房地产营销环境分析报告.docx
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房地产营销环境分析报告
广州市房地产营销环境分析
一、广州市宏观经济运行状况分析
广州市GDP生产总值及其增长率
年份
广州生产总值
第一产业产值
第二生产产值
第三生产总值
增长率
2007
7109.2
1498.7
2806.8
4152.7
14.9
2008
8287.4
169.2
3227.9
4890.3
13.8
2009
9138.2
172.3
3405.2
5560.8
11.7
2010
10748.3
188.6
4002.3
6557.5
10.3
2011
12423.4
204.6
4576.9
7641.9
8.7
（一）图1显示：
广州经济一直保持快速增长。
其中第三产业总产值从2007年开始一直高于第二产业，说明服务业主导了广州地区经济，当然第二产业的经济地位也不容忽视，广州
经济由工业和服务业两轮驱动。
另外，第一产业产值增长缓慢，与第二、三产业相比，产
值比重很小。
由此可以看出，广州的经济主要是由第三产业拉动。
但从2009年开始，第二产业的增长突然加速，速度远高于第三产业。
这与政府的产业结构调整政策相吻合，从2011年开始，广东地区提出要提升广东工业竞争力，要加强九大支柱产业的竞争地位，在此背景下，广州开始调整工业结构，因此广州工业从2011年开始有的迅猛发展，导致第二产业迅速增长。
2007年广州继续加强产业结构调整，工业地位进一步增强，2007年全市工业总产值比“九五”期末翻了一番多，重工业在工业总产值中的比重超过60%“十五”期间工业结构实现了从以轻工业为主向以重工业为主的历史性转变；汽车、石化和信息三大支柱产业产值占全市规模以上工业总产值的比重，由“九五”期末的26.4%提高到42.7%。
自2007-2011年广州经济一直保持持续、稳定的良好的增长趋势，2011年总产值突破一万亿元，2008年金融危机带来重大损失，却没有影响广州的经济发展。
各区县积极采取措施发展经济，成就了广州经济发展又一个高峰。
从五年发展趋势来看，整体发展趋势良好。
根据房地产相关数据来看，房地产市场处于快速发展阶段。
目前广州经济正在发生质的变化，产业结构从传统的制造业向现代服务业发展。
发展模式由自我增长朝积极吸引外资、通过聚集效应提速发展方向的转变，这种转变在一定程度上促进房地产的发展。
二、广州市房地产市场运行现状及趋势分析
1、广州住宅市场供应状况分析
年份
房地产投资额
固定资产投资额
房地产投资额占固定资产投资额比例
竣工面积
施工面积
㎡
2007
7038031
18633437
37.77%
7014483
35944116
2008
7634024
21055373
36.26%
7546493
36876280
2009
8173449
26598516
30.73%
10787228
55519076
2010
9836582
32635731
30.14%
10945891
64641230
2011
13053605
34122005
38.26%
12924722
76910554
表1
图1
由上表1和图1可知，03年到11年，广州的房地产投资额逐年增大，占固定资产投资比例有降有升，但在国民经济中仍然逐步占有重要地位，房地产投资增长率保持较高的水平。
由图2和图3可以看出，随着我国人口的增长，人们对住宅的需求供不应求，所以从07年到11年房地产的竣工面积和施工面积总体呈上升趋势，尤其是07年之后，政府各政策的出台，人们对房地产的投资愈来愈“疯狂”，广州房地产的竣工面积和施工面积快速增长。
2、广州住宅市场均价趋势分析
广州住宅均价
年份
均价（元/平方米）
涨幅（%）
2007
8599
36.2
2008
9339
8.6
2009
9346
0.1
2010
12403
32.7
2011
12725
2.6
2012
13859
3.4
2007年广州楼市出现较大变化，尤其是下半年地价、房价成倍飙升，住宅全年平均上涨36.2%，比2005、2006年两年累计上涨的幅度还要高。
然而，到2008年，由于金融危机，楼市急转直下，开始出现拐点，成交低迷、房价开始回落下调，这种状况持续了两年。
直到2009年，楼市开始回调，房价上涨幅度为32.7%，与2007年的涨幅差不多。
09年下半年开始放假飞涨的原因：
1、2009年，中国货币供给大幅增长，加之外部资金即“热钱”的流入，中国市场流动性很高，资金供给非常充裕。
2、由于经济持续快速增长，人们可支配收入稳步增长。
有效刺激了人们的购买力，推动了房屋消费。
3、由于钢筋、水泥等建筑材料涨价，房地产开发成本增加；同时相关配套设施的成本也随之抬升，这无疑成为房价上涨的重要原因，4、放贷适度的宽松和优惠政策的延续，5、开发商在利好政策下，为获高利润而采取“捂盘”销售，控制房源，此时市场上一些鼓吹“供不应求”的言论四起。
在“供不应求假象”的要挟下，购房者只得恐慌抢购房子，导致房价上涨。
到2012为止，房价仍在上涨，涨幅分别为.6%和3.4%，这种趋势预计会持续到今年。
3、广州新住宅市场成交状况分析
1、2008年，伴随着国家的货币政策由紧到松，楼市从调控到救市，楼价从高空跌至低点。
3、2010年广州房地产市场特点鲜明，是以经济复苏为基础，以调控政策为走向的一年。
这一年政府出台了30多条金融税收、土地、房地产相关政策来调控楼市，包括为业界熟悉的“国十一条”、“国十条”、“国五条”等重要房地产调控政策，广东省政府及广州市政府也相继出台了“粤四条”和“穗七条”来抑制广州市上涨过快的房价。
4、2011年，广州十区商品住宅市场遭遇寒冬，供需齐降。
成交量在大幅下跌，而从成交价格上看却仍然在走高，但走高的速度则变缓
三、广州市房地产相关政策的影响分析
政策回顾
1、利率调整2007年，央行6次加息。
2、存款准备金调整，2007年，10次提高存款准备金率。
3、贷款首付比例调整
9月27日，央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；要求申请购买第二套（含）以上住房的借款人，首付比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1．1倍。
12月12日，央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。
明确第二套房贷应以借款人家庭为单位，认定房贷次数。
4、限外资本政策
5月23日，商务部、国家外汇管理局发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，10月31日，国家发改委联合商务部发布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》。
将外商对房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。
产生的影响
1、利率调整和存款准备金调整对抑制需求作用
利率调整和存款准备金调整的累计效应，尤其是存款准备金调整的累计效应，产生了非常明显的抑制需求作用，使2007年末商品房需求急剧下降，房地产行业随之迎来了寒冬。
2、第二套贷款首付比例调整对抑制需求作用
第二套贷款首付比例提高又是一把利剑，使资金准备不足，依靠银行贷款炒楼的投资者退出了市场，有效降低了商品房投资成份。
从而不仅具有明显的抑制需求作用，且可以减少投资成份，提高商品房自住成份。
据满堂红研究部数据显示，广州商品房自住需求占总需求70%以上。
自住需求比例越高越有利于商品房市场的健康发展。
上海的房地产市场泡末就是由于投资需求比例过高造成的。
3、限外资本政策对抑制需求作用
外商投资房地产业及房地产行业从外商融资的渠道更加有限。
有助于抑制房地产投资过热，防止外资冲击我国住房二级市场。
5、限购政策：
对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。
（1）限购一套
对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
（2）停售
对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
（3）原限购政策停止执行
境外机构和个人购买商品住房方面，《实施意见》要求继续按照国家有关政策执行。
2010年10月15日开始执行的原限购政策停止执行。
2011年10月15日，广州“新国八条”楼市调控新政落地细则正式发布，共十条内容（详见附表）。
针对具体条文，本报记者即时连线多位业内人士分析解读。
有业内人士预计，楼市成交将延续此前的颓势，交投两淡，但价格由于处于市场惯性暂时不会有较为明显的松动；也有人认为，今年年内广州房价可能还有一定幅度上涨。
业内分析
（1）限购三套及以上
（2）购房需求受压制
（3）预期今年仍有一定涨幅
（4）全市二手房实行网签，难对市场形成大影响
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