房地产估价师制度与政策0201.docx

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房地产估价师制度与政策0201

第二章　建设用地制度与政策

　　【考情分析】

　　■本章所占分值适中，一般在平均值左右（平均值为5.45分）

单项选择题

多项选择题

判断题

综合分析题

总计

2009年

2题1分

1题2分

2题1分

1题2分

6题6分

2008年

3题1.5分

－

2题1分

1题2分

6题4.5分

　　【本章主要内容】

　　第一节集体土地征收

　　第二节建设用地使用权出让

　　第三节建设用地使用权划拨

　　第四节闲置土地的处理

　　【补充】我国土地制度框架－所有权与使用权分离

第一节　集体土地征收

　　1.征收集体土地的特点▲

　　1.1集体土地概述

　　■哪些土地属于集体土地

　　◇农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有

　　◇宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有

　　■对集体土地的限制

　　◇集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设

　　◇符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外（集体土地流转的特例）

　　【案例说明】

　　■集体土地使用权用于非家建设的典型案例是“小产权房”

　　【2006年真题】

　　◆《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属（　）所有。

　　A.国家

　　B.所在的村民小组

　　C.农民个人

　　D.农民集体

[答疑编号501252020101]

『正确答案』D

『答案解析』宅基地的所有权也归集体，使用权归农民个人。

参见教材P18。

1.2征地集体土地的概念

　　■是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为

　　■实质是土地所有权由集体所有变为国家所有

　　1.3征收与征用的共同与不同之处

　　■共同之处

　　◇都具有一定强制性

　　◇都要经过法定程序

　　◇都要依法给予补偿

　　■不同之处

　　◇征收是所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权

　　◇

征用是使用权改变，所有权不变，强制使用，特定情况结束后应返还原所有人

　　◆国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。

（　）

[答疑编号501252020102]

『正确答案』√

『答案解析』征用所有权不发生变化，只是使用权变化。

参见教材P18。

　　1.4征收的特点

　　■强制性-土地征收是国家行为

　　■妥善安置被征地单位和人员的生产和生活-要给予被征地单位经济补偿

　　■被征收的土地所有权发生转移-集体所有土地转变为国家所有土地

　　2.征收的原则▲

　　■

珍惜耕地，合理利用土地的原则

　　◇能不征就不征，能少征就少征

　　◇中国耕地的特点：

人均占有耕地少，耕地总体质量差，生产水平低，退化严重，后备资源不足

　　■

保证国家建设用地的原则

　　◇该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用

　　■

妥善安置被征地单位和农民的原则

　　对征收的土地要适当补偿

　　对农民造成的损失要适当补助

　　对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排

　　妥善安置拆迁户

　　■

有偿使用土地的原则

　　◇土地征收后，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应

　　■

依法征地的原则

　　◇必须有县级以上政府的批准文件

　　◇按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续

　　◇限止以租代征

　　【2007年真题】

　　◆下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（　）.

　　A.征收或者征用都是为了公共利益需要

　　B.征收或者征用都要依法给予补偿

　　C.征收是国家行为，征用是企业行为

　　D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变

　　E.征收是强制性的，征用是非强制性的

[答疑编号501252020103]

『正确答案』ABD

『答案解析』C征收征用均是国家行为；E征收征用均为强制性。

参见教材P18。

　　3.征收、征用集体土地的政策规定■

　　3.1征收土地的范围

　　■为了公共利益的需要，可以征收集体土地

　　■土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权

　　【2006年真题】

　　◆《宪法》规定，国家为了公共利益的需求，可以依照法律规定对土地实行（　）并给予补偿

　　A.征收

　　B.征用

　　C.征收或者征用

　　D.征购

[答疑编号501252020104]

『正确答案』C

『答案解析』征收征用的共同点。

参见教材P18、20。

　　3.2征收土地批准权限

　　■程序

　　◇听证制度-在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证

　　◇告知义务－当地土地行政部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等以书面形式告知被征地农村集体或家户

　　◇确权－对拟征地权属、地类、面积以及地上物进行调查，并共同确认

　　■批准权限

　　◇征收土地实行两级审批制度－国务院和省级政府（所有权转变）

　　◇农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续（用途转变）

　　■由国务院审批的征地

　　◇基本农田

　　◇基本农田以外的耕地超过35公顷的

　　◇其他土地超过70公顷的

　　■其他用地由省级政府审批并报国务备案

　　3.3申请征地不得化整为零

　　■征收土地应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零

　　■分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用

　　■铁路、公路、输油等管线工程可以分段征收

　　3.4对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助

　　■由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费

　　3.5临时用地政策

　　■由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准

　　■由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议（征用而非征收）

　　■临时用地期限最多不超过2年

　　■不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不得修建永久性建筑

　　■期满后建设单位清理场地支付费用，到土管部门注销登记

　　■超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地

　　3.6联营使用集体土地政策（两种方法）

　　■联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联营企业

　　■持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准文件

　　■由联营企业向县级以上政府土管部门提出用地申请

　　■两种处理方式

　　◇批准后可以改变土地性质，实行征收

　　◇也可以不改变土地所有权，作为联营条件（联营企业用地可以不改变土地权属性质）

　　3.7征收土地公告（主要是两个公告）

　　■概念

　　◇由被征收土地所在的市县人民政府，在收到征收土地方案后10日内以书面或其它形式进行公告

　　■征地公告内容（四项）

　　◇征收批准机关、文号、时间和用途（批文）

　　◇被征收土地的所有权人、位置、地类和面积（土地）

　　◇征地补偿标准和农业人口安置途径（人员）

　　◇办理征地补偿的期限与地点（手续）

　　■征地补偿安置方案公告内容

　　◇被征地土地情况（位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置农业人口的数量）

　　◇土地补偿费标准、数量、支付对象和方式

　　◇安置补助费的标准、数量、支付对象和方式

　　◇地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式

　　◇农业人口具体安置途径

　　◇其他措施

　　■未进行公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理手续（所以公告是必经的程序）

　　3.8征地补偿费的使用

　　■补偿和安置补助费按有关规定使用（给村集体或农民个人）

　　■耕地占用税用于土地开发和农业发展

　　■菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理

　　■征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支

　　3.9特殊征地政策

　　■大中型水利水电工程补偿－国务院另行规定

　　■征收林地、园林林业管理部门规定

　　■征收中发现文物、古迹、古树报相关部门处理后方可征地

　　■烈士墓、华侨墓按主管部门办理

　　■用地范围内有国防设施经协商后方可征收

　　4.土地征收补偿范围和标准■

　　【征地补偿费的构成】三大类

　　■土地补偿费－给集体的，补偿所有权

　　■安置补助费－给个人的，安置劳动力

　　■地上物及青苗补偿费－给地上物的所有人

　　【注意专有名词的精准性】

　　■征地补偿费与土地补偿费不同

　　■安置补助费，不叫安置补偿费

　　4.1土地补偿费

　　■内含

　　◇是征地费的主要部分，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而支付的款项（对地）

　　◇由用地单位支付土地补偿费

　　■标准

　　◇征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6－10倍（按原用途补偿）

　　◇其他土地标准，由省级规定

　　4.2安置补助费

　　■内含

　　◇安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费（对人）

　　■耕地标准

　　◇安置补助费＝需要安置的农业人口数×每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准

　　◇需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算

　　◇每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4－6倍

　　◇每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍

　　■非耕地标准

　　◇由省级规定

　　■征地补偿费的特殊规定

　　◇人均耕地特别少的地区，按前述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使农民保持原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征前3年平均年产值的30倍

　　◇土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴

　　■政府的管理

　　◇省级政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价

　　◇征地补偿做到同地同价

　　◇国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算

　　◇对有稳定收益的项目，农民可用建设用地使用权入股

　　4.3地上附着物和青苗补偿费

　　■地上附着物和青苗补偿费标准，由省级政府规定

　　■征收城市郊区的菜地，缴纳新菜地开发建设基金

　　■城市郊区的菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘

　　4.4临时用地补偿标准

　　■征用临时用地，应与集体经济组织签订临时用地协议

　　■按土地前3年平均年产值逐年给予补偿（注意没有倍数）

　　■但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过土地补偿费和安置补助费的总和

　　【为何有高限的规定】

　　■临时用地补偿相当于租金

　　■征地补偿费相当于销售价格

　　■如果租金之和超过了售价，那就不如买了而不是租

　　4.5补偿费用的使用

　　■土地补偿费－农村集体经济组织所有

　　■地上附着物和青苗补偿费－归地上附着物和青苗的所有者

　　■安置补助费（三种方式）

　　◇由农村集体经济组织安置人员的－由农村集体经济组织管理和使用

　　◇其他单位安置的人员－支付给安置单位

　　◇不需要统一安置的人员－发放给个人

　　【2006年真题】

　　◆下列关于征收土地的表述中，正确的是（　）

　　A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍

　　B.安置补助费只能发放给安置单位

　　C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费

　　D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金

[答疑编号501252020201]

『正确答案』C

『答案解析』A征收耕地按此标准，非耕地可参照此标准由省级政府标准。

B安置补助费有三种发放方式，由农村集体经济组织安置人员的－由农村集体经济组织管理和使用，其他单位安置的人员－支付给安置单位，不需要统一安置的人员－发放给个人；D鱼塘也要交。

参见教材P23。

　　5.土地征收工作程序▲

　　5.1申请用地

　　■申请机构

　　◇土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门

　　■申请的依据

　　◇经批准的设计任务书或初步设计

　　◇年度基本建设计划（立项）

　　◇其它

　　■所需附上有资料

　　◇建设单位有关资质证明

　　◇项目可行性研究报告批复或其它有关批准文件

　　◇土地行政部门出具有用地预审报告

　　◇初步设计或其他有关材料

　　◇建设项目总平面布置图

　　◇占用耕地的，提出补充耕地方案

　　◇项目位于地质灾害区的，提供地质灾害危险性评估报告

　　◇提供地价评估报告

　　5.2受理申请并审查有关文件（一书四方案）

　　■审查时间

　　◇受理的30日内

　　■编制（一书）

　　◇建设项目用地呈报说明书

　　■拟定（四方案）

　　◇农用地转用方案（用途转变）

　　◇补充耕地方案

　　◇征地方案（所有权转变）

　　◇供地方案（使用权转变）

　　■流程

　　◇经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查

　　5.3审批用地（一制度）

　　■实行土地管理部门内部会审制度审批土地

　　■批文必须是政府的，而不是土管部门的

　　5.4征地实施

　　■实施机构

　　◇被征收土地所在地市县人民政府（注意不是土管部门）

　　■程序

　　◇征地公告

　　◇支付征地费

　　◇安置农业人口

　　◇协调征地争议

　　5.5签发用地证书（合同+登记）

　　■有偿使用土地的－签订《土地使用权出让合同》

　　■以划拨方式使用土地的，签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》

　　■用地单位持上述文件办理土地登记手续

　　5.6征地批准后的实施管理

　　■时间

　　◇用地批准后至颁发土地使用权证书前的管理

　　■措施

　　◇会同有关部门落实安置措施

　　◇督促被征地单位按期移交土地

　　◇处理征地过程中的各种争议

　　◇填写征地结案报告（表示征地工作结束）

　　5.7建立征收土地档案（三项要求）

　　■整理和收集征收过程中形成的各种文件

　　■收集存档的文件一律是原件

　　■市、县范围内的土地档案应统一格式

第二节　建设用地使用权出让

　　【供地方式】

　　■划拨－无偿无期限

　　■出让－有偿有期限

　　1.出让的概念■

　　■出让

　　◇是指国家将国有土地使用权在一定上限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为

　　■出让金

　　◇是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租

　　■出让的含义

　　◇出让是土地一级市场，由国家垄断，一方必定是国家

　　◇经出让取得使用权的单位，只有使用权，所有权依然归国家所有。

在期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权（部分处分权）；土地使用权可以入市，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有

　　◇使用者只有在向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书

　　◇集体土地不经征收不得出让

　　◇出让是国家以土地所有者身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点（民事关系）

　　2.建设用地使用权出让计划■

　　■出让土地的三符合

　　◇符合土地利用总体规划

　　◇符合城市规划

　　◇符合年度建设用地计划

　　■程序

　　◇省级政府下达控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案

　　◇具体出让每幅地的条件，由市县级政府土管部门会同规划、建设、房产管理部门拟定，经有批准权人民政府批准后，由市、县土管部门实施

　　3.出让方式■

　　3.1出让方式

　　■方式（四种）

　　◇招标

　　◇拍卖

　　◇挂牌

　　◇协议

　　■应采用招拍挂的情形

　　◇工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（五类）

　　◇其它性质，同一土地有两个以上意向用地者的

　　【注意】要分清以下概念的级别

　　■划拨

　　■出让

　　◇招标

　　◇拍卖

　　◇挂牌

　　◇协议

　　3.2出让的一般规定（招拍挂的共同要求）

　　■招拍挂都必须发布公告

　　■招拍挂都应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则

　　■挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天

　　■市县政府土管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价

　　■标底或底价不得低于国家最低标准

　　■确定招标标底、拍卖和挂牌的起叫价、底价、投标竞买保证金，应该实行集体决策

　　■招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束前应保密

　　3.3招标出让的含义与程序

　　■招标出让的含义

　　◇是指市、县国土部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为

　　◇本方式有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局，重大工程的较大地块的出让

　　■程序

　　◇投标

　　◇开标－投标人少于三人，应终止招标活动

　　◇评标－评标小组由出让人代表，有关专家组成，人数为五人以上单数

　　◇中标－基本原则是价高者得，对能够最大限度地满足招标文件中各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人

　　3.4拍卖出让的含义与程序

　　■含义

　　◇拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为

　　◇拍卖的方式特点是利于公平竞争，一般出最高价者取得土地使用权

　　◇适用于区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让

　　◇竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖

　　■程序

　　◇主持人点算竞买人

　　◇主持人介绍拍卖宗地情况

　　◇主持人宣布拍卖规则

　　◇主持主人报出起叫价

　　◇竞买人举牌应价或者报价

　　◇主持人确认应价或者报价后继续竞价

　　◇主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价报价的，主持人落槌表示成交

　　◇主持人宣布最高应价报价者为竞得人

　　3.5挂牌出让的含义与程序

　　■含义

　　◇是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定建设用地使用人的行为

　　◇挂牌时间不少于10个工作日

　　◇挂牌期间，土管部门可以根据竞买人的竞价情况调整增价幅度

　　■程序

　　◇在挂牌起始日，出让人将土地情况及要求在土地交易所挂牌公布

　　◇符合条件的竞买人填写报价单报价

　　◇挂牌主持人确认该间报价后，更新显示持牌价格

　　◇挂牌主持人在挂牌公告规定的截止时确定竞得人（可有现场竞价环节）

　　■挂牌确认成交的规则

　　◇在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价不低于底价，挂牌成交

　　◇在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人

　　◇报价相同的，先提交报价单者为竞得人（必须高于底价）

　　◇在挂牌期内无应价者或者竞买人的报价均低于底价的，挂牌不成交

　　3.6协议出让的含义

　　■含义

　　◇协议出让是指政府作为土地所有者与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为

　　■特点

　　◇自由度大，不利于公平竞争

　　■适用范围

　　◇适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地

　　■处罚

　　◇应当以招标挂方式出让的而擅自采用协议方式出让，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分，构成犯罪，追究刑事责任

　　【归纳总结】

方式

人数少于三个

适用范围

法律文件

招标

终止招标

需要优化土地布局，重大工程的较大地块的出让

中标通知书

拍卖

终止拍卖

区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让

成交确认书

挂牌

可以成交

成交确认书

协议

一般只有一家

适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地

协议出让合同

　　3.7确定土地使用人之后的步骤

　　■出让人应向确定的土地使用者发出中标通知书或成交确认书

　　■中标通知书或成交确认书具有法律效力，出让人改变竞得结果或中标人放弃中标宗地的，应当承担法律责任

　　■按中标通知书或成交确认书中约定的时间双方签订国有建设用地使用权出让合同

　　■出让人应在10个工作日内公布结果

　　■受让人付清全部土地出让价款后，可办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书

　　■不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书

　　3.8中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效

　　■提供虚假文件隐瞒事实的

　　■采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的

　　4.出让年限■

　　■法定出让最高年限

　　◇居住用地70年

　　◇工业用地50年

　　◇教育、科技、文化、卫生、体育用地50年

　　◇商业、旅游、娱乐用地40年

　　◇综合或者其他用地50年

　　■具体的出让年限可以短于但不能长于以上最高年限

　　【2009年真题】

　　◆甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。

乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为（　）年。

　　A.38

　　B.40

　　C.68

　　D.70

[答疑编号501252020301]

『正确答案』B

『答案解析』商业用途土地最高出让年限为40年。

收回土地以前的年限不影响新的出让年限，但如果是甲公司让该土地转让，则转让后土地使用年限为40-2=38年。

参见教材P31。

　　【2009年真题】综合分析题甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该　　2005年，甲房地产开发公司（以下简称类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。

甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。

2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。

2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。

　　◆如果该项目