帝景苑项目房地产可行性研究报告.docx
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帝景苑项目房地产可行性研究报告
毕业论文（设计）
GRADUATION THESIS （DESIGN）
论文（设计）题目
TitleOfThesis（Design）
世纪花园XX苑项目可行性研究报告
分院（系别）
Department
专 业
Specialty
班级
Class
论文（设计）作者
AuthorofThesis（Design）
论文完成日期
Date
论文（设计）指导教师
Advisor
指导教师职称
TheTitleofAdvisor
评阅人意见
评阅人姓名：
职称：
选项标准：
A很同意B同意C基本同意D不同意
分
项
评
价
评价项目
A
B
C
D
选
题
质
量
1
选题符合专业培养目标，体现综合训练基本要求
2
题目难易适度
3
题目工作量适当
4
有理论意义或实际价值
能
力
水
平
5
查阅文献资料能力强
6
综合运用知识能力强
7
研究方案的设计能力强
8
研究方法和手段的运用能力强
9
外文应用能力强
成
果
质
量
10
文题相符
11
写作水平高
12
写作规范
13
篇幅适度
14
成果有理论或实际价值
总体评价：
优□良□中□及格□不及格□
评
阅
人
评
语
评阅人签字：
年月日
答辩（评审）委员会意见
AppraisalofDefenceCommission
答辩（评审）成绩
MarkofDefence
鉴定意见
Appraisal&Comments
主任（签章）
SignatureofDean
日期
Date
XX苑项目可行性研究报告
[摘要]本设计通过对山东淄博XX苑项目仔细研究和实地考察，结合项目情况制定项目可行性研究报告，内容包括本项目开发市场环境分析，总体开发经营模式，项目建设指标及实施进度，项目投资估算与资金安排，项目融资方案，项目财务评价，项目风险分析。
并由此得出项目可行性研究报告结论与建议。
通过实地考察和查阅相关文献资料得到本报告中的相关数据信息，通过调研了解房地产现行市场环境，应用技术经济学的相关知识分析数据，得出本项目的各项经济技术指标，进而联系市场环境，得出本项目最终可行的结论。
根据结论给出相关建议。
[关键词]房地产分析可行性研究报告
CenturyGardenRegalCourtFeasibilityStudyReport
Abstract：
ThroughcarefulstudyoftheShandongZiboCenturyGardenRoyalGardenprojectandsitevisits,thedesigndeveloptheprojectfeasibilitystudyreport,whichisincludingtheprojectdevelopmentmarketenvironmentanalysis,theoveralldevelopmentofbusinessmodels,projectsindicatorsandprogressontheimplementationoftheprojectEstimatedinvestmentandfinancingarrangements,projectfinanceprograms,projects,financialevaluation,projectriskanalysis.Andresultingconclusionsandrecommendationsoftheprojectfeasibilitystudyreport.
Throughsitevisitsandaccesstorelevantliteraturedatainthisreport.Throughunderstandingtheknowledgeoftherealestatecurrentmarketenvironment,theapplicationofeconomicsanalysisofdataandtheeconomicandtechnicalindicatorsobtainedinthisproject.Thencontactthemarketenvironment,cometoafinalfeasibilityconclusionsofthisproject.Accordingtotheconclusionsgivenrecommendations.
Keywords:
Realestateanalysisfeasibilitystudyrepor
第1章总论
1.1项目背景和概况
1.1.1项目名称
XX苑
1.1.2承办单位概况
单位名称：
山东创业房地产开发有限公司
单位性质：
有限责任公司
注册资金：
3120万元
单位住所：
联通路90号黄河河务局三楼
业务范围：
房地产开发经营、物业管理
法定代表人：
刘炳俊
建设单位简介：
山东创业房地产开发有限公司的前身是淄博市创业房地产开发股份有限公司,是淄博宏信资产经营集团有限公司相对控股、联合其他企业以发起设立形式组建的股份有限公司，法人代表刘炳俊，注册资本人民币3120万元，具有一级房地产开发资质，资质证书编号032005。
公司的经营范围：
房地产开发、建设经营；房屋出售、出租；建筑及装饰材料、建筑机械的销售；装饰装修；工业设备安装。
公司按照“精简、效能”的原则，下设办公室、财务部、市场部、工程监理部、物资供应部、营销部、建筑设计工作室、客户服务中心、万佳物业管理公司等机构。
公司自1992年成立至今，在市委、市政府、市建设行政主管部门的领导和支持下，认真贯彻执行城市建设综合开发的基本方针，按照“市场是根本、销售是关键、质量是生命、效益是目的”的工作思路，始终坚持“质量第一、信誉第一、用户至上”的经营宗旨，紧紧抓住开发建设精品工程和完善售后配套服务两大环节，靠质量树品牌，得到了社会的广泛认可。
1.1.3与委托方签订的咨询协议
1.国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
2.国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
3.《城市房地产开发经营管理条例》；
4.《房地产项目经济评价方法》。
1.1.4编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对鼓浪屿花园项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
1.1.5项目提出的理由
1.项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
淄博房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
2.项目对城市建设将起到促进作用
目前，淄博市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与山东省住宅房地产业发展规划相差甚远。
因此，改善淄博市人民的居住条件已经成为淄博市政府特别关心的问题之一。
同时，随着淄博经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使淄博城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
XX苑项目符合淄博城市建设总体规划，改造了大批的旧城区，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
3.解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。
因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目的开发，将为增加淄博市当地社会就业岗位作出一定的贡献[1]。
1.1.6拟建地点
XX苑地处世纪路与中润大道交汇地段，真正身居淄博市中心城区发展中轴线方向上，无法复制的绝版地段,升值潜力无限。
雄踞城市新干线，既有老城商业设施为依托，又与开发区政务中心时刻守望，集聚规划中的淄博新区政务中心的尊贵、安全和文化中心、体育中心的繁荣于一身。
重新定义淄博城市坐标,抢占新城市中心繁华先机。
交通辐射能力强大、交通便利，123路、137路市内公交车直抵花园门户，十余分钟直达市中心。
众多名校遥相呼应,世纪幼儿园、八音盒幼儿园、世纪小学、世纪中学、淄博职业学院、山东理工大学……使孩子从小便畅游在浓墨书香氛围之间淄博新区地标性景观，坐拥玉龙河优美景观，尊享亲水生活，动静间赢运未来。
1.1.7预期目标
项目规划土地面积约7.83公顷，由11栋小高层的高尚住宅小区，规划居民总户数720户，规划绿地率43.9%，容积率1.87。
1.2主要技术经济指标
表1-1主要经济技术指标表
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
78300
2
规划总建筑面积
㎡
150800
2.1
其中：
住宅建筑面积
㎡
124300
2.2
其中：
1-2层商铺建筑面积
㎡
14700
2.3
其中：
地下停车场建筑面积
㎡
11800
3
建筑密度
%
14.6
4
容积率
1.87
5
绿地率
%
43.9
6
项目总投资
万元
55397.71
7
财务净现值
万元
26821.06
8
财务内部收益率
%
75.64
9
投资回收期
年
2.42
1.3问题与建议
项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。
分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及淄博的房地产项目开发程序及规定。
根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
淄博市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
第2章项目投资环境与市场研究
2.1投资环境分析
2.1.1国家政治经济形势及有关政策
2010年全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比2009年增长10.3%，增速比上年加快1.2个百分点。
分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。
分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。
如图2-1。
图2-12007-2010年季度累计GDP
2010年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点。
其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%，回落7.6个百分点。
如图2-2。
图2-22008-2010年城镇固定资产投资
从城镇固定资产投资同比增幅来看，2009年6月固定资产投资连续增长趋势结束，开始震荡下降。
国有及国有控股投资同比增幅由2009年5月的43.7%降至2010年3月的16.0%，4－5回升至20%以上，几经震荡12月下降至12.4%；其他投资同比增幅由2009年5月的35.2%经三次震荡下降和提高，至2010年11月高达38.4%。
2009年全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。
其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。
2010年全国商品房销售面积104349万平方米，同比增长10.1%，增幅比去年全年回落28.1个百分点。
如图2-3。
图2-32009-2010年商品房销售面积及增幅
2.1.2项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素
2010年，淄博经济在调整中较快发展。
初步核算，全市实现地区生产总值（GDP）2866.75亿元，按可比价格计算，比上年增长13.7%，增幅较上年提高0.5个百分点。
其中，第一产业增加值105.3亿元，增长4.7%；第二产业增加值1766.57亿元，增长12.4%；第三产业增加值994.88亿元，增长17.4%。
三次产业比例由上年的3.6：
62.8：
33.6调整为3.7：
61.6：
34.7。
人均生产总值63464元，增长13.5%。
固定资产投资规模扩大，结构进一步优化。
全年规模以上固定资产投资1290.92亿元，增长22.6%。
其中，第一产业投资24.75亿元，增长11.6%；第二产业投资658.16亿元，增长18.5%；第三产业投资608.01亿元，增长27.9%。
三次产业投资结构由上年的2.1：
52.4：
45.5调整为1.9：
51：
47.1。
民间投资1072.46亿元，增长25.6%，增幅比规模以上投资快3个百分点。
民间投资占规模以上投资的比重为83.1%，占比较上年提高1.8个百分点；高新技术产业投资215.3亿元，增长63.4%，占规模以上工业投资的33.4%，占比较上年提高8个百分点。
内涵效益型投资强力增长，全年完成技术改造投资624.05亿元，增长77.8%，占规模以上工业投资的48.3%，占比较上年提高15.2个百分点。
房地产开发销售两旺。
全年房地产开发投资166.99亿元，增长18.8%，增幅比上年提高3个百分点。
房屋施工面积1254.74万平方米，增长2.59%；房屋销售面积654.99万平方米，增长38.33%；实现房屋销售额240.29亿元，增长73.97%。
2.2区域房地产市场分析
2.2.1淄博房地产市场区域分布及特点
1.沿中心路及柳泉路带
特点：
近几年以柳泉路及中心路这两条张店区新旧商圈线状分布的公寓市场迅猛的发展起来，这些项目一般分布区域距核心商圈较近，商业业态分布完整，服务设施完善，交通系统发达，产业形式以高知识、高技术密集型态存在，从而存在大量的高学历、高收入、高消费人群，他们对物业类型的要求比较多样且高端化，这就决定了分布于这一区域的公寓产品类型较多，且形式更新较快，以商务办公、酒店式公寓为主，住宅公寓量较少，典型代表项目财富广场，温州大厦、华夏国际、华都城市公馆等
2.以距核心商圈时间距离为衡量标准的公寓存在形式
分布特点：
一般为公交系统较为发达，到达核心商圈时间较短，其次为与区域时尚意识及新形态商业的更新率的紧密程度，这样就缩短了人们对核心商业圈的心理距离，这部分人没有核心商圈人群的高收入及高消费能力，但是结构类型相仿，所有的时间都用在自己的事业上面，所以在考虑选择物业时，时间成为他们的第一要素，对交通系统方面要求比较高，一般分为两种情况，一是公交始发线路比较密集的地方，其次是中途公交经过的比较密集的地方，典型代表为民泰大厦及蓝钻国际等公寓项目，存在形态以商务、办公公寓为主，含一定比例的住宅公寓。
3.以大型配套社区为背景的公寓市场
随着社区开发规模的日渐增大，生活配套的日渐完善，社区会推出一部分公寓产品来完善社区的产品结构，但一般又存在限制条件：
交通比较便利、社区自身商业配套成一定规模。
主要以项目自身商业来带动公寓市场典型代表黄金国际最后一期推出的商业体内的附属公寓名尚城市广场后期的商业体内的附属公寓产品，产品类型以居住与商务及办公公寓所占比例基本平衡。
4.类城市综合体公寓产品
项目产品形式较为丰富，但较综合体项目又形不成太大的规模，一方面依靠周边共生项目的辐射影响来作为公寓生存的载体另一方面又将产品放在市场未来预期上，这种项目一般存在于发展初期的次核心商业带典型代表拉菲（原冠都新城）一般而言，商圈的成熟度决定了公寓产品的存在形式，距离成熟商圈越近的区域，公寓产品存在的形式越多样化，而且类型的需求基本持平，产品的更新换代周期较短；而距离成熟商圈较远的区域，对公寓产品的需求形式越单一，商务、办公及酒店式公寓产品类型减少，居住型公寓产品增多，这也就决定了购买客的组成结构，越靠近成熟商圈，投资客越多，租赁市场越成熟，越远离成熟商圈，自住客越多。
2.2.2淄博房地产供求分析
1.供给分析
反映房地产开发市场运行主要指标完成投资55.61亿元、新开工面积332.30万㎡、预售面积168.30万㎡，同比分别增长73.39%、109.96%、102.41%，增幅较大。
与此相反，竣工商品房空置面积大幅减少，仅为75.92㎡，同比下降30.22%。
总体看，我市作为房地产三线城市，不存在投资过热、价格虚高、投资投机性购房过多等突出问题，房地产市场总体处于快速、健康运行态势。
如图2-4。
图2-42006-2010年淄博完成投资额
图2-52006-2010年上半年同期新开工面积对比
2.需求分析
商品房价格同比增长较快，近期趋于稳定。
全市商品住宅预售均价3348元/㎡，同比增长23.00%，为近年来最高增幅，剔除经济适用房和团购房拉低均价因素，实际涨幅要更大一些。
中心城区均价3646元/㎡，同比增长22.68%，综合评价品质较高的楼盘均价大多在4000元/㎡左右，部分项目开盘价达到5000元/㎡以上。
受新调控政策影响，近期销售价格总体趋于稳定，5-6月份，全市商品住宅预售均价3312元/㎡，较1-2月份的3363元/㎡、3-4月份的3378元/㎡分别下降1.52%、1.95%。
我市商品住宅预售价格虽然增长较快，但目前房价整体水平与全市经济发展和人均可支配收入相比，仍处于相对较为合理区间。
图2-62005-2010年上半年同期商品住宅预售价格对比
图2-72009年以来各季度商品住宅预售均价走势
2.2.3淄博房地产市场特征分析
综上所述，我们可以对近几年淄博房地产市场的特征总结如下：
1.房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。
2.增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。
3.商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。
4.产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。
2.2.4淄博2012-1014楼市分析
1.淄博房地产市场走势
随着国家宏观调控政策的贯彻落实，淄博2014年房地产市场预计将呈现以下特点：
（1）房地产开发投资增长回落。
当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。
另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。
房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。
（2）住房供应结构调整加快。
按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。
（3）土地供给将进一步紧缩。
继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。
房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。
2.2014年淄博楼市走势
对淄博房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为国家政策调控，土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2014年楼市房价依然有一定的上涨空间。
2.3销售预测
2.3.1项目需求分析
本项目XX苑组团位于淄博居住区的东北角，北邻中润大道，东邻玉龙河和世纪路，地处世纪路与中润大道交汇地段，真正身居淄博市新城区发展中轴线方向上，既有老城商业设施为依托，又集聚规划中的淄博市新区政务中心的文化中心、体育中心于一身。
交通辐射能力强大、交通便利，123路、137路、159路、90路市内公交车直抵花园门户，十余分钟直达市中心。
众多学校遥相呼应，市直机关第三幼儿园分园、八音河幼儿园、世纪小学、淄博职业学院、山东理工大学……使得孩子的教育问题得到保证。
2.3.2项目销售目标群定位
该组团商品房市场定位为高品质住宅，目标客户群为中、高收入家庭，房型设计以三室二厅二卫户型为主，全明户型设计，功能空间布局合理
1.一类客户：
企事业单位职工、周边的私营业主
本项目周边的大型企业较多，既有老城商业设施为依托,又与开发区政务中心时刻守望,集聚规划中的淄博新区政务中心的尊贵、安全和文化中心、体育中心的繁荣于一身，周边私营企业较多，其住宅多在老城区，拥挤，空间小
2.二类客户：
周边学校老师
从小学到大学皆而有之，如市直机关第三幼儿园分园、八音河幼儿园、世纪小学、淄博职业学院、山东理工大学等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。
3.三类客户：
本区公务员
开发区政务中心，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而XX苑的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光转移到。
4.四类客户：
淄博在外地成功人士
目前，对于在外工作的淄博籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。
特别是个别名人的推广，对项目内在品质的提升是更大的促进。
淄博人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。
5.五类客户：
各下辖县区、乡镇成功人士
“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对的销售也将起到很大的促进
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