的，由分行提出修改计划建
议，报信贷管理局提出审核意见，送综合计划局调整。
4.分行每季应将贷款回收情况、存在的问题及解决问题的措施建议报信贷
管理局，信贷管理局负责按季度对全行贷款回收情况进行汇总分析。
2、别墅开发项目评估及风险模型分析
（1）项目风险估计原理
项目风险估计一般遵循以下原理：
1.大数法则
大数法则为风险估计奠定了理论基础，它阐述了大量随机现象的平均结果
呈现出稳定性的规律。
根据大数法则只要被观察的风险单位足够多，就可以对
损失发生的概率，损失的严重程度衡量出一定的数值来。
被观察的单位越多，
估计值与实际值就越接近。
2.概率推理原理
项目风险事件发生是随机的，引起损失的程度也是不确定的，但就总体而
言，风险事件的发生又呈现出统计学上的规律性，因此，在项目风险估计中，
采用概率论方法，通过判断随机变量的取值特点和其它特性，据此判断随机变
量符合何种概率分布，确定参数，从而估计出风险事件出现状态的各种概率。
3.类推原理
由于没有足够的风险统计资料，因此，根据事件的相似关系，借鉴已掌握
的整体或局部类似项目的风险统计资料，就可以估计目标风险的风险状况。
4.惯性原理
因为事物发展具有延续性，即惯性原理，可以利用这个特征来估计房地产
开发贷款项目的风险，同时要求系统具有相对的稳定性，能够保持其发展的基
本趋势。
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（2）贷款项目风险估计方法
风险估计就是估计风险的性质、风险事件发生的概率及其后果大小，以减
少项目计量的不确定性。
风险估计的对象是项目的各个单个风险，非项目整体
风险。
风险估计主要考虑风险事件发生的概率和可能造成的损失，主要分为确定
性风险估计和非确定性风险估计。
在贷款项目风险估计中，项目风险估计的方
法主要有以下几种：
1.不确定性风险估计方法
不确定性风险估计方法主要包括盈亏平衡分析法和敏感性分析方法。
盈亏
平衡分析是研究项目投资产品或服务数量、成本和利润三者之间的关系，以收
益与成本平衡，即利润为零时的情况为基础，测算项目的生产负荷状况，计量
项目的风险承受能力。
盈亏平衡点越低，表明项目适应市场变化的能力越强，
承受风险的能力越大。
敏感性分析方法是利用敏感性的方法，敏感性是指由于特定因素或变量
（如材料价格）的变化而引起评估目标（如成本）的变动幅度。
如果这一因素
在一定范围内变动但不对评估目标造成变化，就可以被认为对评估目标是弱敏
感性因素，反之为强敏感性因素。
变动因素可以是一个，也可以是多个。
盈亏平衡分析法和敏感性分析方法是静态风险估计方法，它们虽然能够回
答哪些变数或假设对开发贷款项目影响大,但不能回答哪些变数或假设最有可能
发生变化以及变化的概率,这是它们在开发贷款项目风险估计方面的缺点。
2.确定性风险估计方法
确定性风险估计方法主要定量、定性或两种结合方法，定量方法主要是利
用历史统计资料进行风险估计；定性方法主要是利用经验推断进行风险估计。
贷款项目从立项、设计、可行性分析、批复到实施过程中是一个复杂的动态过
程，在这个过程中会每个环节都会受到来自不同的风险因素影响，所以，开发
贷款项目中的风险是由许多风险构成的动态风险体系，这些风险可能进行定量
或定性估计。
所以，定性与定量结合风险估计方法在贷款项目中得到广泛应用，
综合推断法就是其中主要的一种风险估计方法。
综合推断法又称外推法，是利
用已有数据并结合主观分析判断，来估计项目风险发生概率的一种综合风险估
计方法。
综合推断法又可分为前推法、后推法和旁推法。
a 前推法
前推法就是根据房地产开发贷款项目以前的历史经验和资料推断出未来事
件发生的概率和后果，是最为常用的外推方法。
如果历史数据具有明显的周期
性，那么外推就可认为将来的情况会是历史简单重现，也就是历史数据的序列
特性直接投射到未来的状况中，据此直接对项目风险做出周期性评估。
如果从
历史记录中看不出明显的周期性或历史数据不能构成很好的序列，有时需要从
逻辑上的可能性及实践经验出发，去推断过去未发生的事件在将来是否有可能
发生。
b 后推法
后推法是手头没有房
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