房地产经纪实务1答案.docx
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房地产经纪实务1答案
房地产经纪实务[1]答案
答案：
第1题
试题答案：
C
知识点：
第一章市场营销概述☆☆☆☆考点2：
市场营销学的发展时期；
市场营销学的发展历史，一般可分为初创、应用、形成与发展3个时期。
1．初创时期
从19世纪末到20年代，是市场营销学的初创时期。
2．应用时期
从20世纪20年代到第二次世界大战结束，是市场营销学的应用时期。
3．形成与发展时期
从20世纪50年代至今，市场营销学的理论和概念发生了重大变革，是现代市场营销学的形成和发展时期。
市场营销中影响销售的“4PS”是产品（Product）、价格（Price）、渠道（Place）、促销（Promotion）。
20世纪70年代末我国实行改革开放政策后，市场营销学开始传入我国。
第2题
试题答案：
A
知识点：
第一章市场营销概述☆☆☆☆考点2：
市场营销学的发展时期；
市场营销学的发展历史，一般可分为初创、应用、形成与发展3个时期。
1．初创时期
从19世纪末到20年代，是市场营销学的初创时期。
2．应用时期
从20世纪20年代到第二次世界大战结束，是市场营销学的应用时期。
3．形成与发展时期
从20世纪50年代至今，市场营销学的理论和概念发生了重大变革，是现代市场营销学的形成和发展时期。
市场营销中影响销售的“4PS”是产品（Product）、价格（Price）、渠道（Place）、促销（Promotion）。
20世纪70年代末我国实行改革开放政策后，市场营销学开始传入我国。
第3题
试题答案：
C
知识点：
第一章市场营销概述☆☆☆☆☆考点8：
房地经纪人在房地产市场营销活动中的工作；
在房地产一级市场上，房地产市场营销活动主要分为项目筹划与地块研究、产品设计与规模、项目策划与销售三大阶段。
项目筹划与地块研究阶段的工作包括投资决策、城市规划和地块研究，房地产经纪人在其中主要起到提供信息的作用。
房地产经纪人一般在产品规划设计阶段开始介入。
产品规划设计阶段的工作包括项目的市场定位、开发建议和工程施工监理。
项目定位的内容有产品定位、客户定位和形象定位。
房地产经纪人一般不参与工程施工与监理的工作，但应就施工和销售现场的协调提出建议，以保证销售效果。
项目策划与销售阶段的工作内容包括项目定价、项目市场推广和项目销售。
市场推广阶段的工作有卖点挖掘、市场推广费用分析和市场推广组织。
在项目销售过程中，房地产经纪人应制定销售方案、细化销售流程、控制销售过程并进行相应的促销工作。
房地产经纪人在房地产二级市场上主要从事房地产转让、房地产租赁和其他房地产居间业务。
在房地产转让业务中，房地产经纪人的工作主要有寻找房源、市场推广、居间撮合和过户办证等；在房地产租赁业务中，房地产经纪人同样需要寻找房源、进行市场推广和居间撮合等活动。
除了租赁和转让，房地产经纪人在房地产二级市场上的业务还包括项目转让、土地使用权转让、代办服务和投资顾问等。
第4题
试题答案：
C
知识点：
第二章房地产市场调研☆☆☆☆考点3：
房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研的区别；
房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研的不同之处主要表现在下列4个方面：
1．市场调研的内容不同
房地产市场调研具有多样性和复杂性，贯穿整个房地产市场营销过程，每个阶段具有不同的调研内容，如在房地产定位阶段，市场调研主要调研竞争项目的基本数据和消费者的生活模式，一般耐用消费品市场调研的主要内容是调研消费者的个人偏好。
2．市场调研的侧重点不同
房地产市场调研侧重消费者的生活模式、行为模式的研究分析；一般耐用消费品调研则侧重对产品的消费习惯、消费偏好、消费者特征分析。
3．市场调研的方法不同
房地产市场调研经常采取的方法有实地调研法、座谈会调研法。
4．市场调研的对象不同
房地产市场调研主体侧重对房地产市场产品的调研。
第5题
试题答案：
A
知识点：
第二章房地产市场调研☆☆☆考点14：
市场调研方法分类；
市场调研方法可分为两大类，一类是按选择调研对象来划分，有全面调研、重点调研、抽样调研等；另一类是按调研对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。
第6题
试题答案：
C
知识点：
第二章房地产市场调研☆☆☆考点16：
随机抽样、非随机抽样及方法；
抽样调研就是从调查对象全本（总体）中选择若干个具有代表性的个组组成样本，对样本进行调查，然后根据调查结束可推断总体特征的方法。
随机抽样最主要的特征是从母体任意抽取样本，每一样本有相等的机会，这样的事件发生的概率是相等的，这样可以根据调研的样本空间的结果来推断母体的情况。
它又可以为分为3种：
1．随机抽样，即整体中所有个体都有同等的机会被选作样本；
2．分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组（分层），然后从各组中随机抽取一定娄量的样本；
3．分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽取其中一部分作为样本。
非随机抽样是指市场调研人员在选取样本时并不是随机选取，而是先确定某个标准然后再选取本数。
非随机抽样也分为3种具体方法：
1．就便抽样；
2．判断抽样；
3．配额抽样。
第7题
试题答案：
C
知识点：
第二章房地产市场调研☆☆考点9：
一时确定不下来调研目的，可以采用哪些方法来确定；
一般来说研究调研目的要有一个过程，一时是确定不下来的。
可以采用探测性调研、描述性调研、因果性调研来确定。
第8题
试题答案：
A
知识点：
第二章房地产市场调研☆☆☆考点16：
随机抽样、非随机抽样及方法；
抽样调研就是从调查对象全本（总体）中选择若干个具有代表性的个组组成样本，对样本进行调查，然后根据调查结束可推断总体特征的方法。
随机抽样最主要的特征是从母体任意抽取样本，每一样本有相等的机会，这样的事件发生的概率是相等的，这样可以根据调研的样本空间的结果来推断母体的情况。
它又可以为分为3种：
1．随机抽样，即整体中所有个体都有同等的机会被选作样本；
2．分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组（分层），然后从各组中随机抽取一定娄量的样本；
3．分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽取其中一部分作为样本。
非随机抽样是指市场调研人员在选取样本时并不是随机选取，而是先确定某个标准然后再选取本数。
非随机抽样也分为3种具体方法：
1．就便抽样；
2．判断抽样；
3．配额抽样。
第9题
试题答案：
B
知识点：
第二章房地产市场调研☆☆考点19：
实验法的概念；
实验法是指将调研范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后得出一定结果，然后再推断出样本总体可能的结果的调研方法。
第10题
试题答案：
C
知识点：
第二章房地产市场调研☆☆☆☆考点8：
房地产市场需求调研的内容；
市场需求由购买者、购买欲望、购买能力组成。
房地产市场需求调研主要包括以下方面：
1．房地产消费者调研。
主要包括：
（1）消费者对某类房地产的决需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；
（2）调研房地产现实与潜在消费者数量与结构；
（3）消费者的经济来源和经济收入水平；
（4）消费者的实际支付能力；
（5）消费者对房地产产品质量、价格、服务等方面的要求和意见等。
2．房地产消费动机调研。
主要包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。
3．房地产消费行为调研。
主要包括：
（1）消费者购买房地产商品的数量及种类；
（2）消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求；
（3）消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象；
（4）房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。
第11题
试题答案：
A
知识点：
第二章房地产市场调研☆☆☆考点10：
房地产市场环境调研的内容；
1．政治法律环境调研
2．经济环境调研
3．社会文化环境调研
4．社区环境调研
社区环境调研内容包括社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
第12题
试题答案：
A
知识点：
第三章房地产市场细分☆☆☆考点1：
市场细分概念及三个阶段；
市场细分是指营销者在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者需求为立足点，根据消费者购买行为的差别性，把消费者市场划分为具有类似性的若干个不同的购买群体--子市场，使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。
市场细分这一概念最初是20世纪50年代中期美国市场学家温瑞尔•;施密斯提出的。
目前，市场细分已成为现代市场营销学的重要理论之一。
为了满足消费者的不同需求和欲望，企业往往根据一定标准将整个市场划分为若干子市场，并在对自己的优势劣势以及面临的市场机会和威胁进行分析的基础上，选择自己产品的目标市场。
从市场细分的发展历程来看，市场营销主要经历了大量营销、产品差异化营销和目标市场营销三个阶段。
第13题
试题答案：
B
知识点：
第三章房地产市场细分☆☆☆考点3：
可行性研究；
可行性研究从广义上来讲包括投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目的评估和决策五个工作阶段，从狭义上来讲是指详细可行性研究。
第14题
试题答案：
C
知识点：
第三章房地产市场细分☆☆☆考点6：
详细可行性研究的概念及内容；
详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。
详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
详细可行性研究的主要内容有：
1．项目概况。
2．开发项目用地的现状调查（包括拆迁补偿、安置）。
3．市场需求和竞争分析。
4．成本估算。
5．项目开发组织机构形式研究。
6．开发建设计划及销售计划。
7．项目经济及社会效益分析。
8．结论及建议。
第15题
试题答案：
C
知识点：
第四章房地产项目定位☆☆☆考点9：
房地产项目市场分析方法的概念；
房地产项目市场分析方法是指运用市场调查方法，对房地产项目市场环境进行数据搜集、归纳和整理，形成项目可能的产品定位方向，然后对数据进行竞争分析，利用普通逻辑的排除、类比、补缺等方法形成项目的产品定位的方法。
市场分析方法中的市场调查方法包括实地调查法、问卷访问法、座谈会等。
第16题
试题答案：
B
知识点：
第四章房地产项目定位☆☆☆☆考点20：
建筑策划方法的流程及内容；
建筑策划方法流程图：
1．目标规模设定
目标规模的设定必须以满足使用为前提，同时避免不切合实际的浪费与虚设。
它主要是求得抽象单位尺寸，在某种使用方式下的负荷人数和空间特征，以及项目在环境中的实际运行状况。
2．外部条件调查
建筑策划部分的外部条件主要包括地理条件、地域条件、社会条件、人文条件、景观条件、技术条件、经济条件、工业化标准条件、以及一些总体规划中控制性条件。
3．内部条件调查
内部条件主要指建设项目自身条件，如功能要求、使用者条件、使用方式、建设者的设计要求、管理条件、基地内的场地性质。
使用者在建筑空间中的使用方式主要为两类：
人与人的活动和人与物的活动。
4．方案构想
指定项目空间内容、分析空间动线、列出空间明细表、感观环境。
（1）空间构想
空间构想的主要内容是：
指定项目空间内容、分析空间动线、列出空间明细表。
活动空间“A”（activityspace），一般指人在其中有明确行为的内容空间，多为具体的房间。
联系空间“C”（circulationspace），一般指联络各个A空间中使用者行为流通的过渡空间，多为过道、通道、前厅等。
C空间是空间策划中最具表现形式的部分，也是建筑设计中的重点刻画的对象。
领域空间“B”（block），由同种活动和连续有关行为形成的组群，即由A空间和通过C空间相联而成。
（2）空间动线
空间动线又是流线，是使用者在C空间中的轨迹，动线系统就是C空间系统。
（3）空间内容明确表
建设项目的空间内容明细表即为房间明细表，它是设计任务书的基本组成部分，包括两个方面：
各空间名称的确定和空间规模的确定。
（4）感观环境
空间感观环境是指空间环境中对人的感观构成影响的环境物理量。
主要为空间的感觉、光和色彩的感觉、密度和尺度的感觉、时间的感觉。
第17题
试题答案：
B
知识点：
第五章房地产定价策略☆☆☆☆☆考点3：
房地产定价方法；
由于房地产商品价格的高低受成本费用、市场需求和竞争状况等因素的影响，各种定价方法可以归纳为成本导向定价法、需求导向定价法和竞争导向定价法。
1．成本导向定价法
成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法，是企业最常采用的定价方法。
具体包括：
成本加成定价法、盈亏平衡定价法、变动成本定价法、目标利润定价法。
2．需求导向定价法
需求导向定价法是以消费者的需求强度及对价格的承受能力作为定价依据，是伴随营销观念更新而产生的新型定价方法。
包括理解价值定价法及需求差异定价法。
3．竞争导向定价法
竞争导向定价法是以市场上相互竞争的同类房地产商品价格为定价基本依据，并随竞争状况的变化确定和调整价格的定价方法。
主要有随行就市定价法及主动竞争定价法。
4．比较定价法
比较定价法是一个完全经过市场验证的定价方法，是一种具体的定价法，是房地产估价中市场比较法在定价中的应用。
;价目表制定的步骤：
（1）制定均价
①均价形成的理由
均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系。
考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。
其参照主要是同区域、同质、同客户群、同户型、同规模、同价位；比较的因素有地理位置、楼宇本体质素、物业管理、工程形象进度、营销等方面。
②均价的含义
习惯上说，一个均价代表了市场对素质的综合评价；在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期；整体均价无法说明某一幢楼、某一个单位的档次。
③均价的确定
a．确定市场调查的范围和重点；
以项目为核心，半径2km的范围是重中之重。
重点市场比较应不少于6个。
b．对影响价格的各因素以及权重进行修正；
c．对每个重点市场比较进行调整；
d．交易情况修正；
e．市场比较结果表。
（2）制定分幢、分期均价
（3）层差和朝向差
从一般经验来看，当每栋层差大于4000元，销售一般从中低层开始。
当每栋层差小于1500元，销售一般从高层开始。
（4）形成价表
（5）特别调整
（6）付款方式
;价目表调整方法：
（1）制定均价的因素调整
①确定市场比较楼盘权重：
根据各市场比较楼盘物业类型、所处区位、市场销售期等因素对本项目的相关影响程度确定各市场比较楼盘的权重。
②确定每一市场比较楼盘的项目调整因素及其比重。
对住宅项目来说，调整因素有地域因素、楼盘个别因素、物业管理、工程形象进度、营销五个方面。
③对每一市场比较楼盘进行项目因素调整，得出比较价格并根据比较价格得出本项目的均价。
（2）楼幢之间的因素调整
根据楼盘整体素质的分析，确定影响项目价格调整的主要因素。
（3）楼层之间的因素调整
①景观分布因素调整
②其他因素调整
其他因素，如朝向、采光、通风、户型、面积、噪声也需要排队比较打分，进行修正。
第18题
试题答案：
A
知识点：
第五章房地产定价策略☆☆☆☆☆考点3：
房地产定价方法；
由于房地产商品价格的高低受成本费用、市场需求和竞争状况等因素的影响，各种定价方法可以归纳为成本导向定价法、需求导向定价法和竞争导向定价法。
1．成本导向定价法
成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法，是企业最常采用的定价方法。
具体包括：
成本加成定价法、盈亏平衡定价法、变动成本定价法、目标利润定价法。
2．需求导向定价法
需求导向定价法是以消费者的需求强度及对价格的承受能力作为定价依据，是伴随营销观念更新而产生的新型定价方法。
包括理解价值定价法及需求差异定价法。
3．竞争导向定价法
竞争导向定价法是以市场上相互竞争的同类房地产商品价格为定价基本依据，并随竞争状况的变化确定和调整价格的定价方法。
主要有随行就市定价法及主动竞争定价法。
4．比较定价法
比较定价法是一个完全经过市场验证的定价方法，是一种具体的定价法，是房地产估价中市场比较法在定价中的应用。
;价目表制定的步骤：
（1）制定均价
①均价形成的理由
均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系。
考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。
其参照主要是同区域、同质、同客户群、同户型、同规模、同价位；比较的因素有地理位置、楼宇本体质素、物业管理、工程形象进度、营销等方面。
②均价的含义
习惯上说，一个均价代表了市场对素质的综合评价；在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期；整体均价无法说明某一幢楼、某一个单位的档次。
③均价的确定
a．确定市场调查的范围和重点；
以项目为核心，半径2km的范围是重中之重。
重点市场比较应不少于6个。
b．对影响价格的各因素以及权重进行修正；
c．对每个重点市场比较进行调整；
d．交易情况修正；
e．市场比较结果表。
（2）制定分幢、分期均价
（3）层差和朝向差
从一般经验来看，当每栋层差大于4000元，销售一般从中低层开始。
当每栋层差小于1500元，销售一般从高层开始。
（4）形成价表
（5）特别调整
（6）付款方式
;价目表调整方法：
（1）制定均价的因素调整
①确定市场比较楼盘权重：
根据各市场比较楼盘物业类型、所处区位、市场销售期等因素对本项目的相关影响程度确定各市场比较楼盘的权重。
②确定每一市场比较楼盘的项目调整因素及其比重。
对住宅项目来说，调整因素有地域因素、楼盘个别因素、物业管理、工程形象进度、营销五个方面。
③对每一市场比较楼盘进行项目因素调整，得出比较价格并根据比较价格得出本项目的均价。
（2）楼幢之间的因素调整
根据楼盘整体素质的分析，确定影响项目价格调整的主要因素。
（3）楼层之间的因素调整
①景观分布因素调整
②其他因素调整
其他因素，如朝向、采光、通风、户型、面积、噪声也需要排队比较打分，进行修正。
第19题
试题答案：
A
知识点：
第五章房地产定价策略☆☆☆☆☆考点3：
房地产定价方法；
由于房地产商品价格的高低受成本费用、市场需求和竞争状况等因素的影响，各种定价方法可以归纳为成本导向定价法、需求导向定价法和竞争导向定价法。
1．成本导向定价法
成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法，是企业最常采用的定价方法。
具体包括：
成本加成定价法、盈亏平衡定价法、变动成本定价法、目标利润定价法。
2．需求导向定价法
需求导向定价法是以消费者的需求强度及对价格的承受能力作为定价依据，是伴随营销观念更新而产生的新型定价方法。
包括理解价值定价法及需求差异定价法。
3．竞争导向定价法
竞争导向定价法是以市场上相互竞争的同类房地产商品价格为定价基本依据，并随竞争状况的变化确定和调整价格的定价方法。
主要有随行就市定价法及主动竞争定价法。
4．比较定价法
比较定价法是一个完全经过市场验证的定价方法，是一种具体的定价法，是房地产估价中市场比较法在定价中的应用。
;价目表制定的步骤：
（1）制定均价
①均价形成的理由
均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系。
考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。
其参照主要是同区域、同质、同客户群、同户型、同规模、同价位；比较的因素有地理位置、楼宇本体质素、物业管理、工程形象进度、营销等方面。
②均价的含义
习惯上说，一个均价代表了市场对素质的综合评价；在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期；整体均价无法说明某一幢楼、某一个单位的档次。
③均价的确定
a．确定市场调查的范围和重点；
以项目为核心，半径2km的范围是重中之重。
重点市场比较应不少于6个。
b．对影响价格的各因素以及权重进行修正；
c．对每个重点市场比较进行调整；
d．交易情况修正；
e．市场比较结果表。
（2）制定分幢、分期均价
（3）层差和朝向差
从一般经验来看，当每栋层差大于4000元，销售一般从中低层开始。
当每栋层差小于1500元，销售一般从高层开始。
（4）形成价表
（5）特别调整
（6）付款方式
;价目表调整方法：
（1）制定均价的因素调整
①确定市场比较楼盘权重：
根据各市场比较楼盘物业类型、所处区位、市场销售期等因素对本项目的相关影响程度确定各市场比较楼盘的权重。
②确定每一市场比较楼盘的项目调整因素及其比重。
对住宅项目来说，调整因素有地域因素、楼盘个别因素、物业管理、工程形象进度、营销五个方面。
③对每一市场比较楼盘进行项目因素调整，得出比较价格并根据比较价格得出本项目的均价。
（2）楼幢之间的因素调整
根据楼盘整体素质的分析，确定影响项目价格调整的主要因素。
（3）楼层之间的因素调整
①景观分布因素调整
②其他因素调整
其他因素，如朝向、采光、通风、户型、面积、噪声也需要排队比较打分，进行修正。
第20题
试题答案：
B
知识点：
第五章房地产定价策略☆☆☆☆☆考点3：
房地产定价方法；
由于房地产商品价格的高低受成本费用、市场需求和竞争状况等因素的影响，各种定价方法可以归纳为成本导向定价法、需求导向定价法和竞争导向定价法。
1．成本导向定价法
成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法，是企业最常采用的定价方法。
具体包括：
成本加成定价法、盈亏平衡定价法、变动成本定价法、目标利润定价法。
2．需求导向定价法
需求导向定价法是以消费者的需求强度及对价格的承受能力作为定价依据，是伴随营销观念更新而产生的新型定价方法。
包括理解价值定价法及需求差异定价法。
3．竞争导向定价法
竞争导向定价法是以市场上相互竞争的同类房地产商品价格为定价基本依据，并随竞争状况的变化确定和调整价格的定价方法。
主要有随行就市定价法及主动竞争定价法。
4．比较定价法
比较定价法是一个完全经过市场验证的定价方法，是一种具体的定价法，是房地产估价中市场比较法在定价中的应用。
;价目表制定的步骤：
（1）制定均价
①均价形成的理由
均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系。
考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。
其参照主要是同区域、同质、同客户群、同户型、同规模、同价位；比较的因素有地理位置、楼宇本体质素、物业管理、工程形象进度、营销等方面。
②均价的含义
习惯上说，一个均价代表了市场对素质的综合评价；在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期；整体均价无法说明某一幢楼、某一个单位的档次。
③均价的确定
a．确定市场调查的范围和重点；
以项目为核心，半径2km的范围是重中之重。
重点市场比较应不少于6个。
b．对影响价格的各因素以及权重进行修正；
c．对每个重点市场比较进行调整；
d．交易情况修正；
e．市场比较结果表。
（2）制定分幢、分期均价
（3）层差和朝向差
从一般经验来看，当每栋层差大于4000元，销售一般从中低层开始。
当每栋层差小于1500元，销售一般从高层开始。
（4）形成价表
（5）特别调整
（6）付款方式
;价目表调整方法：
（1）制定均价的因素调整
①确定市场比较楼盘权重：
根据各市场比较楼盘物业类型、所处区位、市场销售期等因素对本项目的相关影响程度确定各市场比较楼盘的权重。
②确定每一市场比较楼盘的项目调整因素及其比重。
对住宅项目来说，调整因素有地域因素、楼盘个别因素、物业管理、
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