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整理项目财务分析
第六部分项目财务分析
一、项目投资估算和依据
房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：
开发成本（土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资）和开发费用（管理费用、销售费用、财务费用等）。
（一）开发成本
1、土地费用
（1）土地使用权出让金。
土地使用出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据茂名市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价。
（2）拆迁安置补偿费。
它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
按政府相关规定给以补偿。
2、前期工程费。
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
（2）“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
3、建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
4、基础设施费。
它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
5、公共配套设施费。
它主要指在开发小区内可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
6、开发期间税费。
开发项目投资估算要考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
根据当地有关法规标准估箅。
7、不可预见费。
它包括基本预备费和涨价预备费。
依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
（2）开发费用开发费用：
指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
1、管理费用。
可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。
2、销售费用。
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
主要包括以下三项：
（1）广告宣传费。
约为销售收人的2％一3％；
（2）销售代理费。
约为销售收入的1．5％一2％；
（3）其他销售费用。
约为销售收入的0．5％一1％。
以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。
3、财务费用。
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。
二、项目各种财务数据的估算
（一）投资与成本费用估算
1、土地费用：
本项目土地费用估算见表6-1：
表6-1土地费用估算表单位：
万元
序号
项目名称
估算依据
金额
备注
1
土地费用
其中：
1.1
土地使用权出让金
1.2
土地拆迁补偿安置费
合计
528
2、前期工程费：
本项目前期工程费估算见表6-2：
表6-2前期工程费估算表单位：
万元
序号
项目
估算依据
金额
备注
1
规划设计费
建安工程费×3%
2
可行性研究费
建安工程费×1.5%
3
水文、地质、勘探费
建安工程费×0.5%
4
通水、通电、通路费
建安工程费×2.5%
5
场地平整费
元／平方米，共平方米
总计
1000
3、建安工程费：
参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。
见表6-3。
表6-3建安工程费估算表单位：
万元
序号
项目
建筑面积
土建
装饰
设备
金额
合计
单价
金额
单价
金额
单价
金额
1
住宅
平方米
2
地下室
合计
10437.5
备注
4、基础设施费：
其估算过程参见表6-4
表6-4基础设施费估算表单位：
万元
序号
项目
估算依据
金额
备注
1
供电工程
2
供水工程
3
道路工程
4
绿化工程
5
其他工程
合计
800
5、公共配套设施费：
其估算过程参见表6-5
表6-5公共配套设施费估算表单位：
万元
序号
项目
估算依据
金额
备注
1
物业管理中心、门卫
2
配电室
3
垃圾集中处
（2）可能造成轻度环境影响的建设项目，编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；
『正确答案』A
除了房地产市场外，在不同职业和地点的工资差别中也可以发现类似的情形。
4
自选车停放处
4.将环境影响价值纳入项目的经济分析
（1）是否符合环境保护相关法律法规。
2.环境影响评价工程师职业资格制度5
其他工程
（三）环境影响评价的原则
第1页
（1）安全预评价。
A.国家根据建设项目影响环境的范围，对建设项目的环境影响评价实行分类管理合计
875
6、开发期税费：
其估算过程参见表6-6：
表6-6开发期税费估算表单位：
万元
序号
项目
估算依据
金额
备注
1
固定资产投资方向调节税
2
分散建设市政公用设施建设费
3
建筑工程质量安全监督费
4
供水管网补偿费
5
供电用电负荷费
6
其他
合计
400
7、不可预见费
取以上1～4项之和的3%。
则不可预见费为：
200
开发成本小计：
14240万元。
（二）开发费用估算
1、管理费用
取以上1～4项之和的3%。
则管理费用为：
400
2、销售费用
销售费用主要包括：
广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。
合计为300万元。
销售收入详见表6-7。
3、财务费用
指建设期借款利息。
第1年借款万元，贷款利率为%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起1年内还清。
建设期借款利息计算如下：
第1年应计利息：
第2年应计利息：
则财务费用为上述合计：
万元。
详见表6-12贷款还本付息表。
开发费用小计：
700万元
总成本费用合计：
14940.5万元（）
（三）投资与总成本费用估算汇总表：
详见表6-7。
表6-7投资与总成本费用估算汇总表单位：
万元
序号
项目
金额
均方成本（元/m2）
估算说明
一
开发成本
14240.5
3582.5
以下1～7项合计
1
土地费用
528
132.8
2
前期工程费
1000
251.6
3
建安工程费
10437.5
2625.8
4
基础设施建设费
800
201
5
公共配套设施费
875
220
6
开发期税费
400
101
7
不可预见费
200
50.3
二
开发费用
700
176
以下1～3项合计
1
管理费用
400
106
2
销售费用
300
76
3
财务费用
0
0
三
合计
14940.5
3759
（四）项目销售收入估算
1、销售价格估算
根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：
住宅：
8277元／平方米
2、销售收入的估算
本项目可销售数量为：
住宅29750平方米，地下车位188个。
详见表6-8
表6-8销售总收入预测表单位：
万元
用途
可售数量
可售单位成本
预计销售单价
销售收入
备注
住宅
29750平方米
3759元/平方米
8277元/平方米
24624.0750万元
3、销售计划与收款计划的确定：
具体见表6-9
表6-9销售收入分期按销售面积预测单位：
万元
2015年
第一季度
预定期
（1月-3月）
第二季度
预售期
（4月-6月）
第三季度
开盘期
（7月-9月）
第四季度
售楼期
（10月-12月）
销售面积
5400㎡
9250㎡
9700㎡
5400㎡
销售额
应收款项
4469万5800元
7656万2250元
8028万6900元
4469万5800元
实收款项
446万9580元
2296万8675元
1亿7410万6695元
4469万5800元
备注
共销售85套公寓（25套50㎡，25套60㎡，
25套70㎡,
10套90㎡），总销售额收取10%的定金。
共销售140套公寓（30套50㎡，10套55㎡，
30套60㎡，
10套65㎡，
30套70㎡，
15套90㎡，
5套110㎡），总销售额收取30%的定金。
共销售145套公寓（30套50㎡，10套55㎡，
30套60㎡,
10套65㎡，
30套70㎡，
20套90㎡，
5套110㎡），总销售额收取第一季度未付款的90%、第二季度未付款的70%以及第三季度的全额收益。
共销售85套公寓（25套50㎡，
25套60㎡，
25套70㎡,
10套90㎡）收取全额。
（五）税金估算
1、销售税金与附加估算：
具体见表6-10
表6-10销售税金及附加估算表单位：
万元
序号
类别
计算依据
金额
备注
1
营业税
销售收入×5%
1231.2375
2
城市维护建设税
营业税×7%
86.1866
3
教育费附加
营业税×3%
36.9371
4
教育专项基金
营业税×4%
49.2495
5
防洪工程维护费
销售收入×0.18%
44.3245
6
印花税
销售收入×0.05%
12.3123
7
交易管理费
销售收入×0.5%
123.1237
合计
销售收入×6.43%
1583.4
2、土地增值税估算：
具体见表6-11
表6-11土地增值税估算表单位：
万元
序号
项目
估算依据
估算结果
1
销售收入
24624.75
2
扣除项目金额
以下4项之和
19372
2.1
开发成本
14240.5
2.2
开发费用
700
2.3
销售税金及附加
1583.4
2.4
其他扣除项目
取（2.1）项的20%
2848.1
3
增值额
（1）－
（2）
5252.75
4
增值率
（3）／
（2）×100%
27%
5
增值税税率
（4）≤50%
30%
6
土地增值税
（3）×（5）-
（2）×0
1575.8
备注
增值税税率
级数土地增值额税率（%）速算扣除系数
1增值额未超过扣除项目金额50%的部分300
2增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分405%
3增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分5015%
4增值额超过扣除项目金额200%的部分6035%
“土地增值税税增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”额＝
（六）投资计划与资金筹措
本项目开发投资总计需14940.5万元。
其资金来源有三个渠道：
一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。
本项目开发商投入资本金1528万元作为启动资金，全部于第一年投入；从银行贷款万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。
具体见投资计划与资金筹措表6-12。
表6-12投资计划与资金筹措表单位：
万元
序号
项目名称
合计
计算期
第一年
第二年
1
建设投资
14940.5
1528
13412.5
2
资金筹措
14940.5
2.2
自有资金
5000
1528
3472
2.2
借贷资金
2.3
预售收入再投入
9940.5
0
9940.5
（七）借款还本付息估算
长期借款万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率%。
具体见表6-13。
表6-13借款还本付息估算表单位：
万元
序号
项目名称
合计
计算期
第一年
第二年
1
借款还本付息
1.1
年初借款累计
1.2
本年借款
1.3
本年应计利息
1.4
年底还本付息
1.5
年末借款累计
2
借款还本付息的资金来源
2.1
投资回收
备注
三、项目财务评价
（一）本项目财务分析的假设前提
本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。
1、价格水平的假定：
本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合茂名市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。
2、税费的规定：
本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。
3、期望收益率（基准收益率）的确定：
设定为10％。
（二）现金流量表与动态盈利分析
1、全部投资现金流量表：
设Ic=10%，具体计算见表6-14
表6-14现金流量表（全部投资）单位；万元
序号
项目名称
计算期
第一年
第二年
1
现金流入
0
24624
1.1
销售收入
0
24624
2
现金流出
1528
12787.2
2.1
建设投资
1528
3472
2.2
销售税金及附加
0
1583.4
2.3
土地增值税
0
1575.8
2.4
所得税
0
6156
3
净现金流量
（1）－
（2）
-1528
11836.8
4
折现净现金流量（3）/（1+10%）^n
-1389
9782.5
5
税前净现金流量（3）+（2.4）
-1528
17992.8
6
税前折现净现金流量
-1389
14870
评价指标：
（1）税前全部投资净现值：
NPV=14870-1528=13342（万元）
（2）税后全部投资净现值：
NPV=9782.5-1389=8393.5（万元）
（3）税前全部投资内部收益率：
FIRR=%
（4）税后全部投资内部收益率：
FIRR=%
2、资本金现金流量表：
设Ic=9%，具体计算见表6-15
表6-15现金流量表（资本金）单位：
万元
序号
项目名称
计算期
第一年
第二年
1
现金流入
1.1
销售收入
2
现金流出
2.1
资本金
2.2
预售收入再投入
2.3
贷款本息偿还
2.4
销售税金及附加
2.5
土地增值税
2.6
所得税
3
税后净现金流量
（1）－
（2）
4
折现净现金流量
评价指标：
（1）资本金税后内部收益率：
FIRR=%
（2）资本金税后净现值：
NPV=（万元）
3、动态盈利分析
（1）净现值
开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。
将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。
基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。
本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即10%作为基准折现率。
净现值评价标准的临界值是零。
经上面计算，本项目税前、税后全部投资的NPV分别为万元和万元，均大于0，资本金的税后净现值NPV为万元，也大于0。
这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。
（2）内部收益率
内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。
内部收益率是项目折现率的临界值。
本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为%和%；资本金的税后FIRR为%，均大于同期贷款利率%和基准收益率10%（Ic），说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。
（三）损益表与静态盈利指标
1、损益表：
具体见表6-16
表6-16损益表单位：
万元
序号
项目名称
计算依据
计算期
合计
第一年
第二年
1
销售收入
0
24624
24624
2
总成本费用
0
14940.5
14940.5
3
销售税金及附加
0
1583.4
1583.4
4
土地增值税
0
1575.8
1575.8
5
利润总额
（1－2－3－4）
0
6524
6524
6
所得税
（5）×25%
0
1631
1631
7
税后利润
（5）－（6）
0
4893
4893
8
盈余公积金
（7）×10%
0
489.3
489.3
9
可分配利润
（7）－（8）
0
4403.7
4403.7
2、评价指标
（1）全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100%
=6524／14940.5×100%=63.7%
（2）全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100%
=6524+1583.4+1575.8／14940.5×100%=64.8%
（3）资本金投资利润率=利润总额／资本金×100%
=6524／5000×100%=130.48%
（4）资本金净利润率=税后利润／资本金×100%
=4893／5000×100%=97.86%
3、静态盈利分析
本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。
（三）资金来源与运用表
1、资金来源与运用表：
具体见表6-17
表6-17资金来源与运用表单位：
万元
序号
项目名称
计算期
第一年
第二年
1
资金来源
1528
28096
1.1
销售收入
0
24624
1.2
资本金
1528
3472
1.3
银行借款
0
2
资金的运用
1528
18282.7
2.1
建设投资
1528
13412.5
2.2
借款还本付息
0
2.3
销售税金及附加
0
1583.4
2.4
土地增值税
0
1575.8
2.5
所得税
0
1631
3
盈余资金
（1）—
（2）
0
9893.3
4
累计盈余资金
0
9893.3
2、资金平衡能力分析
根据表6-16，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。
（四）盈亏平衡分析
销售总面积=37899+13248+7500=58647（平方米）
平均销售价格=54959.4/58647=0.9371（万元）
总成本=28110.384+748.89+1393.5053+0.05Q=30252.78+0.05Q
销售收入=0.93Q
盈亏平衡点：
总收入=销售收入
30252.78+0.05Q=0.93QQ=34378.16（平方米）
（五）不确定分析
1、销售收入敏感性分析
销售收入变化幅度
第一年
第二年
IRR
第1季度
第2季度
第3季度
第4季度
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
变化幅度
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
销售收入irr
建设投资irr
2、建设投资敏感性分析
建设投资变化幅度
第一年
第二年
IRR
第1
季度
第2
季度
第3
季度
第4
季度
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
四、项目财务分析指标汇总
详见表6-19：
表6-19项目财务效益指标汇总表
类别
项目
静态指标
动态指标
NPV
FIRR
投资利润率
投资利税率
税前
税后
税前
税后
全部投资
自有资金
备注
五、结论
从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。
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