垦利县征地综合区片价调整报告.docx

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垦利县征地综合区片价调整报告

关于垦利县征地区片综合地价的调整报告

垦利县.众所周知，位于黄河入海口，由于黄河夹杂着大量的泥沙入海，所以使垦利县的土地面积不断增加，为了合理的分配土地，合理的利用土地资源，让土地资源不断发展，让垦利的经济不断发展，特书写此调整报告。

所谓征地区片综合地价是指根据被征收土地的地类、产值、土地区位、农用地等级及当地人均耕地数量、土地供求关系、经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的直接用于征收土地的补偿标准，不包括地上附着物和青苗的补偿标准。

《山东省征地区片综合地价标准》在维持各地征地价格基本稳定的基础上作了适当上调。

经测算，全省各城镇（边缘）核心征地区域加权平均价格达到43184元/亩，按核心征地区域平均价位，可分为四个层级。

第一层级5万元/亩以上，包括济南、东营等七市驻地区，共30区；第二层级4.5万元/亩以上，包括10区1县16市；第三层级4万元/亩以上，包括6区13县9市；第四层级3万元/亩以上，包括3区47县5市。

###所做的准备工作：

《征地区片综合地价制订技术指南》

（征求意见稿）

一、主要依据

1、《中华人民共和国宪法修正案》（2004年3月14日）；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）；

4、《农用地定级规程》（TD/T1005-2003）；

5、《农用地估价规程》（TD/T1006-2003）；

6、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资发〔2004〕238号）。

二、概念与内涵

征地区片综合地价又称征地区片价，是指在县（市）级行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，在农用地定级的基础上，按照农用地质量状况、土地区位、人均耕地水平、农村社会经济发展水平等划分征地区片，并在标准耕作制度和一定农田基本设施状况条件下,根据区片农用地条件和社会保障水平等评估确定的某一估价基准日的农用地平均征收价格。

征地区片综合地价由被征收农用地质量价格和社会保障价格构成。

农用地质量价格是指在标准耕作制度、一定农田基本设施状况和正常年景条件下,根据农用地自然、社会经济等因素,农用地所能实现的价格；社会保障价格是指农民土地被征收后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿。

征地区片综合地价的基准日一般为县（市）人民政府发布征地区片综合地价当年的6月30日。

三、基本原则

1、同地同价原则

土地利用类型、区位条件、客观收益水平、供求状况、人均耕地数量等条件基本相同的农用地，其征收补偿价格应基本相同，以保证对被征地农民的公平性。

2、保护农民土地权益和保障农民长远生计相结合的原则

在制定征地区片综合地价时，应考虑农用地对农民的生产资料功能，征地补偿价格要能切实保障被征地农民合法权益，同时，还必须充分考虑土地对农民的社会保障功能，保证被征地农民生活水平不因征地而降低。

3．与原补偿标准相衔接原则

在确定征地区片综合地价水平时要注意与原补偿制度的衔接，做到平稳过渡。

所确定的征地区片综合地价水平应不低于原补偿标准，与当前市场平均补偿价格水平相当。

4．区域间平衡与可比原则

应按照规定的征地区片综合地价内涵、评估方法，充分考虑所在行政区的实际进行科学测算，所确定的征地区片综合地价水平应与周边地区可比，并以省为单位进行平衡。

四、工作程序

1、准备工作

（1）确定工作范围：

征地区片综合地价测算范围应在土地利用总体规划确定的建设用地范围内。

基本农田保护区、生态保护区等被限制征收的土地不在征地区片综合地价测算范围内；

（2）制定工作方案；

（3）制定技术方案；

（4）方案论证；

（5）人员培训；

（6）基础资料收集与整理。

2、外业调查

（1）资料收集；

（2）现场勘查；

（3）资料整理。

3、划分征地区片

（1）选择并确定划分方法；

（2）划分征地区片；

（3）验证并确定征地区片。

4、测算综合地价

（1）选择并确定测算方法；

（2）计算征地区片综合地价；

（3）确定征地区片综合地价。

5、成果整理

（1）编制征地区片综合地价修正体系；

（2）撰写工作报告和技术报告；

（3）编绘成果图。

6、成果检验、论证与平衡

7、成果听证与公示

8、征地区片综合地价发布与备案

五、征地区片划分

1、划分要求

（1）已经完成农用地定级工作县（市），应在农用地级别基础上划分征地区片。

（2）征地区片内土地条件和社会保障水平应基本一致。

（3）征地区片应为以可辩识、相对固定的线状自然地物或永久工程地物为界限的封闭图斑。

（4）县（市）范围内征地区片应统一编号。

2、划分方法

方法一（有农用地定级成果）：

（1）分析整理农用地定级成果；

（2）修正因素选择；

（3）划分农用地区片；

（4）绘制农用地区片图；

（5）划分社会保障区；

（6）绘制社会保障区分布图；

（7）叠加农用地区片图和社会保障区分布图；

（8）划分征地区片；

（9）实地校核并确定征地区片。

方法二（没有农用地定级成果）：

（1）资料调查与整理;

（2）因素选择与权重确定；

（3）计算因素分值;

（4）划分基本单元；

（5）计算单元因素综合分值；

（6）根据综合分值划分征地区片；

（7）实地校核并确定征地区片。

六、征地区片综合地价测算

1、叠加法

（1）分组测算人均社会保障价格。

以区片为单位，按照数理统计原理，抽取一定数量的村或村民小组为样点，测算并确定不同年龄组的人均社会保障价格。

测算公式为：

YJ=（YJm×bJ+YJw×CJ）×MJI/MJ0+CJe

式中：

YJ—J年龄组人均社会保障价格

     YJm—J年龄组男性公民保险费趸缴金额基数

     YJw—J年龄组女性公民保险费趸缴金额基数

     bJ—J年龄组男性人口占J年龄组总人口的比例

     CJ—J年龄组女性人口占J年龄组总人口的比例

     MJI—J年龄组农民基本生活费（月保险费领取标准）

     MJ0—J年龄组月保险费基数

 CJe—J年龄组人均教育和再就业培训等费用

年龄组按0-18周岁、18-40周岁（男）及18-35周岁（女）、40-60周岁（男）及35-55周岁（女）、60周岁以上（男）及55周岁以上（女）划分。

Yjm、Yjw、Mji、Mjo、Cje按组中值周岁取值。

（2）计算人均社会保障价格

对样点数据进行同一性检验和异常值剔除，采用算术平均法或加权平均法计算并确定各年龄组人均社会保障价格。

计算公式为：

   n       n

Y=∑YjRj /∑Rj

  j=1     j=1

式中：

Y—人均社会保障价格

     Rj—j年龄组人口数

（3）单位面积社会保障价格

计算单位面积农用地社会保障价格，计算公式为：

Pα=Y/Aα

式中：

Pα——单位面积农用地社会保障价格

    Aα——人均农用地面积

（4）叠加征地区片所在农用地级别基准地价和区片社会保障价格即为该区片的征地综合地价；

（5）经适当调整确定区片征地综合地价。

2、样点法

样点法是在划分征地区片的基础上，采取抽样调查的方法选择一定数量的农用地样点，按照征地区片综合地价的内涵分别测算样点征地价格，并利用样点价格计算征地区片综合地价。

具体步骤如下：

（1）按区片确定农用地利用类型，再分类型抽取样点；

（2）采用投入产出等资料测算样点农用地地价；

（3）计算样点的社会保障价格（按照上述公式计算）；

（4）计算样点征地价格：

样点征地价格等于样点农用地地价和样点社会保障价格之和；

（5）以区片为单位，按不同用途采用样点征地价格的简单算术平均数、加权算术平均数、中位数或众数法计算征地区片综合地价；

（6）经检验、调整，确定征地区片综合地价。

3、比较法

比较法是指在划分征地区片的基础上，全面调查近三年来当地已经发生的征地案例，采用案例的实际征地补偿标准（不考虑地上附着物补偿和青苗补偿）测算征地区片综合地价。

具体步骤如下：

（1）按区片确定农用地利用类型；

（2）调查近三年来的农用地征地案例；

（3）计算案例的征地补偿标准，如果实际征地补偿标准中包括地上附着物和青苗补偿费，需进行扣除；

（4）以区片为单位，按不同用途采用案例征地补偿标准的简单算术平均数、加权算术平均数、中位数或众数法计算征地区片综合地价；

（5）经检验、调整，确定征地区片综合地价。

七、征地区片综合地价修正体系的编制

1、编制步骤

（1）征地宗地地价影响因素选择；

（2）确定各影响因素的权重；

（3）各因素影响地价修正幅度值的计算；

（4）计算并编制征地区片综合地价修正系数表；

（5）编制征地宗地地价影响因素指标说明表。

2、征地宗地地价影响因素的选择

征地宗地地价影响因素选择范围：

在各区片内对征地宗地地价影响较大的产值、土地区位和人均耕地数量等因素。

征地宗地地价影响因素选择的原则：

考虑宗地条件与区片条件之间的差异。

3、确定各影响因素的权重

可采用特尔斐法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值。

4、征地区片综合修正幅度值的计算

以区片为单位，调查各区片中正常土地收益的上限、下限值等，分别与该征地区片地价折算的土地收益相减，得到上调或下调的最高值。

上调幅度的计算公式为：

F1＝（Inh-Ilb）/Ilb×100%                   

   下调幅度的计算公式为：

F2＝（Ilb-Inl）/Ilb×100%                 

式中：

F1：

征地区片综合地价上调最大幅度

      F2：

征地区片综合地价下调最大幅度

      Ilb：

征地区片综合地价折算的土地收益

      Inh：

区片正常土地收益的最高值

      Inl：

区片正常土地收益的最低值

在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将征地宗地地价修正幅度划分成优、较优、一般、较劣、劣五个档次。

5、计算并编制征地区片综合地价修正系数表

根据第2条所确定的各因素的权重，按下式计算各因素的修正幅度：

F1i=F1×Wi

F2i=F２×Wi

式中：

F1i：

某一因素的上调幅度

      F２i：

某一因素的下调幅度

      Wi：

某一因素对征地宗地地价的影响权重

以征地区片综合地价为一般水平，其修正幅度为零。

在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正幅度，通常为F1i／２，同时确定较优条件下的地价水平；在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正幅度，通常为F２i／２，同时确定较劣条件上的地价水平。

在此基础上按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价水平下的因素修正系数，通过已有地价样点检验、校核，编制各级别（均质地域）征地区片综合地价修正系数表。

修正系数表的格式参见《农用地估价规程》附录B。

6、编制征地宗地地价影响因素指标说明表

根据第2条确定的征地宗地地价影响因素体系，以各级别（均质地域）对应征地区片综合地价因素条件为一般条件，比一般条件好的分优、较优，比一般条件差的分较劣、劣，分因素进行描述，编制各区片征地宗地地价影响因素指标说明表。

征地宗地地价影响因素指标说明表的格式参见《农用地估价规程》附录B。

7、其它

采用样点法评估征地区片综合地价时，建立了较丰富的样点地块数据档案库，可直接通过与样点地价比较修正确定征地宗地地价。

八、成果整理

1、成果要求

（1）成果表达方法要正确；

（2）征地区片综合地价成果齐全完整；

（3）评估报告论述全面、清晰和合理；

（4）图件成果符合图件编制的一般要求；

（5）征地区片综合地价符合当地实际情况。

2、提交成果

（1）市（县）级成果

a.文字成果，包括：

市（县）征地区片综合地价测算技术报告、市（县）征地区片综合地价测算工作报告等；

b.图件成果，包括：

市（县）农用地社会保障价格图、市（县）征地区片综合地价图等；

c.其他成果，包括：

征地区片综合地价修正体系、中间过渡成果等。

（2）省（区）级成果

a.文字成果，包括：

省（区）征地区片综合地价汇总平衡技术报告、省（区）征地区片综合地价汇总平衡工作报告、省（区）征地补偿相关政策研究报告等；

b.其它成果，包括：

省（区）征地区片综合地价汇总表等。

九、成果检验、论证与平衡

1、成果检验

根据征地案例资料和建设用地生地价格等资料以及实际情况对测算成果进行检验，依据检验结果对测算成果进行适当调整。

2、成果论证

由市（县）国土资源管理部门组织有关专家对成果进行论证，并提交论证报告。

3、成果平衡

在省（区）范围内对不同市（县）的征地区片综合地价进行总体平衡，特别是对相邻市（县）征地区片综合地价进行平衡和调整。

十、听证与公示

征地区片综合地价初步成果制订后，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

制订征地区片综合地价的结果，由省（区）、市（县）人民政府通过新闻媒体向社会公示。

十一、发布

1、发布内容

发布内容包括征地区片综合地价图、农用地社会保障价格图、征地区片综合地价表、征地区片综合地价相关说明等。

2、发布方式

由省（区）、市（县）人民政府通过广播、电视、报纸等新闻媒体向社会发布实施。

十二、备案

省级国土资源管理部门汇总市（县）级成果后，报国土资源部备案。

十三、成果更新

为保持成果的现势性，每2至3年，应根据实际情况对征地区片综合地价进行全部更新或局部更新。

十四、相关术语

1、农用地

是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等等。

2、标准耕作制度

是指在当前的社会经济水平、生产条件和技术水平下，有利于生产或最大限度的发挥当地土地生产潜力，未来仍有较大发展前景，不造成生态破坏，能够满足社会需求，并已为（或将为）当地普遍采纳的农作方式。

由于各地的养地方式难以统一，因此这里的标准耕作制度主要指种植制度。

已经开展农用地分等的地区，应参考农用地分等中所确定的标准耕作制度。

3、农田基本设施

是指为农业生产服务的水井、沟渠、管道、变电站、保温室等等。

4、农用地宗地

是指权属明确、界线清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。

5、农用地基准地价

是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

6、征地区片

是指一定范围内集体土地农用地的产值、土地区位、农用地等级、农民生活水平、人均耕地数量、农民社会保障情况、当地经济发展水平、土地供求关系等条件基本一致的区域。

7、社会保障价格

是指农民失去土地后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿。

8、被征地地价

是指某宗农用地被征收时，按照征地区片综合地价确定的征地补偿价格。

根据上级国土资源管理部门要求和东营实际，东营市5个区市都将实行征地区片综合地价。

目前，东营市国土资源房管局在对各区市国土部门拟定的征地区片综合地价测算工作的初步成果进行审查平衡后，形成了各区市征地区片综合地价初步成果，并获省国土资源厅同意.

为维护被征用土地农民和农村集体经济组织的的合法权益，保障被征地农民的基本生活，根据《山东省人民政府关于进一步做好征地补偿安置工作切实维护被征地农民合法权益的通知》（鲁政发［2004］25号）和有关土地管理法律法规规定，现就调整征地年产值和补偿标准等有关问题通知如下：

一、限定征地年产值最低标准。

根据各地经济发展水平，参照新增建设用地有偿使用费征收等别。

将全省划分为四类地区。

城市规划区内耕地最低年产值标准为：

一类地区每亩1800元，二类地区每亩1600元，三类地区每亩1400元，四类地区每亩1200元；城市规划区外耕地最低年产值标准全省均为每亩1000。

设区的市政府可根据当地经济社会发展水平和作物产值，在上述最低标准的基础上制定具体执行标准，并报省物价局、财政厅、国土资源厅备案。

其他土地年产值最低标准参照同类地区耕地年产值标准执行。

二、合理确定征地补偿标准。

征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。

土地补偿费标准和安置补助费标准，由设区的市政府在合理确定年产值标准基础上，按照长《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》规定的倍数确定，补偿倍数原则上不低于法定倍数的中限。

地上附着物和青苗补偿标准，由设区的市政府制定，报省物价局、财政厅、国土资源厅同意后执行。

各地在制定年产值和地上附着物补偿标准时，要注意搞好与毗邻地区的衔接。

在城市规划区内征用土地，各地要积极推行“区片综合价”制度，合理确定不同区位的征地综合补偿标准。

三、建立征地补偿听证制度。

各地在制定征地补偿标准时，要按有关规定举行听证会，广泛听取社会各方面的意见，征地补偿标准确定后，按规定进行公示，接受社会监督。

四、国家、省重点交通、水利等大型基础设施建设项目征用土地补偿标，由省物价会同财政、国土资源等部门制定。

征地补偿安置工作统一由市、县人民政府负责组织实施。

国家重点工程建设项目征地另有规定的，从其规定。

　　为认真做好建设用地管理工作，切实维护被征地农民合法权益，按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）要求，结合我县实际，县国土资源厅会同有关部门研究制定了《山东省征地区片综合地价标准》。

为做好征地区片综合地价标准的实施工作，经省政府同意，现就有关事项通知如下：

　　一、本征地区片综合地价标准，是指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和，其他地类以综合地价标准为基础按以下系数调整：

农用地中的基本农田1.2；建设用地1.0；未利用地0.8。

未经批准任何单位和个人不得擅自提高或者降低上述标准。

　　二、地上附着物和青苗补偿费，按照《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》（鲁政办发〔2004〕51号）规定，由设区市人民政府制定，报省物价局、财政厅、国土资源厅同意后执行。

　　三、各类建设项目涉及征收使用农村集体土地，应严格执行同地同价原则，同一个区片内，相同土地类别的征地补偿价格相同，不因项目不同而变化。

　　四、《山东省征地区片综合地价标准》由省国土资源厅统一印制下发，自2009年7月1日起执行。

凡过去有关征地补偿规定与本通知不一致的，以本通知为准。

　　五、对征地区片综合地价标准实施以前，已按法定程序和权限批准征收的土地，仍按原批准的征地补偿方案执行。

　　六、随着经济社会的不断发展，征地区片综合地价标准每3年调整一次，由省国土资源厅会同省财政厅、农业厅、统计局、物价局提出调整方案，报省人民政府批准后公布实施.

《山东省征地区片综合地价标准》7月1日起已在山东省正式实施。

近日有不少人咨询东营如何贯彻落实。

记者从东营市国土资源房管局获悉，目前东营市已形成各区市征地区片综合地价初步成果，相关具体实施方案正在酝酿当中，有望近期出台。

所谓征地区片综合地价是指根据被征收土地的地类、产值、土地区位、农用地等级及当地人均耕地数量、土地供求关系、经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的直接用于征收土地的补偿标准，不包括地上附着物和青苗的补偿标准。

《山东省征地区片综合地价标准》在维持各地征地价格基本稳定的基础上作了适当上调。

经测算，全省各城镇（边缘）核心征地区域加权平均价格达到43184元/亩，按核心征地区域平均价位，可分为四个层级。

第一层级5万元/亩以上，包括济南、东营等七市驻地区，共30区；第二层级4.5万元/亩以上，包括10区1县16市；第三层级4万元/亩以上，包括6区13县9市；第四层级3万元/亩以上，包括3区47县5市。

根据上级国土资源管理部门要求和东营实际，东营市12个区市都将实行征地区片综合地价。

目前，东营市国土资源房管局在对各区市国土部门拟定的征地区片综合地价测算工作的初步成果进行审查平衡后，形成了各区市征地区片综合地价初步成果，并获省国土资源厅同意

为维护被征用土地农民和农村集体经济组织的的合法权益，保障被征地农民的基本生活，根据《山东省人民政府关于进一步做好征地补偿安置工作切实维护被征地农民合法权益的通知》（鲁政发［2004］25号）和有关土地管理法律法规规定，现就调整征地年产值和补偿标准等有关问题通知如下：

一、限定征地年产值最低标准。

根据各地经济发展水平，参照新增建设用地有偿使用费征收等别。

将全省划分为四类地区。

城市规划区内耕地最低年产值标准为：

一类地区每亩1800元，二类地区每亩1600元，三类地区每亩1400元，四类地区每亩1200元；城市规划区外耕地最低年产值标准全省均为每亩1000。

设区的市政府可根据当地经济社会发展水平和作物产值，在上述最低标准的基础上制定具体执行标准，并报省物价局、财政厅、国土资源厅备案。

其他土地年产值最低标准参照同类地区耕地年产值标准执行。

二、合理确定征地补偿标准。

征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。

土地补偿费标准和安置补助费标准，由设区的市政府在合理确定年产值标准基础上，按照长《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》规定的倍数确定，补偿倍数原则上不低于法定倍数的中限。

地上附着物和青苗补偿标准，由设区的市政府制定，报省物价局、财政厅、国土资源厅同意后执行。

各地在制定年产值和地上附着物补偿标准时，要注意搞好与毗邻地区的衔接。

在城市规划区内征用土地，各地要积极推行“区片综合价”制度，合理确定不同区位的征地综合补偿标准。

三、建立征地补偿听证制度。

各地在制定征地补偿标准时，要按有关规定举行听证会，广泛听取社会各方面的意见，征地补偿标准确定后，按规定进行公示，接受社会监督。

四、国家、省重点交通、水利等大型基础设施建设项目征用土地补偿标，由省物价会同财政、国土资源等部门制定。

征地补偿安置工作统一由市、县人民政府负责组织实施。

国家重点工程建设项目征地另有规定的，从其规定。

五、本通知自2004年6月1日起执行。

各地要在2004年12月底前确定并公布年产值和地上附着物补偿赞标准，在新标准出台前，地上附着物补偿费标准仍按省物价局、省财政厅《关于调整征用土地年产值和地面附着物补偿标准的批复》（鲁价费发［1999］314号）规定执行

随着农业生产力的不断发展、农作物种植结构的改良、农作物单位面积产量增长和农作物收购价格提高,农作物单位面积产值发生了较大变化,需要对1992年制定的征用土地年产值和地面附着物补偿标准做适当调整。

根据《山东省实施〈土地管理法〉办法》和我省农业生产发展变化情况,现将征用土地年产值标准和地面附着物补偿标准调整如下:

一、征用土地年产值（包括主、副产品）标准

（一）耕地

1、粮食作物田：

平原地区：

10500-19500元/公顷（700-1300元/亩），山区丘陵：

9000-15000元/公顷（600-1000元/亩）。

2、粮、油、菜等混合作物田：

平原地区：

15000-25500元/公顷（1000-1700元/亩），山区丘陵：

12000-18000元/公顷（800-1200元/亩）。

3、菜地（常年种植）：

18000-30000元/公顷（1200-2000元/亩），最高不超过36000元/公顷（2400元/亩）。

温室、大棚补偿另计。

（二）果园地：

参照邻近耕地（粮食作物田）确定，树木补偿按地面附着物补偿标准另计。

（三）林地：

参照邻近耕地（粮食作物田）确定，树木补偿按地面附着物补偿标准另计。

（四）鱼塘、藕塘：

参照邻近耕地（粮食作物田）确定，土石方工程及鱼苗损失按地面附着物补偿标准另计。

（五）其他土地年产值