青海省房地产估价师《制度与政策》：房地产法律体系考试题文档格式.docx

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成本法

工业用地的监测点评估价格

5、下列关于工程量清单，表述错误的是。

工程量清单是按照招标要求和施工设计图纸要求规定将拟建招标工程的全部项目和內容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算拟建招标工程的分部分项工程数量的表格

工程量清单是指投标文件的组成部分

工程量清单是由招标人发出的一套注有拟建工程各实物工程名称、性质、特征、单位、数量及开办项目、税费等相关表格组成的文件

工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的王程造价咨询单位

6、房地产具有供给有限特性，本质上在于。

土地总量有限

规划限制

房地产不可移动

价值量大

工业用地的监测点评估价格

7、下列关于经济学中的成本概念，说法错误的是。

人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本”

经济学中的成本概念同于会计成本

经济学中的成本概念不同于会计成本，称为“经济成本”

经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和

8、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据提出。

（2008年试题）

城镇体系规划

土地利用总体规划

修建性详细规划

控制性详细规划

房地产估价机构必须加盖公章

9、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上是不超过当地人均住房面积的__。

A．50%

B．60%

C．70%

D．80%

10、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业的经营权转让给其他经营者的行为。

整体资产或者部分资产

整体资产

部分资产

固定资产

11、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。

A．4800

B．5124

C．5800

D．7124

12、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。

工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排

确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用

使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑

临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权

13、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。

房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人

房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人

公证机关和无利害关系的第三人

人民法院和无利害关系的第三人

14、房地产的行政法规是以颁布的。

中华人民共和国主席令

国务院令

国务院房地产行政主管部门部长令

省政府省长令

15、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是（）元。

A．1843.86

B．1847.55

C．2279.87

D．2291.27

16、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案。

A．法定代表人或者执行合伙人

B．全体股东或全体合伙人

C．全体注册房地产估价师

D．全体董事

17、居住用途房地产的位置优劣，主要是看和安宁程度。

周围环境状况

繁华程度

临街状况

附近是否有矿产资源

18、在某商业街深度30％的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元／㎡，后街路线价为2000元／㎡。

那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为。

18％

20％

15％

25％

19、某房地产占地面积40000㎡，上存楼房三栋。

甲楼4层，每层建筑面积均为3000㎡：

乙楼建筑面积为3层，每层6000㎡；

丙楼6层，每层7500㎡，则该宗土地的建筑覆盖率为。

242．4％

50％

41．25％

187．5％

20、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。

交通拥挤

建筑技术进步

城市规划改变

自然环境恶化

21、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。

6825万元

6866万元

6203万元

6713万元

22、标准深度是道路对地价影响的转折点．由此接近道路的方向，地价逐渐升高；

由此远离道路的方向，地价。

逐渐降低

逐渐升高

可视为基本不变

为零

23、当房屋面积误差比绝对值超过一定比例时，买房人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房的__日内将买受人的已付房价款退还给买受人。

A．30

B．7

C．20

D．15

24、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段

B．前期工作阶段

C．建设阶段

D．租售阶段

25、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A．3.5%

B．5.17%

C．7.75%

D．8.59%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、以下引起房地产价格上升的情况中，属于真正的自然增值的是。

房地产本身的投资改良

通货膨胀

更新装修

经济发展引起房地产需求增加

周围环境改善

2、下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有。

房地产销售价格调查

房地产促销策略调查

城镇居民家庭收入调查

城市人口地理分布调查

城市基础设施状況调查

3、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是定价法。

目标

价值

挑战

成本加成

借款合同

4、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是__。

A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

5、在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括。

容积率

建筑红线后退距离

绿地率

建筑密度

车泊位

6、影响房地产市场发展的政策因素包括。

土地供给政策

住房建设和住房消费政策

房地产金融政策

房地产产权与交易政策

城市人口政策

7、在房地产开发项目策戈Ⅱ中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是__。

A．地域分析与选择

B．具体地点的分析与选择

C．开发内容和规模的分析与选择

D．开发时机的分析与选择

8、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修资金

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整

出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金

出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的3％

售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金

9、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（）。

A．建设工程规划许可证

B．选址规划意见通知书

C．项目设计方案的总平面图

D．城市规划部门批准征用土地的计划任务

E．1/2000或1/500的地形图

10、拆迁人是__。

A．房屋拆迁管理部门

B．规划行政主管部门

C．专门从事房屋拆迁的单位

D．取得房屋拆迁许可证的单位

11、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式，表述正确的是。

产权调换房屋实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋

产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补

产权调换房屋不存在多退少补问题

无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则

从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的

12、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。

假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为__。

A．14140元/m2

B．4242元/m2

C．56561元/m2

D．60000元/m2

13、某幢房屋的建筑面积为200m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1000元/m2。

估算该房屋的重新购建价格为__万元。

A．10

B．20

C．25

D．30

14、在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是__。

A．随行就市定价法

B．认知价值定价法

C．领导定价法

D．挑战定价法

E．目标定价法

15、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为__万元。

A．4023.04

B．4074.10

C．4768.50

D．5652.09

16、下列符合商品房现售条件的有。

取得土地使用权证书

出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

已通过竣工验收

物业管理方案未落实

拆迁安置正在落实

17、从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有。

土地

劳动力

资本

经验

环境

18、在完全竞争市场上，劳动的共同决定完全竞争市场上的工资水平。

供给

供给弹性

需求

需求弹性

需求规律

19、在下图所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是。

F=5A-P

F=A（F/A，i，5）-P

F=A（F/A，i，5）-P（P／P，i，6）

F=A（F/A，i，5）（F/P，i，1）-P（F/P，i，6）

F=[A（P/A，i，5）-P]（F/P，i，6）

20、在运用成本法时最主要的有__。

A．区分计划成本和实际成本

B．区分实际成本和客观成本

C．结合实际成本来确定评估价值

D．结合实际开发利润来确定评估价值

E．结合市场供求分析来确定评估价值

21、可比实例选取的恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，因此应特别慎重，选取可比实例应符合的要求有。

可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产

可比实例的交易类型应与估价对象吻合

可比实例的交易类型应与估价目的吻合

可比实例的成交日期应尽量接近估价时点

可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格

22、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是__。

A．地方性法规

B．政府规章

C．部门规章

D．自治条例

23、运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括。

加权平均资本化率

综合资本化率

建筑物资本化率

土地资本化率

权益资本化率

24、房地产权属档案应当以为单元建档。

街道

房号

幢

丘

执行层的组织协调

25、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是__。

A．确定调查方式

B．设计问卷

C．收集信息

D．定义市场区域