影响房价七大因素分析Word格式文档下载.docx
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57.7
增长数
3
12
5
4
新增住宅
215.
35
364.
491.
653
870.41
1132.
1157
1792
2011
3310
2670
面积
33
9.7
56
09
.04
.95
.41
.70
.13
.00
1997――2008年城镇人口增长数与新增住宅面积趋势图
70
60
50
40
30
20
10
从表中可以看出，人口数量的增长敢不上住房面积的增长，因为人均住房面
积也在不断的加大，人口的增长只是加速城市化的进程而间接影响房价。
人口结构；
人均居
住面积
8.65
9.21
9.51
10.7
2
11.4
19.5
6
21.29
22.7
22.17
24.52
27.31
27.34
需求性
367.
415.
430.
351.
507.
1271
1094.
930.
1120.
1127.
1349.
1578.
88
29
43
.4
95
25
92
11
61
图中可看出，从2004年开始，供需开始失衡，按照人均居住面积和城镇增
长人数求得的实际需要面积与住宅商品房的销售面积开始分化，即供过于求，但
房价依然上涨，显然重庆2004年后开始有大量热钱投资于房地产，致使二套房的增多。
其中07年最为火热，08年有趋于平衡的走势。
因此城镇新增人口加大了住房的需求从而推高房价，但在热钱涌动的投资时代，供需平衡只是决定房价的走势因素之一。
重庆城市化率的需求
重庆1996—2008年城镇化率
1996
1997
1998
重庆城市
化率
29.5
31
32.6
34.3
35.6
37.4
39.9
41.9
43.5
45.3
46.7
48.3
49.99
根据国外的经验，城市化的进程需要四个阶段：
1、农村进入城市：
一般情况下，城市人口低于50%寸，人口迁移以农村迁入城市为主。
2、小城市进入大城市：
当城市人口超过50沱后，人口迁移以城市的相互移动为主，这一阶段的基本特征是：
小城市迁入大城市为主，农村迁入小城市填补小城市迁出后的空白。
3、大城市郊区化：
当城市人口超过70%后，人口迁移以大城市城区人口迁入大
城市郊区为主，而且数量巨大。
但事实上，早在人口超过50%勺时候，大城
市就开始了郊区化的进程。
4、郊区城市化，形成大都市圈。
这一阶段的基本特征是郊区功能开始由居住拓展到工商业，郊区成为中小型城市，与原来的城市城区形成互补，随着交通的完善和成本的降低，城市与农村融合形成大都市圈。
从图中看，截止2008年，城区的城镇化率为49.99%,基本完成农村向小城市的过度，开始建设大城市的步伐。
在重庆被确定为全国五大中心城市，成为特大城市，那么城镇化率要达到
70%t合适，按照以前的城市化进程来计算的话，还需新增城镇人口567.8万人,重庆现在城镇人口是1419.09万人，实际住宅面积为30137.40万平方米，按照全国人均住宅面积28平方米计算，重庆还要建15898.4万平方米，根据目前重庆每年新增住宅面积3000万平方米的快速进程，需要5年多时间，在这五年时
间，重庆将迎来供需两旺的局面，房价上涨也成自然。
三、土地资源的稀缺性
由于城市化进程不断推进，其对耕地面积的占用逐年递增，国家土地资源日益稀缺，正是在此背景下，国家提出要严守18亿亩的耕地红线。
目前，国家为
实现“保增长”，提出了包括4万亿投资在内的一系列投资项目刺激计划，这些
项目的实施需要大量土地来保证。
据国土资源部测算，在4万亿投资中，有3.2
万亿元需新建建设用地，而截至2010年的占用耕作地指标只剩400万亩，用地缺口较大。
在国家为刺激经济而需“超支”使用耕地占用指标和严守18亿亩耕
地的双重背景下，土地资源的稀缺性将进一步凸现，作为最根本生产资料的土地资源的价值将得到更广泛的认可和体现。
1、三峡库区淹没耕地15320公顷（229800亩）。
2、移民迁建占用耕地3705公顷（55575亩）。
3、市级以上重点工程占用耕地：
5513公顷（82693亩）。
4、城市建设占用耕地：
包括主城区、11个外围组团、9个地区中心城市建设占用耕地6709公顷（100630亩）。
其中主城区建设占用耕地35.3平方公里（53000亩），外围组团建设占用耕地922公顷（13830亩），地区中心城市建设占用耕地2253公顷（33800亩）。
5、农业建设占用耕地：
3333公顷（50000亩）。
6、县域中心城和村镇建设（含乡镇企业建设）占用耕地：
5420公顷（81300亩）。
2008年，重庆建成区面积为933.04平方公里，建设用地为891.88平方公里。
居住用地338.15平方公里，
建设用地
406.46
421.66
491.89
550.61
555.97
705.42
717.85
852.82
891.88
居住用地
143.06
146.11
169.78
179.25
256.68
287.85
336.18
338.15
居住用地占比
0.35
0.35
0.33
0.32
0.36
0.40
0.39
0.38
建设用地和居住用地趋势图
居住用地占建设用地比例图
居住用地占比
*居住用地占比
从上两表中看出，居住用地和建设用地都在明显增长。
但居住用地占建设用
地的比率并无增长，故建设用地指标中对居住用地的分配也是房价上涨的原因之
。
房屋价格销售累计指数
101.8
103.2
105.3
112.6
126.5
133.7
136.8
143.7
150
土地交易价格指数
100
102.3
104
119.5
124.8
127.7
128.3
138
两者变化基本一致，土地供给合理
土地价格与房屋销售价格走势基本一致，是房价上涨的基本因素
基础设施建设投资额
国家下达给我市建设占用耕地控制指标。
建设用地严格控制，保证重点。
根据全市“九五”计划和2010年远景目标以及国家下达的控制指标，规划期内
（1996—2010），确定建设用地总规模约为8万公顷（120万亩），平均每年为2857
公顷（42857亩）。
扣除三峡库区淹没耕地22.98万亩后，建设占用耕地指标为
37.02万亩，年均26443亩。
2011年到2030年间，将是重庆经济社会初步实现现代化的阶段。
这20年,工业化、城市化水平将进一步提高，建设用地的需要量将有较大增加，农业用地与非农用地矛盾更趋突出，仍需要在提高耕地、园地质量，提高土地利用率和产出率的同时，统筹安排各业用地，继续控制耕地的减少，努力开垦未利用后备土地资源，做到耕地占补平衡。
按1997年2010年减少耕地和补充耕地数量保护占补基本平衡的情况，预测2011年到2030年减少耕地和补充耕地可在40000—46667公顷（60-70万亩）左右进行平衡。
2010-2020年重庆将有600-700万亩的建设用地规划，按照居民用地占比中位数计算，居住用地有216-252万亩，这只是上十年的水平，特别是重庆计划在这十年期间，城市发展和城市人口都要翻倍。
远不能满足重庆这一阶段的高速发展需求。
截止2009年年底，重庆市主城区建成区面积达到481平方公里，按照前十一五国家规定的指标推算，到2020年重庆主城建成区面积可扩展353平方公里达834平方公里，
四、城市基础设施和公共服务提升。
城市基础设施模式对房地产市场的影响主要表现在面状模式、线状模式和点
状模式三个方面。
2001年4月25日，在行政上以原来渝北区四镇为基础的重庆北部新区正式挂牌成立。
在此之前,2000年的北部新区只是一片农田荒坡。
2009年重庆提出两江新区的规划，有望得到国务院批复，使得北部新区有望成为中国既浦东，滨海
后第三个新区，在一年时间里，其周边房价从4000多每平方涨到7000多每平方。
2、线状模式
一条轨道的兴建，一条公路的改造或扩建都可称为交通设施的线状建设形式。
比如重庆较场口到新山村的轻轨二号线，在这里我们通过两条曲线来研究轨道交通对房价的影响，一条曲线为轨道交通途径行政区域的房屋均价，一条曲线为轨道交通影响范围内的楼盘均价（如图三），通过两条曲线同时期数据比较可明显看出轨道交通对房价影响的显著性。
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二二--.「
线状基础设施在其筹备期与建设期对房地产发展的利好影响尤为显著，其潜
力也会充分显现出来，二号线一期工程试验段动工时其周围房价就有一定的上涨幅度，随着年底的全面开工，涨幅上升到17%随后保持这个涨幅不变，到2003年第一季度，涨幅出现回落，降为12%直到2005年第一季度，也就是一期工程全面开通时房价涨幅达到最高点，为28%但在线状基础设施的竣工期，这种利好因素对周边物业的影响将会逐渐减弱。
随着二号线试运营的进行，涨幅逐渐理性回落，到2006年第四季度涨幅仅为6%这说明，线状设施对房地产的影响时效性较强，周期较短，这也是开发商适时把握宣传时机，利用各种利好消息的原因所在。
3、点状模式的影响
一个商场的筹建、一条街道的绿化，一个中心的建立都可称之为点状设施的建设。
点状设施，影响范围有限，只是对周边物业生活设施的完善，最主要的功能是方便生活。
比如CBD南区要造一座新城，与解放碑CBD和江北嘴CBD互为配
套，以商住功能为主。
使得南CBD成为重庆最优秀居住社区的汇集之地，代言着重庆这座城市的国际化居住。
目前，中海、九龙仓、富力、龙湖、东原、阳光
100、聚富等国内十余家大地产商纷纷进驻，弹子石板块作为CBD南区中心的城
市形象已轮廓初现。
在政府扶持和资金推动下，弹子石正在彰显出难以估量的价值，其升值空间相当大。
中海？
国际社区是最好的证明，从开盘之初的4200元/卅的价格，至V如今9000元/卅价格。
因为南CBM价值体现，价格翻番，不过一年左右的时间。
五、价格的提升也是一种货币现象
利率差
1
0-1-2-3-4-5-6
从2003年进入负利率时代，房价开始大幅上涨
--CPI累计指数
■房屋累计销售价格指数
两者基本正比关系，在人民币购买能力持续贬值的情况下，作为实体的不动
产自然价格提升。
六、成本因素变化影响
房屋造价：
指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。
竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。
竣工房屋本身的基础、结构、房屋、装修以及水、电、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用。
不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，室外的水、暖、电、卫、道路工程、挡土墙等环境工程的费用，办公及生活用家具的购置等费用，购置土地
的费用，迁移补偿费和场地平整的费用等。
房屋造价（元/平方米）
七、不动产的多重功能性
房产抵押贷款（万元）
随着房地产价值和功能的多样性，房屋不仅用来居住，从图中可看出，重庆近年来用于房产抵押贷款正迅速扩张，成为一种融资的手段，鉴于房产的此功能,人们越来越热衷于房产的投资。
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