淮北市圣景御苑小区项目项目可行性研究报告.docx
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淮北市圣景御苑小区项目项目可行性研究报告
一、总论
（一）项目建设单位概况
1.单位名称：
淮北圣火房地产开发有限责任公司
2.法定代表人：
张工民
3.注册资本：
人民币1000万元
4.注册地址：
淮北市孟山中路
5.经营范围：
房地产开发、室内外装潢、小型建筑工程施工。
6.公司资金运转正常，无不良债务；
7.组织机构：
实行董事会领导下的总经理负责制，其组织结构如下：
（1）总经理室：
负责公司内部机构设置，公司的经营决策与指挥，公司管理人员的选聘与任免，以及公司内部各部门之间行政、业务的协调，公司管理制度的修改与调整。
（2）办公室：
负责公司往来文件收发，文书档案管理，公司行政文件的草拟及方案处理，行政往来业务的接待，办公用车的管理以及领导交办的其他工作。
公司员工的招聘与解聘，公司内部人员调配。
（3）计财部：
负责公司财务计划制定和资金的筹措与调度，保证国家财税政策的贯彻落实。
（4）工程部：
具体负责公司承担的工程项目洽谈、发包签约与实施，为客商提供工程项目服务。
（5）成本控制部：
具体负责公司工程成本的控制，把关工程质量的标准。
（6）营销策划部：
负责公司楼盘的广告宣传销售经营，策划推介等一系列活动促进楼盘快速营销以及房产的策划工作。
（7）物业部：
负责公司所属的物业管理，如公共设施、道路、水、电、气、绿化、环卫等维护、修缮，为业主提供全方位服务。
（8）保安部：
负责公司和物业管理区域的安全保卫、消防工作。
8.人员编制
（1）劳动定员：
公司定员为26人，其中经理1人，副经理1人，总工程师1人，办公室2人，计财部2人，工程部4人，成本控制部2人，营销策划部3人，物业部6人，保安3人。
根据工作需要可随时聘用临时人员。
（2）人员组成原则：
经理、副经理由董事会考核任命；其他管理人员和技术人员，可按照德才兼备的原则，面向社会公开招聘；所有管理人员须具备大专以上文化程度；公司员工实行全员劳动合同制。
（3）人员培训：
根据企业员工素质构成情况，可自行组织政策、法律及相关知识培训，或赴省内外成功企业进行考察和学习。
公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承“积极、创新、和谐、高效”的经营理念，开拓进取。
公司的宗旨是：
为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会。
（二）项目概况
1、项目名称：
淮北市圣景御苑小区项目
2、项目建设背景：
（1）淮北市自然及社会经济状况
淮北位于安徽省的北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，东与江苏省徐州、连云港、盐城、淮安、宿迁相连，北与山东省泰安、荷泽、济宁、临沂接邻，西与河南省周口、商丘、开封为亲，居于二十多个城市的大淮海经济区的最中心位置。
铁路东临京沪、北连陇海、西接京九，符夹线，青阜线贯通全境，另有21条总计200多公里的铁路专用线连接各大中型企业；全市公路里程545公里，有6条国道、省道从市中心穿过，途经市区的京（北京）台（台州）、连（连云港）霍（霍尔果斯）高速公路分别设置出入口；年吞吐量100万吨的青龙山港口，可将货物直入淮河、长江；空运距江苏徐州观音机场仅50公里，全程高速公路可以直达。
淮北市总面积2725平方公里，下辖相山区、杜集区、烈山区、濉溪县，总人口210.5万人。
淮北市矿产资源得天独厚，现已探明的有煤、铁、铜、金、石灰石、高岭土等13种，以煤为最，地质储量100亿吨，远景储量350亿吨。
目前拥有淮北矿业集团、皖北煤电集团、地方所属矿井28对，2007年原煤产量达3380万吨，居全国第四位，还有杨柳、邹庄、青东等大型矿井正在建设。
淮北市依据丰富的煤炭资源，大力发展电力和煤化工产业。
目前全市共有大唐集团淮北发电厂、淮北国安电力有限公司和中利发电厂3家大型发电企业和资源综合利用电厂8家，总装机容量200万千瓦。
正在规划建设中的还有祁东矸石电厂、恒源矸石电厂、国安公司二期、大唐集团虎山电厂、临涣煤矸石电厂等。
全部建成后，总装机容量可达到680万千瓦。
城市化水平不断提高。
按照“东进、西延、南扩”和相濉、相烈、相杜一体化发展战略，建设双百双宜城市化目标城市建成区达100平方公里，并架构起280平方公里的城市框架。
2008年全市城镇化率达到48。
3%，在全省处于较高水平。
（2）淮北市的房地产发展的轨迹：
2006年全年完成房地产投资6亿元,全市土地完成开发建设面积150.52万㎡，同比增长87.66%，其中本年度新开工107.28万㎡，同比增长320.05%，房屋销售面积17.88万㎡，同比增长251.28%。
2007年1-11月份，全市共完成开发投资6.9亿元,同比增长9%;完成开发建设面积166.5万㎡，同比增长13.2%,其中本年度新开工120.6万㎡，同比增长18%；竣工面积96.2万㎡,同比增长337%;房屋销售面积52.1万㎡,同比增长199.7%右，本年度共完成54%的销售量。
2008年淮北市第一季度房地产完成投资1.33亿元，同比增长48.42%，房屋施工面积161.1万平方米，同比增长34.7%。
其中新开工面积22.37万㎡，同比增长38.12%。
竣工面积22.97万㎡，销售面积20.56万㎡，完成86%的销售量。
2008年1-6月份全市共完成房地产开发投资51220万元，同比增长18.5%；完成开发建设面积186万㎡，同比增长23.2%；其中本年度新开工35.1万㎡；竣工面积30.2万㎡；房屋销售面积19.8万㎡，上半年共完成65.5%的销售量。
（3）淮北市住宅市场调查（淮北住宅楼盘汇总表）
案名
华佳梅苑
家天下
水景天成
帝景翰园
奥斯卡春城
温哥华城
世纪华庭
位置
相阴路
78号
庆相桥南侧
新体育馆南100米
淮北市相阳路与南黎路交叉口
人民东路
淮海路
投资兴建
宁波甬佳
淮北绿洲
淮北宏基
淮北富华置业
安徽众安
淮北天象
基地面积
15万㎡
27.67万㎡
4.8万㎡
2万㎡
25.5万㎡
约3000㎡
建筑面积
20万㎡
4.5万㎡
（二期）
13万㎡
3.5万㎡
19万㎡
30200㎡
容积率
1.3
2.7
1.6
0.8
约10
产品类别（住宅）
住宅
住宅
住宅办公
住宅
住宅
商业、住宅、宾馆
平均单价
2500元/㎡
3000元/㎡
3900-4200元/㎡
3000-3200元/㎡
3100元/㎡
均价4000元/㎡
主力面积
100㎡
138㎡
150㎡
120㎡
130-14㎡
主力总价
20-25万
25-30万元
40万元
25-30万元
25-30万
可售户数
500多户
271户
908户
260户
986户
120户
销售率
95%
60%
90%
100%
70%
60%
案名
御林雅苑
宏发半岛
东方百货住宅
可伦国际公馆
相山庭院
慢城
位置
相阳路东紧靠
香舍花都
相阳路与人民路交叉口
淮海路孟山路口
相山南路桂苑路口
长山路与梅苑路交叉
人民路南发现之旅东
投资兴建
淮北鸿福
淮北润竹
淮北可伦
浙江万马
淮北淮信
基地面积
2.5万㎡
1.08万㎡
2000㎡
4.7万㎡
25万㎡
7.2万㎡
建筑面积
10.5万
4.6万㎡
20000㎡
7万㎡
32.5万㎡
11.88万㎡
容积率
1.5
4.2
10
1.5
1.3
1.65
产品类别
住宅
商业
住宅、商业
住宅
商业
住宅、商业
住宅、商业
住宅、商业
平均单价（住宅部分）
未定
3100元/㎡（住宅）
3900元/㎡（住宅）
3200元/㎡（住宅）
3400元/㎡（住宅）
3100元/㎡（住宅）
主力面积
78.3㎡
112.27㎡
176-202㎡
98㎡
148㎡
131㎡
主力总价
30-35万元
40-50万元
25-30万元
35-40万元
30-35万元
可售户数
290户
420户
60户
360户
1600户
985户
销售率
未开盘
90%
40-50%
30%
30%
50%
3、项目概况
（1）工程概况
圣景御苑小区位于安徽淮北市，淮北市是安徽省的省辖市，地处鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心，交通便利，经济活跃，也是一座历史文化名城用地位于淮北市以南经济技术开发区内，北靠董庄路，西邻长身路，东侧为翠峰路，三面环路，交通便利具有良好的区域优势。
该地块占地面积68237.68平方米，总占地面积为214417.7平方米，其中地上建筑面积为183935.7平方米。
主要有10栋，18层住宅和6栋24-26层住宅组成，另外配套建设了一座2200平米的九班制幼儿园和部分沿街商业建筑。
本方案建筑精致典雅，风格富时代感，同时也与周边地块建筑相呼应。
整个小区环境宜人，规划结构简洁流畅。
2、规划概念
基于以上区位及周边条件，本案宜着力于打造淮北的一个对外形窗口，而在规划设计过程中，整个建筑群落依地形有续排列而建，形成极富韵律感的建筑群落，并结合丰富自然的景观设计，力求呈现一个自然宜居的住宅小区。
3、规划结构
本案依照分区明确、组团共享、以人为本的理念，形成“一心、一环、两轴”的规划结构
一心以小区中心为景观和人行交通中心，形成辐射小区的核心地带
一环以环状楼主路环绕整个小区，并结合主路两边的楼间景观地带形成联系于小区中心的次中心环形区域
两轴分别以东西向的横轴和南北向的纵轴联系小区中心和外围环状景观与交通环，将人行车行以及各个景观点有效的串联，形成紧凑的网状规划结构
4、道路规划
充分体现以人为本的设计理念，可概括为“外围车行、内部人行、地下停车”出入口选择的原则是出行方便，均衡设置。
北面董庄路，本方案设计为有沿街商业的路段，面向此路开设人行出入口，景观步道与商业步行相宜，形成宜人的慢速步行系统。
设本地块车行出入口，东西两区各设一个。
翠峰路为城市次干道，联系地块与快速路辅道，车流量适中，人流车流疏导较为流畅，因此适合在此路段开设小区的主要出入口。
西面长身路为相对小路，主要考虑车行出入，做为小区的次入口，并且两个主出入口对应设置，易形成较好的区域氛围。
5、绿化景观系统
本案的景观绿化系统充分利用小区中心空地以及各楼间空地区域，以硬地铺装，景观喷泉，林间健康步道等，构成富有变化的景观绿化区。
小区内以自然景观为主，入口广场以喷泉叠水墙及景观铺地共同构成的休闲人文景观聚点。
分别设计了一纵一横两条景观轴线交汇于小区中心景观，并串联起各个景观节点和环境小品，使的整个大面积景观丰富而又趣，做到户户有景。
沿路一侧的绿介绍信这车带以高大乔木为主，辅以低矮的灌木丛并加以修剪成形，起到噪音废气屏障的作用。
6、建筑单体设计
主要由10栋18层住宅和6栋24-26层住宅组成，另外配套建设了一座2224平米的九班制幼儿园和部分沿街商业建筑。
住宅楼标准层高为3.0m，外饰面材料为高级面砖和高级涂料；商铺底层层高4.0m，二层层高3.4m，外饰面材料为石材及金属构架，地下自行车库层高3.3m。
户型设计
外围北侧和东侧设计为7栋24-26层高层住宅，户型为两梯四户，公摊面积小且紧凑使用，作为高层屏障也能为整个小区阻档背面不利环境因素的影响。
中心绿地地带，设计了一梯两户的18层住宅，大面积住宅生活舒适，与中心大面积景观相得益彰。
西侧和南侧设计了一梯三户的18层住宅，景观与面积相平衡。
既有良好的景观朝向，也有紧凑舒适的使用尺度。
7、经济技术指标
（1）经济指标：
项目总投资：
45630万元
经营收入：
51580.6万元
利税总额：
4752.6万元
其中：
利润：
1495.42万元
税金：
3257.2万元
（2）技术指标：
基地面积：
15540.4m2
总建筑面积：
214417.17m2
其中:
地上建筑面积：
183935.7m2
商业建筑面积：
10666m2
地下建筑面积：
30482m2
车库建筑面积：
21444m2
容积率：
2.696
建筑密度：
22.7%
住宅户数：
1852户
绿化率（含屋面绿化）:
39.5％
机动车位：
1012辆
其中：
地下车库726辆地面车位286辆
（三）可行性研究报告编制依据
（1）淮北市建设项目规划设计条件通知书；
（2）淮北市圣景御苑小区地段地质勘探资料；
（3）国家发改委建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（5）项目单位关于编制该项目可研报告委托书；
（6）项目单位提供的其它资料。
（四）研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。
针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和本市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对本市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。
财务分析结果表明，项目经济效益可行。
本项目开发土地利用本市的商住用地，对盘活国有资产，推进产业结构调整，有明显的社会效益。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
（五）主要经济技术指标
“淮北市圣景御苑小区”项目主要经济技术指标见下表。
“淮北市圣景御苑小区”项目主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
平方米
68237.68
2
总建筑面积
平方米
21441.7
地上建筑面积
平方米
183935.7
地下建筑面积
平方米
30482
3
建筑容积率
2.696
4
小区绿化率
%
39.5
5
地下停车库车位
车位
726个
6
建设投资
万元
45630
7
投资利润率
%
3.2
8
全部投资财务内部收益率（税前）
%
11.6
二、房产市场分析与营销战略
（一）当前房产市场现状
进入2006年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。
主要表现在：
1、商品房开发投资稳步回升。
2006年房地产业超速发2007年下半年受宏观调控影响。
商品房投资逐步增加，2007年，全市国民生产总值增长的16.8%中，房地产开发的贡献率达到2.5个百分点以上。
2、在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。
3、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。
近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。
4、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。
房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。
5、2008年下半年以来，受到全球金融危机的影响，房地产市地低迷不振，但由于淮北市属于中部地区的中等城市，房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这一轮经济危机中呈现中稍降在态势。
淮北市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能源基地，淮北矿业、皖北煤电以及地方矿井28对。
近年来，矿区开采推行新的用工制度，即用人不养人，充分提高职工的福利待遇，但是不再建设职工福利分房与其他社会事业，这样富裕起的矿区职工考虑到子女就学等，纷纷到城市购房居住，充分享受城市现代的文明生活。
另外，淮弱火车站及其他重大项目建设，叔叔及大批的居民拆迁，政府采用货币化补偿，客观需要一批新开发的房地产业。
（二）本市商品房现状与市场需求
本市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米，位居全国大中城市前列。
但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。
从本市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。
根据有关市场调查资料，本市目前有26%的市民住房是“单位借房”，约占39%属“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。
从以上现象可以看出，目前商品房在本市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。
随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房60平方米（指建筑面积，下同）以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。
随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房尸数将比现在有较大辐度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。
（三）“精品住宅”的市场需求及发展
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。
随着本市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。
根据本市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。
1、住宅市场趋向细分化
随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。
在住宅市场日趋活跃，消费者面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。
前两年，本市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高雅，售价合理，刚刚推出就能销售60%以上，经营火爆。
从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化，对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。
市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。
2、商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。
在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。
同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。
在去年本市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。
淮北圣火房地产开发有限责任公司开发其他住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。
商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：
（1）先富者的市场潜力。
本市改革开放30年来，经济快速发展，社会全面进步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费水平居国内中等城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占6％左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。
这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。
（2）商业消费潜力。
本市属皖北地区的重要煤电能源城市，近年来煤炭销售旺盛，价格涨幅接近1倍。
为淮北市经济发展提供强大的支撑，人口聚集效应进一步升华，发展房地产开发一直是本市经济发展的重点之一。
由于几次博览会的成功举办，提高了本市在国内的知名度，为本市城市经济发展带来前所未有的机遇，资源开发、商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像98佳园这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。
（3）项目区位市场潜力。
“淮北市圣景御苑小区”项目位于淮北市新城区，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。
3、户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点
户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：
一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。
这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。
4、消费者对住宅质量和物业管理的关注
消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。
住宅质量要从几个方面进行全面考虑。
一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。
二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。
三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。
四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。
所以，住宅设计要超前并考虑可改造。
物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。
对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。
5、住宅开发及开发商向规模化发展
近年来，本市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不高。
目前本市已有各类资质的房地产开发企业100多个，存在开发成本高、恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。
新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。
房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。
住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。
从本市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。
6、住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段
随着本市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。
目前，本市居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与本市市民近几年生活水平很快提高不无关系。
这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。
随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。
随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。
其中中低收入的家庭为6%～10%，中高收入家庭为13%—16%，富裕家庭占20%--30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。
个人购房的比例也1990年的28%增加到2000年的50%，目前这一比例已超过60%，并保持逐步上升的势头。
（四）定价策略
（
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