嘉年华商业广场策划推广方案.docx
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嘉年华商业广场策划推广方案
嘉年华商业广场策划推广方案
2007-05-1323:
27 三秦房产网
嘉年华广场市场篇
第一部分、淄博概况
1、地理 淄博处于鲁中地区，现辖张店、淄川、博山、周村、临淄5区和桓台、高青、沂源3县，总面积5938平方公里，人口412万，其中市区人口271.84万
2、交通 胶济铁路，与淄东（营）、淄八（陡）铁路，济（南）青（岛）高速公路于滨（州）莱（芜）高速公路纵横交错，周边有青岛港、烟台港、东营港等重要出海港口，市中心距济南和青岛国际机场分别为70公里、210公里。
3、城市风貌 淄博的城市布局独具特色。
张店、淄川、博山、周村、临淄5区和桓台县呈梅花状分布，东南西北4个城区距中心城区分别为20公里左右，城乡交错，布局舒展，形成城市群组，被专家称为“淄博模式”。
2003年起人均国内生产总值为24319元，增长为16.3%。
第二部分、桓台县概述
1、全县总面积509.53平方公里，辖11个镇、1个开发区和1个城区街道办事处，343个行政村。
2002年底全县总人口48.9万人，其中农业人口41.37万人，非农业人口7.53万人。
少数民族352人。
2、全县农民人均收入3929元，人均居住面积34.7平米；城市居民人均可支配收入7800元，人均居住面积25平米。
2002年，桓台县国内生产总值79.85亿元，在全省139县市区排位中列35位，比上年前移2位次。
索镇的人口规划2020年在20万人左右。
第三部分、桓台县的规划
1、功能定位
淄博市组群城市北部城区，加工制造业基地，生态型园林城市。
2、发展目标与指标体系
类别 指标 单位 现状 发展目标
2002年 2007年 2010年 2015年 2020年
经济类 国内生产总值 亿元 81.04 150 200 320 500
人均国内生产总值 美元 1994 3500 5000 7500 10000
城镇居民人均可支配收入 元 7800 11500 15000 20000 26000
农民人均纯收入 元 3929 6000 8000 11000 15000
恩格尔系数 % ― 40 38 35 30
社会类 总人口 万人 48.9 50 51 52 53
县城人口 万人 8.6 12 16 18 20
人口自然增长率 ‰ 5.18 <6 <5 <4 <3
城镇人均住房建筑面积 平米 ― 18 20 30 33
3、城市用地发展方向
3.1总体思路：
规模适度，依托淄博发展优势，发挥区域规模效应，集中加强与张店的发展联系。
3.2发展方向选择：
县城驻地向南向西发展为主，近期向南发展，加强与张店联系，远期向西发展保证桓台城市形态的完整性与独立性，向北发展留有足够的产业纵深，控制向东发展。
4、城市总体规划结构
延续现状良好的城市形态，城市总体布局采用方各网状集中紧凑布局结构，即“一轴、二心、三带、四区”，具体为：
4.1一轴：
一中西路与一中东路之间，形成的集行政办公、文化娱乐、体育休闲、商业服务、公园绿地于一体的景观轴线。
4.2二心：
以南部新区政务中心为城市主中心，带动城市向南向西发展，是南北主轴现的景观标志点；以东区旧城传统的商贸中心为城市副中心。
两个中心，一主一次，新城旧城遥相呼应。
4.3三带：
沿南一中东路两侧形成公路设时代，沿东西中心大街两侧形成商业服务带，沿205国道两侧形成传统的商贸生活带。
4.4四区：
东部205国道以东为居住商贸区；北部工业路以北为产业区；205国道以西，工业路以南公园路以北纬居住生活区。
第四部分、近期建设规划
1、期限：
2003――2010年。
2、发展目标
到2010年，初步把桓台建设成为基础设施完善、服务体系健全、生态环境优美、有较强经济实力和辐射带动作用的生态型园林城市。
3、近期建设重点：
“开发新城区、提升老城区、整合工业区”
3.1、拉开城市空间布局，形成“一轴、二心、三代、四区”的城市格局。
在现状基础上，近期来开城市的建设布局，城市向南部迅速推进。
重点进行南部新区的开发和南北公共景观轴的建设，积极实施新区开发策略。
形成“一轴、二心、三代、四区”的城市大格局，近期城市以向南为发展方向。
3.2、疏解老城，改善老城区生活环境，提升老城区综合环境
通过近期建设，完善城市交通、商贸、文化、旅游等综合功能，强化基础设施和公益性公共设施的建设，改善人居环境，提高城市竞争力，全面提升城市形象。
近期疏解老城密集人口，改善老城综合环境，缩小新老城差距。
制定政策，引导“城中村”的改造和旧区的开发。
3.3、整合工业区，是城区工业健康有序的发展
通过近期的建设，陆续的搬迁、改造现有用地不合理及带有污染的工业企业
第五部分、桓台沿街商铺综合分析
一、商业市场普查方案
1、说明：
为了全面了解桓台商业经营供给市场状况，为项目定位提供准确、科学、及时的信息，特安排本次商业市场普查，预定用五天的时间完成本次问卷调查工作。
2、调研目的
2.1了解桓台县主要商业街道店铺的售价及租金水平；
2.2了解桓台县主要商业街道店铺的实用面积；
2.3了解桓台县商业的业种、业态（品牌、档次、经营状况、经营种类所占市场比例）；
2.4为本项目做前期市场形象推广、积累市场客户。
3、调研范围
a中心路 b张北路 c兴桓路 d镇南大街
e建设路 f卫生街 g公安路 h公园路
4、调查对象
调研范围内所有营业中的店铺
5、调查方式
采用问卷式，具体内容见调研表
6、人员组织与时间进度
6.1调查样本预计900份；
6.2临时调查人员安排4人；
6.3调查工作预计于9月25日实施至9月29日完成，实施前须提前一周做准备工作。
7、调研重要分析指标
7.1售价及租金分析；
7.2面积分析；
7.3经营内容指标分析
7.3.1
（一）、单项分析
1、商铺面积分析：
沿街经营商铺的面积51-70┫占17%，比例最大；21-30┫占15.9%，比例次之；10-15┫占15.2%；31-40┫占13.8%。
累计可见10-40┫占55.5%，是主要的面积范围。
面积
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
10-15┫
65
15.2
15.2
16-20┫
46
10.7
25.9
21-30┫
68
15.9
41.7
31-40┫
59
13.8
55.5
41-50┫
17
4.0
59.4
51-70┫
73
17.0
76.5
71-100┫
42
9.8
86.2
101-150┫
36
8.4
94.6
150┫以上
23
5.4
100.0
Total
429
100.0
2、商铺层数分析：
只在一层经营的占83.5%，是非常大的比例；占有二层经营的占15.1%，2层以上楼层做经营的微乎其微。
可见沿街的商铺一层有较高的利用价值，但二层及其以上楼层的商业价值很少，也没有很好的挖掘，应有相当的商业潜力。
层数
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
一层
359
83.5
83.5
二层
65
15.1
98.6
三层
5
1.2
99.8
四层
1
.2
100.0
Total
430
100.0
3、店面形象分析：
店面形象为优的占60.2%，良以上的占84.9%。
可见，经营者对目前的店面形象评价非常高，也说明了他们重视自己的店面形象。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
优
251
60.2
60.2
良
103
24.7
84.9
一般
62
14.9
99.8
无
1
.2
100.0
Total
417
100.0
4、经营产品的品牌分析：
经营者的经营品牌多为国内品牌，占76.7%，其中以中档品牌为主，占31.8%，低档和高档比例相当；国际品牌占9.9%。
说明目前的经营品牌总体上处于中等水平，应有往高品牌发展的潜力。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
国际名牌
42
9.9
9.9
国内高档品牌
92
21.6
31.5
国内中档品牌
135
31.8
63.3
国内一般品牌
99
23.3
86.6
无
57
13.4
100.0
Total
425
100.0
5、经营产品的行业分析：
在被调查者的行业中，男女休闲装所占的比例最大，为13.7%，其次为女装，占12.1%，服装类共占有33.8%的比例，是行业中的主要部分。
可以借鉴，购物中心的服装类经营数量占三分之一为宜；便利店、百货类占10.5%；鞋、箱包、皮具类，餐饮类和美容、美发、健身类各占约5%，在行业中也占有相当的分量。
总之，这些行业是购物中心的主要部分，也是消费者的必须部分。
频率
百分比（%）
男装类
25
5.8
女装、内衣
52
12.1
男女休闲装
59
13.7
饰品类
2
.5
童装、孕妇装类
10
2.3
鞋、箱包、皮具类型
22
5.1
珠宝、钟表、眼镜类
6
1.4
礼品、精品类
16
3.7
餐饮类
22
5.1
休闲、娱乐类
1
.2
便利店、百货类
45
10.5
文体、音像类
13
3.0
家电
8
1.9
数码、通讯、IT类
11
2.6
化妆品
6
1.4
美容、美发、健身类
21
4.9
五金、机电、化工类
18
4.2
家饰、床上用品、厨具类
24
5.6
维修、加工、中介类
6
1.4
婚纱摄影类
5
1.2
医药、保健类
11
2.6
烟、酒、茶类
15
3.5
机车类
4
.9
其它
28
6.5
Total
430
100.0
6、经营方式分析：
在调查对象的经营方式中自营者占57.9%，其余方式各占10%左右。
频率
百分比（%）
厂家直销
45
10.5
加盟、连锁
49
11.4
代理
45
10.5
经销
41
9.6
自营
248
57.9
Total
428
100.0
7、经营收益情况分析：
在被调查中经营收益为良的最多，占40.4%；其次是一般的占33.8%，另有23.2%的经营为优。
总体的经营收益还比较乐观。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
优
99
23.2
23.2
良
172
40.4
63.6
一般
144
33.8
97.4
差
8
1.9
99.3
Total
426
100.0
8、每月每平方米的营业额分析：
在每月每平方米的营业额的调查中，100元以下的占31.9%，101-300元近一半，占45.3%；另有11.0%的在500元以上，可见，被调查者的营业额的差距较大，大部分在300元以内。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
100元以下
136
31.9
31.9
101-150元
71
16.7
48.6
151-200元
46
10.8
59.4
201-250元
29
6.8
66.2
251-300元
47
11.0
77.2
301-400元
34
8.0
85.2
401-500元
15
3.5
88.7
500元以上
47
11.0
99.8
Total
426
100.0
9、商铺每平方米的月租金分析：
在租金这一重要指标的调查中，10-15元最多，占28.7；16-30元的占约30%，另有10元以下占17.2%，13.2%的在40元以上。
可见，当地的租金差距较大，总体租金水平较乐观。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
无
10
2.4
2.4
10元以下
73
17.2
19.5
10-15元
122
28.7
48.2
16-20元
44
10.4
58.6
21-25元
40
9.4
68.0
26-30元
42
9.9
77.9
31-35元
23
5.4
83.3
36-40元
14
3.3
86.6
40元以上
56
13.2
99.8
Total
425
100.0
10、租赁商铺的期限分析：
在租赁期限中，一年以下（含一年）的最多，占67.1%；其次是五年以上（含五年），占13.5%。
可见市场的租赁期限一年期内的短期租赁为主，其次是长期（五年以上）的租赁。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
一年以下（含一年）
278
67.1
67.1
二年
35
8.5
75.6
三年
38
9.2
84.8
四年
7
1.7
86.5
五年以上（含五年）
56
13.5
100.0
Total
414
100.0
11、商铺的人数分析：
经营人数中，2人以下（含2人）的占66%，3人的占16.25%，5人以上（含5人）
的占11.2%。
多数店铺经营人数较少，为小规模个体经营户。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
2人以下（含2人）
282
66.0
66.0
3人
69
16.2
82.2
4人
24
5.6
87.8
5人以上（含5人）
48
11.2
99.1
Total
427
100.0
12、投资金额分析：
经营者的投资金额在3-5万的最多，占24.6%；其次是2万以下的占23%，2-3万的占20.4%，可见大部分的投资金额在5万元内，可见大部分经营者的投资限度很小，可以方便的退出投资。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
2万以下
98
23.0
23.0
2-3万
87
20.4
43.3
3-5万
105
24.6
67.9
7-10万
62
14.5
82.4
10-15万
34
8.0
90.4
15-20万
19
4.4
94.8
20万以上
22
5.2
100.0
Total
427
100.0
13、装修投入分析：
38.1%的装修投入在5000元以下，31.5%没有装修投入，5000-1万元的占14%，1万元以下的累计为83.6%，不到10%的装修投入在2万元以上。
可见，大多数经营者的装修投入都很少。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
无
135
31.5
31.5
5000元以下
163
38.1
69.6
5000-1万元
60
14.0
83.6
1-2万元
36
8.4
92.1
2-3万元
15
3.5
95.6
3-5万元
12
2.8
98.4
5万元以上
7
1.6
100.0
Total
428
100.0
14、经营旺季分析：
在经营旺季调查中，占最多的是冬季为68.1%；春季、夏季和秋季都在35%左右，并且相差不大。
频率
百分比（%）
春季
139
32.3
夏季
156
36.3
秋季
159
37.0
冬季
293
68.1
无
24
5.6
15、每月的税费支出分析：
税费支出200元以下的累计占52.9%，在一半以上，其中10%以上的没有税费；200-300元的占26.8%，累计占79.8%；另有8.5%的在301-500元。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
无
52
12.2
12.2
200元以下
173
40.7
52.9
200-300元
114
26.8
79.8
301-500元
36
8.5
88.2
501-800元
19
4.5
92.7
801-1200元
16
3.8
96.5
1201-2000元
8
1.9
98.4
2000元以上
7
1.6
100.0
Total
425
100.0
16、每月的水电费支出：
分析：
水电费支出50元以下的占53.5%，51-100元的占19.7%；87.3%的在200元以内。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
50元以下
228
53.5
53.5
51-100元
84
19.7
73.2
101-200元
60
14.1
87.3
201-300元
21
4.9
92.3
301-500元
17
4.0
96.2
501-800元
4
.9
97.2
800元以上
12
2.8
100.0
Total
426
100.0
17、如果在桓台县建设一座环境优美，品牌云集，现代、时尚、典雅、充满生机和活力的购物乐园，拥有大批顾客群，展示无限美好的发展空间，您是否愿意进驻该购物乐园经营呢？
频率
百分比（%）
是
379
88.1
否
51
11.9
Total
430
100.0
分析：
88.1%的经营者愿意入驻经营。
可见，该购物中心是经营者的理想经营场所。
17.1、需要的经营面积分析：
需要的经营面积中51-70┫占15.9%，16-20
┫和21-30┫各占13.3%；有近一半的需要面积在16-50┫。
相比现在的经营面积，经营者有扩大经营面积的需要。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
10┫以下
13
3.4
3.4
10-15┫
16
4.2
7.7
16-20┫
50
13.3
21.0
21-30┫
50
13.3
34.2
31-40┫
39
10.3
44.6
41-50┫
43
11.4
56.0
51-70┫
60
15.9
71.9
71-100┫
48
12.7
84.6
101-150┫
33
8.8
93.4
150┫以上
25
6.6
100.0
Total
377
100.0
17.2、适合的租金（元/月/┫）分析：
理想租金在10-15元的最多，占60.3%；16-20元的占21.3%；21-25元的占8.3%；同时，89.9%的理想租金在25元以下。
相比其经营的租金水平，经营者希望租金越低越好，因此理想租金相对较低。
频率
百分比（%）
累计百分比（%）
10-15元
226
60.3
60.3
16-20元
80
21.3
81.6
21-25元
31
8.3
89.9
26-30元
18
4.8
94.7
31-35元
1
.3
94.9
36-40元
4
1.1
96.0
41-45元
5
1.3
97.3
46-50元
4
1.1
98.4
50元以上
6
1.6
100.0
Total
375
100.0
（二）、交叉分析
1、行业与面积交叉分析：
服装类多数在10-40┫，以16-30┫为主，且面积差异不大；鞋、箱包、皮具类，礼品、精品类和文体、音像类在10-70┫不等，且差异较大；餐饮类多在70┫以上；数码、通讯、IT类和化妆品多在16-30┫；家电在50-100┫为主；美容、美发、健身类和家饰、床上用品、厨具类以50-150┫为主，且差异较大；医药、保健类和烟、酒、茶类多在20-70┫。
面
积
行
业
10-15
16-20
21-30
31-40
41-50
51-70
71-100
101-150
150┫以上
Total
男装类
2
3
5
4
1
4
2
2
1
24
女装、内衣
14
15
9
6
1
4
1
1
1
52
男女休闲装
15
10
11
10
1
4
4
3
1
59
饰品类
0
0
1
0
0
0
1
0
0
2
童装、孕妇装类
3
2
2
0
1
0
1
1
0
10
鞋、箱包、皮具类
5
1
3
4
2
4
1
0
2
22
珠宝、钟表、眼镜类
0
0
1
1
1
2
0
1
0
6
礼品、精品类
3
2
2
1
1
5
1
1
0
16
餐饮类
2
0
2
2
0
2
4
4
6
22
休闲、娱乐类
0
0
0
0
0
1
0
0
0
1
便利店、百货类
2
1
7
11
2
12
4
4
2
45
文体、音像类
4
1
2
3
0
3
0
0
0
13
家电
0
1
1
1
0
2
2
1
0
8
数码、通讯、IT类
1
3
4
0
0
2
0
0
1
11
化妆品
1
0
3
0
1
1
0
0
0
6
美容、美发、健身类
1
0
1
4
0
4
5
4
2
21
家饰、床上用品、厨具类
2
1
0
3
2
7
6
3
0
24
婚纱摄影类
0
0
0
0
0
0
2
2
1
5
医药、保健类
1
0
4
0
3
0
2
1
0
11
烟、酒、茶类
0
1
2
4
0
5
2
1
0
15
Total
2、行业与租金交叉分析：
服装类的租金差
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