拆迁安置和补偿办法1.docx
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拆迁安置和补偿办法1
拆迁安置和补偿办法1
一、建设项目背景
〔一〕项目名称：
XX市旧城区改造项目
〔二〕拆迁规模：
共221户，安置人口989人。
沿街商铺80间，小巷内商铺15间。
拆迁房屋建筑面积71834.4平方米.
〔三〕建设规模：
本项目规划总用地面积51亩
总建筑面积291815平方米。
〔四〕项目投资运营：
总投资6.4亿元，拟通过BT合作模式共同开发建设，可实现项目自身平稳，并获得地下停车场1000个停车位长期的经营性收入。
〔五〕建设内容：
住宅、商场、配建地下停车场及设备用房、配套道路、配套水电和配套景观绿化。
〔六〕项目建设期：
30个月
〔七〕项目建设目的〔社会效益〕：
充分合理利用都市中心土地资源，更新或完善道路系统，改善老城区居住环境并建设完善公共服务设施，把旧街坊改造成功能完善的居住区和商业区。
使XX市生态环境、人居环境得到进一步改善，都市品位、人民生活质量进一步提高，构建和谐社会，促进XX市经济又好又快进展。
二、拆迁安置补偿范畴、被拆迁房屋用途的确定
〔一〕本项目拆迁安置补偿范畴
1.持有土地使用权证、房产证其中一个有效证件或两证齐全的房屋属拆迁安置补偿范畴；
2.项目范畴内由于历史缘故造成的无任何有效证件房屋也可列为本次房屋拆迁补偿范畴；
3.项目范畴内无证，且在近几年内建成的房屋不属于本次拆迁安置补偿范畴，具体由行政主管部门按有关条例执行。
4.未经批准及超过批准期限的临时建筑及附属设施不属于本次拆迁安置补偿范畴。
（二）被拆迁房屋用途的确定
1.房屋标注用途的，以房屋所有权证标注的为准；
2.房屋未标注用途的，以产权档案记录或办理工商登记执照登记的为准；
3.由于历史缘故，无房产证且无产权档案也无行政治理部的规划用途的，以建规委的规划或办理工商登记执照登记的为准。
三、拆迁安置补偿方式
本次拆迁实行货币补偿、产权掉换和货币补偿和产权调换混合补偿的三种方式开展安置补偿工作，被拆迁人可依照各自情形自由选择其中一种拆迁补偿方式。
〔一〕货币补偿
依照被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定该块被拆迁房屋分类评估价格和房屋分户评估价格。
被拆迁人能够选择由拆迁当事人确定的拆迁评估机构价格进行货币补偿，也能够选择由拆迁当事人确定的拆迁估价机构对房屋分户评估价格进行货币补偿。
〔二〕房屋拆迁产权调换
拆迁人与被拆迁人应当依照有关都市房屋拆迁的法律法规规定，运算被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的价差。
在拆迁期限内，被拆迁人能够按被拆迁房屋的建筑面积与安置房屋的建筑面积进行产权调换，结清产权调换的价差。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不做产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
具体产权调换方法如下：
1.产权调换原那么:
非住宅房屋与非住宅房屋调换，住宅房屋与住宅房屋调换。
2.产权调换地点:
产权房屋就地安置。
产权调换的具体房源等项目图纸完成后在房屋拆迁办公室现场公布。
商铺调换地点方式如下：
⑴沿街商铺安置在一层。
⑵小巷内商铺有营业执照的安置在二层，无营业执照的安置在三层。
3.阳光选房：
实行先签协议先领取选房序号的原那么，即安置房的选房序号，以被拆迁人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议及时到建设单位办理选房序号的时刻先后顺序为准。
4.被拆迁人房屋面积较大的，且被拆迁人选择单一就地安置房的，建筑面积能够多套累加。
5.被拆迁人选择就地安置进行住宅房屋产权调换的，实行1：
1.2的调换原那么，即按被拆迁产权住宅房屋建筑面积安置同等住宅房屋建筑面积外，另增加被拆迁产权住宅房屋建筑面积20%的住宅房屋建筑面积，不结算差价。
被拆迁人选择的安置房，超出被拆迁产权住宅房屋建筑面积与增加住宅房屋建筑面积之和的部分，按住宅房屋市场价进行货币结算；被拆迁人选择的安置房，不足被拆迁产权住宅房屋建筑面积与增加住宅房屋建筑面积之和的部分，按被拆迁住宅分类评估价格进行货币结算。
6.被拆迁人依据其产权房屋的性质选择就地安置进行非住宅房屋产权调换的，实行1：
1的调换原那么，即按被拆迁产权性质的非住宅房屋建筑面积安置同性质的同等非住宅房屋建筑面积，不结算差价。
被拆迁人选择的非住宅安置房，超出被拆迁产权性质的非住宅房屋建筑面积5㎡以上部分，按市场价进行结算；被拆迁人选择的非住宅安置房，不足被拆迁产权性质的非住宅房屋建筑面积的部分，按拆迁非住宅分类评估价格进行货币结算。
〔三〕货币补偿与产权调换混合方式的补偿形式
被拆迁人选择货币补偿与产权调换混合方式进行安置补偿的，由被拆迁人确定好补偿范畴后，在由拆迁人按本方案确定的货币补偿与产权调换方法共同执行安置补偿。
四、过渡安置补偿费用
〔一〕搬迁补助费
住宅房屋的搬迁补助费，按被拆迁房屋的建筑面积5元/㎡由拆迁人支付〔最低许多于300元/户〕；实行房屋产权调换并需过渡安置的，按标准给予二次搬迁补助费；实行货币补偿的，按标准给予一次性搬迁补助费。
非住宅房屋的搬迁补助费，按拆迁房屋的建筑面积8元/㎡由拆迁人支付〔最低许多于300元/户〕。
〔二〕住宅临时安置费
对在过渡期限内，对拆迁人或者房屋承租人因产权调换自行安排住处的，住宅房屋的临时安置补助费，按被拆迁房屋的建筑面积5元/㎡/月由拆迁人支付〔最低许多于300元/户/月〕。
实行货币补偿的，拆迁人应当按标准给予被拆迁人一次性支付三个月的临时安置补助费。
全部按照房屋产权调换估算。
〔三〕非住宅临时安置补助费。
对在过渡期限内，被拆迁人因产权调换自行安排过渡的，非住宅房屋的临时安置补助费，按被拆迁房屋的建筑面积和性质由拆迁人支付：
公建、办公用房、仓储等的临时安置补助费，按10元/㎡/月补偿给被拆迁人。
〔四）被拆迁房屋的装修装饰补偿。
除移动的装修装饰部件，材料外，对装修装饰部分给予适当、合理的补偿。
补偿标准如下：
序号
项目
标准〔元/樘〕
1
防盗门
150-300
2
实木门
200
3
包门
150
4
塑钢门、铝合金门、一般铁门
100
序号
项目
标准〔元/平方米〕
1
木制壁橱
100
2
橱柜、不锈钢拉闸门
80
3
实木地板〔高档〕、花岗岩〔高档〕、木吊顶〔高档〕
80
4
大理石〔高档〕
60
5
实木地板〔一般〕、复合地板、木吊顶〔一般〕、木墙裙、文化石、包窗、铝雨棚、广告牌〔一般〕、灯箱、不锈钢扶手
30
6
花岗岩〔一般〕
50
7
抛光玻化砖
50
8
拉闸门、卷闸门〔窗〕、不锈钢防盗网
50
9
大理石〔一般〕、石膏吊顶
50
10
铝扣板、瓷砖〔高档〕
30
11
地板砖〔一般〕、马赛克
30
12
瓷砖〔一般〕、外墙砖、铁制防盗网、一般雨棚〔塑料〕、铁制扶手
20
13
塑扣板、保丽板
18
14
水磨石地面
15
15
墙纸
8
〔五）非住宅停产停业补偿
被拆迁人选择回迁安置并自行过渡的，属房屋出租猎取收益的，分以下四种情形补偿：
⑴XX路沿街商铺：
260元/㎡/月
⑵XX路沿街商铺：
130元/㎡/月
⑶XX路沿街商铺：
170元/㎡/月
⑷小巷内商铺：
60元/㎡/月
被拆迁人自行经营猎取收益的，按两年月平均收益的50%补偿给被拆迁人，收益额以税收额为标准运算。
〔六〕可移动设施迁移补助费用。
被拆迁房屋内的、有线电视、宽带网、空调和供电、供水、供气等设施迁移费用，由拆迁人按有关规定的费用支付。
三相动力电表和高压低压配电变压器迁移，按实际发生金额补偿。
补偿标准如下：
序号
项目
标准
1
迁移费
60元/部
2
空调迁移费
100元/台
3
有线电视迁移费
60元/户
4
宽带网迁移费
60元/户
5
独立水表迁移费
100元/户
6
单相电表迁移费
100元/户
7
浴缸
400元/个
8
坐便器
200元/个〔坐式〕
60元/个〔蹲式〕
9
洗手盆
80元/个
〔七〕办证费用。
因房屋拆迁安置而发生的房屋产权转移、变更、新增及土地使用权变更的所产生的办证费用，由拆迁人按实际产生数额支付。
〔八〕过渡费支付方式
过渡费支付方式初步拟定为拆迁人先行一次性支付一年的过度费用，之后依照安置房建设进度情形支付。
在过渡期内安置房提早交付的，自房屋交付之日起停止支付过渡费，过渡期限暂定为三年。
因拆迁人缘故造成过渡期延长的，除连续提供临时过渡补贴外，自逾期之月起每月再按相关规定或拆迁双方当事人的协商决定支付延长期的临时过渡补贴。
五、奖励措施
〔一〕被拆迁人自收到房屋拆迁〝评估报告书〞之日起60日内与拆迁人办理拆迁手续，并搬迁完毕交房的，给予搬迁奖励8000元/户。
逾期取消搬迁奖励。
〔二〕被拆迁人自收到房屋拆迁〝评估报告书〞之日起60日内与拆迁人办理拆迁手续，并搬迁完毕交房的，给予搬迁奖励10平方米的铺面，奖励商铺统一安置在4层，先办理完拆迁手续的，优先选择铺面位置。
逾期取消搬迁奖励。
注：
以上两种奖励措施，在〔一〕专门难实施的情形下采取〔二〕，只能实施其中的一种。
六、矛盾纠纷解决机制和方法
〔一〕建立矛盾化解工作机制
依照一线工作人员反馈的情形，不定期对动迁工作中存在的难点问题进行集中解决，并从人大代表、纪检督察、新闻舆论监督、司法公平、法律援助、拆迁治理等多方面各角度，在依法实施强制拆迁前对拆迁矛盾和纠纷进行调解。
〔二〕召开房屋拆迁听证会、矛盾化解会、座谈会
本着公平、公平、公布的原那么，通过组织拆迁当事人双方召开房屋拆迁听证会、矛盾化解会、座谈会等形式，站在爱护拆迁双方合法权益的立场上，集中听取双方的陈述意见，去伪存真，找出双方产生矛盾和纠纷的要紧缘故，并结合差不多把握的情形，经拆迁工作小组和办公室研究和拆迁领导小组通过后，提出较为合理的调剂处理意见，以办公室的名义书面下发给拆迁当事人双方，要求双方尽量在规定时限内就拆迁补偿事宜达成一致意见，签订拆迁协议。
〔三〕房屋评估异议的解决
拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日五日内，可向原估价机构申请复核估价，也能够另行托付估价机构评估，费用由提出异议方承担。
拆迁当事在收到估价报告五日内，未书面申请复核也未另行共同托付的，视为对估价结果无异议。
拆迁当事人另行托付估价机构评估的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。
估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。
拆迁当事人另行托付估价结构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。
拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行托付估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行托付估价机构出具的估价报告之日起5日内，能够向被拆迁房屋所在地的房地产评估专家委员会申请技术鉴定。
〔四〕拆迁租赁房屋的纠纷解决
拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予租赁合同的违约补偿。
被拆迁人与房屋承租人对接触租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。
产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应与原房屋承租人签订房屋租赁合同。
〔五〕拆迁有抵押关系的房屋的纠纷解决
拆迁设有抵押权的房屋，拆迁人应当在抵押人和抵押权人依法清理权债关系或者重新设定抵押房屋后，对被拆迁人进行补偿安置。
拆迁期限内，抵押人和抵押权人没有理清权债关系，也不重新设定抵押房屋，拆迁人对被拆迁人实现货币补偿的，拆迁人应当将拆迁补偿费向公证机关办理提存。
拆迁人应当在办理被拆迁房屋证据保全并将补偿安置协议的内容告知抵押权人之后，方可拆迁房屋。
〔六〕拆迁存在产权问题的房屋的纠纷解决
存在产权问题的房屋〔有产权纠纷、产权人下落不明或临时无法确定产权人的〕，有拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁治理部门审核同意后实施拆迁；房屋拆迁前，拆迁人应就被拆迁房屋的有关事项，想公证机关办理证据保全和补偿费提存，带当事人解决产权纠纷或达成和解后，方能按拆迁安置补偿方法实施补偿安置。
〔七〕无法达成拆迁补偿安置协议的纠纷处理
拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人超过房屋拆迁许可证规定的拆迁期限不达成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁治理部门或同级人民政府裁决；裁决作出之前，裁决部门应通过听证等形式充分听取各方意见。
当事人对裁决不服的，能够在裁决数送达之日起60日内向有管辖权的行政机关申请复议，也能够在裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。
拆迁人依照相关法律规定已对被拆迁人、房屋承租人提供安置住房或者给予货币补偿的，行政复议、讼诉期间不停止拆迁的执行。
〔八〕拆迁行政裁决和强制执行
为了保证政策的公平，依照国务院«都市房屋拆迁治理条例»关于个别无正当理由拒绝搬迁的住户，在坚持有情拆迁、充分协商的前提下，保留了强制执行的制度，但在申请政府强制执行前，要组织听证。
〔九〕建立完善的拆迁法律救济制度和信访制度
关于在拆迁中认为其合法权益受到侵害的被拆迁人，相应依法建立完善的拆迁法律制度。
第一，不管是对政府的拆迁许可，依旧对拆迁行政裁决和强制执行决定，都能够依法申请行政复议，或者向法院提起行政诉讼；其次，关于在具体拆迁工作中，发觉有违法违规或者其他侵害被拆迁人权益行为的，能够向相关治理单位举报。
另外，当事人还能够通过信访渠道爱护其合法权益。
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