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宏观经济与政策分析完整版

2008年宏观经济与政策分析

进入新世纪后，我国宏观经济和房地产业都得到了快速发展，特别是2003年之后进入加速发展期，同时也让国内专家和政府出现了过快偏热的担心，从此国家也针对房地产业出台了系列宏观调控政策，但在市场处于狂热的时候效果十分有限，且出现了“越调越涨”现象，这直接导致了2007年国家新一轮的调控思路改变和更严厉调控政策出台――由市场发展到市场与保障并轨、9.27房贷新政及其补充通知、土地出让政策调整与清查、严打囤地等，这种趋严从紧的政策直到2008年上半年都没有松动。

然而，进入2008年8月份之后，全球性的金融危机爆发，并越演越烈，各国实体经济也遭受了巨大打击，中国宏观经济下滑明显，国家宏观调控政策也由“防通胀、防过热”迅速转为“保增长、求稳定”的基调上来。

而房地产作为国家宏观经济的重要支柱产业，横跨拉动宏观经济增长的“两架马车”――投资和消费，相关政策也全面松动。

为全面了解宏观经济、房地产业政策这一年来的走势，我公司对2008年宏观经济进行了精要总结和全年国家房地产调控政策分类整理，力图从宏观上找寻房地产市场发展的趋势，与贵公司共同探讨成都房地产市场发展的方向。

一、宏观经济总结精要

◆世界经济由于美国次贷危机引发金融海啸，进而可能演化为全球性经济危机，悲观点看可能是上世纪30年代美国大萧条以来最严重的全球性经济衰退，持续时间可能长达10年；

◆中国经济发展从过快偏热迅速下滑，GDP增速由第一季度的10.6％迅速回落到第三季度的9.0％，为2003年第二季度以来的最低增幅，预计第四季度会更低，很多机构预测都低于7％；

◆物价冲高回落，CPI指数由2008年1月份的7.1％冲高到2月份的8.7％，之后逐月回落，11月份仅同比增长2.4％，通货膨胀压力大大减轻，也为银行利率下调创造了条件；

◆2008年中国国内悲喜交集，从年初的冰雪灾害、3.14西藏暴乱、5.12大地震和之后的三鹿毒奶粉事件都让人悲愤和忧虑，但8月份成功举办奥运会又为国人带来喜悦、赢得声誉；

◆2008年中国股市也成为千万股民的伤心地，从年初的5266点，到12月31日的1820点，下跌了65%，相对于2008年10月28日1664点的年度最低位下跌了68％，创下了18年最大年跌幅，截至2008年12月23日,沪深市场A股总市值从年初的32.44万亿元缩水到12.63万亿元,缩水超过61%，九成以上投资者亏损，而这些股民是社会消费的中坚力量，他们的财富缩水必然削弱了社会购买力和投资；

沪市A股走势图

◆2008年人民币继续升值，从2005年7月汇改以来对美元累计升值17.42％，相对于英镑、澳元等强势货币升值30％以上，加上全球金融危机的影响，我国外贸进出口大幅萎缩，2008年11月和12月连续2月出现负增长，这是1998年以来首次出现进口和出口同时呈现下降走势，致使外向型企业陷入困境，东部沿海出现大量中小企业“倒闭潮”，中国经济的一架“马车”歇火；

◆2008年全国性房地产市场沿着2007年9.27房贷新政之后的下行走势继续下滑，加上5.12大地震的影响，房地产市场成交量急剧萎缩，很多城市的商品房成交量都萎缩了40-50％，不同城市的房价在坚挺一段时间后都出现松动，前期涨幅越大的地方这次也跌得越早、越深，像深圳最大的跌幅高达60％左右，一般城市房价的跌幅也在10-30％之间，市场终于给我们上了生动一课，购房者也回归理性和谨慎。

看点：

回顾2008年我国宏观经济走势，在我们去年同期预判“不容乐观”的基础上又增添了5.12大地震、全球金融危机、物价快速冲高回落等诸多影响重大的变数，从而使国家宏观经济下滑超出了我们的预期。

进而使房地产业也遭受了价量齐跌的巨大打击，但更多的看法是2008年还不是最糟糕的时候，2009年也许是最困难的时期，且困难的日子也不会在2009年就结束。

因此，我们建议大家都要有较长时期（3-5年）过艰苦日子的心理和行为准备，不要因为到时有几个月市场有所好转就认为春天到了，进而就盲目进行投资开发，在这种“熊市”中不缺乏投资机会，就怕在“黎明前倒下”。

所以，我们认为2009年的投资思路是“安全、稳健、现金”。

二、宏观政策总结与发展预测

1、土地政策

◆2008年1月9日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

政策要点：

（1）、严格执行土地用途管制制度；

（2）、严格规范使用农民集体所有土地进行建设

（3）、严格控制农村集体建设用地规模；（4）、严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为；（5）、严格土地执法监管

◆中国国土资源部2008年1月7日发布《关于进一步改进和完善报国务院批准城市建设用地审查报批工作的通知》

通知规定，从2008年起，在国土资源部预下达土地利用计划指标后，省级政府于每年2月底前汇总后一次性向国务院申报城市建设用地。

在上报的计划中，必须明确规划用途、区位并严格执行有关廉租房、经济适用房、小户型房的比例标准。

◆国土资源部2008年2月20日发布《关于请提供城镇土地等别应用情况有关材料的通知》

该通知有望改变目前全国各地同级土地最低标准价“一刀切”的现状，在土地分级定价的基础上，加入区域地价差别考虑。

而这也正是导致商品房用地上涨和房价上涨的根本原因之一。

在此前一段时间压低给农民的征地补偿标准、抬高建设用地的出让价格已经成为某些地方政策从土地上获利常用的方法。

从某种意思上讲，地方政府压低工业用地价格，客观上损害了农民的利益、推动了房屋价格的上涨。

◆成都市城镇土地使用税新标准出台

根据修订后的《城镇土地使用税暂行条例》和《四川省城镇土地使用税实施办法》，成都市对城镇土地使用税年税额进行了相应调整，成都中心城区城镇土地使用税调整为6-30元/㎡。

而省地税局此前公布的相关数据表明，四川原来的标准是0.2-10元/㎡。

◆国土资源部通知要求，严禁通过土地登记将违法用地合法化

4月9日，国土资源部印发《关于贯彻实施〈土地登记办法〉进一步加强土地登记工作的通知》。

《通知》要求，严格依法依规进行土地登记，杜绝违规登记，严禁通过土地登记将违法用地合法化，维护土地登记的严肃性和权威性。

◆国务院通过《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》

国务院总理温家宝8月13日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过《全国土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》。

会议指出，土地利用总体规划是落实土地宏观调控和土地用途管制、规划城乡建设的重要依据，是实行最严格土地管理制度的一项基本手段。

一是保护和合理利用农用地。

二是节约集约利用建设用地。

三是协调土地利用和生态建设。

四是统筹区域土地利用。

五是完善规划实施保障措施。

◆成都将严控建设用地城区单宗出让规模不超过200亩

9月，成都市通过了《成都市人民政府关于进一步加强土地管理促进节约集约用地的通知》。

控制建设用地规模，促进土地节约集约利用是总体规划的核心。

按照规定，成都停止低密度房地产开发项目的土地供应，严格控制经营性用地单宗出让土地规模。

原则上，中心城区单宗出让土地规模不超过200亩，郊区（市）县不超过100亩，对地震灾区的政策可适当放宽。

此外，成都市还将全面推行国有建设用地有偿使用制度，逐步扩大有偿使用用地范围。

工业用地和经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌出让，其中商品住宅用地必须实行拍卖出让，非政府办公、科研、培训等用地也要逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。

今后成都市还将把企业违法用地、闲置土地等信息纳入有关部门信用信息基础数据库，并及时通报给金融部门，让银行引起重视，在向开发商发放贷款时，这一信用信息将作为评定参考之一。

◆政府高层定调“双最”政策土地闸门再度趋紧

国内外经济不确定性在增大，但国内宏观调控两大闸门之一的土地闸门，并无放松迹象。

相反，随着十七届三中全会（下称“三中全会”）之后土地“双最”政策的可能出炉，未来几年中国的土地供给以及监管将更趋严格。

新出“实行最严格的节约集约用地制度”表述

国内外经济不确定性在增大，但国内宏观调控两大闸门之一的土地闸门，并无放松迹象。

相反，随着十七届三中全会（下称“三中全会”）之后土地“双最”政策的可能出炉，未来几年中国的土地供给以及监管将更趋严格。

据权威人士表示，三中全会上审议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（下称《决定》）将很快下发。

届时，该文件将成为未来诸多农村相关政策的起点。

在会前各界寄予厚望的农村土地流转问题上，三中全会公报表示，要“健全严格规范的农村土地管理制度”。

至于土地承包经营权是否如一些人士所认为的将延长至70年，目前不得而知。

◆成都农村产权交易所揭牌年增流转耕地50万亩

10月13日，经成都市政府批准的全市农村产权综合性市场平台——成都农村产权交易所正式揭牌。

同时，当天还举行了农村产权流转项目签约仪式。

据了解，本次签约共有12个项目，涉及土地承包经营权流转的项目有6个，流转面积达1.66万亩；涉及集体建设用地使用权流转的项目有3个，流转面积约150亩；涉及集体林权流转的项目有3个，流转面积是2888亩。

根据成都统筹办估算，到2020年，成都市将以现有660万亩耕地为基数，耕地集中经营比例要达75%，每年平均新增流转耕地约50万亩。

◆国土资源部：

闲置2年以上宅基地有望被收回

国土资源部近日发布《确定土地所有权和使用权规定（征求意见稿）》提出，空闲或房屋灭失2年以上未恢复使用的宅基地，由宅基地所在地的农民集体报经县级人民政府同意后，可以收回宅基地使用权。

据悉，当前我国有2000多万亩宅基地闲置。

政策执行影响：

房产企业：

“空闲或房屋灭失2年以上未恢复使用的宅基地，由宅基地所在地的农民集体报经县级人民政府同意后，可以收回宅基地使用权。

”此举是避免其盲目购地、大量闲置，使开发商再难以通过以时间换增值，并在买入土地时提前进行开发成本预算和开发周期预判，势将导致开发商在拿地时更为理性和慎重。

市场供应：

“成都停止低密度房地产开发项目的土地供应，严格控制经营性用地单宗出让土地规模”。

地块规模小，密度高的房产项目将成为以后市场所供应的主流产品，低密度产品将越显珍贵，其价值也将有所攀高。

看点：

2008年的系列土地政策显示政府并没有因为地震、金融危机等不利影响而松动，但在看紧土地的同时灵活性在不断增强，农村集体土地在不改变用途的前提下允许流转交易、闲置用地回收执法趋严以增强流动性、土地出让规模小型化可加速市场流动和快速转化为商品房等都说明国家宏观调控政策的灵活性与成熟。

这些对开发商、房地产市场都会产生长远影响，首先是开发商拿地成本会增加、土地储备压力加大；其次是会缩短土地转化为商品房的时间，增加市场供给速度，这有利有弊，需要看市场环境来判断。

2、金融信贷政策

◆中国人民银行在今年１月１６日、３月１８日、４月１６日、5月12日，6月15日和25日，接连6次宣布上调准备金率，每次上调0.5个百分点，调整后的存款准备金率为17.5%，这是央行自去年起第１6次。

经央行批准，地震灾区将暂缓提高存款准备金率。

根据中国人民银行总行批准，人民银行成都分行已决定加大对受灾地区的信贷投入，增加支农再贷款和再贴现，对川内金融机构的再贴现、头寸再贷款等需求，经电话请示后可特事特办，不受限额限制。

同时，成都、绵阳、德阳、广元、雅安、阿坝等四川省6市州地方法人金融机构5月20日暂不提高存款准备金率。

◆2008年2月4日，央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》

政策要点：

（1）、开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内

（2）、开发经济适用房，房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%，比35%的常规要求有所降低

（3）、开发经济适用房，房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年的还款期限有所延长

◆2008年5月，北京市住房公积金管理中心提高住房公积金缴存比例，为2008年首次房地产住房贷款利好

◆关于金融促进节约集约用地的通知

8月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《关于金融促进节约集约用地的通知》（以下简称《通知》），要求各金融机构以严格限制粗放低效用地、积极支持节约集约用地为原则，加强信贷合法合规审查，进一步改进金融服务，积极引导和推动节约集约用地。

◆央行下调存款准备金率和存贷款基准利率

◆从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。

从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。

◆2008年10月08日，中国人民银行决定：

从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

◆2008年10月22日，中国人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

八是金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

”

2008年10月29日,中国人民银行决定，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。

个人住房公积金贷款利率保持不变。

◆2008年11月26日下午中国人民银行发布降息消息，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，从2008年12月5日起，下调工商银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。

此外，从2008年11月27日起，下调个人住房公积金贷款利率0.54个百分点。

具体内容为，五年以下（含）个人住房公积金贷款利率从4.05%下调到3.51%，五年以上个人住房公积金贷款利率从4.59%下调到4.05%。

◆2008年12月23日，从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。

从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

根据12月22日起央行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和人民银行对金融机构再贷款利率的通知，建设部决定从12月23日起，上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.27个百分点，由现行的1.98%调整为1.71%，当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变，依然是0.36%。

同时下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点，也就是说，五年期以下（含五年）公积金贷款利率从3.51%调整为3.33%，五年期以上从4.05%调整为3.87%。

◆国务院发布金融促进经济30条意见将放松货币政策

12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》。

《意见》分为九大部门共30条内容，《意见》表示：

将认真执行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加大金融支持力度，促进经济平稳较快发展。

◆房产新“国六条”出台二套房贷放权给商业银行

12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中分为6大条，13小条，被称作新“国六条”。

“国六条”对17日国务院常务会议部署的关于房地产指导方针进行了细化和补充，尤其是明确了对商业银行和地方政府的放权。

【国务院关于促进房地产市场健康发展若干意见】

对房地产市场，国务院2005年出台“国八条”，2006年出“国六条”，此后便没有全面性的调控政策出台。

此次出台新“国六条”的全面性和重要性可以与前二者比肩，它必将指导今后一段时间我国房地产业和房地产市场的发展。

二套房贷放权给商业银行

执行层面放权给地方政府

地方或出台“购房抵扣所得税”

政策执行影响：

经济：

“央行下调存款准备金率和存贷款基准利率”此举为增加流动性，拉动内需，刺激国内经济持续发展。

房产企业：

刺激国内固定资产投资，房地产也属其中，降低房地产企业的财务费用，为其开发所需资金提供有利条件。

消费者：

降低首付比例，降低贷款利率，放松二套房政策限制，切实降低买房门槛，减轻供房负担，为激活房地产市场提供有利的金融支持。

看点：

金融货币政策成为当前影响房地产市场最大的政策因素之一，其走势与变化对房地产业而言犹如人之血液那么重要。

2007年9月27日到2008年9月16日长达1年的“堵”和“紧”让整个市场窒息、不少开发商死亡；幸好2008年8月份爆发了金融危机，从而使整个宏观经济出现悲观预期，政府也及时调整了财政金融政策基调，来了个从“紧”到“松”、从“防贷”到“放贷”的180°大转弯。

这对房地产业而言无疑是及时雨，一方面缓解了开发商的资金压力，不用再“血拼”降价促销回收资金，另一方面也让购房者减轻了负担和进入门槛，从而促进市场需求，缓解市场矛盾，让整个市场进入健康的良性发展轨道。

但商业银行的执行似乎还不够顺畅，期望2009年能够全面松动。

3、税费政策

◆国家税务总局：

以税收政策支持保障性住房建设，国家税务总局《2008年全国税收工作要点》提出，研究制定地方税制改革方案，推进房地产税制改革，深化房产模拟评税工作，扩大试点范围。

改革资源税制度，合理调整税收优惠政策。

落实国家房地产调控措施，研究支持经济适用房、廉租房等保障性住房建设和促进住房租赁市场发展的税收政策。

◆2008年4月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。

对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

◆2008年10月22日，个人购买税率调整，“七是从2008年11月1日起，对个人首次购买90㎡及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

◆2008年11月28日，省政府发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，以下简称《若干意见》，其中明确了16条政策措施：

（一）全面实施保障性安居工程建设，切实改善城市低收入家庭居住条件。

（二）加大汶川地震灾区城镇住房保障力度。

（三）扩大廉租住房保障范围，提高实物配租比例。

（四）进一步落实保障性住房建设的优惠政策。

（五）切实落实汶川地震灾区购房的各项优惠政策。

（六）对个人购房实施补贴。

（七）降低住房交易税收负担。

（八）积极提供个人购房贷款优惠。

（九）放宽住房公积金贷款政策。

（十）盘活存量建设用地。

（十一）房地产开发企业的企业所得税按下限预征。

（十二）加大房地产信贷投入。

（十三）鼓励房地产企业优化重组。

（十四）提高服务效能。

（十五）加强市场监管。

（十六）正确引导舆论。

◆2008年12月2日成都市再次出台《关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见》，简称《实施意见》，

举措1　加大危旧房改造力度，改善居民居住条件，投入150亿元改造危旧房；

举措2　放宽购房入户政策，鼓励市外人员安居置业，购买商铺也可入户；

举措3　加大信贷支持力度，鼓励居民住房消费，二次购房能首付两成；

举措4　放宽公积金贷款政策，提供购房贷款优惠，公积金贷款提至40万；

举措5　降低交易成本，减轻置业负担，受灾群众买安居房免征契税；

举措6　加快学校配套建设，完善社区功能，对外地购房入户者子女一视同仁；

举措7　支持企业盘活存量土地，促进项目开发建设，资信好的企业贷款重点支持；

举措8　优化办事流程，提高行政效能，产权证最长7个工作日办结。

◆国务院：

放松第二套房贷超2年免征营业税

12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。

会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。

当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。

政策执行影响：

市场供应：

刺激刚性需求，增加市场需求量，特别是小户型类产品（二手房），放松二套房的政策性限制，间接激活住宅投资类需求，以此种种促进房地产市场的复苏。

房产企业：

缓解开发商资金压力，降低开发商经营成本，加大信贷以使部分开发商恢复生机，并以此方式避免市场中出现烂尾工程，鼓励开发商在此市场环境中进行兼并重组，以做大做强。

市场需求：

加快灾区人民和改善城市低收入家庭住房条件，鼓励自住性与二套改善房消费，并相应减免各种税费，降低消费者购房成本，以此刺激房产消费。

看点：

房地产相关政策同样也出现了转向，从抑制市场需求和流动到鼓励购房和放松流动限制的转变，只是目前的税费政策还没有完全放宽，力度也还不够，对市场的促进作用还不是很大，期望后续有更为有力和宽松的税费政策出台，以鼓励和促进房地产市场加快发展与复苏，住房和城乡建设部副部长齐骥已经表示，会看现有政策执行效果来定，后续更加宽松的税费政策值得期待。

4、市场监管政策

◆2008年3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准

◆2008年4月23日，发改委价格司的报告指出，继续贯彻落实国务院已出台的政策措施，着力稳定住房价格，防止出现过快上涨趋势；

◆2008年4月8日，住房和城乡建设部表示：

全面排查住房公积金违规放贷

◆成都市关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见

为认真贯彻落实国务院关于《汶川地震灾后恢复重建条例》的有关精神，促进我市地震灾害后房地产业恢复发展，扶持居民安居置业，现提出如下意见：

一、鼓励社会力量参与灾后重建

二、加大金融支持服务力度

三、依法落实各项税收扶持政策

四、鼓励建设项目按期开工：

按招、拍、挂方式出让的经营性用地，在2009年5月31日前，房地产企业按期开工的，报建费在166.5元/㎡的征收标准上减免48元/㎡。

经国土资源部门审核同意，房地产企业申请延期不超过半年开工的，报建费减免36元/㎡，；延期不超过1年开工的，报建费减免24元/㎡。

在经批准的延长期内不作为闲置土地。

五、加大住房保障力度：

我市因房屋毁损或房屋有安全隐患的城镇居民，经相关机关审核同意，可申购经济适用房、租凭廉租房住房。

因房屋垮塌或受损有安全隐患，需要购买商品房的，可享受首次购房的信贷优惠政策。

凡在我市购买70㎡以上的商品住房的，可按有关规定办理入户手续。

六、降低公积金贷款首付比例：

购买商品房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为30万元，贷款最长期限由20年调整为30年。

外地缴存住房公积金的也可以我市申请住房公积金按揭贷款购买商品房。