桃江县七座农贸市场建设项目可行性.docx
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桃江县七座农贸市场建设项目可行性
桃江县七星铭座农贸市场建设项目
可行性研究报告
第1章总论
1.1项目提要
1.1.1项目名称:
桃江县七星铭座农贸市场建设项目（以下简称本项目）
1.1.2项目性质:
新建
1.1.3项目经营范围:
提供农产品集散､成交､仓储等服务;物质运输服务;仓储､分拔､配送服务;产品分拣､包装等流通加工等多元化的服务以及与物流有关的其它项目｡
1.14项目建设地点:
湖南省桃江桃花江镇建设路;（以下简称项目建设地）
1.1.4项目建设内容
（1）用地4000平方米;
（2）建筑面积2300平方米｡
2、配套设施
（1）市场管理中心;
（2）质检中心;
（3）检疫中心;
（4）物业管理中心｡
3､市场管理系统建设｡
（1）市场管理及仓储作业管理系统｡
（2）物流及配套管理系统
（3）财务管理系统
（4）人力资源管理系统｡
1.1.6项目总投资及投资构成
1.1.6.1项目总投资人民币1500万元
1.1.6.2投资构成
1、固定资产投资1150万元
（1）建筑工程940万元
（2）设备购置150万元
（3）安装工程50万元
（4）其他10万元
2､无形资产投资150万元
3､流动资金200万元
1.1.7投融资方案股份合作
1.1.8主要技术经济指标
1.1.8.1市场年服务收入500万元
1.1.8.2效益评价指标
（1）年净利120万元
（2）年服务收入利润率24%
（3）年服务收入利税率28%
（4）资本金利润率15%
（5）投资利润率18%
1.2可研报告编制依据
（1）《中华人民共和国城市规划法》
（2）《中华人民共和国环境保护法》
（3）《中华人民共和国合同法》
（4）《中华人民共和国公司法》
（5）《全国国民经济和社会发展“十一五”规划》
（6）《益阳市2004年—2020年产业发展规划》
（7）《桃江县城市总体规划（2004年—2020年）》
1.3项目综合评价
1.3.1项目提出的理由
项目建设地位于桃江桃花江镇建设西路,随着市场经济体制的变化和县城经济的不断发展,现有的七星农产品市场因场地狭窄和基础设施落后,特别是农产品检测检疫很难适应市场发展的需求｡七星铭座农贸市场建设迫在眉睫｡根据县委､县政府针对市场建设的要求,市场必须尽快改造建设｡因此,兴建七星铭座农贸市场是适应市场需要的｡
第2章项目建设背景
2.1宏观背景
从传统的经济增长发展观转向当代以人为本发展观,这是21世纪世界的发展趋势,也是中国的发展需要｡党的十六届三中全会提出的以人为本,全面､协调､可持续的科学发展观,从经济建设转向全面发展,倡导共同发展､缩小差距,改革的根本目的是以人为本,发展人的能力,实施五大协调发展战略等｡这也对新时期县域经济中农贸产品市场､物流､商贸服务的发展提出了更高的要求｡
2.2微观背景
进入新世纪以来,桃江县域经济的迅速发展,农业产业化步伐加快,民营经济突飞猛进,工业经济持续增长,县域范围内以经济开发区为中心;连带灰山港､大栗港､马迹塘､武潭等四镇的工业园已形成一区三园,七大支柱产业为发展势头良好｡在新的发展背景下,为了更好的推进工业化与城镇化进程,极有必要在县城加快农贸市场及商贸服务的发展,以整合县域内各镇的建设和基础设施布局,促进县域经济协调发展｡
近年来,我县经济保持持续快速增长,交通､通讯､电办等基础设施完善,资源和区位比较优势明显｡已初步形成建材､矿冶､机械制造､水电､食品､竹木加工､旅游等七大支柱产业｡特别是竹木加工､矿冶､机械制造发展迅速,已具备出口创汇潜能｡2009年全县GDP47.77亿元,增长12%;财政收入达2.32亿元,增长14.2%;固定资产投资完成12.7亿元,增长39.7%;农民人均收入3202元,增长9.4%;城镇居民人均可支配收入7460元,增长12.6%;城镇居民和农村农民人均生活消费支出分别达到5144元3399元｡县域经济的快速发展和城乡人民收入的逐渐提高,为加快市场建设和繁荣提供了可能｡
第3章项目建设条件
3.1地进位置及交通条件
桃江县位于湖南省中部偏北,资江下游,以境内闻名中外的桃花江而得名｡地理座标为东经110036＇~112019＇,北纬28013＇~28041＇｡东抵益阳市,南接宁乡,西靠安化,北临汉寿､常德｡县境海拔高度一般在50—100米之间,距海洋最小距离600多公里｡东西长73.3公里,南北宽51.5公里,总面积2063平方公里,为全省总面积的0.97%｡
县境地处雪峰山余脉向洞庭湖过渡的交接地带｡地形由西南向东北倾斜｡西南部山地居多,东南为丘陵盆地,西北为丘陵区,中部为资江与桃花江的冲积平原｡
资江通过县境流程102公里,并有志､獭､泥､沾､敷5支溪水纵横交错,有东去益阳市公路29公里,南经宁乡（75公里）至省城长沙126公里,北经三堂街至汉寿72公里,至常德121公里｡207国道通过西部两镇一乡,有1837省道（其中桃江至益阳段为一级公路）､1824省道穿过县境并交于县城｡长石铁路经过县城牛潭河北区,并有先锋县级站,洛湛铁路经过灰山港,并有县级站｡
3.2社会经济状况
桃江县县域经济和社会发展呈现出增速发展势头,三大产业进一步协调并进｡2009年桃江县生产总值（GDP）477715万元,按可比价格计算比上年增长12%,增幅比上年提高1个百分点｡在经济实力增强经济步伐加快的同时,桃江县经济结构也得到进一步改善,三大产业协调并进｡在全部生产总值中,其中一产为实现增加值115172万元,增长7%,二产业实现增加值143850万元,增长19.4%,三产业实现增加值118693万元,增长10.2%,一､二､三产业对经济增长的贡献率分别为20.8%､51.9%､27.3%｡分别拉动经济增长2.5､6.2､3.3､个百分点｡2008年三次产业结构比重为31:
38:
31｡与2004年相比,第一产业比重下降2个百分点;第二产业比重上升3个百分点;第三产业比重下降1个百分点｡按常住人口计算,人均GDP5080元,同比增长14.8%｡
在农村,惠农政策落到实处,农业生产形势稳定｡政策支持农业的力度继续增强｡对农民下发粮食直补资金､良种补贴和全免农业税等一系列优惠政策,桃江县农业和农村经济继续保持良好势头｡全年农森牧渔业总产值达186506万元,按可比价同比增长7.4%｡其中:
农业增长15.1%,牧业产值71472万元,同比增长10.4%,渔业产值3886万元,同比增长2.8%,农林牧渔服务业产值3574万元,同比增长12.1%｡粮食作物面积56.57千公顷,粮食总产量296160吨,比上年增加9833吨,同比增长3.4%;肉类总产量53852号,比上年增长13.3%;全年出栏猪75.7万头,同比增长13.5%;出栏牛1.62万头,同比增长11%;出栏羊6万只,同比增长14.7%;出笼家禽331万羽,同比增长14.7%;禽蛋产量7750吨,同比增长10.7%;水产品产量5060吨,同比增长3.3%｡
特别是农业在产业结构的整体优势产业不断壮大,产为组织化程度进一步提高｡2008年桃江县围绕不断壮大优势产业,加快发展绿色高效农业,着力提升特色产业,发展了一批具有市场潜力和特色的优势产业,初步形成了楠竹､优质稻米､绿色葛､品牌茶､商品菜､时鲜水果､藠头等几大特色产业基地｡全年由省农业厅认定的无公害､绿色农产品产地认证面积达43.3万亩,无公害蔬菜面积1.7万亩,无公害玉米面积3.8万亩｡由农业部认证的无公害绿色农产品五个,包括大米､玉竹参､藠头､越瓜和牲猪｡2005年全县优质稻播种面积65万亩,优质稻产量23.92万吨｡新建连片绿色葛基地3000亩,全县绿色葛根种植1.2万亩,年产葛根0.8万吨,建设品牌茶基地2.1万亩,生产“美人窝“雪峰山”等品种牌茶叶1200吨,全县蔬菜基地5.5万亩｡全县有种粮30亩以上的大户274户,种植10亩以上的经济作物的大户380户｡全县年出栏100头以上的养猪大户共1331户,其中养猪100—200头重点户731户,200—300头的专业户有600户｡年产肥猪5000头以上的有2户,年出栏牛10头以上的户数达118户,年出栏羊30头以上的户数达231户｡雪峰山茶荣获国际有机茶基地认证,湖南“明鑫”食品有限公司成为湖南省农业产业化“131”工程龙头企业;鸬鹚渡､雪峰山茶､“德辉”粮业等被评为益阳市农业化龙头企业;桃花江竹胶板有限公司｡在推进产业化的同时,全县积极引导和持持农村专业合作经济组织发展,发挥中介组织在农业产业化建设中的桥梁和纽带作用,全县共发展各类专业合作组织44个,入会（社）员2万余人,辐射或带动农民15万户｡
工业生产持续快速增长｡继续实施“工业强县”战略,提出了“发挥资源优势,打造支柱产业,振兴桃江工业”的思路,工业生产持续增长｡全年完成工业增加值106464万元,同比增长14.9%,对经济增长的贡献率为29.9%,拉动经济增长3.6个百分点｡其中:
规模以上工业完成增加值49086万元,同比增长34.5%｡
产销衔接良好,效益稳步提高｡规模工业实现销售收入178216万元,产销率为101%,同比提高了1.9个百分点｡盈亏相抵实现利润4527万元,同比增长88.8%｡亏损额下降,亏损面缩小,亏损企业亏损额1007万元,同比下降45.3%,亏损面为10%,同比缩小14个百分点｡经济效益综合指数达到128.42%,同比提高8.5百分点｡
工业投入增长快,以科技创新为动力,增强产业和产品竞争力,增强企业的发展潜力｡桃江县工业新增固定资产投入3.6万元,其中:
工业技改投资1.4万元,新上固定资产投资50万元以上工业项目32个｡企业的持生能力,产品技术会含量显著提高,有效地促进了生产的发展｡
支柱产业贡献突出｡在80个规模工业中,以竹木加工､矿冶､机械制造等四大支柱产业为主的企业完成值14027万元,占全部规模工业产值的82.9%,四大支柱产业的产值比去年增长28.8%,增速比规模工业增速高2.9个百分点｡
财政收入平稳增长,支出结构不断优化｡2009年,共完成财政收入232288万元,增长14.2%,其中:
地方财政收入10646万元,增长4.9%,在农业税全免的情况下,完成税收收入13448万元,增长9.9%,占财政收入的78%｡在全部财政收入中,国税系统完成7210万元,增长27.6%,地税系统完成5818万元,增长21.2%,财政系统完成4200万元,下降9.4%｡全年财政支出42330万元,增长32.6%,保证了行政事业单位工资按时发放和党政机关的正常运转,确保了社会保障资金的拔付,保障了下岗职工基本生活和离退休人员基本养老金的足额发放,认真落实了“两免一补”资助制度和各类支农补贴,促进了社会大局的稳定与经济的协调发展｡
3.3项目建设的优势条件
（1）形势与机遇
国家经济发展的重心向中､西部转移,加速小城镇发展的战略是桃江县经济与城镇发展的良好契机｡湖南省处在全国经济发展承东启西的桥头堡的位置,桃江又是处在长株潭经济一体化城市群的附近,并处在环洞庭湖经济发展圈中,面临着东南沿海一切及西部大开发的辐射,凭着资源优越,桃江迎来了一次极好的发展形势和机遇｡
（2）区位优势
桃江县桃花江镇距益阳市21公里,距长沙市110公里,距常德市98公里,是桃江县政治､经济､交通､文化中心,为城市提供了发展有利条件,良好的地理位置使桃江能迅速及时的接受其它城市经济､技术､信息辐射与传播｡
（3）交通优势
桃江县陆交通便利,水运交通方便,桃江经资江直达洞庭湖,进入长江,使之能与洞庭湖相连的各大水系上的城市紧密相连｡公路交通方面,县域内有207国道穿越本县二镇一乡,有1837省道､1824省道通过全县交沿国道､省道边兴建了许多城镇,并且怀桃快速干道正在兴建,全县实现了村村通公路｡铁路方面的长石线通过县城牛潭河北区,并设有县级站,有正在兴建的洛湛铁路穿过灰山港镇,设有县级站｡空运方面,桃江乘车到达黄花机场只需1､2小时的时间就可以飞往世界各地｡因此良好的交通优势,使桃江县与其它城市的联系快捷､便利,可以促进了县域与城镇发展｡县境内矿产资源丰富,主要有石灰石､花岗石､锑､锰､铁､金､煤等｡
（4）人口与劳动力优势
全县总人口82万人,其中有10万人在外打工,这一部分打工回来和剩余劳动力的进一步释放,对小城镇的发展是一个巨大的推动力｡
第5章市场分析
5.1市场分析
5.1.1社会效益
七星铭座农贸市场,已列入桃江县商贸流通“十二五”规划的重要项目之一｡该项目已通过环境评价和审批,符合县城整体规划和产业布局｡对于提升城市品味,建立文明卫生城市,改善城市人文居住生活环境,解决社会就业有十分重要的意义,社会效益非常明显｡
5.1.2经济效益
七星铭座农贸市场周边居民达三万余人,辐射周5个乡镇,二十万农民的农贸物质的集散流通和生活需求,其流通量每天高达百万余元｡有序开发农贸市场,科学和规范管理,这对该地区的商贸流通带来了很大的商机;同时对农贸市场的开发带来了可观的经济效益;由于加强了食品的安全监督,检测,人们的安全有了保障｡
5.2目标市场定位
建设5000平方米市场设施,目标设施,目标年交易量5000万元,年服务营运收入500万元｡
第6章项目建设规模与建设方案
6.1项目建设的目标定位
农贸市场建设的总目标是:
在二年内打造成为设施齐全､管理规范､信息便捷､交易公平､电子结算､行业领先的现代化市场中心和信息中心｡近期市场交易额在0.5—1亿元,中期可提高到2亿元以上,到2015年交易量将进一步提高到3亿元｡
6.2项目建设的具体内容
1､土建工程
农贸市场,建筑面积5000m2｡
2､配套设施
（1）信息中心;
（2）质检中心;
（3）检疫中心;
（4）物业管理中心｡
6.3工程建设方案
1､位置
项目建设用地造在桃江县桃花江镇建设西路,位于沿江风光大道南侧｡东临水运码头与风景区,西南临居民与商业区,南距省道400多米,西临资江河畔,地埋位置十分优势｡
2､规划布局
（1）规划分析
桃花江镇是全县的物流集散地,东部与南部乡镇是桃江工企业主要分布区,往东沿桃益一级公路（S308省道）距益阳只有21Km｡
南面有长途汽车站,往北跨资江4Km至桃江火车站､住南30Km到洛湛线灰山港火车站｡
（2）布局与交通组织
东部为批发市场区､西部为门店销售商住区､东南是仓
储物流区､东北为管理中心｡
内部道路骨架为“一纵三横”,商业门店前的小路为通达式的棋盘状网络,仓储的货流交通不进入市场区,从商业城南端直接进入桃花路,中心广场兼作内部停车场,整个场内以步行交通为主｡
（3）环境与景观规划
农贸市场内建2处公厕和垃圾中转站｡路为轴线,市场
注重空间环境､物类的合理布局｡
3､开发建设
农贸市场5000平方米为一期工程建设,建筑面积2300m2｡
通过建设,先建商业门店和仓库吸引业主入城,扩大市场的影响,提高人气度,解决产品有市场无场的问题｡建成该区域有影响的农贸市场｡
为提高管理效益和水平,必须要建现代化信息中心和检测检疫中心,实现全国联网,逐步实现网上交易为主｡
6.4市场信息系统设计方案
市场信息系统
信息中心
物业管理中心
市场交易中心
配送中心
检测检验中心
中心
基本信息系统:
公用的子系统,提供所有其他子系统的基本数据,是系
统必要的部分,凡是其他子系统要参照的数据､组织人员信息与货主有关的供应商､客户的信息均包括在内｡
市场系统:
市场系统是物流中心信息系统的重要组成部分,是整个供用链管理中不可或缺的一个环节,市场系统的高效运作,也必然将推动整个市场系统的高效运作｡
本系统为家贸市场管理提供了一个良好的应用平台,并为企业电子商务的应有预留了扩展的接口｡同时系统实现了对货品的批次进行精确跟踪,提供完善的单据报表,采用严格的权限控制,从而保证了市场动作的严格､有序､高效｡
运输系统:
是市场信息系统的重要组成,是整个供用链管理中不可或缺的一个环节,运输的效率直接影响整个市场系统的运作｡
本系统是专门面对农贸市场管理的软件,整合现代市场并为企业电子商务的应用预留了可扩展的接口｡同时系统实现了对商品流通的跟踪,提供完善的单据报表,采用严格的权限控制,从而保证了市场管理的严格､有序､高效｡
1、客户收益
该系统要求建立在计算机网络之上,实现数据共共享减少数据冗余,确保数据一致性;同时对大量的运输信息能进行及时正确处理,有利于服务客户,争取货源达到扩大市场份额的效果,促进物流公司物流整体效益的提高｡
2、系统特点
可维护性好,由于系统采用B/S模式,所以所有系统的维护工作只需要在服务端进行,不需要在客户端进行任何的升级和维护,大大提高了系统的可维护性｡
跨地域操作,在任何地点,都可以通过Internet连接上服务器｡对于大型物流公司,必定在全国设有分支机构,通过提供这种方式,就可以使各分支机构间使用同一套系统,实现数据的共享和及时交互｡
第7章项目实施进度
本项目是结合考虑地理位置和市场竞争等因素建议早规划､早决策､早建设､早受益,尽早以区位优势品种齐全､环境好等早日扩大项目在县城市场服务市场上的影响｡
7.1建设工期
7.1.1准备阶段
项目准备阶段要做好项目认证,用地规划,建筑初步设计等前期工作,同时要招聘精干的高级管理人才和项目管理等人才;要根据出资人的委托和要求,明确企业组织形式和有关责任岗位的人选;根据选定的初步设计方案进行建筑设计和基建工程设备的招､投标事项｡
7.1.2建设阶段
项目试营运阶段,可按建筑施工､安装等工程进度不同､先底层的服务功能区等尽快试营业､满足居民购物､休闲的需要,根据进度适时招聘种类专业人员和一般人员,并进行适当的岗前培训或外地同类岗位进修学习｡
7.1.3正式营运阶段
项目正式营运阶段要做到经营的品种花色多､门类齐､服务的项目多､功能齐;项目的资产充分利用,经营目标明确,责任层层分解责任和效益在企业体现的同时要在经营者员工身上得到充分体现｡
7.2项目进度表
项目工作内容
年月
年月
2011年
2012年
2013年
5|6月
7|8月
9|10月
11|12月
1|6月
7|9月
10|12月
准备阶段
—项目论证､用地手续
V
—建筑初步设计
V
V
—项目管理组织形式及人选
V
—建筑设计､预算
V
—工程设备等招投标
V
建设阶段
—基础工程
V
—主体工程
V
V
—装饰工程
V
V
—安装工程
V
—地面硬化与绿化
V
—招聘相关人员
V
V
试营运阶段
V
—工程验收
V
—招聘培训人员
V
—试营运
V
正式营运阶段
第8章投资估算与资金筹措
8.1投资估算
8.1.1估算说明
本项目涉及到不同的建筑工艺要求和不同的同类规模的建筑及经营规模要求进行估算设备,估算时土地使用成本按当前市场价估算
8.1.2投资估算表
物流中心项目投资估算表
序号
项目内容
单位
估价（元）
数量
金额（万元）
1
土地
亩
500000
6
300
2
市场物流仓库
m2
2500
2000
500
3
商住写字楼
m2
2800
923
258
4
物流中心
413
3000
124
5
地面硬化､绿化
1400
40
6
设备设施
58
7
装饰工程
20
8
前期费用
20
9
预备费用
50
10
流动资金
100
11
第一期工程合计
1350
12
第二期工程合计
150
13
合计
1500
8.1.3资金筹措
本项目总投资1500万元,本项目可实行股份制筹资,由项目建设单位融资｡融资可采用吸收入股,工程及价款分期偿付等形式｡
第9章经济效益分析
9.1分析依据
1、计算期与生产负荷｡项目计划18个月建设期,每一年的营运负荷各项目投入可能先后时间不同,拟定60%;第二为85%;第三年及以后营运负荷按100%估计｡项目计算期为20年｡
2、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》,计划出版社,2005;
3、国家现行的财税制度和有关法规
9.2财务评价
9.2.1成本与收入
9.2.1.1成本结算
本项目的总成本包括水电消耗､职工工资及附加费､固
定资产折旧费､管理费及维修费用｡
（1）水电消耗量只计算市场管理用量｡出租部分消耗用量按实际用量,由承租方负担｡水费年消耗额初步测算为28万元,电费年消耗额为58万元｡
（2）职工平均年工资及福利费按1.5万元计算,其中职工福利基金按年工资总额14%计取,劳动定员为18人,各年工资及福利费102万元｡
（3）折旧及摊销费｡项目工程费用连同不可预见费用等一起计入固定资产折旧,折旧期按不同固定资产分别确定,建筑物折旧年限30年,残值率4%;车辆､设备折旧年限10年,残值率为2%;按直接折旧法计算,综合折旧率为4%｡
（4）维修费用｡按折旧费的30%取｡
（5）管理费用｡按照每月10万元计算,每年为120万元｡
总成本费用是上述1~6各项费用之和｡当达到市场设计交易容易的正常经营年度,总成本费用为2751.3万元,其中固定成本1655.3万元｡项目经营期间,年均总成本2656.45万元户其中固定成本1562.7万元｡
9.2.1.2收入估算
1、商品销售额估算5000万元｡
2、服务收入估算300万元｡
3、商住写字楼等物业收入估算200万元｡
4、营运收入估算总额为500万元｡
5、营运期各年营运收入估算表（万元）｡
营运项目
2012
2013
商品销售额
2300
4500
服务收入
280
300
物业收入
160
200
收入估算合计
2740
5000
正常经营年份,总收入达到1767.90万元,即可达到盈亏平衡｡
9.4经济分析的结论
综上所述,本项目各项财务指标优越,经济上合理有效,项目在财务上可行,且有较强的抗风险能力｡
第10章组织机构与运行机制
10.1建立项目管理制度
在项目的规划､建筑等前期工作中,为明确责任目标和激励机制,要建立项目管理制度｡分项目经济责任（职责､权限等）和激励机制（奖惩办法）｡
10.2建立现代法人治理机构
按照现代企业制度和《公司法》的要求,组建与本项目运作需要的公司并根据权力机构､管理执行机构､监督机构相互分离,相互制衡､相互配合､相互支持､精干高效的原则,建立现代法人治理机构｡
10.2.1决策指挥领导层
公司成立董事会､监事会｡以法人代表（董事长）为首组成公司领导核心,监事会对公司各项工作的全面监督,执行董事
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