判决确认房屋买卖合同有效.docx
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判决确认房屋买卖合同有效
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判决确认房屋买卖合同有效
篇一：
确认房屋买卖合同有效案件
确认房屋买卖合同有效案件
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
陈飞与李振系夫妻关系，双方育有一子陈晖，陈飞于1992年2月19日去世。
陈飞为建机公司职工，1201号房屋原为陈飞承租（无书面合同），该房屋为建机公司的自管公房。
1992年2月27日，李珍向建机公司申请（申请书放于陈晖处）将涉案房屋承租人由陈飞变更为陈晖，落款处有“李珍”签字的字样，盖章处印有“李珍”字。
李珍对此不予认可，称其对申请书不知情，并且自己不会写字，该申请书上的签字并非其本人书写，其也没有人名章。
即使申请书是真的，该申请书应当放于房管科，不应陈晖所有。
建机公司解释是由于工作失误，使陈晖持有了该申请书。
经过法院释明，李珍曾提出笔迹鉴定，但是其后主动撤销了该鉴定申请。
1991年11月29日，建机公司（甲方）与陈晖（乙方）签订房屋买卖合同，约定陈晖购买涉案房屋，房价款15000元，乙方一次性支付付清价款，甲方给乙方优惠20%，即12000元。
涉案房屋的产权证于1997年10月25日填发，所有人为陈晖。
陈晖主张合同的实际签订日期为1992年2月27日，根据1991年的房改政策将合同改写成1991年11月29日，建机公司对此表示认可。
李珍不认可，主张当时陈飞在世时陈晖就与建机公司签订了房屋买卖合同。
涉案房屋的购房款、购房维修费及供暖费缴费人均为陈晖。
建机公司提交的涉案房屋产权档案材料中的购房通知单缴费人均未陈晖，时间为1992年2月。
李珍对此不予认可，主张购房票据不能证明陈晖交纳的是涉案房屋的购房款，供暖费是其缴纳，建机公司的记载无法证明房屋是在陈飞去世后购买。
二、法院审理
一审法院经过审理认为虽然李珍主张自己不会写字，申请书上的签字和盖章非自己所为，但是其没有提供相反的证据予以证明，而根据建机公司的记载、陈晖所出具的申请书、购房发票、供暖发票可以证明，涉案房屋是由陈晖购买，虽然陈晖不是该公司职工，但是陈晖系陈飞的儿子，其购买涉案房屋并不违反公司的规定，因此法院认为涉案房屋属于陈晖所有，驳回了李珍的诉讼请求。
法院判决后，李珍不服上诉至二审，称自己从未变更过承租人，申请书上的签名和盖章并非自己所为，因此请求法院判令房屋买卖合同无效。
三、法院判决
一审判决：
驳回李珍的诉讼请求。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
知名房产律师靳双权点评
知名房产律师靳双权点评：
本案争议的焦点一是陈晖变更承租人是否经过李珍同意，二是陈晖与建机公司签订的房屋买卖合同的效力。
一、陈晖是否具有购买涉案房屋的资格
陈晖变更承租人是否经过李珍同意，是其是否具有购房资格的前提条件。
陈晖向法院提交了李珍签名并盖章的变更承租人申请，李珍坚决否认申请书系其所签、否认人名章系其所有，而其又放弃了可以对其陈述的真伪作出科学判断的鉴定程序，李珍放弃鉴定的行为降低了其陈述意见的可信度。
相反在此问题上建机公司认可陈晖的陈述，故法院认定建机公司经李珍申请变更承租人正确。
至于申请书的持有问题，申请书的真实性对本案事实的认定构成影响，由谁持有对本案事实认定不构成影响。
二、房屋买卖合同的效力
陈晖与建机公司均认可房屋买卖合同实际签订时间为1992年2月27日，只
是根据1991年房改政策，合同时间倒签为1991年11月29日，而建机公司提交的涉案房屋的房屋产权档案材料中所附的各项证明的开具时间与陈晖、建机公司的陈述相互印证，故法院认定建机公司与陈晖于1992年2月27日签订房屋买卖合同正确。
涉案房屋为建机公司自管公房，建机公司有权在遵守法律的前提下自主选择房屋交易对象。
房屋承租人变更后，建机公司将房屋出售给陈晖的行为并无违法之处，亦不损害他人利益，双方之间的房屋买卖合同应认定为合法有效。
李珍与陈晖系母子关系，而李珍无任何证据显示陈晖与建机公司有利益上的关联，故李珍称陈晖与建机公司有利害关系，法院不予采信。
篇二：
房屋买卖合同纠纷判决继续履行案例
Tips:
1.案例一、五有判决书原文，二、三、四没有查询到判决书。
2.仅案例二法院支持“协助过户+违约金”，案例一、三、四、五仅判协助过户，未涉及违约金事宜。
3.后附有法条。
一．
xx与xxx房屋买卖合同纠纷案
津市市人民法院民事判决书
（20XX）津民一初字第147号
原告xx。
委托代理人张业先，湖南澧洲律师事务所律师。
被告xxx。
原告xx与被告xxx房屋买卖合同纠纷一案，于20XX年3月29日向本院提起诉讼。
本院受理后，依法组成由审判员田凌担任审判长，审判员鲁礼福、人民陪审员邹杰参加的合议庭于20XX年7月17日公开开庭进行了审理。
书记员张黎担任庭审记录。
原告xx的委托代理人张业先到庭参加了诉讼，被告xxx经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告xx诉称，20XX年9月21日，原、被告签订了一份房屋《买卖协议》，约定：
xxx将其所有的座落在津市市建设路（国安小区）4楼102号房屋卖给xx；xx一次性付清购房款288000元，xxx同时交给xx房产证、土地使用证；成交之日起，此房产权、土地使用权归xx所有，xx需过户换证，xxx有义务配合办理；双方还约定了其他事宜。
同年9月29日，xx给付被告xxx购房款288000元，xxx出具收条并该房屋及房产证、土地使用权证交给xx。
后xx要求xxx配合办理房屋产权、土地使用权过户手续未果，故向人民法院起诉，要求被告xxx协助原告xx办理将该房屋产权、土地使用权过户到xx名下并依法承担本案诉讼费用。
原告xx为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、买卖协议、收条各1份，拟证明xx与xxx签订了房屋买卖协议、xx已支付全部购房款和xxx已收到房款的事实；
2、房屋产权证、土地使用权证各1份，拟证明座落在津市市建设路（国安小区）4楼102房房屋所有权和土地使用权归xxx所有的事实；
3、金鱼岭派出所的证明1份，拟证明xxx外出，下落不明的事实。
被告xxx未到庭应诉答辩和举证。
对原告xx提交的证据，本院认证如下：
对买卖协议和收条，经审查，该证据客观真实，且与本案有关联，本院予以采信。
对房产证和土地使用权证，经审查，本院认为，这两证系房管部门和国土部门审查后为权利人颁发的公文书证，该证据来源合法亦与本案有关联，本院确认其证据效力。
对当地派出所出具
的证明，该证据来源合法，且客观真实，本院予以采信。
根据庭审举证和庭审陈述，结合本院认证情况，本院确认以下案件事实：
20XX年9月21日，xx与xxx签订了一份房屋买卖协议，协议约定，xxx将其所有的座落在津市市建设路（国安小区）4楼102号房屋（房产证为津房权证城北字第003690号，房屋所有权人为xxx，国土证为津国用（20XX）第613号，土地使用权人为xxx，地类为住宅用地）卖给xx；xx一次性付清购房款288000元，xxx同时交给xx房产证、土地使用权证，成交之日起，此房产权、土地使用权归xx所有；xx需过户换证，xxx有义务配合办理；双方还约定了其他事宜。
同年9月29日，xx支付xxx购房款288000元，xxx出具收条并将该房屋及房产证、土地使用权证交给xx。
后xx要求xxx配合办理房屋产权、土地使用权过户手续未果，故酿成本诉。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。
房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。
房屋所有权人为出卖方，支付价款的一方为买受方或买受人。
本案中，xx是买受方，xxx是出卖方，双方签订的房屋买卖协议，是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，虽未在相关部门办理物权登记，但不影响合同效力。
该合同合法有效，对双方当事人均有约束力，均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。
买受方xx按约支付购房款，出卖方xxx收到购房款后将该房屋及与本案有关的房产证、国有土地使用权证交给了xx，双方履行了合同主要义务。
因办理房屋产权、土地使用权过户手续，需买卖双方持买卖合同和相关证件及材料到当地
房地产交易管理部门、国土管理部门办理过户手续，即必须出卖方协助才能完成，xx现欲将所购房屋产权、土地使用权登记过户到其名下，必须由xxx协助才能完成，即xxx有协助xx办理房屋产权、土地使用权过户手续的附随义务，且双方在买卖协议中已就此予以明确。
现xxx不积极配合xx办理房屋产权、土地使用权过户手续，这一不作为行为属违约，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
故xx要求xxx协助办理房屋产权、土地使用权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。
xx在本案中未要求xxx承担违约责任，属自愿处分自己的民事权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利”的规定，本院予以认可。
xxx经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，应承担举证、质证不能的法律后果。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
被告xxx在本判决生效后十日内协助原告xx将现登记为xxx所有的座落在津市市建设路（国安小区）4楼102号房屋的所有权、土地使用权津国用（20XX）第613号过户到原告xx名下。
本案案件受理费5620元，由被告xxx负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判长田凌
审判员鲁礼福
人民陪审员邹杰
二○一二年七月十七日
书记员张黎
二．卖房后违约不给过户判协助过户且赔违约金（此案未查询到判决书）中国法院网讯（张旭）买二手房已成为不少人的选择，但在房屋买卖交易中时常发生一些违约情形。
近日，北京市顺义区人民法院受理一起卖家后悔房款少，违约不给买家过户的房屋买卖合同纠纷案件。
该院经审理，判决卖家协助买家办理涉诉房屋的过户手续，且给付买家违约金。
原告小刘诉称：
20XX年7月11日，经某中介公司居间，原告与被告李女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定原告购买被告李女士位于顺义区的一套房屋，价款为230万元。
合同签订后，原告依约分四次在约定时间向被告李女士支付了全部购房款。
钱款付清后，李女士迟迟不给过户，要求原告再交10万元才给过户。
根据《补偿协议》第四条明确约定，被告李女士拒绝出售房屋或擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，应当以房屋总价款的20%向原告支付违约金。
根据合同约定，原告已依约支付被告李女士全部房款，但被告李女士拒绝办理过户手续，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。
被告李女士除应协助原告办理过户手续外，还应以房屋总价款的20%向原告支付违约金，即46万元。
被告李女士辩称：
签合同时双方口头约定，原告应于20XX年7月底给付被告120万元，原告没有按照约定时间付款，给原告造成较大损失。
20XX年7月底之后，被告已经告知原告这房屋不卖了，要求退款给原告，但原告没有提供账号。
最后那笔款也是在被告没有同意的情况下，原告私自打款给被告的。
双方补充协议约定，原告应在20XX年8月3日之前打入被告账户60万。
被告认为不包括20XX年8月3日当天。
原告于20XX年8月3日打款给被告，属于违约。
双方补充协议约定，约定时间不能按时付款，本合同无效，被告10个工作日内归还原告定金及首付款。
被告认为双方合同应当无效。
原告诉讼请求既要求继续履行合同，又要求违约金相互矛盾。
依据双方买卖合同第七条约定，原告应解除合同，才能要违约金。
综上，不同意原告的诉讼请求。
被告某中介公司辩称：
本案系房屋买卖合同纠纷，我公司不是房屋买卖合同的一方当事人。
原告的诉讼请求，与我公司也无利害关系。
故将我公司作为本案被告，主体不适格。
据我公司工作人员了解，李女士私下找过我公司员工，称房子卖便宜了，让我公司跟小刘说解除合同，并给我公司员工提成。
顺义法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
原、被告双方签订的北京市存量房屋买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。
综合双方合同文本含义及履约行为，原告小刘于20XX年8月3日向被告李女士的中国建设银行账户支付60万元，并非违约行为。
故对被告李女士主张合同无效及原告小刘违约的辩解，法院不予采信。
关于被告李女士履行协助办理过户登记义务的期限，双方合同约定存在不一致的条款，现双方对适用上述条款产生争议。
法院认为上述补充协议“其他约定”
第5条系原、被告双方对北京市存量房屋买卖合同及补充协议的打印格式文本的手写变更，具有法律效力，应予以适用。
现双方合同签订日为20XX年7月11日，被告李女士取得涉诉房屋的房屋所有权证书之日为20XX年8月21日，原告小刘付清全部购房款之日为20XX年8月30日。
被告李女士至今没有履行协助办理过户登记的义务，构成违约，应承担相应违约责任。
被告李女士认为守约方要求继续履行合同与要求承担违约责任不能同时主张，缺乏合同依据及法律依据。
综上，对原告小刘要求被告李女士协助办理过户手续同时承担违约责任的诉讼请求，法院予以支持。
关于违约金适用条款，原告小刘主张适用补充协议第四条第二款，要求被告李女士承担总房款20%的违约责任。
法院认为，在补充协议“其他约定”第5条对办理过户登记义务的期限进行变更的情况下，本案被告李女士的违约情形不符合该款约定的情形。
依据我国合同法律规范的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
故对原告小刘要求的违约金，法院考虑上述情况予以酌定。
综上判决：
一、被告李女士于本判决生效之日起十日内协助原告小刘办理涉诉房屋的过户登记手续；二、被告李女士给付原告小刘违约金三万元。
三．房主卖房10年后反悔不协助买主过户遭诉（此案未查询到判决书）
张某于1998年与周某协议将自己的一套房屋卖给其，周某于20XX年付清房款，时隔10年房屋价格升值后张某后悔一直不愿协助办理过户手续，无奈之下周某诉至法院。
日前，广西平南县法院一审宣判，判决原告周某与被告张某签订的《房屋转让书》合法有效，讼争房屋归原告周燕海所有；被告张某协助原告办理房屋产权过户手续。
原告周某与被告张某于1998年8月口头达成协议，原告以35000元的价格购买被告的房屋，原告同日将10000元交给被告。
1998年9月，原、被告签定了《协议书》一份，约定，原告在交了10000元给被告后可以搬进该屋暂住，被告在原告把所有的房款交清后就把房产证与土地证交给原告，如到时原告无时间办理过户手续，被告可代办理。
20XX年4月，原告剩余房款交给被告后，双方再次签了《房屋转让书》一份，明确约定了该房屋归原告所有，被告同时将房产证与土地证交给原告收执。
后来原告在办理房屋过户手续时要求被告予以协助，但被告均不理睬。
无奈之下原告将被告诉至法院，请求法院依法确认双方签订的房屋买卖合同有效，判令该房屋归原告所有，并要求被告协助原告办理房屋的过户手续。
法院经开庭审理后认为，被告转让、原告买受讼争房屋，事实清楚，证据确凿充分，双方意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，原、被告之间的房屋转让合同已经依法成立，对双方均具有法律约束力。
因此，对原告与被告达成该房屋买卖合同的有效性和合法性，本院依法予以确认。
被告在原告交清房款后把房屋产权证和土地证交给原告，原告亦已入住该房屋十多年，可以认定房屋应归原告所有。
被告将房屋交付给原告后，还有一个协助原告办理房屋过户手续的义务，但在原告办理产权过户手续时，被告未予协助，导致原告无法办理房屋产权过户手续，被告的行为已构成违约，应依法承担继续履行的责任。
故对原告要求判令被告协助其到相关部门办理过户手续的请求，本院亦依法予以支持。
综上所述，法院依法作出了以上判决。
（萧萧方华富）
篇三：
最高人民法院判决房屋连环买卖合同有效
最高人民法院判决房屋连环买卖合同有效
------------------一起房屋连环买卖合同效力争议案纪实
浙江泽商律师事务所詹福进
【最高人民法院在一起房屋连环买卖合同纠纷上诉案件中，终审判决认定该房屋连环买卖合同（即房屋直过户行为）有效。
最高人民法院的该判决，对地方各级人民法院今后审理同类案件，具有重要的指导意义。
】
一、经营失败，提起合同无效之诉。
20XX年10月30日，荆州市某房产公司（下称荆州公司）以人民币2150万元的价款从中国长城资产管理公司武汉办事处竞买了荆州大世界商厦（现为新世界名店城）全部资产。
同年11月6日，荆州公司取得荆州大世界商厦的土地使用权。
20XX年6月16日，卓某、蔡某、蔡某某、梁某四人与荆州公司签订了《股权权利分割转让协议书》，分别以23％、44％、（蔡某某、梁某）33％的份额受让新世界名店城全部资产。
卓某等四人以蔡某某、梁某两人名义，注册了新世界名店城有限公司，着手对新世界名店城进行招商。
20XX年6月29日，卓某等四人将荆州大世界商厦高楼部分以500万元的价款，退还给荆州公司。
1
20XX年9月，由荆州公司法定代表人徐某起草，卓某等四人又分别与郑某签订三份《协议书》，将新世界名店城100％资产份额转让给郑某。
同时，卓某等四人将登记在荆州公司名下的新世界名店城房产裙楼四份房产权证、土地使用权证原件提交给郑某。
郑某除支付蔡某1600万元；支付卓某400万元；支付蔡某某、梁某760万元外，还要承担拖欠的1060万元拍卖款及荆州公司开发该项目的管理费用256万元（以审计为准）。
郑某于20XX年9月受让新世界名店城后进行装修，装修款项共用去1560余万元。
装修完毕后，郑某于20XX年4月第一次开业，20XX年10月，第二次开业经营。
因管理原因，新世界名店城宣告二次经营失败。
郑某共需支付给蔡某某、梁某房产转让款760万元，陆续支付了440万元（其中210万元系荆州公司借款），加上蔡某某、梁某招商时，销售新世界名店城部分房产的售房款73.719万元归郑某结算，郑某尚欠蔡某某、梁某246.281万元。
20XX年1月14日，郑某及其兄嫂郑某某出具《还款计划书》，承诺于20XX年2月6日前付100万元，20XX年6月底之前付清余额146.28万元。
20XX年4月14日，郑某向湖北省高级人民法院提起诉讼，请2
求法院确认该房产转让行为是无效民事行为，并要求法院判决卓某等四人、荆州公司承担返还购房款、赔偿经济损失，共计6008余万元。
二、一审开庭审理，三方各执一词。
郑某诉称：
20XX年6月，荆州公司将荆州市大世界商厦（即新世界名店城）转让给卓某等四人。
20XX年9月，卓某等四人将该荆州市大世界商厦转让给郑某，郑某实际使用了该荆州市大世界商厦房产。
但该房产的土地产权至今仍办理在荆州公司名下。
卓某等四人未取得该房产的合法权利证书，其将该房产转让给郑某的行为无效。
郑某要求要求卓某等四人、荆州公司返还购房款、支付购房款利息并赔偿装修损失等共计人民币达6008余万元。
卓某等四人在接到诉状之后，经过仔细考虑，最后委托经办过此类案件的现为浙江泽商律师事务所詹福进律师作为四人的诉讼代理人。
詹福进律师接受委托后，认为卓某等四人与郑某签订的《协议书》是有效的，并提出答辩意见：
1、卓某等四人转让案涉房产的行为，属有权处分行为；2、郑某在明知案涉房产产权登记在荆州公司名下，仍自愿受让卓某等四人享有处分权的房产，并不违反法律规定；3、房屋转让后未办理产权过户，属于合同履行问题，并不影响合同的效力，合同依法有效。
3
荆州公司答辩称，卓某等四人对案涉房产享有处分权，卓某等四人与郑某签订的房产转让合同合法有效，请求驳回郑某的诉讼请求。
三、一审法院判决，连环买卖合同无效。
湖北省高级人民法院经审理后认为：
荆州公司将新世界名店城房地产转让给卓某等四人，但是卓某等四人未取得转让房产的权属证书。
卓某等四人将未过户到其四人名下的新世界名店城房产再转让给郑某的行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款规定：
“下列房地产不得转让：
?
?
（六）未依法登记领取权属证书的?
?
。
”根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定：
“有下列情形之一的，合同无效：
?
?
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
”据此，湖北省高级人民法院作出（20XX）鄂民一初字第3号民事判决：
一、郑某分别与卓某等四人签订的三份《协议书》无效；二、卓某等四人返还郑某购房款计1433余万元，并从郑某付款之日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率分段支付资金占用费；三、荆州公司返还郑某垫付的拍卖款1000万元，并从郑某付款之日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率分段支付资金占用费；四、荆州公司返还郑某装修款1527.562312万元；上述4
款项，于本判决生效后二十日内给付完毕。
五、荆州市新世界购物广场有限公司于本判决生效后二十日内将新世界名店城裙楼部分的房产腾空退给荆州公司；六、驳回郑某的其他诉讼请求。
案件受理费共计31.0416万元，财产保全费
17.802万元，共计48.8436万元，由郑某承担12.2109万元，卓某等四人、荆州公司承担36.6327万元。
四、最高人民法院终审判决，房屋连环买卖合同有效。
湖北省高级人民法院作出判决后，卓某、蔡某、蔡某某、梁某四人不服湖北省高级人民法院一审判决，继续委托詹福进律师作为其二审诉讼代理人。
卓某等四人上诉称：
1、原审认定荆州公司至今未对卓某等四人处分新世界名店城房屋行为予以追认，没有事实与法律依据。
荆州公司法定代表人徐某在卓某等四人与郑某签订的房产转让协议书上签名，同意转让该房产。
2、原审认定卓某等四人未取得房地产权属证书时与郑某签订的房地产转让协议无效，与法相悖。
案涉房产已经办理初始产权登记，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定是指没有经过初始登记的房产权属，主要为了明晰产权。
3、原审无视郑某实际占有、使用、收益和处分案涉房产的事实，与法相悖。
案涉房产被5
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