地块开发可行性论证报告.docx

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地块开发可行性论证报告

第一部分：

项目概况

一、宗地位置······················································5

二、宗地现状······················································5

三、项目周边的社区配套

1、交通状况······················································6

2、教育状况······················································6

3、医疗水平······················································6

4、大型购物中心··················································6

5、银行··························································6

6、其他··························································6

四、项目周边环境··················································6

五、市政配套

1、道路现状及规划发展············································7

2、供、排水状况··················································7

六、规划控制要点··················································7

七、土地价格······················································7

第二部分：

法律及政策性风险分析

一、土地法律性质评估

1、现状··························································8

2、规划··························································8

二、政策性风险评估················································8

三、总体评价······················································8

第三部分：

市场分析

一、2010年房地产市场的政策动向···································9

二、成都住宅市场分析

1、成都市房地产市场历年市场状况

（1）、成都市07年-10年房地产市场状况·····························10

（2）、成都市历年住宅·市场投资状况·······························11

（3）、成都市历年普通住宅投资增长情况分析·························12

（4）、成都市历年投资成份状况·····································13

（5）、成都市历年投资开发分析·····································14

2、区域住宅市场各项指标成长状况··································14

三、区域内供应产品特征

1、城西市场背景简述··············································15

2、城西区域市场特征··············································16

3、城西区域商品房住宅市场供应状况································17

4、城西区域商品房住宅市场成交状况································18

5、2010年各月份不同建筑类型商品房供求状况·······················18

6、2010年各月份不同建筑面积商品房供求状况·······················20

7、区域内表现最好个案状况········································22

8、分析：

本案在区域市场内的机会点································23

9、结论··························································24

四、目标市场定位及产品定位

1、市场定位

（1）、户型定位···················································25

（2）、项目形象定位···············································25

（3）、项目客户定位···············································25

（4）、价格定位···················································26

（5）、销售定位···················································26

2、产品建议······················································27

第四部分：

规划设计分析

一、初步规划设计思路

1、设计概念······················································28

2、主要产品类型·················································28

二、规划设计的可行性分析

1、各硬指标转化成现实产品的可能性·······························28

2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响···············28

3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑···························29

4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑·················29

5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑···················29

6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑·······················29

7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑···························30

第五部分：

项目开发

一、土地升值潜力初步评估·········································31

二、工程计划·····················································32

三、销售计划·····················································32

第六部分：

投资收益分析

一、成本预测

1、项目投资估算依据·············································33

2、项目投资概算·················································33

二、经济效益分析

1、项目销售收入估算·············································35

2、项目销售回款计划·············································36

3、销售利润测算·················································36

第七部分：

风险分析

一、盈利能力分析·················································37

二、项目不确定性分析

1、风险分析

（1）、风险因素识别··············································38

（2）、风险程度分析··············································38

（3）、风险的防范················································39

2、敏感性分析···················································39

3、项目盈亏平衡分析·············································40

三、社会效益和影响分析···········································40

第八部分：

可研究性结论与建议

一、拟建方案的结论性意见·········································41

二、项目主要问题的解决办法和建议·································41

三、项目风险及防范建议···········································41

第九部分：

附件

附件一：

项目开发成本估算表·······································43

附件二：

资金来源与运用表·········································44

附件三：

项目损益及利润分配表·····································45

附件四：

现金流量表···············································46

第一部分：

项目概况

一、宗地位置

“金沙云庭”该宗地位于四川省成都市金沙遗址路，金沙派出所旁。

二、宗地现状

1、四至范围：

东面是“金沙西苑”楼盘，西到蜀金璐，北达金沙遗址路，南面至清江西路。

2、此处地势平坦，与周边地势持平。

3、宗地内无水渠及较深的沟壑，无池塘及高压线等对开发有较大影响的因素。

4、该宗地位于金沙遗址路，被摸底河公园、金沙遗址公园两大公园环绕，距金沙遗址博物馆仅200米。

是内金沙高尚住区内最后的可开发的低密度风景住区。

三、项目周边的社区配套

1、交通状况

（1）、公交车状况：

公交5路金沙遗址路站下；7路、13路金阳路站下；163路金凤路站下；14、83、96、111、502路青羊大道北站下；77、19、113、62、47、81、305、69、801、809路金沙车站下。

（2）、该宗地出行主要可以依靠公交和驾车，并不需要发展商自己解决。

（3）、该宗地位于规划地铁2号线沿线，以后交通将更加便捷。

2、教育状况

在教育状况方面，则有以下多所学校：

金沙幼儿园、金沙小学、石室联合中学金沙西园分校、青羊实验中学、实验外国语学校、西南财经大学。

（金沙云庭业主子女可优先录取入读石室联合中学金沙西园分校。

）

3、医疗水平

在“金沙云庭”周围，有多家医院，包括：

成都金沙医院、成都妇女儿童医院、西区医院、中医附院、四川省人民医院、满地可医院。

4、大型购物中心、主要商场和菜市场

周边商场包括西单商场、欧尚、麦德龙、家乐福光华店和金沙大型室内菜市。

5、银行

周边银行包括有：

中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、成都商业银行、交通银行金沙支行、兴业银行、恒丰银行。

6、其他

在“金沙云庭”周边还包括有：

加油站、中餐厅、火锅餐厅、快餐、酒吧、茶楼、KTV、美容院、洗浴健身中心等等。

四、项目周边环境

“金沙云庭”在金沙派出所旁边，所以周边治安很好，并无大事件发生。

然而该宗地被摸底河公园、金沙遗址公园两大公园环绕，不论是对环境，还是对空气质量都是十分有利的。

五、市政配套

1、道路现状及规划发展

目前为止，“金沙云庭”周边的道路状况十分良好，蜀金路、金沙遗址路、清江西路、金凤路和青羊大道等等路面十分平整，完好。

2、供水、排水完整无破损，通讯（有线电视、电话、网络）完全接入。

六、规划控制要点

该宗地总占地面积是41492.87平方米，建筑面积是160000平方米。

总净用地面积为63亩，规划设计条件中规定：

绿化率≥30%，，容积率≤1.8，建筑密度总≤30%，建筑高度≤21米，此宗地为二类住宅用地（可兼容商业≤10%）。

七、土地价格

由成都市国土资源局查询得知，该宗地（编号：

QY（252/211）：

2009-003）于2009年4月15日进行公开拍卖，起始价为460万元/亩，成交的土地价格为590万元/亩。

则，该宗地总地价为590*63=37170万元。

第二部分：

法律及政策性风险分析

一、土地法律性质评估

1、现状

1）、土地所有权归属：

国有建设用地

2）、土地使用权归属：

开拓置业

3）、土地的用途：

商住混合用地

4）、土地使用年限：

住宅从2009年4月15日至2079年4月14日，还剩68年零4个月，商业从2009年4月15日至2049年4月14日，还剩38年零4个月

2、规划

1）、规划所有权归属：

国有建设用地

2）、规划的用途：

商住混合用地

3）、规划土地使用年限：

住宅70年，商业40年

二、政策性风险评估

由于该宗地周边的金沙西墅居住区正在建设中，开工面积在3万平方米左右，是由政府组织实施的项目。

该项目上马一定会对金沙西墅居住区造成一定的压力，政府出于地方保护的原因，会控制该区域的商品房上市量，这个样项目会被推迟立项，不能马上开发，由于政府政策的原因，该项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析，根据公司与当地政府的良好关系，通过多方工作，应能解决立项问题。

三、总体评价

该项目总体来讲法律手续都相对简单顺畅，开拓置业与土地方直接签订土地开发协议，然后在市土地局办理协议出让，合同风险相对较低。

然后该宗地拟规划为商业居住用地，土地性质基本明确。

第三部分：

市场分析

一、2010年房地产市场的政策动向

从上半年全国整体市场来看，虽然在中央出台新政后，全国各主要城市前前后后地出台了一些地方细则，至今仍有部分城市未出台“新国十条”的执行细则，但无论地方政府是否出台了地方细则，各个房地产市场都同样地受到了政策的强烈冲击，只是冲击稍有差异而已。

全国各地目前的表现基本一致，主要是表现在销售数量急剧下滑，但是由于价格表现并不明显，致使消费者仍然处于浓烈的观望情绪中，这说明房地产新政策已经起到一定的效果。

1、新政局部奏效，市场快速触底

 “抑需求”初见成效新房成交跌至低谷首先见效的是需求被全面抑制。

随着非基本需求被快速挤出，各地住宅成交量骤降。

从上半年各地成交的月度走势看，年初2个月，在季节性因素和2009年底出台的楼市降温政策的双重影响下，成交冷淡。

然而，逼出供应量的目的暂未有效。

今年上半年，各地政府通过提高土地供应面积，并对开发商海外融资网开一面，希望加速开发商现有项目的建设速度，以增加住宅市场的有效供应。

但从市场反应看，土地供应量的增加，反而令开发商有较大选择余地，激发了购地需求；且目前地价受政策调控已从高位回落，利于开发商加强土地储备。

2010年上半年，中原监测全国12个城市居住用地成交4228公顷，同比上升166%。

在政策调控下，尽管开发商拿地趋于理性，土地成交溢价率持续下降，但流标率始终维持低位，土地市场供求仍较活跃。

2、基本需求稳定，支撑低位反弹

当前政策调控的重点，应该理解是为了挤出投资需求的泡沫，但对首套购房等基本的购房需求仍然鼓励，以令住宅恢复其原本的居住属性。

因此，基本需求的大小成为影响下一步楼市走向的关键。

对各城市来说，由于城市化进程的推进所带来的城市人口的增加，及城市生活水平提高所引发的购房需求，是构成住宅基本需求的主体。

从第一部分的相关经济数据可以看出，楼市受新政的影响甚大，导致楼市供求量的紧缩，说明了政策已经取得了一定的抑制，保持现状的效果。

二、成都住宅市场分析

1、成都市房地产市场历年市场状况

1）、成都市2007年到2010年房地产市场状况

2009年成都市主城区商品房供应总量为1123.79万㎡，同比下降18.89%（减少261.75万㎡），相较07年同期下降31.1%（减少506.21万㎡）。

共计成交1503.17万㎡，同比增长104.5%（增加760.72万㎡），相较07年同期增长11.3%（增加153.17万㎡）、

供应量下降的原因是开发商存量房规模较大，为减少新开发量销售存量房，因而减缓了推出新盘的速度；而经过了08年一年的市场调整，09年受到一系列优惠购房政策和开发商调价的影响，市场的刚性需井喷和投资客户的重新入市，使得市场销售量大幅增长，甚至超过了历史同期最高水平。

2010年以3月为分水岭，上半年成都市主城区商品房的供应与销售呈现出两种不同走势。

3月以前，单月供应及销售大体上呈现“供销同涨”的态势。

而自4月以来，供应与销售量双双持续走低，供求比曲线处于下降趋势，近期市场总体表现供小于求。

表明供需双方均明显受到了调控政策的影响。

供应与销售量的持续下降，反映出市场各方对后市政策的导向和市场发展的方向观望情绪依然较大。

1月成都主城区商品住宅供应量和成交量双双下降，供需市场出现"倒V"走势。

本周均价走低，新开楼盘价格稳起3月最后一周成都新房成交量突破2500套，6月主城区商品住宅销售量下滑严重，继第一周跌破千套创下近两年来最低周成交量后，14日至20日成交总量仅638套，再创新低。

图1：

2010年1-9月成都市商品住宅新增供应量

数据来源：

成都市统计局

2）、成都历年住宅市场投资状况

表1：

成都市历年普通住宅投资走势表（单位：

亿元）

单位（亿元）

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

投资完成额

245.4

291.41

451.86

619.17

909.9

912.51

945.14

住宅

189.89

185.6

295.34

439.67

611.4

602.1

数据来源：

成都市统计局

从2003年至2008年，成都市住宅的开发投资呈持续上升势头，2007年到2008年投资势头有所回落。

2003年到2004年成都市住宅市场有较小的下滑，而整个房地产业发展呈上升的势头。

2004年到2007年成都市住宅市场的发展基本保持与整个房地产业发展同步，历年来呈不断上升的势头。

2007年到2009年，房地产业继续呈上升势头，但幅度较小。

2007年到2008年，住宅投资出现小幅下跌。

图2：

成都市普通住宅开发投资状况图

数据来源：

成都统计局

3）、成都市历年普通住宅投资增长情况分析

2003年—2005年由于地价的上涨，规划思路的变迁，将导致中高层电梯公寓越来越多，迅速成为市民百姓的主要选择。

户型设计好、通风采光好的电梯公寓很有卖相。

图3：

投资增长比率走势图

数据来源：

成都统计局

2006年—2008年，开发商的投资重点由2005年的住宅、办公楼和商业地产齐头并进，看重商业地产的态势，改变为住宅投资的继续加大，对商业地产的投资明显减少。

为满足成都市旺盛的消费需求，增大房市供应，开发商明显增大了对住宅的投资，住宅完成投资突破400亿元，达到439.67亿元，增长49.6%，比整个房地产开发投资增幅高12.2个百分点，是推动整个房地产开发投资持续攀升的主体动因。

当2008年成都住宅市场进入了持续的低迷期，总体供应大幅增加的同时，销售大幅下滑，相应地，住宅报价与成交价也有一定的回落。

供应量大幅增长的同时，销售量急剧下降，使得供求形势出现逆转，以往供不应求的格局变成了供给过剩。

成都市普通市场的开发投资与整个房地产业的开发投资一样，起伏大，增长情况和下降情况明显。

2009年—2010年，成都市房地产开发投资增速自2009年5月高点53.5％回调以来，已连续四个月回落，截止8月，四川省房地产开发累计完成投资1333.02亿元，比去年同期增长45.3%。

分别5月、6月和7月回落8.2个、5.5个和4.0个百分点。

从单月完成投资来看，8月仅完成投资171.29亿元，分别比5月、6月和7月减少20.94亿元、63.32亿元和1.78亿元。

图4：

2008年—2010年房地产开发投资增速走势图　

数据来源：

成都统计局

4）、投资成份状况

最近几年，集体经济和私营个体经济投资比例在逐年下滑。

国有经济逐年增长成为成都高层住宅的主力，2008年所占比列超过50%。

表2：

历年成都各经济成分投资情况表（单位：

亿元）

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

国有经济

400.14

441.73

577.06

734.06

736.4

1034.1

集体经济

41.44

50.10

10.7

11.98

10.0

14.2

私营个体经济

106.41

139.87

159.92

19.32

10.1

22.4

数据来源：

成都统计局

5）、历年投资开发分析

2010年1—8月，成都市完成房地产开发投资174.54亿元，同比增长24.1%，其中住宅投资123.57亿元同比增长18%。

占全部投资的70.8%。

非住宅51.97住宅亿元。

同比增长44.66%，上述3个数据都居于高位增长，表明成都楼市今年成上扬趋势。

综合数据分析，开发投资与销售的快速上涨有其一定的合理性，但不具备持续性，开发投资量的下滑，房价过快上涨，会造成市场供求关系的失衡，对企业和投资者都将造成直接经济利益的损失，稳定房价就意味着稳定市场，在目前金融政策开始对房地产开发融资进行调控的初期，应严格加强项目和土地的审批，控制好贷款收缩节奏，避免市场的反应过度造成房价大起大落。

2、成都市住宅市场各项指标成长状况

2006年是成都房地产快速发展和逐渐走向成熟的一年，表现为房价上升较快、供应量迅速增加、市场需求旺盛、大量外来开发商进入、地价攀升较多等特点。

成都市统计局公布的数据显示：

2006年成都市主城区新开住宅的整体均价为4956.47元/㎡，主要是由于2006年新开的住宅项目中，均价在5000元以上的项目就多达34个，新增供应面积380.34万㎡，占到主城区新增总量的41.4%，拉高了整个成都市区的房价。

2006年成都郊区新盘的均价为3533.97元/㎡，较2005年郊区整体均价增长722.69元/㎡。

区域均价方面，市中心因其土地的稀缺性而高居价格首位，新盘价格为5718.18元/㎡；市区和郊区的价格没有出现明显的断点，说明郊区与市区的价格差距在缩小。

2006年全年，成都市新开住宅楼盘222个，供应面积约为1640多万㎡。

其中主城区新增楼盘116个，新增供应面积接近920万㎡，占到总体供应的55.8%，郊区新增楼盘106个，