岭东博爱小区棚改二期工程可行性研究报告.docx
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岭东博爱小区棚改二期工程可行性研究报告
岭东博爱小区棚改二期工程
可行性研究报告
第一章总论
第一节项目概况
1．项目名称：
***市岭东博爱小区棚改二期工程
2．项目性质：
新建
3．建设地点：
本项目位于***市岭东区滨水大道东侧
4．承办单位：
***市岭东区人民政府
5．项目法人：
***
6．项目编制单位：
黑龙江东城建筑设计有限公司
7．项目编制单位法人代表：
***
8．建设规模
用地面积：
40.99万平方米
总建筑面积：
总建筑面积：
45.10万平方米。
（其中住宅建筑面积
为34.2万平方米，公建建筑面积为10.5万平方米）
9．项目投资：
8.5亿元
10.资金来源
省、市、银行贷款
11.建设进度计划：
2012年11月至2015年11月，建设期拟定36个月。
12.主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
技术经济指标内容
单位
数量
备注
1
用地面积
万平方米
40.99
2
建筑面积
万平方米
45.10
3
容积率
%
1.08
4
建筑密度
%
25.2
5
绿地率
%
30
6
工程总投资
亿元
8.5
第二节承办单位
***市岭东区人民政府隶属于***市人民政府负责岭东区的沉陷区治理及城市棚户区改造。
第三节编制依据、原则及范围
编制依据
1．《中华人民共和国规划法》
2．《城市规划编制办法》
3．《城市规划编制办法实施细则》
4．《城市用地分类与规划建设用地标准》（CBJ137-90）
5．《城市居住区规划设计规范》（GB50180-932002年版）
6《城市规划制图标准》（CJJ/T97-2003）
7．《城市用地竖向规范》（CJJ83-99）
8．《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）
9．《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
10.《建筑设计防火规范>（GBJ50016-2006）
11．《商店建筑设计规范>（JGJ48-88）
12．《住宅设计规范>（GB50096-2011）
13．《住宅建筑规范>（GB50368-2005）
14．《办公建筑设计规范>（JGJ67-2006）
15．《民用建筑设计通则>（GB50352-2005）
16．《建筑内部装修设计防火规范>（GB50222-95）
17．《民用建筑隔声设计规范>（GB50118-2010）
18．《中小学校设计规范>（GB50099-2011）
19．《托儿所、幼儿园建筑设计规范>（JGJ39-87）
20、《无障碍设计规范》（GB50763-2012）
21．《居住建筑节能65%设计标准》（DB23/1270-2008）
22．《公共建筑节能设计标准>（DB23/1269-2008）
23．《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准>（JGJ26-2010）
第四节结论和建议
一、结论
报告通过对***市岭东博爱小区棚改二期工程建设项目详细论证，得出以下结论：
1．本项目将极大改善岭东区棚户区建设，是构建和谐社会的体现，是关心民生、促进社会协调发展的体现。
2．本项目选址及设计方案内容符合***市城市总体规划，工程投资的资金筹措计划合理可行，资金来源有保证。
3.本项目符合国家和市委、市政府有关文件的精神，是扶持城市
居民困难群众政策性补助工程，具有良好的社会效益。
通过对本项目的技术与经济分析论证，认为该项目有良好的社会
效益和一定经济效益，该项目是可行的。
二、建议
根据项目的具体情况，提出以下建议：
1．该工程量大，涉及拆迁、安置等事宜，应坚持依法运作，确保社会稳定和改造工作顺利进行。
3．本项目的建设应对设计、招标、施工、验收等各个环节实行全程监督，以确保安置房的质量。
4.资金用量大，需注意保障资金的及时充足供应。
5．拟建项目选址确定有以下缺点：
（1）拟建地点土地由住宅用地、交通用地构成，拆迂复杂。
（2）拟建区域为滨水大道东侧，在拆迁施工过程中一方面应当保护和改善其环境，注重环境保护，另一方面在设计方面要考虑和对于施工影响。
综上所述，拟选位置符合政策要求、城市规划，虽然在实施上有
一定的困难，但总体选址合理。
第五节建设条件
一、地理位置
岭东区位于***市政府驻地南9km处，总面积802.8km2。
东
北与***农场接壤；西北与集贤县相连；南与桦南、宝清交界；北
与尖山区毗邻。
岭东区现状建成区分为岭东、岭西两大片，岭东和岭
西之间相距约4km。
岭东区辖长胜乡和6个办事处，岭东区现有总人
口8.5万人。
二、工程地质条件
根据建设单位提供的岩土工程勘察报告，对本项目的场地自然条
件叙述如下：
1、地形地貌
用地区域东高西低，平均坡度0.7‰，地势较平坦。
一般情况下
不受洪水威胁，对基建施工及材料运输均较方便。
2．地基和基础
根据该场地的岩土工程地质报告，人工杂填土层形成的时间短，
结构松散，成份复杂，不宜作基础持力层；粘土层强度低，压缩性大，
易变形，也不宜作基础的天然持力层；砂岩层分布稳定，厚度较大，
透水性强，抗压和抗剪强度均较高，是良好的天然地基。
地基承载力
标准值fk=160kpa，由于拟建多层建筑，对地基的要求不高，通过简单手工分析计算，地基将采取以下措施：
（1）将基底标高置于-2.3M左右，基础座落在均匀、性能较好
的圆砾层上。
（2）地基承载力设计值要满足基底压力的要求。
三、气象条件
岭东区属于北温地带，大陆性季风气候，冬季长，夏季短，四季
分明，冬季寒冷，昼夜温差大。
年平均度为4.4℃，最高气温为38℃，
最低温度为-35℃。
年最大降水量为724毫米，全年多西南风，风力
最大速5-6级，强风多在春秋两季出现，光照充足，无霜期短，平均
为147天。
四、配套条件
该项目动力来源及配套工程依托双矿集团供电公司，各种市政配
套、能源供应较容易接续。
1．给水：
水源为市政给水管网。
2．排水：
利用原有排水管网。
3．供热：
依托新建市政热网。
4．电力：
本项目在项目拟建lOkV箱式变电站多座，每个箱变内
设315kVA/10/0.4kV干式变压器一台，馈出低压380V/220V电源为各单体建筑的工作电源。
在项目会所设自备柴油发电机组，为项目各单体建筑的二级负荷提供备用电源。
5．通讯：
该区域内规划主干道规划有直埋通讯管道。
用户可就近接入通讯线路，满足用户需要。
第二章项目选址及建设条件
第一节项目选址
一、选址原则
1．充分满足城市总体规划的原则；
2．充分满足土地利用节约的原则；
3．充分满足拆迁居民居住需求的原则；
4．交通便利，充分体现人性化设计的原则。
二、项目所在地
本项目为***市***市岭东博爱小区棚改二期工程，项目
建设地点位于***市岭东区滨水大道东侧。
三、项目所在地现状
用地区域环境优美静谧，空气清新。
目前地上有部分住房需进行
拆迁。
四、选址方案分析
1．拟建项目选址确定有以下优点：
（1）环境好，适合生活居住。
该项目用地为滨水大道东侧，区域内环境静谧，空气清新。
（2）与拟建配套公建相邻，方便生活，购物，实现资源共享。
（3）完善原有的基础配套资源，供水、排水、供气、供热、电
力、电讯等各个方面都较容易解决。
（4）项目符合***市市城市总体规划。
该项目位于城市边缘，
对于整理城市周边环境，做出了贡献。
同时也改善城市的面貌，有利
于旅游城市的建立。
第三章项目规划
第一节总体规划
一、总体构思
棚户区改造工程是保障棚户区居民生命财产安全、改善居民
居住条件的一项重要工程，也是一项造福百姓的民心工程，该工程影
响面大、周边居民关注度高。
如果工程进展不顺利，将会引起不必要
的社会矛盾，使政府工作受到影响。
所以在本次规划中，将充分考虑
这一因素，针对当地实际条件，提出能够满足各方面要求，同时又符
合实际情况的规划方案。
根据规划总体要求、现状条件及其他相关因素，以为问题导向为
模式，在规划中提出十个需要解决的问题，并在规划中针对这些问题
提出解决方案。
规划用地总用地面积约为40.99万平方米，用地面积较大。
通过对用地周边条件的分析，有以下十个方面对本规划方案产生较大响：
1．项目建设量较大，需要考虑区域功能影响。
规划用地地处岭东区与尖山区相邻地段，从***市总体用地来看，处于***上风向及水源地上游，同时有较大的发展空间。
区域位置优势非常明显。
规划用地确定进行建设后，由于规划用地面积较大、容纳人口较多，并马上要进行建设。
这都将对区域的市政设施布局乃至整体用地功能产生影响，应该充分考虑这一项目对区域的影响，提出对大型市政设施乃至整体用地功能的调整意向，为工程的顺利进行及区域的良好发展提供一种思路；
2．规划用地面积大，需要考虑区域划分及内外交通衔接。
规划用地面积约为40.99万平方米，用地面积较大，同时规划用地紧邻滨水大道东侧。
3．用地紧邻城市重要街道，需要充分考虑城市景观，规划用地临近城市主要道路滨水大道东侧，这两条道路是岭东区连接尖山区的主要道路，对城市的景观影响较大，在规划中需要充分考虑这两条道路的景观需求；
4．内部路网影响规划布局，需要满足交通和居民生活的双重需
求。
规划用地面积较大，必然要对用地进行功能划分，所以内部的道路系统骨架将极大影响规划用地的功能布局。
在进行道路系统布线
时，应该充分考虑到道路系统应和均匀的用地布局相适应，同时也应
该考虑到小区居民的生活使用要求，在满足交通需求的基础上形成通畅、安全、有特色的居住用地道路系统；
5、滨水大道为区域性景观路，需要考虑在不影响交通的前提下发展沿路商业。
滨水大道为连接尖山区与岭东区的重要景观性道路，如何在保证这条区域性道路交通顺畅的前提下，又能借助这条区域道路发展本用地商业，满足本地区乃至周边区域的商业服务要求，需要在规中进行考虑；
6、用地相对独立、居民收入水平低，需要考虑商业服务、特色打造及就业安置。
规划用地被三条道路、两条铁路和两条河流围合，用地相对独立；规划用地面积较大，道路周边的商业设施居民使用不便；同时规划用地内的居民收入不高，需要考虑布置一定的商业满足居民使用及部分就业要求；规划用地需要和周边打造大旅游区概念相呼应，形成规划用地的富有文化景观特色的区域。
从以上四点出发，在规划中充分考虑商业设施的布局及建设，形成富有活力的区域中心：
7．北方气候条件影响形成的居住习惯，需要考虑建筑的朝向规划目地地处***城区，北方居民对南北向住宅情有独钟，但规划用地形状较南北向倾斜约45度，所以在规划中需要充分结合用地地形、
道路景观和居民的居住习惯进行住宅布局；
8．现状铁路影响小区环境和安全，需要在规划中充分考虑。
规用地东侧为现状铁路，虽然铁路使用率不高，但对居住用地也有着噪
哥及安全影响，在规划中需要对这一因素进行充分考虑；
9.绿地及配套设施关系居住品质，需要在规划中进行细致布局。
觇划用地面积较大，相当于3个居住小区，在规划中需要充分考虑这
个小区的绿地系统和配套设施，在满足各自要求的同时，也能形成
符具特色的绿地景观系统和配套服务设施；
10.***市文化底蕴深厚，需要在建筑和环境风格中加以体现
地划用地地处***腹地，环境建设应该能够体现当地的文化特色，
建筑风格及环境上应该能体现出北方特色、***煤文化及山水文
化，使小区的建设能够富有足够的地方文化气息。
二、基本原则
1.以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，认真贯彻党的十二大和省十次党代会精神，坚持以人为本，以改善民生、建设和谐
***和促进***市、特别是岭东区经济与社会协调发展为目的，
充分考虑棚户区居民特别是低收入家庭的提高居住条件的实际需求，在规划中，综合各方面现状要素，提出较为完善的规划方案，满足因本项目建设提出的社会、经济和环境需求。
2、规划原则
1）应符合城市总体规划（含分区及控详规划）的要求；
2）符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设
的原则；
3）综合考虑所在城市的性质、社会经济、气候、民族、习俗、
传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地
内有保留价值的河湖水域、地形地物，植被、道路建筑物与构筑物等；
4）应适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、
配建设施及管理要求，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生
活环境；
5）为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件；
6）为商品化经营、社会化管理和分期实施创造条件。
第二节建设规划
一、功能规划
居住区不仅要提供一个舒适的居住空间，更重要的是创造一个良
女，的社区环境。
根据用地规模周边环境的影响，规划区规划结构可划分为一轴、二心、四街、十个组团。
其中一轴为南北向的曲线型景观型区域道路。
二心为南北两个区域内的中心广场。
四街为两个区域内的两条十字街形成的四个集中体现区域特色
内商业景观道路。
十个组团是指在规划用地中形成的十个用地组团。
在用地布局中，形成了南北两个居住小区，规划通过曲线型区域
道路和直线型内部道路形成了较为均匀的规划用地布局。
同时在两个
区域内的中心规划了两条十字街形成区域的服务中心，形成了适中的
商业服务体系。
同时大型的公共绿地和商业空间结合、公共服务设置
在满足服务半径要求的同时也和小区及组团的公共绿地结合，满足居
民的使用要求和小区的环境要求。
居住用地的主要入口设置在连接路上，同时在东矿路及双桦路根
据交通需求也设置了必要的居民用地出入口，能够满足居民的出行需
求。
入口通过景观大门及商业设置和入口绿地形成了较为明确的入口
感觉。
居住区住宅多采用南北朝向的布局方式，同时通过对部分建筑一
定角度的调整来活跃居住区的建筑布局，在保证日照的前提下，丰富
了居住区的内部景观。
组团是居民生活的基本单元，每个组团都有明显的主要出入口。
组团内尽可能的留有组团中心绿化。
并且和中心绿化充分结合，形成
有层次的、完整的绿化空间。
二、道路交通规划
道路结构可概括为双环+双十字的总体形态，通过这样一个灵活
的路网布局，解决规划区内的道路交通需求。
居住区的主要道路采用曲线型的方式，使进入居住区的车辆速度
不能加快，道路两边的建筑和曲线路网呼应，从安全和景观上达到一
定的统一。
居住区内部道路按四级布置，居住区级道路宽15米，小区级道
路宽度为9米，组团路宽7米，宅间道宽4.5米。
道路分级明确、功
能清晰、线型简洁。
停车方面规划在各个组团的组团绿地内设置了必要的地面绿化
停车位，同时部分住宅底层作为停车库，总停车为能够满足居民的使
川要求。
三、绿化系统规划
1、绿化系统结构
绿地系统结构为三轴、三带、二心、多点的总体模式。
三轴为用地三条主要道路两侧的绿化形成的轴线；
三带为用地周边形成的三条防护绿化带；
二心为两大组团内形成的两个大的绿化景观节点；
多点为各个组团内形成的组团绿化空间。
规划通过这样的绿化布局结构，形成较为均匀的绿化布局，同时
本区域独特的曲线道路绿化，在形成安全的通行环境的基础和上，也
形成良好绿化景观，环境满足居民对环境的使用要求。
2、植物配置
植物是居住区内对居民视觉冲击最频繁的，因此选择不同的种
类、多样的搭配，才能创造更合理的景观。
不同习性、功能、用途的
植物通过不同的配置，最终将居住区内的绿化效果发挥作用。
（1）中心带状绿化
它贯穿整个居住区，是小区内最主要的中心绿地，为使空气易于
流通，并能通过空间浏览到各个方向，应选择树形整齐的银中杨作为
行道树，针叶植物（云杉）、落叶植物（卫矛、花楸）、花灌木（丁
番、连翘等）搭配形成可层次分明的景观。
（2）宅间绿化
宅间的行道树要有型，选用旱柳和垂枝榆即可。
可以用连翘、丁
香、忍冬、樟子松分别表示春、夏、秋、冬四季的景色，也可以与其
他有季相的植物（如红瑞木、白桦、五角枫等）相互搭配，组成四季
各色的景致。
（3）公共设施绿化
公共设施周边人流量较大，因而绿化应以修剪绿篱和草花为主，
适当种植遮荫乔木，使空间开阔，空气流通。
四、景观系统规划
居住区紧邻城市主要道路及铁路用地。
是城市整体发展中重要的
组成部分。
因此在方案中规划设计及建筑设计均从城市的设计层面出
发，通过多层住宅、高层主旨和入口空间打造相结合，同时通过丰富
的建筑造型和色彩丰富城市沿路及沿铁路的景观，创造收放有序，错落有致的天际景观效果。
对于居住小区内环境氛围营造也同样不可忽视。
规划两条低层十
字街和大型公共绿地结合在一起布置，同时活动站、幼儿园等公共建
筑结合公共绿地设置，丰富了居住区步行系统的景观效果。
规划用地
的内主要道路呈曲线型设置，形成了较好的道路景观。
道路两侧的绿化和休闲设置结合在一起布置，满足居民的使用要求，形成了居住区较好的道路景观系统。
居住区中心的草皮、花卉树木、建筑小品、地面铺装标志性景观。
在这些标志性景观设计中充分考虑当地的煤文化和山水文化，形成富有特色的居住区景观空间。
五、竖向规划
规划用地位于滨水大道东侧现状自然地势较为平坦，比较适宜建设。
现状情况主要为：
场地比较平坦，大部分区域自然坡度不超过2%：
从东矿路至安邦河之间，自然地势为陡坡接缓坡，陡坡坡度3%-6%，缓坡坡度0.2%-290;商服内外高差30厘米，住宅60厘米，车库15厘米；小区内道路长度以测量值为准；在进行小区建设前应先进行现场测量核实现状标高及规划标高；．建筑室内地坪标高可根据建筑设计进行调整，以建筑设计为准。
第四章建设方案
第一节设计理念与原则
一、设计指导思想
按照可行性研究阶段建设项目规划建筑方案设计要求，认真贯彻
落实党中央、国务院决策部署，大力推进公共租赁房等保障性住房建
设，进一进‘步完善住房体制机制和政策体系。
项目严格按照省政府制定的建设要求规划建筑设计，合理确定博爱园居住小区的建设内容，控制工程建设规模，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑装饰立面特征与周围环境的关系，符合国家有关节约用地、节能、节水、环境保护和消防安全等规定。
项目本着长远谋划、广泛借鉴、兼顾设计、适度超前、协调一致的建设指导思想，着力解决和改善居住生活条件。
根据上述指导思想，项目设计还应突出两个特点：
一是实用性——以人为本。
在总平面规划上，将大部分用地作为
公共活动空间，以此丰富日常生活中的活动内容。
二是生态性——园林城市。
***市处在城市建设的发展阶段，
园林城市“人居城市”、“绿色城市”和“生态城市”是增强城市生活吸引力、提高城市生活质量的一个重要因素。
本项目建设将以此为基础，提供舒适宜人的生活环境，使项目内绿化体系建设与城市接轨。
以人为本、功能完善、布局科学、便捷适用、绿色节能、适度超
前、规划及建筑设计在环境处理、空间组织、设置服务设施等方面要
体现及时、细致的特点并充分体现“绿色化、人性化、现代化”的设计指导思想。
布局合理，流线简明、高效，建筑环保、节能。
二、设计原则
1．坚持可持续性发展，布局合理，既考虑当前，又考虑长远的原则。
2．坚持遵循住宅建设标准设计，做到设计规范、标识统一的原则。
3．以现有政策为依据，在技术上与相关规划相衔接，使本方案
更具有现实性与可操作性原则。
4.建筑功能性、实用性与美观性相结合的原则。
5.以人为本，注重景观相结合的原则。
6.方案设计应在建筑全生命周期内做到节能、节地、节水、节材，
注重环境保护，营造健康、安全、舒适的居住环境的同时，响应国家
低碳城市的建设原则。
第二节总图布置
一、设计依据
1．甲方提供的设计任务书，规划主管部门约定的规划设计条件、
地形图、红线图等基础资料。
2．国家及地方颁布的有关规划、标准、规定：
．《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日施行）
．《中华人民共和国建筑法>（2001年）
．《中华人民共和国环境保护法>（1989年12月26日施行）
．《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日施行）
．《建筑工程设计文件编制深度规定》（建质[2003184号）
．《总图制图标准》（GB/T50103-2001）
．《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
．《城市土地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）
．《城市道路交通规划设计规范>（GB50220-95）
．《无障碍设计规范》（GB50763-2012）
．《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005年版
3．场地气象资料。
二、主要经济技术指标
1．总用地面积：
40.99万平方米
2．总建筑面积：
45.10万平方米。
【其中住宅建筑面积为34.2万平方米，公建建筑面积为10.5万平方米】
3．建筑密度：
25.2%
4．容积率：
1.08%
5．绿化率：
30%
第三节建筑设计
一、设计依据
．《民用建筑设计通则》GB50352-2005
．《老年人居住建筑设计标准》GB/T50340-2003
．《城市居住区规划设计规范》GB50180-93-2002
．《城市居住区公共服务设施设置标准》DGJ08-55-2006
．《夏热冬冷地区建筑节能设计标准》JGJ134-2001
．《建筑设计防火规范》GB50016-2006
．《无障碍设计规范》（GB50763-2012）
．《屋面工程验收规范》GB50345-2012
．《民用建筑热工设计规范》JGJ24-86
．《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005年版
．《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）
．《公共建筑节能设计标准》DBJ03-27-2007
．《居住建筑节能设计标准》DBJ03-35-2008
．《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98
·建设单位设计任务书
·国家、地方相关规范及规定
二、设计要求
棚户区改造是提高中低人群居住环境，利国利民的民心工程，
本着实用经济美观，合理利用土地资源与有效空间，追求社会效益、
经济效益原则进行设计：
1．小区设计保证服务设施齐全，功能完善，注重近期考虑长远。
2．小区建筑物耐火等级为二级，建筑设计使用年限为50年。
3．按国家现行节能标准设计节能建筑。
4.防水等级为二级。
5．本地区为抗震设防低于6度。
考虑公共建筑安全性适当按6
度设防。
（，1）、单体建筑说明
三、住宅建筑设计
根据国家基本政策，每户平均按60平方米设计，户型分别为：
50、
60、70平方米，其中60平方米占70%，50、70平方米各占15%，建
筑没计要考虑当地人群生活、居住习惯，优化设计，平面布局要紧凑，
减少交通面积，由一室半户、二室户、等不同组合，满足不同家庭基
牝需要，建筑设计适当考虑以后经济发展三户变为二户的情况，减少
承重墙，增大使用空间，提高住宅的使用面积系数，沿城市干道和小
区主要道路底层设置部分，商业网点方便居民使用，卫生所、居委会、
设在服务较佳位置住宅一楼，方便服务民
升级会员 