民办养老院养老机构可行性研究报告V6完整.docx
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民办养老院养老机构可行性研究报告V6完整
宝鸡市________老年公寓项目
可
行
性
研
究
报
告
二〇一七年十一月
第一章总论.........................................7
1.1项目概况....................................7
1.1.1项目名称..............................7
1.1.2项目性质..............................7
1.1.3项目单位..............................7
1.1.4项目简介..............................7
1.1.5项目建设地址...........................8
1.1.6项目建设内容...........................8
1.1.7组织机构与劳动定员.....................8
1.1.8项目建设工期及实施进度.................8
1.1.9投资估算和资金筹措.....................8
1.2主要技术经济指标............错误！
未定义书签。
1.3编制依据及编制范围...........................8
1.4结论及建议..................................9
第二章项目建设背景及必要性..........................9
2.1项目建设背景...............................10
2.1.1人口老龄化逐渐成为我国人口发展的一大趋势10
2.1.2国家政策鼓励发展养老服务业............11
2.1.3老年人进养老机构已形成一种趋势........11
2.1.4我市养老机构供给不足，难以满足养老需求11
2.2项目建设必要性..............................12
2.2.1响应国家和陕西省“十三五”规划.......12
2.2.2促进宝鸡市老年人幸福高地建设.........12
2.2.3带动宝鸡市养老产业及相关产业发展.....13
2.2.4维护社会稳定，促进社会和谐............14
第三章行业及市场分析..............................15
3.1养老行业现状及发展趋势......................15
3.1.1养老机构行业现状分析..................15
3.1.2市场前景.............................15
2
1.5
发展趋势.............................16
1.1.10市场分析...................................17
2.3目标市场定位..........................17
2.4市场容量分析..........................17
2.5市场竞争分析..........................18
2.6消费者需求分析........................19
第四章项目规划....................................23
2.1.5项目建设原则...............................23
2.1.6项目功能规划...............................23
2.2.5养老中心.............................23
2.2.6医疗中心.............................23
2.2.7护理中心.............................23
2.2.8接待中心.............................23
2.2.9休闲乐园.............................23
2.2.10办公中心.............................23
2.2.11附属用房.............................23
第五章战略规划及目标..............................23
3.2项目优势...................................23
3.1.3政策优势...............................
3.1.4资源优势...............................
3.1.5竞争优势...............................
3.1.6创新优势...............................
3.3项目战略定位...............................23
5.2.1环境最美...............................
5.2.2功能最全...............................
5.2.3服务最优...............................
5.2.4品位最高...............................
3.4项目战略目标...............................23
第六章营销策略....................................23
6.1服务宗旨和理念.............................23
6.2目标客户...................................23
3
1.6
营销策略分析...............................23
1.1.11营销策略...............................
1.1.12品牌内涵...............................
1.7营销推广活动...............................23
2.7公益服务...............................
2.8口碑营销...............................
2.9主办老年活动............................
2.10网络营销...............................
2.11媒体广告...............................
2.12联合营销...............................
1.8终端服务培训...............................23
第七章项目选址及建设条件..........................23
2.1.7项目选址....................................23
2.1.8建设条件...................................23
2.2.12气候条件..............................23
2.2.13交通条件..............................24
2.2.14文化条件..............................24
2.2.15人口条件..............................24
第八章项目建设方案................................26
3.5项目建设内容...............................26
3.6建筑设计方案...............................26
3.1.7设计依据...............................
3.1.8设计标准...............................
3.1.9建筑设计...............................
3.7结构方案...................................26
5.2.5设计依据...............................
5.2.6设计要求...............................
5.2.7楼屋面均匀活荷载标准值..................
5.2.8基础设计...............................
5.2.9主体结构设计............................
3.8公用辅助工程方案...........................26
4
1.9
供电系统...............................
1.10通讯、电视、网络系统....................
1.11给排水设施.............................
1.12消防设计...............................
第九章安全保障措施................................26
1.1.13建筑物安全.................................26
1.1.14消防.......................................26
1.1.15饮食.......................................26
1.1.16医疗卫生...................................26
第十章环境保护....................................26
2.13环境保护执行标准...........................26
2.14环境保护措施...............................27
2.1.9施工期环境影响防治措施.................
2.1.10运营期环境保护措施.....................
第十一章企业组织及劳动定员.........................27
2.2.16组织机构设置..............................27
2.2.17劳动定员及岗位职责.........................27
2.2.18人员来源及员工培训.........................27
第十二章项目建设工期及进度.........................27
3.9项目建设工期..............................27
3.10项目施工计划..............................27
3.11项目建设管理..............................27
第十三章投资估算及资金使用计划.....................27
3.1.10投资估算..................................28
5.2.10资金使用计划.........................28
5.2.11土建工程费..........................28
3.1.11资金筹措..................................28
第十四章财务效益分析..............................28
6.3财务预测....................................
14.2.2成本预测..............................
5.2.12利润预测..............................
5
1.13
现金流量预测...........................
1.1.17财务评价....................................
第十五章社会效益分析..............................28
2.15带动养老健康产业等相关服务业的发展...........
2.16提升老年人生活质量，满足老龄化人口需求.......
2.17扬中国传统孝道文化...........................
2.18促进当地劳动力的就业.........................
2.19促进社会和谐发展.............................
第十六章结论及建议................................28
2.1.11结论.......................................28
2.1.12建议.......................................28
6
国家近年来十分重视养老产业的发展，密集出台了多个重要文件，对
养老服务标准、养老服务市场放开、医养结合、养老互联网建设等作出了
明确的规定和说明。
2017年3月国务院发布《“十三五”国家老龄事业发
展和养老体系建设规划》，规划提出到2020年多支柱、全覆盖、更加公
平、更可持续的社会保障体系更加完善，居家为基础、社区为依托、机构
为补充、医养相结合的养老服务体系更加健全。
国内养老产业市场规模发
展迅速。
2016国内养老产业市场规模约5万亿，预计到2020年，将达到
1.14万亿元，预计2030年超过20万亿。
国家从上世纪80年代起大力推行计划生育政策，421的家庭结构逐渐形成。
2020-2030年，随着计划生育一代普遍进入老年期，全国老年人口平均子
女数将下降到2个以下，子女养老负担不断增长。
根据预测，到2020年，
我国的失能老人将达到4200万，80岁以上高龄老人将达到2900万，而
空巢和独居老年人将达到1.18亿。
这部分老年群体是社会重点关注对象，
同时也是解决养老问题的关键所在。
空巢和独居老人偏向于生活上的照料
以及情感的陪伴，高龄老人在此基础上更偏向于医疗护理和临终关怀，而
失能老人需要重点解决的是专业的医疗和护理问题
第一章总论
1.1.18项目概况
2.20项目名称
宝鸡市___________老年公寓
2.21项目性质
本项目为新建项目
2.22项目建设单位
宝鸡市__________老年公寓由陕西元江工贸有限公司投资建设
2.23项目简介
宝鸡市_________老年公寓主要是以托老养老、日间照料护理、保健康
复、娱乐休闲、居家养老及社区养老服务驿站为主的一家新型民办养老服
7
务机构。
1.1.5项目建设地址
项目建设地址位于宝鸡市经二路西段，宝鸡市炎帝园西侧，毗邻宝鸡
河滨公园。
1.1.6项目建设内容
本项目现有总建筑面积3000平方米，六层办公大楼全部用于规划改造，
项目改造竣工后可提供100张床位供老年人入住，项目一楼作为社区养老
服务驿站，主要工作内容是利用社区资源，就近为有需求的居家老年人提
供生活照料、陪伴护理、心理支持、社会交流等服务，为老年人提供一个
休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所；项目二至六楼作为养老公寓，
主要以托老养老、医疗康复及临终关怀等工作内容为主，真正为老年人打
造一个舒适亲切的心灵家园。
1.1.7组织机构与劳动定员
本项目劳动定员30人。
另外视需要聘用临时护工10名。
实行全员聘
用制。
本项目管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平。
其余员工应
具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。
医务人员应持有医师执
业证书，护理人员在护校毕业生中招聘。
管理人员和医护人员通过宝鸡市
人才市场公开招聘，其余人员通过宝鸡市劳务市场公开招聘。
1.1.8项目建设工期及实施进度
本项目规划建设周期时间一年，具体为2018年1月1日至2018年12
月31日，项目分三阶段完成，2018年1月1日-4月30日，主要为项目筹
建启动阶段，包括项目备案登记、工商及民政部门资质申报审批、项目资
金筹集及项目规划方案等工作，全面做好项目的前期准备工作；2018年5
月1日-9月30日，主要是项目的规划建设改造阶段，也是项目最为关键之
点，聘请有相关养老机构建设经验，资质建全的建筑设计施工单位，根据
国家养老机构建设标准规范，全面完成项目建设改造工作；2018年10月1
日-12月31日，为项目完成最后的攻坚阶段，主要内容为项目配套设施购
置、人员招聘、培训上岗，以及项目运营的前期宣传等等，全面做好项目
运营的各项准备。
1.1.9投资估算和资金筹措
本项目总投资额1000万，其中企业自筹资金700万，银行贷款200万，
申请养老扶持专项资金100万。
1.1.19项目政策依据
1、《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的意
见》（国办发〔2016〕91号）
2、《陕西省人民政府办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服
8
务质量的实施意见》（陕政办发〔2017〕76号）
3、《陕西省民政关于民办公益性养老机构建设补助资金管理办法》
（陕民发〔2013〕32号）
4、《陕西省人民政府办公厅关于鼓励和引导社会资本进入养老服务领
域的若干意见》（陕政办发〔2013〕82号）
5、《陕西省社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》（陕政办
发〔2012〕57号）
6、《陕西省民政关于社会养老服务机构管理暂行办法》（陕民办发
[2011]111号）
7、国家及本省市相关养老性政策文件
1.15结论及建议
养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带
动效应。
老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗
卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。
当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、
比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。
从国
内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。
“十三五”时期，伴随着我国又一次老龄化增长高峰，陕西省60岁以
上的老年人将新增800万，全国总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人
口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养
老服务需求将大量增加。
据预测，2050年中国老年人口将达到4.8亿，将
成长为全球老龄产业市场潜力最大的国家。
未来5-10年间，中国养老产业
发展潜力巨大。
9
第二章项目建设背景及必要性
1.16项目建设背景
1.1.20人口老龄化逐渐成为我国人口发展的一大趋势
按照联合国标准，65岁及以上人口比重超过7%即是老龄化社会。
截至
2017年，我国60岁及以上的老年人口总数达2.12亿人，占总人口比重达
2.24%，据有关部门预计，到2053年，我国的老龄人口将达到峰值4.87亿，
约占总人口的35%。
这意味着每三个中国人中就有一位老年人，人口老龄化
将对中国发展带来诸多可以预见和难以预见的风险挑战。
中国已成为世界
上老年人口总量最多的国家。
据陕西省2015年全国1%人口抽样调查数据显示，2015年末，陕西60
岁及以上老年人口首次突破600万，达到601.1万人。
老年人口的增加，
引起养老场所和专门医疗服务两个“短板”面临挑战等社会经济问题。
1.1.21老年人增长现有的发展特征
随着老龄化程度的加快和家庭规模的不断缩小，独居老年人家庭户（一
人独居户和一对夫妇单独居住户）的数量呈增加趋势。
调查数据显示，2015
年，家庭有60岁及以上老年人口的家庭户为443.79万户，其中独居老年
人家庭户的户数为133.61万户，占比30.11%，较2010年提高3.62个百分
点。
可见，随着第一代独生子女家长进入老年，少子老龄化的现象初现倪
端，独居户增加，老年家庭户中约三成老年人单独居住，“空巢”趋势显
现。
2.1.13家庭成员供养比例下降社会保障水平不断提高
数据表明，老年人各种生活及社会保障水平越来越高，老年人依靠传
统“家庭成员供养”和“劳动收入”作为生活来源的比例在下降，依靠各
种社会保障的独立生活能力越来越强。
调查数据显示，2015年，60岁及以上人口的生活来源中依靠传统的收
入来源占比由2010年的71.41%降低至65.47%，降低了5.95个百分点，其
中：
“家庭成员供养”由43.16%降低至42.15%，降低了1.02个百分点，
“劳动收入”由28.25%降低至23.32%，降低了4.93个百分点;依靠社会保
障等方面的占比有所提升，其中：
生活来源为“离退休金养老金”的占比
为23.68%，较2010年提高了2.73个百分点，依靠“最低生活保障金”的
占比为5.03%，提高了0.34个百分点，依靠“财产性收入”的占比为0.94%，
提高了0.34个百分点，依靠“其他”的占比为4.89%，提高了2.54个百分
点。
2.1.14每千名老年人拥有养老床位32张
老龄化进程的不断加快，对社会结构、价值观念、文化习俗等经济社
10
会各方面带来新的问题和挑战。
“居家养老”、“养儿防老”仍是社会目
前主要的养老模式，但传统的养老模式已不适应当前老年人口的养老服务
需求，这就需要越来越多的专业养老机构和专业服务人员服务于老年人的
医疗、护理、康复及照顾。
数据显示，2015年，全省各类养老服务机构和设施6768个，比上年增
长75.79%，各类养老床位19.45万张，比上年增长11.46%;每千名老年人
拥有养老床位32张，比上年增长8.34%。
但与庞大老年人群体的养老服务
需求和陕西第十三个五
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