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土地管理笔记
第二节 土地资源构成及特点
一、土地资源构成及分布：
我国陆地面积占世界陆地面积的6.4%，世界第三位。
（一）按地形特征分类：
①平原：
占全国土地面积的12%，三大平原：
东北、华北、长江中下游。
②高原：
26%，四大高原：
内蒙古、云贵、黄土、青藏。
③山地：
33%。
④盆地：
19%，四大盆地：
四川、准葛尔、塔里木、柴达木。
⑤丘陵：
10%，四大丘陵：
山东、江南、闽浙、两广。
（二）按土地用途分类：
①耕地：
130万平方公里，14%，世界耕地面积 的10%不到。
②园地；③林地；④牧草地；⑤居民点、工矿用地；⑥交通；⑦水域；⑧未利用地。
二、我国土地资源特点：
①土地面积绝对数量大，相对数量小；②后备土地资源有限；③土地类型多样，山地多于平地；④农地分布不均匀；⑤森林覆盖率低；⑥土地质量较差；⑦水土资源不平衡。
第三节 土地管理的内涵与原则
一、
（一）土地管理：
国家综合运用行政、经济、法律、技术等手段，为维护土地所有制，调整土地关系、合理组织土地利用，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动。
本质：
国家对土地的行政管理。
土地管理具有：
鲜明的阶级性。
土地管理的基础：
地籍管理。
（二）土地管理具有两重性：
自然、社会属性。
1、土地管理的主体：
各级政府的土地主管部门、公务员。
从享有、具体行使行政权力的角度分为：
①政府；②土地行政主管机关；③行政首长；④公务员。
2、土地管理的对象：
土地保护、开发利用活动中的社会公共事务。
自然载体：
土地，社会载体：
社会组织、个人，分五类：
①～④经济；社会；新闻；科教文卫组织；⑤公民。
三、我国土地管理的职能：
通过行政法规、法规性文件对土地管理主体行使行政职权设定标准，使主体能够在法定的职权范围内，实施各项土地管理活动。
四、土地管理的基本原则：
整体、责任、法制、协调；利益、效率、民主化。
土地管理的总目标：
充分、合理利用土地，切实保护耕地。
第四节 土地制度与政策
土地政策的基础：
土地制度；土地制度的具体体现：
土地政策。
一、
（一）土地制度：
在特定的社会条件下土地关系的总称，是一个国家人地关系的法定结合形式。
包括：
①土地所有制：
人们在一定社会经济条件下拥有土地的经济形式。
是土地制度的核心，是土地关系的基础。
土地所有制的法律体现形式——土地所有权。
土地所有制是社会制度的根本制度之一。
②土地使用制：
对土地使用的程序、形式、条件的规定，是土地制度的另一个重要组成部分。
③土地管理制：
国家对全国或某一区域的土地，在宏观上进行监督、管理、调控的机制、制度、手段的综合。
实施单位：
中央、各级地方政府。
（二）我国现行的土地所有制形式分为：
①全民所有制，具体采取的是国家所有制的形式。
②集体所有制，具体采取的是集体经济组织所有制的形式。
集体所有的土地：
农村、城市郊区的土地（除由法律规定属于国家所有的以外）；宅基地、自留地、自留山。
国家所有的土地：
城市土地；矿藏、水流、森林、山岭、草原、滩涂等自然资源（法律规定属于集体所有的除外）；
农村中的国有土地还有：
①名胜古迹、自然保护区等特殊土地（不包括区内集体所有的土地）；②③国家、国营农林渔场拨给国家机关、部队、学校、非农业企业、事业单位使用的土地；④国家拨给农村集体、个人使用的国有土地。
集体所有的土地依法属于农民集体所有的，其经营、管理单位：
村集体经济组织、村民委员会；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，其经营、管理单位：
村内农村集体经济组织、村民小组；已经属于乡镇农民集体所有的，其经营、管理单位：
乡镇农村集体经济组织。
现行土地使用制的基本格局：
①现行城市土地使用制：
在不改变土地所有权归国家所有的情况下，国家可采用拍卖、招标、协议的方式将土地的使用权有偿、有限期地出让；土地使用者在使用年限内可以将土地使用权依法转让、出租、抵押、用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；土地使用权期满，土地连同地上的建筑物由政府无偿收回；需要继续使用的可以申请续期，申请批准后，期限可以延长，同时按当时市场行情补交出让金；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据已经使用的年限，开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
②现行农村集体土地使用制：
家庭联产承包责任制。
农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林牧渔业生产，承包经营期限为30年。
在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当的调整，必须经村民会议2 / 3 以上成员或者2 / 3 以上村民代表的同意，并报乡镇、县级政府农业行政主管部门批准。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位、个人承包经营的，必须经村民会议2 / 3 以上成员或者2 / 3 以上村民代表的同意，并报乡镇政府批准。
土地所有权、使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由政府处理。
单位之间的争议，由县级以上政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级或者县级以上政府处理。
城市房地产管理法规定：
①土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于：
城市基础设施建设、土地开发。
②土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
二、土地政策：
国家为维护土地制度，实现土地资源的优化配置，合理组织土地利用而制定的一系列措施体系、行为准则。
我国土地的基本国情：
人多地少，耕地资源紧缺。
基本国策：
十分珍惜、合理利用土地，切实保护耕地。
土地政策的特性：
政治、强制、整体、针对、预测、及时。
制定的原则：
目标明确，全面、准确收集信息；可行、动态、系统；多方案择优，公共利益。
制定的程序：
美国的凯普纳、崔戈创立的KT分析法。
第五节 土地管理体制
一、土地管理体制：
土地管理机构的设置、管理权限的划分、运行等各种制度的总称，它是中央、地方各级土地管理机构的设置体系、管理权限、范围的体现。
土地管理体制的核心：
管理机构的设置。
二、现行土地管理体制：
全国土地统一管理体制。
1998年国务院组建了国土资源部，实行陆地与海洋，土地与矿产的统一管理。
设14个职能司厅局。
其中有6个与土地管理直接相关：
①②政策法规、规划；③④⑤耕地保护、地籍管理、土地利用管理司；⑥执法监察局。
第七节 土地管理与社会发展
一、土地是社会发展中一切生产所必须的物质条件，是一切生产、存在的源泉。
二、土地管理在社会发展中的作用：
①协调社会矛盾；②维护社会稳定；③实现社会可持续发展。
第二章土地经济理论
一、重点
1. 土地的供给
了解土地的自然供给和土地的经济供给及影响供给的因素
土地的自然供给的数量是固定不变的，其弹性为零
土地的经济供给是指土地在自然供给及自然条件允许的范围内，在一定的时间和地区因用途与价格变化而形成的土地供给数量。
因此土地的经济供给是有弹性的。
2. 土地的需求
土地需求是一种引致需求，或者说是一种派生需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的需求
了解影响土地需求的因素
3. 地租的概念、性质与形式
（1）地租的概念
地租意指报酬或收益。
是土地所有权借以实现的经济形式。
（2）西方经济学中的地租形式
契约地租或称商业地租 主要租赁双方通过契约（合同）形式，规定承租或承包人为占用物主的土地或不动产支付的租赁、承包金额及期限。
经济地租 即利用土地或其它生产资源所得报酬扣除所费成本的余额，即超过成本的纯收入（实际上包括平均利润和超额利润两部分）。
（3）马克思的地租类型
级差地租 是指经营较土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。
级差地租按其形成的条件和特点，又分为：
级差地租Ⅰ 指因利用肥沃程度、区位条件较好的土地所创造的超额利润转化的地租。
级差地租Ⅱ 指在同一块土地上连续追加投资而产生的超额利润转化的地租。
绝对地租 是指土地所有者凭借土地所有权垄断所得到的地租。
马克思通过对资本主义地租的深入分析发现由于土地被地主所占有和垄断，凡租用土地不论好坏都须缴地租，以作为土地所有权借以实现的经济形式。
垄断地租（又称独占地租） 是指由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。
4. 土地税收
（1）土地税收的内涵
税收是国家依据法律规定，强制地对经济单位和个人无偿征收的实物或货币，是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种手段。
征税对象按性质一般可划分为对收入额征税、对所得额征税和对财产的征税。
其中财产税是指对纳税人所有的动产或不动产所征收购税。
土地税是财产课税中的重要税种，是以土地为课税对象的财产税。
（2）土地税制和地税形式
土地税制度是一国政府制定的土地税收法令、土地税制及其形式和征税办法的总称。
土地税法中通常必须明确规定征税对象、纳税人、税目、税率、纳税环节、纳税期、减税免税、违章处理等这些税收制度的组成要素。
各国土地制度不尽相同，但一般都征收地价税（即土地原价税）和土地增值税，有的国家则以土地收益为基础，征收土地转让收益税，还有些国家以土地及地上建筑物为征税对象，而征收土地保有税的。
地价税是根据土地价格向土地所有者征收的一种土地税，一般分为两种：
Ø土地原价税。
是按土地的原始价格征税，不包括土地改良价格。
这种税是对未被利用的土地征收的“未改良地价税”；
Ø土地增值税。
是指按土地价格增加数额征税。
土地增值的计征办法又分两种：
一是土地所有权未转移条件下，按一定时期内土地价格增加部分征税；
二是在土地所有权转移时，按土地所有者出卖土地的价格高于其购入价格部分征税。
其目的是把因社会发展所增加的土地价格还诸于社会共享，并以此遏制土地投机的发展。
（3）我国现行税收体系
流转税类（含附加税）
（1）增值税
（2）营业税
（3）消费税
（4）城市维护建设税
收益税类
（5）个人所得税
（6）企业所得税
（7）外商投资企业和外国企业所得税
（8）土地增值税
（9）农业税
财产税类
（10）房产税
（11）车船税
资源税类
（12）资源税
（13）耕地占用税
（14）土地使用税
行为税类
（15）印花税
（16）契税
（17）固定资产投资方向调节税
（18）关税
（4）涉及到土地税收的课税项目
土地增值税：
是国家对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，依法就其取得的土地增值额所征收的一种税，
开征土地增值税的主要目的是调节超额收入，抑制投机，防止土地资产流失。
耕地占用税：
是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依法按实际占用的耕地面积计征的一种税。
土地使用税：
是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，依法征收的一种级差资源税。
与土地税收相关的税种还有：
房产税、契税、固定资产投资方向调节税和印花税等。
5．土地金融
（1）土地金融
是以土地作为获取信用的保证，而获得的资金融通。
长期信用的基础则是资产。
随着社会经济的发展，人地关系的紧张，土地具有增值趋势，所以土地成为最理想的长期信用基础。
以土地作为抵押品而获得的长期信贷，称为土地抵押信用。
农地金融
市地金融
土地金融
①农地改良贷款
②农地经营贷款
③农地买卖贷款。
①房地产贷款
②消费贷款
③改良贷款
④企业贷款
特点是：
在契约未到期之前，债权者不得任意要求债务
提前偿还，而债务者则可在契约前随时偿还。
特点：
风险较小、盈利相对较高。
（2）土地金融的特征
灵活性。
土地金融通常通过发行土地债券而进行，债券面额小，流通方便，易于为人们所接受，使游资能迅速投向经营者。
政策性。
土地金融是政府推行有关土地政策和其他政策的重要手段。
通过利率调整、贷款投向等手段，能够及时调整土地利用方向和房地产产业发展方向，从而实现政府的政策目标。
风险性。
土地金融的运行涉及面广，而发生额相对较小，所以业务成本高。
其次，贷款期长，而利率相对较低，所以利润少。
这两方面的原因大大增强了土地金融运行中的风险，尤其农业土地抵押信用，受自然条件影响大，使得风险更高。
（3）土地金融的功能
用土地作为抵押品，以融通资金，发展农业生产。
筹集建筑城乡居民住房资金。
政府可通过土地金融手段推行产业政策与土地政策。
二、难点
1. 土地报酬递减规律
是指在技术和其它要素不变的条件下，在同一块土地上连续追加物化劳动和活劳动，达到一定限度后，其增加收益就会递减的现象。
平均报酬AP=y/X，它表示平均每单位生产要素投入所产生的报酬；
边际报酬MP=△y/△x，△x表示变动生产要素的增加量，△y表示在相应情况下总报酬的增加量，二者之比表示每增加一单位某种生产要素所增加的报酬。
2．报酬曲线和边际报酬曲线的关系。
边际报酬等于总报酬曲线在各点切线的斜率
3．总报酬曲线与平均报酬曲线的关系
在几何上，平均报酬等于总报酬曲线上每一点与原点连线的斜率，因此，当原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，斜率最大，从而平均报酬最高。
4．边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系
当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势；
当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降；
当两者相等时，平均报酬最高。
5．总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系
第一阶段:
在平均报酬从上升转为下降之前，
边际报酬先升后降，平均报酬处于递增状态，从而增加劳动投入能带来总报酬更大比例的增长，
这个阶段停止投入是不合理的，继续劳动投入将使得劳动-土地-资本等生产要素组合的生产效率得到进一步提高。
第二阶段：
平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前。
这一阶段边际报酬小于平均报酬，且边际报酬和平均报酬均随劳动投入量的递增而下降；边际报酬和平均报酬同时递减，但是在此阶段总报酬持续上升，以至达到最高点。
在通常情况下，选择在第二阶段组织生产是合理的，但具体选择多少变动要素（比如劳动），还要取决于农产品价格和投入要素价格。
第三阶段：
边际报酬为零，总报酬达到最大之后。
投入劳动的边际报酬和生产弹性均为负数，而且平均报酬继续递减，总报酬也趋于下降。
因此在这一阶段继续投入是不合理的。
6.土地报酬递减规律对集约利用的制约作用
集约度是指单位面积土地上所投劳动和资本的数量称为土地。
所投资本和劳动越多，则集约度越高；反之，则越低。
采用何种集约度才算合理？
集约边际，是指某块（幅）土地在利用中所达到的临界点，该点所用的资本和劳动的变量投入成本与其收益相等。
即“在边际成本超过边际收益之前，最后一个连续变量投入单位所达到之点正是集约边际”。
粗放边际，则被认为是无租边际，即在最佳条件下土地的产出只能补偿其生产成本。
它代表土地利用能力不断减少的一系列土地面积中的一点（扩展用质次的土地的最后一点），超过此点，再扩大生产用地即不能补偿其成本。
三、需要重点记忆或容易混淆的内容
1.需要了解的数据
地球面积约5.1亿平方公里，其中海洋占70.8%，陆地面积仅占地球总面积的29.2%，陆地面积中还有近一半是永久冰盖地、干旱沙漠地、岩石、沼泽地和高寒地等无法利用或现有技术条件下无法利用的土地。
真正能供人类使用的土地约7000万平方公里。
土地增值税采取四级超额累进税率，其税率为30%-60%。
耕地占用税是按实际占用耕地面积征税，按人均耕地水平分四个档次计征，其额度为1-10元/平方米，一次性征收。
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积，按照城市规模大小，依照规定的税额标准分为四个档次按年度计算，分期缴纳。
其税额幅度为每年0.2-10元/平方米。
2.需要重点理解和记忆的内容
总报酬曲线和边际报酬曲线的关系
总报酬曲线与平均报酬曲线的关系
边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系
总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系
内在经济
外在经济
外在不经济
规模经济
适度规模经济
3.容易混淆的内容
土地集约利用就是合理利用？
或者说集约度越高越好？
在现行社会经济条件下，是又有必要强制推行规模经济？
各种地租的内涵和外延
第三章土地利用规划管理
一、需要掌握的内容
1.土地利用的涵义
2.影响土地利用的因素
自然因素：
主要包括气候、地貌、水文、土壤、植被、矿藏、景观和位置等。
经济因素经济规模的增长和产业结构的演进，
以人力、物力、财力形式表现的经济条件的增强，进一步提高了土地利用的物质力量。
经济上是否可行，决定了土地是否可持续利用。
社会因素:
制度、人口、法规、政策、教育、技术乃至风俗和宗教。
一个好的土地利用方案应该是：
自然因素适宜，经济因素可行，社会因素容许。
3．土地合理利用的准则
是否在土地利用中取得最大的经济效益
是否在土地利用中取得最佳的生态效益
是否最大限度地满足了人们日益增长的物质和文化需要
4．土地利用规划的概念
是以土地资源合理利用为核心，以最佳综合效益为目标，依据土地自然地理特点、社会经济条件和发展用地需求，在时间和空间上对区域内全部土地资源进行开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。
5．土地利用规划的作用
控制
协调
组织
监督
6．土地利用规划的任务
分析土地利用问题
明确土地利用目标和基本方针
拟定土地利用控制指标
土地利用结构和布局调整
制定实施规划的政策和措施
7．土地利用规划的内容
土地调查。
土地评价。
土地供求预测。
土地利用总体规划方案编制
土地利用布局
建设用地规划
农用地规划
未利用地开发规划
土地整理规划
土地整治规划
土地保护规划
土地利用规划的可行性研究与方案评价
土地利用规划成果的编制
土地利用规划的组织与实施
8．土地利用规划体系
按规划时限不同，
长期规划：
年限达10年以上
中期规划：
年限5—10年
短期规划：
年限小于5年，中期规划介于二者之间。
按规划范围划分：
全国、省级、地市级、县（市）级、乡（镇）级五个层次。
按自然区域范围或经济管理区域范围进行不同层次的跨行政区域的土地利用规划。
按规划性质划分：
土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划。
9．土地利用规划的原则
10土地利用总体规划的概念
土地利用总体规划是指在一定区域内，根据国民经济和社会发展对土地的需求以及当地的自然、社会经济条件，从全局的、长远的利益出发，对区域范围内土地资源的开发、利用、整治、整理、复垦、保护等进行统筹安排
11．编制土地利用总体规划的主体：
各级人民政府
《中华人民共和国土地管理法》第十七条规定“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源保护要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划”。
12．土地利用总体规划编制的意义和作用
编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础
土地利用总体规划为国民经济持续、稳定、协调发展创造有利条件
土地利用总体规划是国家实行用途管制的基础
13.土地利用总体规划的层次体系
根据我国行政区划，土地利用总体规划按行政区域分为全国、省（自治区、直辖市）、市（地）、县（市）和乡（镇）五级，即五个层次。
其中全国、省级、地市级土地利用总体规划属宏观控制性规划，根据对土地利用加强宏观管理的要求，重点在于强化规划指标控制和政策指南；县、乡级规划是实施性、管理性规划，重点是把上级规划下达的各项指标落实到土地空间上，即划定土地用途区、编定土地用途。
各层次之间，可以根据需要，按自然区划或经济区域，进行跨省、跨市县、跨乡（镇）的区域土地利用总体规划。
14．土地利用总体规划的内容
（1）全国土地利用总体规划的主要内容
确定对全国有指导意义的土地开发、利用、整治、保护的方针政策及目标和措施；
协调各省、自治区、直辖市之间的土地利用关系；
根据全国的生产力总体布局与用地需求，划分不同的土地利用地域区；
提出各省（市、区）的土地利用方向和指令性指标，对跨省（市、区）的重要工程项目用地进行布局，并确定用地规模；
拟定提高土地利用率和生产力、保护和改善生态环境、调整土地利用结构的政策措施。
（2）省级土地利用总体规划的内容
根据《全国土地利用总体规划纲要》的要求，结合本省土地资源的特点及土地利用的问题，确定全省土地利用目标和方针；
根据全省土地利用目标和各地区（市）土地资源特点，提出各地区（市）的土地利用方向和目标；
根据全省的生产力总体布局与用地需求，划分不同的土地利用地域区。
对各种用地、生产基地及跨地区（市）的基础设施工程用地进行布局，提出土地利用结构的指导性调整指标及省内重要基础工程和重要工矿项目用地规模；
解决地市级土地利用总体规划所不能考虑的地市与地市之间的土地利用问题。
制定实施规划的有关政策和措施。
（3）地市级土地利用总体规划的主要内容
根据省级土地利用总体规划的要求，结合本地区土地资源特点及土地利用的问题提出本地区土地利用的方针；
根据本地区土地的自然条件，社会经济条件，国民经济社会发展的需要，确定本地区的土地利用目标；
根据本地区土地利用的目标和各县土地资源特点，确定各县土地利用方向；
确定区内中心城市、重要基础设施工程、重要工矿项目用地的规模和布局；
协调地区内县与县之间的土地利用，解决县与县所不能考虑的土地利用问题。
制定实施规划的有关政策和措施。
（4）县级土地利用总体规划的主要内容
根据地市级土地利用总体规划的要求，结合本县的实际情况，确定本县土地利用规划的目标与任务；
合理调整土地利用结构和布局，制定全县各类用地指标，确定分阶段的土地整理、复垦、开发、保护任务；
划定土地利用区，确定各区土地利用管制规则；
安排能源、交通、水利等重点建设项目用地；
将全县土地利用指标落实到乡（镇）；
拟定实施规划的措施。
（5）乡（镇）级土地利用总体规划的内容
乡（镇）级土地利用总体规划是最基层的土地利用总体规划，它作为一个规划层次，在县级土地利用总体规划指导下单独进行编制，但最好能与县级土地利用总体规划结合起来同步进行。
乡（镇）级土地利用总体规划主要任务是落实县级土地利用总体规划。
根据县级土地利用总体规划的要求及本乡（镇）的土地资源特点，确定乡（镇）土地利用的目标和方向；
具体确定并落实县级规划所确定的各类土地利用区；
编定各土地利用区的使用用途，具体落实每块土地的规划用途；
阐明落实上级规划指标和各类土地利用区的途径、措施。
15．土地利用总体规划与其它规划的关系
土地利用总体规划与城市规划的关系
16．土地利用专项规划和详细规划
土地利用专项规划:
是在土地利用总体规划的框架控制下，针对土地开发、利用、整治和保护某一专门问题而进行的规划。
土地利用专项规划就其本质而言是土地利用总体规划的深入和补充，是土地利用总体规划的有机组成部分。
与土地利用总体规划相比，土地利用专项规划具有以下特性：
针对性、局部性、实用性、选择性
土地利用详细规划:
是在总体规划或土地利用专项规划的控制和指导下，直接对某一地段或某一土地使用单位的土地利用及其配套设施
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