北京西单109调研报告.docx
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北京西单109调研报告
北京109百货
调研报告
报告前言 Page03
结论概要 Page03
报告正文--第一部分:
商圈构成Page04
同业竞争Page08
报告正文--第二部分:
消费分析Page19
来店意愿Page48
报告前言
⏹研究目的：
本项目通过了解北京109百货所在的西单商圈的现有商业业态构成，寻找商业空白，并通过对各类人群消费习惯的调查为北京109百货定位及业态规划提供参考。
⏹研究方法：
第一，采用定量、定性分析相接合的方法；
第二，采用二手资料与实地调查相结合的方式。
结论概要
⏹考虑到北京109百货的所在位置，建议将其租金定在800-1200元/月·平方米的区间，以利招商。
不同楼层的租金差异，可参考竞争店的租金水平；不同位置的租金差异，则依据店内布局具体确定。
⏹不同年龄消费群体光顾西单的频次差异不大，且多为结伴购物，尤其是18-25岁的群体非常注重与朋友一起逛街购物。
⏹不同年龄消费群体喜欢光顾的场所差异较大，18-25岁的群体更喜欢光顾中友；18岁以下的群体更喜欢光顾华威、明珠。
⏹消费群体最常购买的商品类别是服装、流行饰品。
⏹消费群体较多关注商品是否物美价廉，而不太计较品牌；其次关注的是商品的样式，这一点在18-25岁的群体上表现得尤为明显。
⏹消费群体购物时通常会在附近就餐。
⏹消费群体光顾新店的意愿较高，其中18-25岁的群体表示一定光顾的比例高达72%。
报告正文
第一部分商业环境
⏹
西单商圈业态构成
在本项目中，西单商圈的商业网点普查分为以下区域：
①从新街口至西四——新街口区域
②从西四至长安街——西单区域
③从长安街至SOGO——SOGO区域
说明：
商业网点指的是图中淡紫色道路的临街店铺。
◆网点统计
调查区域共有387家店铺，主要经营品种如下：
◆网点统计明细①
店铺分类
西单区域
新街口区域
SOGO区域
西单商圈
店铺数量
比例
店铺数量
比例
店铺数量
比例
店铺数量
比例
服装服饰
21
19%
42
18%
5
11%
68
18%
餐饮
11
10%
27
12%
8
18%
46
12%
电子/通讯/电器类
12
11%
31
13%
1
2%
44
11%
酒店/宾馆/银行/写字楼/学校/艺术馆
2
2%
10
4%
7
16%
19
5%
乐器
/
0%
18
7%
/
0%
18
5%
百货
9
8%
4
2%
4
9%
17
4%
鞋
7
6%
9
4%
1
2%
17
4%
摄影/冲洗
6
5%
7
3%
2
5%
15
4%
食品店
6
5%
6
3%
1
2%
13
3%
美容美发
5
4%
4
2%
2
5%
11
3%
饰品/化妆品
5
4%
5
2%
/
0%
10
3%
图书音像
2
2%
6
3%
1
2%
9
2%
眼镜店
1
1%
5
2%
1
2%
7
2%
药店
3
3%
3
1%
1
2%
7
2%
烟酒
2
2%
2
1%
1
2%
5
1%
茶叶
1
1%
2
1%
2
5%
5
1%
运动休闲娱乐
2
2%
2
1%
1
2%
5
1%
仪器
/
0%
4
2%
/
0%
4
1%
办公用品
3
3%
/
0%
/
0%
3
1%
超市
/
0%
3
1%
/
0%
3
1%
箱包
1
1%
2
1%
/
0%
3
1%
其它
14
12%
38
17%
6
14%
58
15%
合计
113
100%
230
100%
44
100%
387
100%
◆西单区域
从西四至长安街的西单区域共有113家店铺，主要经营品种如下：
◆新街口区域
从新街口至西四的新街口区域共有230家店铺，主要经营品种如下：
◆SOGO区域
从长安街至SOGO的SOGO区域共有44家店铺，主要经营品种如下：
◆租金比较
不同业态临街铺面的租金差异不大，不同地段的则差异显著。
因此，本项目以地段为主进行比较：
区域名称
平均租金水平
（元/天·平米）
西单区域
平均25-26元；租金范围在20-60元
新街口区域
平均10-12元；最高在20-25元左右
SOGO区域
平均8-10元；最高26元左右
西单商圈
平均16元左右
⏹西单商圈同业竞争
◆竞争综述①
中友
西单商场
君太
营业面积
40000平方米
38000平方米
63000平方米
楼层
10层
7层
10层
楼层明细
B2:
超市/娱乐休闲/停车场
B1:
运动休闲/餐饮
F1:
化妆品/珠宝/钟表/鞋
F2:
男装
F3:
少女装
F4:
淑女装/内衣
F5:
女装/运动休闲装
F6:
休闲装/家居用品/儿童用品
F7:
特卖场/电器/IT/数码/手机
F8:
餐饮/游戏/功能表演厅
B2:
超市
B1:
餐饮/药房
F1:
化妆品/珠宝/钟表/摄像/运动休闲/皮具
F2:
女装/内衣/运动
F3:
女装/内衣/鞋
F4:
男装/IT/电器/鞋
F5:
药店/特卖场
B2/B3:
停车场
B1:
餐饮/手机广场/食品
F1:
化妆品/鞋/餐饮
F2:
女装
F3:
女装
F4:
女装/内衣
F5:
男装/名表/名笔
F6:
家电/男装/家居用品
F7:
成人用品/儿童用品/餐饮
◆竞争综述②
明珠
新一代
77街
营业面积
34000左右（建筑面积）
40000平方米
20000平方米
楼层
5层
7层
4层
楼层明细
B1:
汽车大世界/电脑耗材/俏豆豆减肥美容中心
F1:
小百货/餐饮
F2:
女装
F3:
男女服装/床上用品/儿童服饰
F4:
包/鞋/内衣
F5:
书/服装/手机小百货/美容美发
F6:
餐饮
F1:
小饰品
F2:
小百货
F3:
女装
F4:
女装/牛仔专卖
F5:
服装/内衣/小百货/床上用品
F6:
鞋/包
F7:
餐饮
F8-10:
KTV
B3:
药店/魔术/服装/小百货/溜冰场
B2:
餐饮/百货/服装
B1:
服装/音像/化妆品/小百货/运动休闲
下沉层:
游戏/餐饮/小灵通专卖
竞争综述③
首都时代广场
华威
SOGO
营业面积
25000平方米左右
30000平方米
63000平方米
楼层
5层
9层
7层
楼层明细
B2:
儿童用品/家居装饰/运动装
B1:
餐饮/家电/娱乐
F1:
化妆品/女装/钟表/家居
F2:
女装/珠宝
F3:
特卖场
B1:
餐饮/停车场
F1:
食品/钟表/杂货
F2:
化妆品/服装/儿童用品/家居/鞋
F3:
女装
F4:
数码/家电/小百货
F5:
服装
F6:
服装/化妆品
F7:
服装/鞋/包
F8:
餐饮/游戏
（F6-7为北京攻略）
B1:
超市
F1:
化妆品/黄金珠宝/钟表/包/女鞋
F2:
女装/内衣/餐饮
F3:
青春休闲女装/时尚用品/运动用品
F4:
绅士装/皮具/皮鞋
F5:
电器/家居/美容美发
F6:
服装/成人用品/儿童用品/游戏/餐饮
⏹竞争者明细表
1、中友
楼层
商品构成
柜位数
扣点比例
地下二层
B2:
超市/娱乐休闲/停车场
6
中友对店内商家实行扣点的方法来管理收费，按照品牌及商品类别的不同制定不同的扣点比例（主要控制在22-28%），如正装25-26%、休闲装20%、首饰/钟表/化妆品30%左右。
地下一层
B1:
运动休闲/餐饮
29
一层
F1:
化妆品/珠宝/钟表/鞋
90
二层
F2:
男装
46
三层
F3:
少女装
62
四层
F4:
淑女装/内衣
79
五层
F5:
女装/运动休闲装
49
六层
F6:
休闲装/家居用品/儿童用品
102
七层
F7:
特卖场/电器/IT/数码/手机
78
八层
F8:
餐饮/游戏/功能表演厅
19
◆中友面积占比
中友女装占比最高（32%）。
◆中友进店客流
下表数据为2004年12月11日（周六）10:
00-15:
00的客流统计。
计数位置
进店客流
（人）
正门
19841
西北门
2232
东北门
6394
西南门
7365
合计
35832
2、西单商场
楼层
商品构成
柜位数
地下二层
B2:
超市
/
地下一层
B1:
餐饮/药房
3
一层
F1:
化妆品/珠宝/钟表/摄像/运动休闲/皮具
36
二层
F2:
女装/内衣/运动
78
三层
F3:
女装/内衣/鞋
143
四层
F4:
男装/IT/电器/鞋
59
五层
F5:
药店/特卖场
/
◆西单商场面积占比
西单商场服装占比最高（33%）。
3、君太
楼层
商品构成
柜位数
地下二、三层
B2-3:
停车场
/
地下一层
B1:
餐饮/手机广场/食品
/
一层
F1:
化妆品/鞋/餐饮
96
二层
F2:
女装
51
三层
F3:
女装
95
四层
F4:
女装/内衣
91
五层
F5:
男装/名表/名笔
66
六层
F6:
家电/男装/家居用品
95
七层
F7:
成人用品/儿童用品/餐饮
47
◆君太面积占比
君太女装/皮具占比最高（39%）。
4、明珠
楼层
商品构成
柜位数
租金水平
一层
F1:
小百货/餐饮
182
平均25元左右（20-33左右）
二层
F2:
女装
106
平均20-24元左右
三层
F3:
男女服装/床上用品等
139
18元左右
四层
F4:
包/鞋/内衣
315
16元左右
五层
F5:
书/服装/手机小百货/美容美发
88
12-16元左右
◆明珠面积占比
明珠服装占比最高（53%）。
◆明珠进店客流
下表数据为2004年12月11日（周六）10:
00-15:
00的客流统计。
计数位置
进店客流
（人）
南门
8129
西北门
11274
东门
1695
西门
8057
合计
29155
5、新一代
楼层
商品构成
柜位数
一层
F1:
小饰品
约152
二层
F2:
小百货
142
三层
F3:
女装
166
四层
F4:
女装/牛仔专卖
148
五层
F5:
服装/内衣/小百货/床上用品
144
六层
F6:
鞋/包
135（共144个，有空位）
七层
F7:
餐饮
10
◆新一代租金水平
楼层
编号
面积
租金
单价租金
（元/天·平米）
一层
041/049/055
1.75m2
2500
48
二层
002/041/076
10/5.3/约8m2
7000/45000/5500
23.3/28.3/22.4
三层
166
约8m2
5500
22-25左右
四层
038/039
约6m2
4000多
22左右
五层
144/030
约10m2
6000多
20多
六层
招商口径
20左右
七层
招商口径
/
说明：
招商口径为平均租金1200-1500元/月·平米，押金5-10万元，季付，免租期两个月（从10月30日计）。
◆新一代面积占比
新一代服装占比最高（43%）。
◆新一代进店客流
下表数据为2004年12月11日（周六）10:
00-15:
00的客流统计。
计数位置
进店客流
（人）
正门
5315
西侧2门
47
西侧1门
92
正门旁
3632
合计
9086
6、77街
楼层
商品构成
柜位数
扣点比例
地下三层
B3:
药店/魔术/服装/小百货/溜冰场
126
平均800元/月·平米。
地下二层
B2:
餐饮/百货/服装
135
地下一层
B1:
服装/音像/化妆品/小百货/运动休闲
55
下沉层
游戏/餐饮/小灵通专卖
3
◆77街面积占比
77街运动休闲专卖占比最高（24%）。
◆77街进店客流
下表数据为2004年12月11日（周六）10:
00-15:
00的客流统计。
计数位置
进店客流
（人）
东南口
24881
西北口
合计
24881
7、首都时代广场
楼层
商品构成
柜位数
地下二层
B2:
儿童用品/家居装饰/运动装
5
地下一层
B1:
餐饮/家电/娱乐
13
一层
F1:
化妆品/女装/钟表/家居
31
二层
F2:
女装/珠宝
40
三层
F3:
特卖场
21
说明：
首都时代广场扣点比例为22-25%左右。
◆首都时代广场面积占比
首都时代广场服装占比最高（64%）。
8、华威
楼层
商品构成
柜位数
地下一层
B1:
餐饮/停车场
1
一层
F1:
食品/钟表/杂货
42
二层
F2:
化妆品/服装/儿童用品/家居/鞋
64
三层
F3:
女装
10（服装超市）
四层
F4:
数码/家电/小百货
181
五层
F5:
服装
334
六层
F6:
服装/化妆品
85
七层
F7:
服装/鞋/包
193
八层
F8:
餐饮/游戏
8（仅为餐饮）
说明：
华威F6-7为北京攻略。
◆华威部分租金水平
楼层
单价租金
（元/天·平米）
韩国城
平均30元左右
北京攻略
平均25-27元左右
说明：
北京攻略招商口径为5100-5400元/月（6-7平方米），押金3万元。
◆
华威面积占比
华威服装/皮具占比最高（45%）。
◆北京攻略面积占比
北京攻略服装占比最高（75%）。
◆北京攻略进店客流
下表数据为2004年12月11日（周六）10:
00-15:
00的客流统计。
计数位置
进店客流
（人）
直梯
1266
滚梯
8201
合计
9467
9、SOGO
楼层
商品构成
柜位数
扣点比例
地下一层
B1:
超市
/
/
一层
F1:
化妆品/黄金珠宝/钟表/包/女鞋
120
25%左右
二层
F2:
女装/内义/餐饮
104
三层
F3:
青春休闲女装/时尚用品/运动用品
90
四层
F4:
绅士装/皮具/皮鞋
122
五层
F5:
电器/家居/美容美发
138
六层
F6:
服装/成人用品/儿童用品/游戏/餐饮
89
◆SOGO面积占比
SOGO超市占比最高（13%）。
第二部分消费分析
⏹受访者年龄比例
⏹消费行为综述1
/
15-18岁受访者
18-25岁受访者
25-30岁受访者
来西单目的
随便逛逛
30%
38%
37%
受促销的吸引
8%
7%
15%
购买商品
62%
54%
49%
喜欢和谁一块
自己一个人
7%
10%
26%
和朋友
53%
73%
56%
和同学
30%
6%
3%
和父母
10%
1%
1%
和爱人
/
9%
14%
平均每月到西单次数
4.8
4.7
4.5
最常购买的五类商品
服装
23%
29%
30%
鞋帽
15%
16%
13%
流行饰品
13%
16%
化妆品10%
图书
11%
9%
10%
音像制品
7%
化妆品6%
流行饰品9%
如何解决就餐问题
西单就餐
78%
83%
74%
去别的地方就餐
16%
4%
15%
回家就餐
6%
13%
11%
⏹消费行为综述2
/
15-18岁受访者
18-25岁受访者
25-30岁受访者
如果购物时要征求意见
征求朋友意见
70%
72%
66%
征求父母意见
28%
6%
1%
征求爱人意见
/
22%
33%
其他
2%
/
/
最关注商品方面
价格
30%
22%
26%
品牌
9%
13%
9%
样式
20%
30%
16%
质量
40%
35%
49%
包装
1%
/
/
最常光顾的三个场所
明珠商城
中友百货
中友百货
华威大厦
西单商场
西单商场
中友百货
明珠商城
华威大厦
对109百货光顾意愿
一定光顾
59%
73%
62%
可能光顾
41%
25%
35%
不能决定是否光顾
/
1%
1%
可以不光顾
/
1%
1%
一定不光顾
/
1%
1%
⏹15-18年龄阶段的消费行为分析
◆来西单的目的
◆喜欢和什么人来西单
◆多久逛一次西单
◆购买什么商品
◆逛西单时如何解决就餐
◆最关注商品的方面
◆15-18岁喜欢什么样的商品
◆选择的商品类别
◆常光顾西单什么地方
◆光顾的原因
商场名称
商品齐全
样式新颖
经常有打折活动
明珠商城
20
11
13
华威大厦
21
19
13
中友百货
7
2
4
注明：
消费者光顾不同商场的原因按第一提及显示，总体提及商场不足30人次的未显示，上表显示为提及次数。
⏹18-25年龄阶段消费行为分析
◆逛西单的目的
◆喜欢和什么人来西单
◆多久逛一次西单（每月）
◆最关注的商品的层面
◆逛西单时都会购什么商品
◆逛西单时如何解决就餐
◆消费群选择什么商品
◆常光顾西单什么地方
◆光顾的原因
商场名称
购物环境好
商品齐全
商品质量好
样式新颖
经常有打折活动
中友百货
17
32
12
22
24
西单商场
28
18
11
18
10
华威大厦
3
18
3
15
5
明珠商城
3
16
5
17
10
注明：
消费者光顾不同商场的原因按第一提及显示，总体提及商场不足30人次的未显示，上表显示为提及次数。
◆去过的商场中最不喜欢
◆不喜欢的原因
◆购买的商品应具备
⏹25-30年龄阶段消费行为分析
◆逛西单的目的
◆喜欢和什么人来西单
◆多久逛一次西单
平均每月4-5次（4.5次），频率略低于15-18岁阶层。
◆最关注的商品层面
◆消费群选择什么商品
◆逛西单时如何解决就餐
◆常光顾西单什么地方
◆光顾的原因
商场名称
购物环境好
商品齐全
商品质量好
经常有打折活动
西单商场
24
18
18
16
中友百货
18
15
11
12
华威大厦
5
7
3
3
明珠商城
5
6
1
6
注明：
消费者光顾不同商场的原因按第一提及显示，总体提及商场不足30人次的未显示，上表显示为提及次数。
⏹消费心理
◆购买决定
如果遇见喜欢的商品，有59%的人表示会立即买下，41%的人表示会考虑一下，从此，可以反映出18-30岁这一群体人群购买主见性较强，可以为自己的购买作决定；三个年龄阶段客群差异不大。
◆影响购买决定的人的因素
◆来店意愿--新开业一家针对年轻人的百货
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